CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Refakturowanie we wspólnocie mieszkaniowej

Rafał Styczyński  |  Administrator 9/2014  |  19.11.2014

Refakturowanie jest niezwykle często stosowane we wspólnotach, jednak – jak pokazuje praktyka – czasami powoduje znaczne trudności. Problemy te związane są z niejasnymi regulacjami i sprzecznymi interpretacjami organów podatkowych.

Refakturowanie polega na zafakturowaniu przez jeden podmiot innemu podmiotowi odsprzedaży usług bez doliczania marży. Jego cel stanowi przeniesienie kosztów przez podmiot refakturujący na podmiot, który z danych usług faktycznie korzysta. Refaktura jest więc normalną fakturą, tyle że wystawioną przez podmiot pośredniczący między właściwym usługodawcą a rzeczywistym nabywcą usługi.

Regulacje dotyczące refakturowanie znajdują się także w art. 8 ust. 2a Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.). Zgodnie z nimi, w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że to on sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot refakturujący daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Zatem podatnik biorący udział w odsprzedaży usługi wystawia za świadczącego faktury dokumentujące jej wyświadczenie bez uwzględnienia marży.

Z powyższego przepisu wywieść należy, iż zasadą obowiązującą przy refakturowaniu jest, że stosuje się identyczne stawki za wykonaną usługę (bez marży) oraz identyczną stawkę opodatkowania VAT jak w fakturze pierwotnej, chyba że transakcja ta spowoduje konieczność ustalenia miejsca świadczenia usługi innego niż przy niej.

Refakturowanie a obowiązek podatkowy

Uznaje się, że podatnik dokonujący refakturowania sam świadczy usługę, należy przyjąć wszystkie zasady wynikające z ustawy o VAT, które obowiązują przy ustalaniu obowiązku podatkowego.

Zgodnie z art. 19a ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Otrzymanie całości lub części zapłaty przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi powoduje zaistnienie obowiązku podatkowego. Obowiązek ten powstaje z chwilą otrzymania zapłaty (lub jej części) oraz w odniesieniu do jej wysokości.

Zapłatą będą w szczególności: przedpłata, zaliczka, zadatek, rata, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu.

Niezwykle często dochodzi we wspólnotach do refakturowania mediów. W przypadku takich usług obowiązek podatkowy powstaje według szczególnych zasad. Zgodnie bowiem z art. 19a ust. 5 pkt 4 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.), obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu:

  • dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,
  • świadczenia usług dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego.

Z kolei, w myśl art. 19a ust. 7 ustawy o podatku od towarów i usług, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury, określonych w art. 106i ust. 3 i 4.

W przypadku natomiast, gdy nie określono takich terminów – z chwilą upływu terminu płatności. Dla dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego obowiązek podatkowy powstaje w momencie wystawienia faktury z tytułu ich dostawy.

W przypadku niewystawienia refaktury w terminie płatności lub wystawienia jej po tym terminie obowiązek podatkowy powstaje najpóźniej 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu wykonania świadczonej usługi lub dokonania dostawy, ponieważ najpóźniej do tego dnia, zgodnie z art. 106i ust. 1 ustawy o VAT, należy wystawić fakturę.

Podsumowując, obowiązek podatkowy z tytułu odsprzedaży usług w zakresie tzw. mediów powstawać będzie z chwilą wystawienia refaktury, nie później jednak niż z chwilą upływu terminu płatności.

Refakturowanie kosztów mediów przez wspólnotę

Organy podatkowe przez długi czas prezentowały stanowisko, że skutki podpisania umowy na dostawę energii elektrycznej czy wody dotyczą bezpośrednio członków wspólnoty.

A więc usługi te nabywają bezpośrednio właściciele lokali. Dlatego wspólnota nie może, w opinii tych organów, dokonać sprzedaży na rzecz swoich członków, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż to oni nabyli powyższe usługi – mimo że stroną umowy o dostawę ciepłej wody i ogrzewania, co do zasady, jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd.

Takie stanowisko zaprezentował m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w piśmie z 28 października 2008 r., nr IPPP2/443-1276/08-2/PW, w którym czytamy, że: (...) wspólnota mieszkaniowa w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wspólnoty mieszkaniowe tworzone na podstawie ustawy o własności lokali mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku, mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej.

Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegających opodatkowaniu na rzecz osób trzecich, tj. niewchodzących w skład wspólnoty jeżeli wielkość obrotu przekroczy w danym roku podatkowym określony limit obrotów uprawniających do zwolnienia z opodatkowania VAT.

W konsekwencji czynność taka nie podlega opodatkowaniu VAT. Tym samym brak uzasadnienia dla fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami. W mojej opinii takie stanowisko jest nieprawidłowe, bowiem wspólnota mieszkaniowa bierze udział w świadczeniu usług podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT jako podatnik tego podatku, zatem prawidłowe jest refakturowanie odsprzedaży zakupionych usług świadczonych na rzecz poszczególnych właścicieli lokali. Wspólnota nie ma jednak takiego obowiązku, dopóki nie zarejestruje się jako podatnik VAT.

Nie jest ona również zobligowana do takiego zarejestrowania się na indywidualny wniosek właściciela lokalu użytkowego.

Podobne stanowisko prezentują sądy administracyjne, które prezentują stanowisko, iż jeśli wspólnota mieszkaniowa nabywa media (energię, wodę) na rzecz swoich członków, to jest podatnikiem VAT i może refakturować usługę. A obciążając właścicieli lokali kosztami związanymi z ich odrębnymi lokalami, wspólnota, dokonując ich odsprzedaży, działa jak pośrednik.

Czynność ta podlega opodatkowaniu VAT i powinna być udokumentowana fakturą. Oznacza to, że wspólnota może refakturować usługi oraz media nabywane przez siebie we własnym imieniu, ale na rzecz właścicieli poszczególnych lokali.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 21 lipca 2010 r., sygn. akt I SA/Bk 245/10: (...) należy zgodzić się z poglądem wyrażonym w piśmiennictwie (por. Stella Brzeszczańska, Rozliczanie mediów we wspólnocie mieszkaniowej, „Monitor Podatkowy” 1/2007), że ustawowego obowiązku ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie można rozciągać także na lokale, a w konsekwencji przyjmować, że m.in. w przypadku zakupu mediów wspólnota w całości kupuje je dla siebie i sama ze sobą rozlicza.

Z tego powodu, że ze względów technicznych niemożliwe jest kupowanie mediów do poszczególnych lokali oddzielnie, wspólnota dokonuje tego zakupu „całościowo” i z tego tytułu od właścicieli – niezależnie od zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, z których ponoszone są opłaty za dostawę mediów w części dotyczącej nieruchomości wspólnej – pobierane są stosowne należności. Wspólnota w tym zakresie działa jako pośrednik, nie kupuje tych mediów dla siebie, lecz działa w istocie w imieniu właścicieli.

Nawet jeżeli zawiera umowę we własnym imieniu, to w odpowiedniej części jest ona zawarta na rzecz właścicieli. Wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów i, rozliczając ten zakup na poszczególne lokale, w rzeczywistości dokonuje ich odsprzedaży.

Taka odsprzedaż mediów właścicielom lokali stanowić będzie przedmiot opodatkowania VAT jako świadczenie usług. W tym też zakresie wystawiane mogą być przez Wspólnotę faktury VAT, dokumentujące świadczenie usług na rzecz właścicieli (refakturowanie zakupionych przez Wspólnotę mediów dla właściciela określonego lokalu) (...).

Po orzeczeniu również organy podatkowe zaczęły prezentować zbieżne z sądowym stanowiskiem, czego przykładem pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, nr IPPP2/443-864/11-4/AK, z 21 października 2011 r., w którym możemy przeczytać, że (…) wspólnota, dokonując odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych uprzednio w tym celu towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług, i w sytuacji, gdy nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego, dokonywane przez nią czynności w ww. zakresie winny być dokumentowane fakturami, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisach wykonawczych (…).

Odliczenie podatku VAT

Zgodnie z ogólną zasadą, aby podatnik miał prawo do odliczania podatku naliczonego wynikającego z faktury zakupu, musi zasadniczo zaistnieć związek dokonanych zakupów z wykonywaniem przez podatnika czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Oznacza to, iż w sytuacji, gdy podatnik przyjmie stanowisko organów podatkowych (że obciążenie członków wspólnoty kosztami mediów odbywa się bez podatku VAT), to nie jest możliwe odliczenie podatku VAT od przedmiotowych zakupów. Jak bowiem wynika z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do odliczenia podatku naliczonego faktury dokumentujące transakcje niepodlegające opodatkowaniu.

W przypadku mediów, przyjęcie stanowiska, że obciążania członków wspólnoty nie należy refakturować, powoduje, iż podatek VAT z faktur dokumentujących ich zakup na rzecz członków wspólnoty nie podlega odliczeniu. Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, w piśmie z 21 października 2011 r., nr IPPP2/443-864/11-4/AK, w którym czytamy: (...) odsprzedaż na rzecz właścicieli lokali użytkowych energii cieplnej, elektrycznej, zimnej wody oraz usług odprowadzania ścieków, wywozu śmieci stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu, zatem Wspólnota, zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy, będzie zobowiązana wystawić fakturę VAT dokumentującą ww. czynności.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane do wykonywania przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT czynności opodatkowanych.

W przedmiotowej sprawie zostaną spełnione obydwa wskazane warunki, ponieważ Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT, a czynności związane z dostawą energii elektrycznej, cieplnej, zimnej wody, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci oraz towary i usługi nabywane w ramach remontu dachu będą związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, Wnioskodawca, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, ma prawo do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących dostawę energii elektrycznej, cieplnej i usług związanych z dostarczaniem zimnej wody, odprowadzaniem ścieków, wywozem śmieci oraz towarów i usług związanych z remontem dachu na zasadach ogólnych, czyli w zakresie w jakim towary i usługi związane są ze sprzedażą opodatkowaną (...).

Przyjęcie stanowiska sądów administracyjnych sprawia natomiast, że czynność obciążania kosztami mediów członków wspólnoty podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Powoduje to, że odliczenie VAT z takich faktur jest możliwe.

Podstawa prawna: Art. 8 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm). 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10356|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl