CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy płyty styropianowe na elewację budynku to dobry pomysł? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10731,jak-nakladac-klej-do-styropianu-plyty-styropianowe-na-elewacje
Płyty styropianowe, aby spełniły swoje funkcje wymagają odpowiedniego montażu. Nie bez znaczenia jest...
Kategorie: jakość styropianu, styropian, klej do styropianu elewacyjnego,

Obowiązkowe kontrole i przeglądy techniczne budynku

O co muszą zadbać zarządcy i właściciele nieruchomości?
Redakcja Administratora  |  27.10.2014  |  15

Polskie prawodawstwo stawia przed właścicielem i zarządcą nieruchomości szereg wymogów – między innymi obowiązek poddania budynku okresowym przeglądom i kontrolom stanu technicznego. Na czym one polegają, jakie elementy nieruchomości obejmują, jak często należy je przeprowadzać? Odpowiadamy na to pytanie.

Najważniejszym dokumentem określającym obowiązki zarządcy bądź właściciela nieruchomości jest ustawa Prawo budowlane (DzU 1974 nr 89 poz. 414). Szczegółowo definiuje ona poszczególne rodzaje nieruchomości podlegające uregulowaniom prawnym oraz obowiązki różnych podmiotów w zakresie zarządzania danymi budynkami.

Jednym z najważniejszych jej fragmentów jest artykuł 61. ustawy Prawo budowlane. Nakłada on na właściciela lub zarządcę budynku obowiązek utrzymywania i użytkowania nieruchomości zgodnie z określonymi w niej zasadami.

Przeczytaj: Przeglądy techniczne budynku

– Przede wszystkim oznacza to użytkowanie obiektu zgodne z przeznaczeniem oraz przestrzeganie wymagań dotyczących ochrony środowiska. Co ważne, należy także utrzymywać odpowiedni stan techniczny budynku oraz dbać o jego estetykę – wyjaśnia Marcin Sodo z firmy Nawigator Nieruchomości, która zajmuje się profesjonalnym zarządzaniem nieruchomościami (Czytaj więcej na ten temat).

Ustawodawca nakłada również na właścicieli i zarządców obowiązek zapobiegania pogarszaniu się „właściwości użytkowych i sprawności technicznej” budynków.

Przeglądy techniczne nieruchomości podzielone zostały na kilka rodzajów. Co najmniej raz na dwanaście miesięcy właściciel lub zarządca nieruchomości powinien wykonać kontrolę, która pozwoli sprawdzić stan techniczny budynku.

 

– Polega ona na przeglądzie elementów budynku oraz instalacji, które są podatne na szkodliwy wpływ warunków atmosferycznych oraz normalnych efektów użytkowania nieruchomości. W trakcie kontroli sprawdza się również urządzenia, których zadaniem jest ochrona środowiska oraz instalacje gazowe, przewody kominowe i wentylację – opisuje Paweł Krzak z Czarnowiejskiego Biura Nieruchomości. Szczegóły tego, co powinna objąć kontrola stanu technicznego budynku precyzuje Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU 1999 nr 74 poz. 836).

W ustępie 2 paragrafu 5 tego dokumentu czytamy, że należy dokładnie sprawdzić stan techniczny „zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (…), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów, urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku, elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich i pokryć dachowych, instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej”.

- Dodatkowo ustawodawca rozszerza obowiązki właściciela lub zarządcy nieruchomości o kontrolę „urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku, elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku oraz przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku”- dodaje Marcin Sodo z Nawigator Nieruchomości, krakowski administrator nieruchomości.

Zgodnie z przepisami nie ma wymogu, aby odstęp pomiędzy kolejnymi kontrolami  wynosił dokładnie 365 dni – przegląd musi się odbywać co najmniej raz w danym roku kalendarzowym. Nie ma również obowiązku corocznego sprawdzania stanu instalacji elektrycznej. Ustawodawca nie określił, jakie elementy budynku wchodzą w skład „instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska” (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b), DzU 1974 nr 89 poz. 414).

Zobacz też: Stan techniczny instalacji ogrzewczych a koszty

Jednak, jak wynika z opinii Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, są to te elementy budynku, które zmniejszają negatywne skutki użytkowania nieruchomości na otaczające je środowisko i ludzi. Należy więc przyjąć, że możemy do nich zaliczyć instalacje służące do gromadzenia lub oczyszczania ścieków, gromadzenia odpadów stałych czy elementy wygłuszające i filtrujące oraz te mogące wytwarzać pole elektromagnetyczne. Urząd podkreśla również, że istnieje norma PN‑M.34507:2002 Instalacja gazowa. Kontrola okresowa, która szczegółowo określa procedurę kontroli instalacji gazowej w odniesieniu do poszczególnych typów budynków, w tym również tych mieszkalnych.

Rzadziej, bo raz na pięć lat, powinna być przeprowadzana kontrola stanu technicznego  budynku połączona ze sprawdzeniem jego użyteczności oraz estetyki obiektu i otoczenia. W odróżnieniu od przeglądu budowlanego wykonywanego co roku, ta kontrola powinna obejmować także instalację elektryczną i piorunochronną. Podczas badania dokonuje się przeglądu sprzętu, zabezpieczeń, ochrony przed porażeniami, uziemienia i izolacji przewodów (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 2, DzU 1974 nr 89 poz. 414).

- Właściciel lub zarządca budynku może połączyć przegląd pięcioletni oraz coroczny, jeśli w danym roku kalendarzowym ciąży na nim obowiązek przeprowadzenia kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane (DzU 1974 nr 89 poz. 414) - dodaje Marcin Sodo z Nawigator Nieruchomości. Oczywiście, taki łączony przegląd budowlany musi obejmować swoim zakresem wszystkie wymienione powyżej czynności.

Dodatkowe obowiązki ustawodawca nałożył na właścicieli i zarządców nieruchomości, których powierzchnia zabudowy przekracza 2000 metrów kwadratowych (lub 1000 metrów kwadratowych dachu w przypadku innych obiektów budowlanych). Takie budynki muszą być kontrolowane „co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada” (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 3, DzU 1974 nr 89 poz. 414). Ponadto osoba, która przeprowadza taką kontrolę ma obowiązek natychmiast powiadomić właściwy organ o fakcie jej przeprowadzenia.

Obowiązki zarządcy nieruchomości (lub właściciela) to także kontrola „bezpiecznego użytkowania obiektu” (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 4, DzU 1974 nr 89 poz. 414). Powinna mieć ona miejsce każdorazowo po wystąpieniu „czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt”, które wskazuje art. 61 pkt. 2 Prawa budowlanego. 

- Mogą to być działania człowieka lub sił natury takie jak wyładowania atmosferyczne, intensywne opady, trzęsienia ziemi, osuwiska, powodzie, pożary. Czyli wszystkie te zdarzenia, które mogą zagrażać bezpieczeństwu nieruchomości i ludzi ją użytkujących – objaśnia Marcin Sodo. O tym, czy przeprowadzać kontrolę w takich wypadkach, może decydować właściciel bądź zarządca nieruchomości. Ale ostateczną decyzję podejmuje zawsze właściwy organ nadzoru budowlanego.

Warto przeczytać: Sytuacja prawna instalacji centralnego ogrzewania we wspólnotach mieszkaniowych

Prawo budowlane przewiduje, że konieczna jest także „kontrola okresowa stanu technicznego kotłów” (art. 62 ust. 1 pkt 5, DzU 1974 nr 89 poz. 414).  - Jej częstotliwość jest zależna od wydajności oraz rodzaju stosowanego paliwa – dodaje Paweł Krzak. Kotły,
w których stosuje się nieodnawialne paliwo ciekłe bądź stałe, cechujące się efektywną nominalną wydajnością ponad 100 kW, powinny być badane co najmniej raz na dwa lata.

Z kolei kotły wykorzystujące ten sam typ paliw, ale posiadające wydajność od 20 kW do 100 kW, należy kontrolować co najmniej raz na cztery lata. Taki sam wymóg dotyczy kotłów, które są opalane gazem. Ponadto należy pamiętać, że ustawodawca nałożył na właścicieli
i zarządców dodatkowy obowiązek jednorazowej kontroli instalacji grzewczej z kotłem, jeśli jego efektywna nominalna wydajność wynosi więcej niż 20 kW i jest on użytkowany od co najmniej piętnastu lat.

 

 

Taka kontrola powinna zostać przeprowadzona w roku kalendarzowym następującym po tym, w którym minęło 15 lat od początku użytkowania danego kotła. Przegląd powinien składać się z badania efektywności energetycznej, a także oceny doboru wielkości kotła w stosunku do potrzeb oraz parametrów instalacji grzewczej i przeznaczenia (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1b, Dz. U. 1974 Nr 89 poz. 414).

Jeśli w danej nieruchomości znajduje się klimatyzacja, właściciel lub zarządca - sprawdzając stan techniczny budynku - powinni co najmniej raz na pięć lat zbadać efektywność energetyczną urządzeń chłodniczych. Ten przepis dotyczy urządzeń, których moc chłodnicza nominalna jest większa niż 12 kW (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 6, Dz. U. 1974 Nr 89 poz. 414).

Wszystkie kontrole, których przeprowadzanie jest według Prawa budowlanego obowiązkiem zarządców i właścicieli nieruchomości mogą być wykonywane jedynie przez osoby do tego uprawnione. Powinny one posiadać odpowiednie dla danego obiektu uprawnienia budowlane, a w przypadku kontroli instalacji również kwalifikacje wymagane do nadzoru i użytkowania danego rodzaju instalacji i urządzeń. Szczegółowe informacje na ten temat można znaleźć w rozporządzeniach Ministra Infrastruktury i Rozwoju (DzU 2014 poz. 1278) oraz Ministra Gospodarki i Pracy (Dz. U. 2005 nr 141 poz. 1189).

Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, jeśli kontrola stanu technicznego budynku wykaże nieprawidłowości, które mogą zagrażać życiu lub zdrowiu użytkowników danej nieruchomości albo prowadzić do zagrożenia mienia, środowiska bądź spowodować katastrofę budowlaną, to właściciel, zarządca bądź użytkownicy danego obiektu są zobowiązani niezwłocznie je usunąć.

Przeprowadzający kontrolę ma również obowiązek sporządzić odpowiedni protokół, a jego kopię przekazać do odpowiedniego organu nadzoru budowlanego. Każda kontrola powinna również polegać na sprawdzeniu, czy usunięte zostały usterki i nieprawidłowości wykryte podczas poprzedniego badania. Organ nadzoru budowlanego przeprowadza swoją kontrolę po otrzymaniu kopii protokołu (Prawo budowlane, art. 70 ust. 1, DzU 1974 nr 89 poz. 414).

Ustawodawca przewidział także kary dla osób, które nie przestrzegają przepisów dotyczących kontroli budynków. Karę grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do roku może nałożyć sąd na osobę, która przeprowadza kontrolę bez odpowiednich uprawnień i kwalifikacji. Grzywną może zostać ukarany również ten, kto po wykonaniu kontroli nie przekaże kopii protokołu do organu nadzoru budowlanego.

Właściciele i zarządcy nieruchomości również podlegają karom. Jeśli nie stosują się oni do obowiązku przeprowadzania okresowych kontroli, utrzymywania obiektów w odpowiednim stanie technicznym, nie zapewniają bezpieczeństwa użytkowania nieruchomości, to podlegają karze grzywny równej co najmniej stu stawkom dziennym, karze ograniczenia wolności lub nawet pozbawienia wolności do roku.

Natomiast jeśli właściciel lub zarządca nie usuną ujawnionych w trakcie kontroli nieprawidłowości, które zagrażają bezpieczeństwu ludzi i środowiska to mogą oni podlegać karze aresztu, ograniczenia wolności lub grzywny. Na karę grzywny naraża się także ta osoba, która nie zapewnia możliwości przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego nieruchomości.

Komentarze

(13)
miki789 | 07.05.2018, 09:40
Jestem producentem chemii budowlanej. Dużo czasu musiałem poświęcić na wyznaczenie obszarów zagrożenia, na zabezpieczenie produkcji, na wyznaczenie ścieżek ewakuacyjnych, na zakup sprzętu i sporo innych rzeczy. Wstępnie korzystałem z usług kilku doradców BHP z uprawnieniami PPOŻ, ale w końcu przerzuciłem się tylko na dedykowany pod usługi ppoż bhprevent.pl. Naprawdę mocna specjalizacja i nie mam żadnych błędnych parametrów. Jestem nawet po kilku kontrolach. Zero presji.
adamm | 18.05.2018, 09:37
Podpowiem Klinikę Budowlaną ze strony klinikabudowlana.com, jestem po rozmowie z doradcą i myślę że się dogadamy. Jesteśmy umówieni na przegląd budynku, mają sprawdzić wszystko od tak zwanej podszewki, także będę wiedział na czym stoimy, jaki jest realny stan nieruchomości bo dawno jako wspólnota nic nie remontowaliśmy tak prawdę mówiąc.
malinowski872 | 14.09.2018, 16:39

Polecam, firma świadczy usługi z zakresu bezpieczeństwa i ekspertyz technicznych nieruchomości. Ponad to można liczyć z ich strony również na usługi projektowe, kosztorysowanie budowlane i kompleksowe inwentaryzacje. Bardzo polecam

« Poprzedni    2 / 2   

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć zanieczyszczenia z instalacji wodociągowej »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejZanieczyszczenia występujące w wodzie instalacyjnej, często o charakterze ferromagnetycznym mogą powodować następujące problemy: nieprawidłowe działanie automatycznych odpowietrzników... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

W czym może pomóc izolacja stropów i sufitów piwnic oraz garaży
Dowiedz się, ile kosztuje izolacja stropów piwnic i garaży?

Ciepło i zawór ciepła Ocieplanie garażów i piwnic
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Odpowiednia izolacja stropów i sufitów piwnic oraz garaży pomoże zmniejszyć przede wszystkim zużycie ciepła. Jest również jedynym sposobem, by uporać się z zimną podłogą w pomieszczeniu nad piwnicą... Chcę wiedzieć, ile to kosztuje»


Układy dystrybucji wody użytkowej i grzewczej »

Dystrybucja wodyMają za zadanie dostarczyć wodę i energię do budynków w sposób bezpieczny i optymalny. Ich jakość decyduje w dużej mierze o jakości całej instalacji (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami ?

Wymiana rur w budynkuJak rzetelnie, uczciwie i przejrzyście prowadzić powierzone sprawy? Komu je przekazać i z kim współpracować przy... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Jak bezinwazyjnie i skutecznie osuszyć mury budynku?
Jak zapewnić ogrzewanie mieszkańcom tam gdzie brak sieci ciepła systemowego i gazu ziemnego? »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Jest kilka sposobów zwalczania wilgoci. Metoda osuszania zawilgoconych murów musi m.in. uwzględniać ich grubość oraz rodzaj materiału, z którego powstały.... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16362|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10042|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl