CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Obowiązkowe kontrole i przeglądy techniczne budynku

O co muszą zadbać zarządcy i właściciele nieruchomości?
Redakcja Administratora  |  27.10.2014  |  17

Polskie prawodawstwo stawia przed właścicielem i zarządcą nieruchomości szereg wymogów – między innymi obowiązek poddania budynku okresowym przeglądom i kontrolom stanu technicznego. Na czym one polegają, jakie elementy nieruchomości obejmują, jak często należy je przeprowadzać? Odpowiadamy na to pytanie.

Najważniejszym dokumentem określającym obowiązki zarządcy bądź właściciela nieruchomości jest ustawa Prawo budowlane (DzU 1974 nr 89 poz. 414). Szczegółowo definiuje ona poszczególne rodzaje nieruchomości podlegające uregulowaniom prawnym oraz obowiązki różnych podmiotów w zakresie zarządzania danymi budynkami.

Jednym z najważniejszych jej fragmentów jest artykuł 61. ustawy Prawo budowlane. Nakłada on na właściciela lub zarządcę budynku obowiązek utrzymywania i użytkowania nieruchomości zgodnie z określonymi w niej zasadami.

PIAS-KAN

Dowiedz się więcej o aktualnie obowiązujących przepisach w zakresie utrzymania budynku w należytym stanie technicznym

– Przede wszystkim oznacza to użytkowanie obiektu zgodne z przeznaczeniem oraz przestrzeganie wymagań dotyczących ochrony środowiska. Co ważne, należy także utrzymywać odpowiedni stan techniczny budynku oraz dbać o jego estetykę – wyjaśnia Marcin Sodo z firmy Nawigator Nieruchomości, która zajmuje się profesjonalnym zarządzaniem nieruchomościami (Czytaj więcej na ten temat).

Ustawodawca nakłada również na właścicieli i zarządców obowiązek zapobiegania pogarszaniu się „właściwości użytkowych i sprawności technicznej” budynków.

Przeglądy techniczne nieruchomości podzielone zostały na kilka rodzajów. Co najmniej raz na dwanaście miesięcy właściciel lub zarządca nieruchomości powinien wykonać kontrolę, która pozwoli sprawdzić stan techniczny budynku.

– Polega ona na przeglądzie elementów budynku oraz instalacji, które są podatne na szkodliwy wpływ warunków atmosferycznych oraz normalnych efektów użytkowania nieruchomości. W trakcie kontroli sprawdza się również urządzenia, których zadaniem jest ochrona środowiska oraz instalacje gazowe, przewody kominowe i wentylację – opisuje Paweł Krzak z Czarnowiejskiego Biura Nieruchomości. Szczegóły tego, co powinna objąć kontrola stanu technicznego budynku precyzuje Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU 1999 nr 74 poz. 836).

W ustępie 2 paragrafu 5 tego dokumentu czytamy, że należy dokładnie sprawdzić stan techniczny „zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (…), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów, urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku, elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich i pokryć dachowych, instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej”.

- Dodatkowo ustawodawca rozszerza obowiązki właściciela lub zarządcy nieruchomości o kontrolę „urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku, elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku oraz przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku”- dodaje Marcin Sodo z Nawigator Nieruchomości, krakowski administrator nieruchomości.

Zgodnie z przepisami nie ma wymogu, aby odstęp pomiędzy kolejnymi kontrolami  wynosił dokładnie 365 dni – przegląd musi się odbywać co najmniej raz w danym roku kalendarzowym. Nie ma również obowiązku corocznego sprawdzania stanu instalacji elektrycznej. Ustawodawca nie określił, jakie elementy budynku wchodzą w skład „instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska” (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b), DzU 1974 nr 89 poz. 414).

Zobacz też: Stan techniczny instalacji ogrzewczych a koszty

Jednak, jak wynika z opinii Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, są to te elementy budynku, które zmniejszają negatywne skutki użytkowania nieruchomości na otaczające je środowisko i ludzi. Należy więc przyjąć, że możemy do nich zaliczyć instalacje służące do gromadzenia lub oczyszczania ścieków, gromadzenia odpadów stałych czy elementy wygłuszające i filtrujące oraz te mogące wytwarzać pole elektromagnetyczne. Urząd podkreśla również, że istnieje norma PN‑M.34507:2002 Instalacja gazowa. Kontrola okresowa, która szczegółowo określa procedurę kontroli instalacji gazowej w odniesieniu do poszczególnych typów budynków, w tym również tych mieszkalnych.

Rzadziej, bo raz na pięć lat, powinna być przeprowadzana kontrola stanu technicznego  budynku połączona ze sprawdzeniem jego użyteczności oraz estetyki obiektu i otoczenia. W odróżnieniu od przeglądu budowlanego wykonywanego co roku, ta kontrola powinna obejmować także instalację elektryczną i piorunochronną. Podczas badania dokonuje się przeglądu sprzętu, zabezpieczeń, ochrony przed porażeniami, uziemienia i izolacji przewodów (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 2, DzU 1974 nr 89 poz. 414).

- Właściciel lub zarządca budynku może połączyć przegląd pięcioletni oraz coroczny, jeśli w danym roku kalendarzowym ciąży na nim obowiązek przeprowadzenia kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane (DzU 1974 nr 89 poz. 414) - dodaje Marcin Sodo z Nawigator Nieruchomości. Oczywiście, taki łączony przegląd budowlany musi obejmować swoim zakresem wszystkie wymienione powyżej czynności.

Dodatkowe obowiązki ustawodawca nałożył na właścicieli i zarządców nieruchomości, których powierzchnia zabudowy przekracza 2000 metrów kwadratowych (lub 1000 metrów kwadratowych dachu w przypadku innych obiektów budowlanych). Takie budynki muszą być kontrolowane „co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada” (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 3, DzU 1974 nr 89 poz. 414). Ponadto osoba, która przeprowadza taką kontrolę ma obowiązek natychmiast powiadomić właściwy organ o fakcie jej przeprowadzenia.

Obowiązki zarządcy nieruchomości (lub właściciela) to także kontrola „bezpiecznego użytkowania obiektu” (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 4, DzU 1974 nr 89 poz. 414). Powinna mieć ona miejsce każdorazowo po wystąpieniu „czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt”, które wskazuje art. 61 pkt. 2 Prawa budowlanego. 

- Mogą to być działania człowieka lub sił natury takie jak wyładowania atmosferyczne, intensywne opady, trzęsienia ziemi, osuwiska, powodzie, pożary. Czyli wszystkie te zdarzenia, które mogą zagrażać bezpieczeństwu nieruchomości i ludzi ją użytkujących – objaśnia Marcin Sodo. O tym, czy przeprowadzać kontrolę w takich wypadkach, może decydować właściciel bądź zarządca nieruchomości. Ale ostateczną decyzję podejmuje zawsze właściwy organ nadzoru budowlanego.

Warto przeczytać: Sytuacja prawna instalacji centralnego ogrzewania we wspólnotach mieszkaniowych

Prawo budowlane przewiduje, że konieczna jest także „kontrola okresowa stanu technicznego kotłów” (art. 62 ust. 1 pkt 5, DzU 1974 nr 89 poz. 414).  - Jej częstotliwość jest zależna od wydajności oraz rodzaju stosowanego paliwa – dodaje Paweł Krzak. Kotły,
w których stosuje się nieodnawialne paliwo ciekłe bądź stałe, cechujące się efektywną nominalną wydajnością ponad 100 kW, powinny być badane co najmniej raz na dwa lata.

Z kolei kotły wykorzystujące ten sam typ paliw, ale posiadające wydajność od 20 kW do 100 kW, należy kontrolować co najmniej raz na cztery lata. Taki sam wymóg dotyczy kotłów, które są opalane gazem. Ponadto należy pamiętać, że ustawodawca nałożył na właścicieli
i zarządców dodatkowy obowiązek jednorazowej kontroli instalacji grzewczej z kotłem, jeśli jego efektywna nominalna wydajność wynosi więcej niż 20 kW i jest on użytkowany od co najmniej piętnastu lat.

 

 

Taka kontrola powinna zostać przeprowadzona w roku kalendarzowym następującym po tym, w którym minęło 15 lat od początku użytkowania danego kotła. Przegląd powinien składać się z badania efektywności energetycznej, a także oceny doboru wielkości kotła w stosunku do potrzeb oraz parametrów instalacji grzewczej i przeznaczenia (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1b, Dz. U. 1974 Nr 89 poz. 414).

Jeśli w danej nieruchomości znajduje się klimatyzacja, właściciel lub zarządca - sprawdzając stan techniczny budynku - powinni co najmniej raz na pięć lat zbadać efektywność energetyczną urządzeń chłodniczych. Ten przepis dotyczy urządzeń, których moc chłodnicza nominalna jest większa niż 12 kW (Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 6, Dz. U. 1974 Nr 89 poz. 414).

Wszystkie kontrole, których przeprowadzanie jest według Prawa budowlanego obowiązkiem zarządców i właścicieli nieruchomości mogą być wykonywane jedynie przez osoby do tego uprawnione. Powinny one posiadać odpowiednie dla danego obiektu uprawnienia budowlane, a w przypadku kontroli instalacji również kwalifikacje wymagane do nadzoru i użytkowania danego rodzaju instalacji i urządzeń. Szczegółowe informacje na ten temat można znaleźć w rozporządzeniach Ministra Infrastruktury i Rozwoju (DzU 2014 poz. 1278) oraz Ministra Gospodarki i Pracy (Dz. U. 2005 nr 141 poz. 1189).

Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, jeśli kontrola stanu technicznego budynku wykaże nieprawidłowości, które mogą zagrażać życiu lub zdrowiu użytkowników danej nieruchomości albo prowadzić do zagrożenia mienia, środowiska bądź spowodować katastrofę budowlaną, to właściciel, zarządca bądź użytkownicy danego obiektu są zobowiązani niezwłocznie je usunąć.

Przeprowadzający kontrolę ma również obowiązek sporządzić odpowiedni protokół, a jego kopię przekazać do odpowiedniego organu nadzoru budowlanego. Każda kontrola powinna również polegać na sprawdzeniu, czy usunięte zostały usterki i nieprawidłowości wykryte podczas poprzedniego badania. Organ nadzoru budowlanego przeprowadza swoją kontrolę po otrzymaniu kopii protokołu (Prawo budowlane, art. 70 ust. 1, DzU 1974 nr 89 poz. 414).

Ustawodawca przewidział także kary dla osób, które nie przestrzegają przepisów dotyczących kontroli budynków. Karę grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do roku może nałożyć sąd na osobę, która przeprowadza kontrolę bez odpowiednich uprawnień i kwalifikacji. Grzywną może zostać ukarany również ten, kto po wykonaniu kontroli nie przekaże kopii protokołu do organu nadzoru budowlanego.

Właściciele i zarządcy nieruchomości również podlegają karom. Jeśli nie stosują się oni do obowiązku przeprowadzania okresowych kontroli, utrzymywania obiektów w odpowiednim stanie technicznym, nie zapewniają bezpieczeństwa użytkowania nieruchomości, to podlegają karze grzywny równej co najmniej stu stawkom dziennym, karze ograniczenia wolności lub nawet pozbawienia wolności do roku.

Natomiast jeśli właściciel lub zarządca nie usuną ujawnionych w trakcie kontroli nieprawidłowości, które zagrażają bezpieczeństwu ludzi i środowiska to mogą oni podlegać karze aresztu, ograniczenia wolności lub grzywny. Na karę grzywny naraża się także ta osoba, która nie zapewnia możliwości przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego nieruchomości.

 

powiązane produkty

Komentarze

(14)
miki789 | 07.05.2018, 09:40
Jestem producentem chemii budowlanej. Dużo czasu musiałem poświęcić na wyznaczenie obszarów zagrożenia, na zabezpieczenie produkcji, na wyznaczenie ścieżek ewakuacyjnych, na zakup sprzętu i sporo innych rzeczy. Wstępnie korzystałem z usług kilku doradców BHP z uprawnieniami PPOŻ, ale w końcu przerzuciłem się tylko na dedykowany pod usługi ppoż bhprevent.pl. Naprawdę mocna specjalizacja i nie mam żadnych błędnych parametrów. Jestem nawet po kilku kontrolach. Zero presji.
adamm | 18.05.2018, 09:37
Podpowiem Klinikę Budowlaną ze strony klinikabudowlana.com, jestem po rozmowie z doradcą i myślę że się dogadamy. Jesteśmy umówieni na przegląd budynku, mają sprawdzić wszystko od tak zwanej podszewki, także będę wiedział na czym stoimy, jaki jest realny stan nieruchomości bo dawno jako wspólnota nic nie remontowaliśmy tak prawdę mówiąc.
malinowski872 | 14.09.2018, 16:39

Polecam, firma świadczy usługi z zakresu bezpieczeństwa i ekspertyz technicznych nieruchomości. Ponad to można liczyć z ich strony również na usługi projektowe, kosztorysowanie budowlane i kompleksowe inwentaryzacje. Bardzo polecam

Gwood | 28.03.2020, 14:25
Ustawa - nowe Prawo Budowlane nigdzie nie ma mowy o zakratowanych korytarzach w wieżowcach, czy to jest legalne? Funkcjonuje od lat - jeszcze w PRL-u
« Poprzedni    2 / 2   

Wybrane dla Ciebie


Gdzie można kupić niedrogie detektory gazu »

Uwaga na gaz w garażachGaraże i parkingi są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... Czytam więcej »


Pojemniki na śmieci – jak je zasłonić? »

Jak pozbyć się wilgoci, pleśni i grzybów z mieszkania?

pojemniki na odpady mieszkania wentylacja budynku
Zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciel nieruchomości wyposaża nieruchomość w pojemniki, służące do zbierania odpadów, ulegających biodegradacji, ze szczególnym uwzględnieniem... Chcę wiedzieć »

Mikroklimat w budynkach wywiera duży wpływ na zdrowie i samopoczucie ludzi, zwierząt, roślin, a także na efektywność przebiegu procesów produkcyjnych i przemysłowych. Zapewnienie optymalnych warunków w pomieszczeniach jest głównym zadaniem wentylacji... czytam więcej »


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

Kocio jaki wybraćW blisko połowie gospodarstw domowych w Polsce do ogrzewania wykorzystuje się kotły na paliwa stałe. Wynika to ze względów ekonomicznych i technicznych, dostępności paliw... Czytam więcej »


Pobierz darmowy poradnik "Uzdatnianie wody w instalacjach HVAC"»

Jak wyeliminować błędy w działaniu zaworów i głowic?

Pobierz poradnik uzdatnianie wody w instalacjach HVAC zawory i głowice
Wymagania odnośnie wody w instalacjach grzewczych reguluje Polska Norma PN-EN 12952-12. Jak podnieść jakość wody? Jak obniżyć koszty instalacji grzewczej i chłodniczej? Jak zadbać o bezpieczeńśtwo i komfort mieszkańców... Czytam więcej »

instalacja grzewcza również „przeżywa” stany chorobowe, które bez właściwego diagnozowania nie będą możliwe do usunięcia. W konsekwencji praca systemu jest... czytam więcej»


Dlaczego warto dobrze wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Nie uwierzysz! Zapewnij sobie ciepłą wodę do woli»

Czy to możliwe? Nowa bezobsługowa i ekologiczna kotłownia, bez obciążeń finansowych! »

Kompleksowa energia kotłownia bez nakładów finansowych
Ciepła woda użytkowa, czysta i w dużej ilości, o stałej temperaturze, kiedy tylko zapragniecie... czytam dalej »

Brak obciążeń finansowych związanych z budową/modernizacją kotłowni gazowej. EWE bierze na siebie ciężar finansowania i budowy kotłowni... chcę wiedzieć więcej»


Masz problem z wentylacją pomieszczeń? Zobacz to rozwiązanie?

Wentylacja pomieszczeńKuchnia to miejsce szczególne -  to serce każdego domu. Wracając zmęczony zgiełkiem dnia codziennego pragniesz spokoju. Teraz już możesz przygotować posiłki lub... Chcę zobaczyć »


Rozwiązania polecane dla administratorów i zarządców budynków »

Usuniemy zanieczyszczenia z Twojej instalacji!

wiata rowerowa odpowietrzenie kaloryferów

Coraz ciekawsze rozwiązania spotykam na polskich osiedlach. Dbałość o zadowolenie mieszkańca staje się priorytetem, dzięki czemu... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
9/2020

Aktualny numer:

Administrator 9/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Sąsiedzkie spory
  • - Jaki domofon wybrać?
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19717|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 17010|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12058|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl