CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy płyty styropianowe na elewację budynku to dobry pomysł? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10731,jak-nakladac-klej-do-styropianu-plyty-styropianowe-na-elewacje
Płyty styropianowe, aby spełniły swoje funkcje wymagają odpowiedniego montażu. Nie bez znaczenia jest...
Kategorie: jakość styropianu, styropian, klej do styropianu elewacyjnego,

Refakturowanie we wspólnocie mieszkaniowej

Rafał Styczyński  |  Administrator 9/2014  |  19.11.2014

Refakturowanie jest niezwykle często stosowane we wspólnotach, jednak – jak pokazuje praktyka – czasami powoduje znaczne trudności. Problemy te związane są z niejasnymi regulacjami i sprzecznymi interpretacjami organów podatkowych.

Refakturowanie polega na zafakturowaniu przez jeden podmiot innemu podmiotowi odsprzedaży usług bez doliczania marży. Jego cel stanowi przeniesienie kosztów przez podmiot refakturujący na podmiot, który z danych usług faktycznie korzysta. Refaktura jest więc normalną fakturą, tyle że wystawioną przez podmiot pośredniczący między właściwym usługodawcą a rzeczywistym nabywcą usługi.

Regulacje dotyczące refakturowanie znajdują się także w art. 8 ust. 2a Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.). Zgodnie z nimi, w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że to on sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot refakturujący daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Zatem podatnik biorący udział w odsprzedaży usługi wystawia za świadczącego faktury dokumentujące jej wyświadczenie bez uwzględnienia marży.

Z powyższego przepisu wywieść należy, iż zasadą obowiązującą przy refakturowaniu jest, że stosuje się identyczne stawki za wykonaną usługę (bez marży) oraz identyczną stawkę opodatkowania VAT jak w fakturze pierwotnej, chyba że transakcja ta spowoduje konieczność ustalenia miejsca świadczenia usługi innego niż przy niej.

Refakturowanie a obowiązek podatkowy

Uznaje się, że podatnik dokonujący refakturowania sam świadczy usługę, należy przyjąć wszystkie zasady wynikające z ustawy o VAT, które obowiązują przy ustalaniu obowiązku podatkowego.

Zgodnie z art. 19a ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Otrzymanie całości lub części zapłaty przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi powoduje zaistnienie obowiązku podatkowego. Obowiązek ten powstaje z chwilą otrzymania zapłaty (lub jej części) oraz w odniesieniu do jej wysokości.

Zapłatą będą w szczególności: przedpłata, zaliczka, zadatek, rata, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu.

Niezwykle często dochodzi we wspólnotach do refakturowania mediów. W przypadku takich usług obowiązek podatkowy powstaje według szczególnych zasad. Zgodnie bowiem z art. 19a ust. 5 pkt 4 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.), obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu:

  • dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,
  • świadczenia usług dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego.

Z kolei, w myśl art. 19a ust. 7 ustawy o podatku od towarów i usług, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury, określonych w art. 106i ust. 3 i 4.

W przypadku natomiast, gdy nie określono takich terminów – z chwilą upływu terminu płatności. Dla dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego obowiązek podatkowy powstaje w momencie wystawienia faktury z tytułu ich dostawy.

W przypadku niewystawienia refaktury w terminie płatności lub wystawienia jej po tym terminie obowiązek podatkowy powstaje najpóźniej 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu wykonania świadczonej usługi lub dokonania dostawy, ponieważ najpóźniej do tego dnia, zgodnie z art. 106i ust. 1 ustawy o VAT, należy wystawić fakturę.

Podsumowując, obowiązek podatkowy z tytułu odsprzedaży usług w zakresie tzw. mediów powstawać będzie z chwilą wystawienia refaktury, nie później jednak niż z chwilą upływu terminu płatności.

Refakturowanie kosztów mediów przez wspólnotę

Organy podatkowe przez długi czas prezentowały stanowisko, że skutki podpisania umowy na dostawę energii elektrycznej czy wody dotyczą bezpośrednio członków wspólnoty.

A więc usługi te nabywają bezpośrednio właściciele lokali. Dlatego wspólnota nie może, w opinii tych organów, dokonać sprzedaży na rzecz swoich członków, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż to oni nabyli powyższe usługi – mimo że stroną umowy o dostawę ciepłej wody i ogrzewania, co do zasady, jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd.

Takie stanowisko zaprezentował m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w piśmie z 28 października 2008 r., nr IPPP2/443-1276/08-2/PW, w którym czytamy, że: (...) wspólnota mieszkaniowa w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wspólnoty mieszkaniowe tworzone na podstawie ustawy o własności lokali mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku, mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej.

Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegających opodatkowaniu na rzecz osób trzecich, tj. niewchodzących w skład wspólnoty jeżeli wielkość obrotu przekroczy w danym roku podatkowym określony limit obrotów uprawniających do zwolnienia z opodatkowania VAT.

W konsekwencji czynność taka nie podlega opodatkowaniu VAT. Tym samym brak uzasadnienia dla fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami. W mojej opinii takie stanowisko jest nieprawidłowe, bowiem wspólnota mieszkaniowa bierze udział w świadczeniu usług podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT jako podatnik tego podatku, zatem prawidłowe jest refakturowanie odsprzedaży zakupionych usług świadczonych na rzecz poszczególnych właścicieli lokali. Wspólnota nie ma jednak takiego obowiązku, dopóki nie zarejestruje się jako podatnik VAT.

Nie jest ona również zobligowana do takiego zarejestrowania się na indywidualny wniosek właściciela lokalu użytkowego.

Podobne stanowisko prezentują sądy administracyjne, które prezentują stanowisko, iż jeśli wspólnota mieszkaniowa nabywa media (energię, wodę) na rzecz swoich członków, to jest podatnikiem VAT i może refakturować usługę. A obciążając właścicieli lokali kosztami związanymi z ich odrębnymi lokalami, wspólnota, dokonując ich odsprzedaży, działa jak pośrednik.

Czynność ta podlega opodatkowaniu VAT i powinna być udokumentowana fakturą. Oznacza to, że wspólnota może refakturować usługi oraz media nabywane przez siebie we własnym imieniu, ale na rzecz właścicieli poszczególnych lokali.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 21 lipca 2010 r., sygn. akt I SA/Bk 245/10: (...) należy zgodzić się z poglądem wyrażonym w piśmiennictwie (por. Stella Brzeszczańska, Rozliczanie mediów we wspólnocie mieszkaniowej, „Monitor Podatkowy” 1/2007), że ustawowego obowiązku ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie można rozciągać także na lokale, a w konsekwencji przyjmować, że m.in. w przypadku zakupu mediów wspólnota w całości kupuje je dla siebie i sama ze sobą rozlicza.

Z tego powodu, że ze względów technicznych niemożliwe jest kupowanie mediów do poszczególnych lokali oddzielnie, wspólnota dokonuje tego zakupu „całościowo” i z tego tytułu od właścicieli – niezależnie od zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, z których ponoszone są opłaty za dostawę mediów w części dotyczącej nieruchomości wspólnej – pobierane są stosowne należności. Wspólnota w tym zakresie działa jako pośrednik, nie kupuje tych mediów dla siebie, lecz działa w istocie w imieniu właścicieli.

Nawet jeżeli zawiera umowę we własnym imieniu, to w odpowiedniej części jest ona zawarta na rzecz właścicieli. Wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów i, rozliczając ten zakup na poszczególne lokale, w rzeczywistości dokonuje ich odsprzedaży.

Taka odsprzedaż mediów właścicielom lokali stanowić będzie przedmiot opodatkowania VAT jako świadczenie usług. W tym też zakresie wystawiane mogą być przez Wspólnotę faktury VAT, dokumentujące świadczenie usług na rzecz właścicieli (refakturowanie zakupionych przez Wspólnotę mediów dla właściciela określonego lokalu) (...).

Po orzeczeniu również organy podatkowe zaczęły prezentować zbieżne z sądowym stanowiskiem, czego przykładem pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, nr IPPP2/443-864/11-4/AK, z 21 października 2011 r., w którym możemy przeczytać, że (…) wspólnota, dokonując odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych uprzednio w tym celu towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług, i w sytuacji, gdy nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego, dokonywane przez nią czynności w ww. zakresie winny być dokumentowane fakturami, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisach wykonawczych (…).

Odliczenie podatku VAT

Zgodnie z ogólną zasadą, aby podatnik miał prawo do odliczania podatku naliczonego wynikającego z faktury zakupu, musi zasadniczo zaistnieć związek dokonanych zakupów z wykonywaniem przez podatnika czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Oznacza to, iż w sytuacji, gdy podatnik przyjmie stanowisko organów podatkowych (że obciążenie członków wspólnoty kosztami mediów odbywa się bez podatku VAT), to nie jest możliwe odliczenie podatku VAT od przedmiotowych zakupów. Jak bowiem wynika z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do odliczenia podatku naliczonego faktury dokumentujące transakcje niepodlegające opodatkowaniu.

W przypadku mediów, przyjęcie stanowiska, że obciążania członków wspólnoty nie należy refakturować, powoduje, iż podatek VAT z faktur dokumentujących ich zakup na rzecz członków wspólnoty nie podlega odliczeniu. Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, w piśmie z 21 października 2011 r., nr IPPP2/443-864/11-4/AK, w którym czytamy: (...) odsprzedaż na rzecz właścicieli lokali użytkowych energii cieplnej, elektrycznej, zimnej wody oraz usług odprowadzania ścieków, wywozu śmieci stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu, zatem Wspólnota, zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy, będzie zobowiązana wystawić fakturę VAT dokumentującą ww. czynności.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane do wykonywania przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT czynności opodatkowanych.

W przedmiotowej sprawie zostaną spełnione obydwa wskazane warunki, ponieważ Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT, a czynności związane z dostawą energii elektrycznej, cieplnej, zimnej wody, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci oraz towary i usługi nabywane w ramach remontu dachu będą związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, Wnioskodawca, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, ma prawo do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących dostawę energii elektrycznej, cieplnej i usług związanych z dostarczaniem zimnej wody, odprowadzaniem ścieków, wywozem śmieci oraz towarów i usług związanych z remontem dachu na zasadach ogólnych, czyli w zakresie w jakim towary i usługi związane są ze sprzedażą opodatkowaną (...).

Przyjęcie stanowiska sądów administracyjnych sprawia natomiast, że czynność obciążania kosztami mediów członków wspólnoty podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Powoduje to, że odliczenie VAT z takich faktur jest możliwe.

Podstawa prawna: Art. 8 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm). 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami »

Kompleksowe usługi na zarządzanieAnaliza zasadności inwestycji, niebezpieczeństwa związane z zakupem i sposoby ich minimalizacji oraz pomoc w załatwieniu spraw urzędowych, takich jak rejestracja w urzędzie skarbowym czy statystycznym (...) czytam więcej »


Przepisy techniczno-budowlane odnoszące się do wyrobów do wentylacji i klimatyzacji objętych obowiązkiem znakowania znakiem budowlanym »

Przepisy techniczno budowlaneObowiązkowym oznakowaniem objęte zostaną wyroby do wentylacji i klimatyzacji – to zapowiedź zmian, które przyniesie 2019 rok. (...) czytam więcej »


Urządzenia, które mogą uratować życie i mienie mieszkańców!
Najniższe ceny w internecie dla Zarządców, Wspólnot mieszkaniowych i Spółdzielni »

Ile zapłacisz za ocieplenie stropodachu w budynku wielolokalowym?
Odpowiada ekspert.

Mimo że istnieje wiele różnych czujników, to kryteria ich rozróżnienia są dość ograniczone. Wybierz czujnik, który zapewni spokój i bezpieczeństwo lokatorów... czytaj dalej »

Jeśli ocieplimy stropodachy bloków mieszkalnych, straty możemy natychmiast przekuć na oszczędności. I to wcale niebagatelne – bo możemy zaoszczędzić od...czytam dalej »



Czy donice betonowe na placach i deptakach osiedlowych to dobry pomysł »

Donice betonoweAnaliza zasadności inwestycji, niebezpieczeństwa związane z zakupem i sposoby ich minimalizacji oraz pomoc w załatwieniu spraw urzędowych, takich jak rejestracja w urzędzie skarbowym czy statystycznym to tylko (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Pojemniki na śmiecie nie muszą być brzydkie i "cuchnące"»

Brzydkie śmietnikiNowe rozwiązanie na polskim rynku przypadło do gustu również deweloperom budującym nowe osiedla mieszkaniowe, którzy coraz chętniej decydują się na... zobacz więcej »


Szybki poradnik dla zarządów spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych ► WINDY»
Pompownie i agregaty pompowe w świetle przepisów obowiązujących od lipca 2018»
Winda bepieczeńśtwo Pompownie i agregaty pompowe w świetle przepisów
Czy można mieć dostęp do bieżących informacji na temat stanu windy ? Jak zwiększyć bezpieczeństwo mieszkańców i reagować z wyprzedzeniem na... czytam więcej» Szybko i dokładnie wykonana mapa rozkładu temperatury na elewacjach wysokich budynków mieszkalnych tak przed jak i po termomodernizacji to gwarancja szybkiej reakcji zgłoszenia... czytam dalej »

10 powodów, dlaczego warto ocieplić budynek stryopianem »

10powodów dla których warto ocieplić dom styropianemOcieplenie budynku to inwestycja, która dla wielu może okazać się nie lada wyzwaniem, szczególnie w kwestii doboru odpowiednich materiałów. Inwestycja z założenia ma przynosić korzyści... czytam więcej »


Hydroizolacje - jak zabezpieczyć budynek przed szkodliwym wpływem wilgoci?
Brak sieci gazowej – jak zapewnić ogrzewanie mieszkańcom? !
Ochrona budynku przed wilgocią Brak ogrzewania w budynku
Skuteczne zabezpieczenie fundamentów i ścian piwnic przed wilgocią może w przyszłości oszczędzić właścicielowi domu zarówno nerwów, jak i pieniędzy... czytam więcej» Podczas budowy nowego budynku wielolokalowego zarówno projektanci, jak zarządcy stają przed zadaniem, jakim jest zapewnienie ogrzewania mieszkańcom. Zadanie niby nie jest (...) czytam dalej »

Kiedy ogrzewanie pompą ciepła się opłaca? »

Ogrzewanie pompą

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak tani może być gaz w Twoich budynkach?
Ogrzewanie za niewielkie pieniądze »
Tańszy gaz w mieszkaniach Niższe koszty ciepła
Zarządzasz budynkami wielorodzinnymi? Szukasz właściwej oferty na media? Zastanawiasz się nad możliwością obniżenia kosztów gazu? czytam dalej» Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne? czytaj dalej »

Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »

Księgowość we wspólnocie mieszkaniowej

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) czytam dalej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Kotły do budynków mieszkalnych
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Kotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o ... czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy uchwały w sprawie wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych oraz udzielenia zarządowi (zarządcy nieruchomości) pełnomocnictwa do wykonania czynności zmierzających do osiągnięcia tego celu, zapaść muszą:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

12/2018

Aktualny numer:

Administrator 12/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozstanie z wieczystym użytkowaniem
  • - Termomodernizacja a smog
Zobacz szczegóły
Wyświetleń: 9520|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl