CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Przypominamy: Wilo wyszło z inicjatywą nieodpłatnego usuwania awarii w zakresie urządzeń Wilo w szpitalach? ‎
http://a001.administrator24.info/wilo-pomoc-szpitalom▲
Na początku wybuchu epidemii pisaliśmy o akcji Wilo „#pomagamszpitalom”, dzisiaj chcemy pochwalić to przedsięwzięcie, bo niewątpliwie można mówić o...
Kategorie: pompy, hydrofory, koronawirus, epidemia, ogrzewanie, podwyższanie ciśnienia wody

Obowiązkowe kontrole i przeglądy techniczne budynku

O co muszą zadbać zarządcy i właściciele nieruchomości?
Redakcja Administratora  |  27.10.2014  |  17

Polskie prawodawstwo stawia przed właścicielem i zarządcą nieruchomości szereg wymogów – między innymi obowiązek poddania budynku okresowym przeglądom i kontrolom stanu technicznego. Na czym one polegają, jakie elementy nieruchomości obejmują, jak często należy je przeprowadzać? Odpowiadamy na to pytanie.

Najważniejszym dokumentem określającym obowiązki zarządcy bądź właściciela nieruchomości jest ustawa Prawo budowlane (DzU 1974 nr 89 poz. 414). Szczegółowo definiuje ona poszczególne rodzaje nieruchomości podlegające uregulowaniom prawnym oraz obowiązki różnych podmiotów w zakresie zarządzania danymi budynkami.

Jednym z najważniejszych jej fragmentów jest artykuł 61. ustawy Prawo budowlane. Nakłada on na właściciela lub zarządcę budynku obowiązek utrzymywania i użytkowania nieruchomości zgodnie z określonymi w niej zasadami.

PIAS-KAN

Dowiedz się więcej o aktualnie obowiązujących przepisach w zakresie utrzymania budynku w należytym stanie technicznym

– Przede wszystkim oznacza to użytkowanie obiektu zgodne z przeznaczeniem oraz przestrzeganie wymagań dotyczących ochrony środowiska. Co ważne, należy także utrzymywać odpowiedni stan techniczny budynku oraz dbać o jego estetykę – wyjaśnia Marcin Sodo z firmy Nawigator Nieruchomości, która zajmuje się profesjonalnym zarządzaniem nieruchomościami (Czytaj więcej na ten temat).

Ustawodawca nakłada również na właścicieli i zarządców obowiązek zapobiegania pogarszaniu się „właściwości użytkowych i sprawności technicznej” budynków.

Przeglądy techniczne nieruchomości podzielone zostały na kilka rodzajów. Co najmniej raz na dwanaście miesięcy właściciel lub zarządca nieruchomości powinien wykonać kontrolę, która pozwoli sprawdzić stan techniczny budynku.

 

– Polega ona na przeglądzie elementów budynku oraz instalacji, które są podatne na szkodliwy wpływ warunków atmosferycznych oraz normalnych efektów użytkowania nieruchomości. W trakcie kontroli sprawdza się również urządzenia, których zadaniem jest ochrona środowiska oraz instalacje gazowe, przewody kominowe i wentylację – opisuje Paweł Krzak z Czarnowiejskiego Biura Nieruchomości. Szczegóły tego, co powinna objąć kontrola stanu technicznego budynku precyzuje Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU 1999 nr 74 poz. 836).

W ustępie 2 paragrafu 5 tego dokumentu czytamy, że należy dokładnie sprawdzić stan techniczny „zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (…), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów, urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku, elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich i pokryć dachowych, instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej”.

- Dodatkowo ustawodawca rozszerza obowiązki właściciela lub zarządcy nieruchomości o kontrolę „urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku, elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku oraz przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku”- dodaje Marcin Sodo z Nawigator Nieruchomości, krakowski administrator nieruchomości.

Zgodnie z przepisami nie ma wymogu, aby odstęp pomiędzy kolejnymi kontrolami  wynosił dokładnie 365 dni – przegląd musi się odbywać co najmniej raz w danym roku kalendarzowym. Nie ma również obowiązku corocznego sprawdzania stanu instalacji elektrycznej. Ustawodawca nie określił, jakie elementy budynku wchodzą w skład „instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska” (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b), DzU 1974 nr 89 poz. 414).

Zobacz też: Stan techniczny instalacji ogrzewczych a koszty

Jednak, jak wynika z opinii Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, są to te elementy budynku, które zmniejszają negatywne skutki użytkowania nieruchomości na otaczające je środowisko i ludzi. Należy więc przyjąć, że możemy do nich zaliczyć instalacje służące do gromadzenia lub oczyszczania ścieków, gromadzenia odpadów stałych czy elementy wygłuszające i filtrujące oraz te mogące wytwarzać pole elektromagnetyczne. Urząd podkreśla również, że istnieje norma PN‑M.34507:2002 Instalacja gazowa. Kontrola okresowa, która szczegółowo określa procedurę kontroli instalacji gazowej w odniesieniu do poszczególnych typów budynków, w tym również tych mieszkalnych.

Rzadziej, bo raz na pięć lat, powinna być przeprowadzana kontrola stanu technicznego  budynku połączona ze sprawdzeniem jego użyteczności oraz estetyki obiektu i otoczenia. W odróżnieniu od przeglądu budowlanego wykonywanego co roku, ta kontrola powinna obejmować także instalację elektryczną i piorunochronną. Podczas badania dokonuje się przeglądu sprzętu, zabezpieczeń, ochrony przed porażeniami, uziemienia i izolacji przewodów (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 2, DzU 1974 nr 89 poz. 414).

- Właściciel lub zarządca budynku może połączyć przegląd pięcioletni oraz coroczny, jeśli w danym roku kalendarzowym ciąży na nim obowiązek przeprowadzenia kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane (DzU 1974 nr 89 poz. 414) - dodaje Marcin Sodo z Nawigator Nieruchomości. Oczywiście, taki łączony przegląd budowlany musi obejmować swoim zakresem wszystkie wymienione powyżej czynności.

Dodatkowe obowiązki ustawodawca nałożył na właścicieli i zarządców nieruchomości, których powierzchnia zabudowy przekracza 2000 metrów kwadratowych (lub 1000 metrów kwadratowych dachu w przypadku innych obiektów budowlanych). Takie budynki muszą być kontrolowane „co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada” (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 3, DzU 1974 nr 89 poz. 414). Ponadto osoba, która przeprowadza taką kontrolę ma obowiązek natychmiast powiadomić właściwy organ o fakcie jej przeprowadzenia.

Obowiązki zarządcy nieruchomości (lub właściciela) to także kontrola „bezpiecznego użytkowania obiektu” (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 4, DzU 1974 nr 89 poz. 414). Powinna mieć ona miejsce każdorazowo po wystąpieniu „czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt”, które wskazuje art. 61 pkt. 2 Prawa budowlanego. 

- Mogą to być działania człowieka lub sił natury takie jak wyładowania atmosferyczne, intensywne opady, trzęsienia ziemi, osuwiska, powodzie, pożary. Czyli wszystkie te zdarzenia, które mogą zagrażać bezpieczeństwu nieruchomości i ludzi ją użytkujących – objaśnia Marcin Sodo. O tym, czy przeprowadzać kontrolę w takich wypadkach, może decydować właściciel bądź zarządca nieruchomości. Ale ostateczną decyzję podejmuje zawsze właściwy organ nadzoru budowlanego.

Warto przeczytać: Sytuacja prawna instalacji centralnego ogrzewania we wspólnotach mieszkaniowych

Prawo budowlane przewiduje, że konieczna jest także „kontrola okresowa stanu technicznego kotłów” (art. 62 ust. 1 pkt 5, DzU 1974 nr 89 poz. 414).  - Jej częstotliwość jest zależna od wydajności oraz rodzaju stosowanego paliwa – dodaje Paweł Krzak. Kotły,
w których stosuje się nieodnawialne paliwo ciekłe bądź stałe, cechujące się efektywną nominalną wydajnością ponad 100 kW, powinny być badane co najmniej raz na dwa lata.

Z kolei kotły wykorzystujące ten sam typ paliw, ale posiadające wydajność od 20 kW do 100 kW, należy kontrolować co najmniej raz na cztery lata. Taki sam wymóg dotyczy kotłów, które są opalane gazem. Ponadto należy pamiętać, że ustawodawca nałożył na właścicieli
i zarządców dodatkowy obowiązek jednorazowej kontroli instalacji grzewczej z kotłem, jeśli jego efektywna nominalna wydajność wynosi więcej niż 20 kW i jest on użytkowany od co najmniej piętnastu lat.

 

 

Taka kontrola powinna zostać przeprowadzona w roku kalendarzowym następującym po tym, w którym minęło 15 lat od początku użytkowania danego kotła. Przegląd powinien składać się z badania efektywności energetycznej, a także oceny doboru wielkości kotła w stosunku do potrzeb oraz parametrów instalacji grzewczej i przeznaczenia (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1b, Dz. U. 1974 Nr 89 poz. 414).

Jeśli w danej nieruchomości znajduje się klimatyzacja, właściciel lub zarządca - sprawdzając stan techniczny budynku - powinni co najmniej raz na pięć lat zbadać efektywność energetyczną urządzeń chłodniczych. Ten przepis dotyczy urządzeń, których moc chłodnicza nominalna jest większa niż 12 kW (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 6, Dz. U. 1974 Nr 89 poz. 414).

Wszystkie kontrole, których przeprowadzanie jest według Prawa budowlanego obowiązkiem zarządców i właścicieli nieruchomości mogą być wykonywane jedynie przez osoby do tego uprawnione. Powinny one posiadać odpowiednie dla danego obiektu uprawnienia budowlane, a w przypadku kontroli instalacji również kwalifikacje wymagane do nadzoru i użytkowania danego rodzaju instalacji i urządzeń. Szczegółowe informacje na ten temat można znaleźć w rozporządzeniach Ministra Infrastruktury i Rozwoju (DzU 2014 poz. 1278) oraz Ministra Gospodarki i Pracy (Dz. U. 2005 nr 141 poz. 1189).

Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, jeśli kontrola stanu technicznego budynku wykaże nieprawidłowości, które mogą zagrażać życiu lub zdrowiu użytkowników danej nieruchomości albo prowadzić do zagrożenia mienia, środowiska bądź spowodować katastrofę budowlaną, to właściciel, zarządca bądź użytkownicy danego obiektu są zobowiązani niezwłocznie je usunąć.

Przeprowadzający kontrolę ma również obowiązek sporządzić odpowiedni protokół, a jego kopię przekazać do odpowiedniego organu nadzoru budowlanego. Każda kontrola powinna również polegać na sprawdzeniu, czy usunięte zostały usterki i nieprawidłowości wykryte podczas poprzedniego badania. Organ nadzoru budowlanego przeprowadza swoją kontrolę po otrzymaniu kopii protokołu (Prawo budowlane, art. 70 ust. 1, DzU 1974 nr 89 poz. 414).

Ustawodawca przewidział także kary dla osób, które nie przestrzegają przepisów dotyczących kontroli budynków. Karę grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do roku może nałożyć sąd na osobę, która przeprowadza kontrolę bez odpowiednich uprawnień i kwalifikacji. Grzywną może zostać ukarany również ten, kto po wykonaniu kontroli nie przekaże kopii protokołu do organu nadzoru budowlanego.

Właściciele i zarządcy nieruchomości również podlegają karom. Jeśli nie stosują się oni do obowiązku przeprowadzania okresowych kontroli, utrzymywania obiektów w odpowiednim stanie technicznym, nie zapewniają bezpieczeństwa użytkowania nieruchomości, to podlegają karze grzywny równej co najmniej stu stawkom dziennym, karze ograniczenia wolności lub nawet pozbawienia wolności do roku.

Natomiast jeśli właściciel lub zarządca nie usuną ujawnionych w trakcie kontroli nieprawidłowości, które zagrażają bezpieczeństwu ludzi i środowiska to mogą oni podlegać karze aresztu, ograniczenia wolności lub grzywny. Na karę grzywny naraża się także ta osoba, która nie zapewnia możliwości przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego nieruchomości.

https://www.robartbhp.pl/

powiązane produkty

Komentarze

(14)
miki789 | 07.05.2018, 09:40
Jestem producentem chemii budowlanej. Dużo czasu musiałem poświęcić na wyznaczenie obszarów zagrożenia, na zabezpieczenie produkcji, na wyznaczenie ścieżek ewakuacyjnych, na zakup sprzętu i sporo innych rzeczy. Wstępnie korzystałem z usług kilku doradców BHP z uprawnieniami PPOŻ, ale w końcu przerzuciłem się tylko na dedykowany pod usługi ppoż bhprevent.pl. Naprawdę mocna specjalizacja i nie mam żadnych błędnych parametrów. Jestem nawet po kilku kontrolach. Zero presji.
adamm | 18.05.2018, 09:37
Podpowiem Klinikę Budowlaną ze strony klinikabudowlana.com, jestem po rozmowie z doradcą i myślę że się dogadamy. Jesteśmy umówieni na przegląd budynku, mają sprawdzić wszystko od tak zwanej podszewki, także będę wiedział na czym stoimy, jaki jest realny stan nieruchomości bo dawno jako wspólnota nic nie remontowaliśmy tak prawdę mówiąc.
malinowski872 | 14.09.2018, 16:39

Polecam, firma świadczy usługi z zakresu bezpieczeństwa i ekspertyz technicznych nieruchomości. Ponad to można liczyć z ich strony również na usługi projektowe, kosztorysowanie budowlane i kompleksowe inwentaryzacje. Bardzo polecam

Gwood | 28.03.2020, 14:25
Ustawa - nowe Prawo Budowlane nigdzie nie ma mowy o zakratowanych korytarzach w wieżowcach, czy to jest legalne? Funkcjonuje od lat - jeszcze w PRL-u
« Poprzedni    2 / 2   

Wybrane dla Ciebie


Rozwiązania, które pomogą Ci utrzymać porządek wokół nieruchomości»

Porządek wokół nieruchomościSprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... Czytam więcej »


Jaki piec (kocioł) gazowy wybrać? »

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnoszenia ciśnienia wody »

kociol gazowy kondensacyjny w kuchni poradnik doboru pomp
Właśnie jesteś na etapie wyboru kotła do budynku lub domu i im więcej czytasz tym mniej wiesz? Poznaj kotły kondensacyjne. Oszczędność i... Chcę wiedzieć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy place zabaw wracają? Zobacz, jak rozbudować plac zabaw na osiedlu! »

Place zabaw na osiedluPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i... Czytam więcej »


Co postawić zamiast wiaty śmietnikowej?

Wiaty śmietnikoweBiorąc pod uwagę aspekty estetyczne – wiaty pozostawiają wiele do życzenia, widok przepełnionych i brudnych śmietników budzi odrazę... Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Dobudowa windy w bloku - ile to kosztuje?

pompy cieplne Brak windy w budynku
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Z powodzeniem sprawdzają się w budynkach mieszkalnych, hotelach, obiektach publicznych, budynkach przemysłowych i sportowych. Wszystkie "windy" od udźwigu... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Dezynfekcja termiczna instalacji - co zastosować i jak zabezpieczyć instalację wodną?

Czym wyczyścić części wspólne i elewację nieruchomości? »

dezynfekcja wody w instalacji Czyszczenie części wspólnych
Często mówimy „woda to życie”, ale woda w pewnych warunkach może również nieść ze sobą niebezpieczeństwo dla naszego zdrowia... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać  »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Ciepła woda użytkowa odczyt liczników wody

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Detektory gazów w garażach Program dla zarzadcy
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Oto sposób na monitoring budynku lub osiedla?
Gdzie ubiegać się o pożyczkę termomodernizacyjną? »
monitoring osiedla i budynku pożyczka termomodernizacyjna
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków... zobacz przewidywane koszty pożyczki»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19232|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12597|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11732|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl