CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Refakturowanie we wspólnocie mieszkaniowej

Rafał Styczyński  |  Administrator 9/2014  |  19.11.2014

Refakturowanie jest niezwykle często stosowane we wspólnotach, jednak – jak pokazuje praktyka – czasami powoduje znaczne trudności. Problemy te związane są z niejasnymi regulacjami i sprzecznymi interpretacjami organów podatkowych.

Refakturowanie polega na zafakturowaniu przez jeden podmiot innemu podmiotowi odsprzedaży usług bez doliczania marży. Jego cel stanowi przeniesienie kosztów przez podmiot refakturujący na podmiot, który z danych usług faktycznie korzysta. Refaktura jest więc normalną fakturą, tyle że wystawioną przez podmiot pośredniczący między właściwym usługodawcą a rzeczywistym nabywcą usługi.

Regulacje dotyczące refakturowanie znajdują się także w art. 8 ust. 2a Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.). Zgodnie z nimi, w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że to on sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot refakturujący daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Zatem podatnik biorący udział w odsprzedaży usługi wystawia za świadczącego faktury dokumentujące jej wyświadczenie bez uwzględnienia marży.

Z powyższego przepisu wywieść należy, iż zasadą obowiązującą przy refakturowaniu jest, że stosuje się identyczne stawki za wykonaną usługę (bez marży) oraz identyczną stawkę opodatkowania VAT jak w fakturze pierwotnej, chyba że transakcja ta spowoduje konieczność ustalenia miejsca świadczenia usługi innego niż przy niej.

Refakturowanie a obowiązek podatkowy

Uznaje się, że podatnik dokonujący refakturowania sam świadczy usługę, należy przyjąć wszystkie zasady wynikające z ustawy o VAT, które obowiązują przy ustalaniu obowiązku podatkowego.

Zgodnie z art. 19a ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Otrzymanie całości lub części zapłaty przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi powoduje zaistnienie obowiązku podatkowego. Obowiązek ten powstaje z chwilą otrzymania zapłaty (lub jej części) oraz w odniesieniu do jej wysokości.

Zapłatą będą w szczególności: przedpłata, zaliczka, zadatek, rata, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu.

Niezwykle często dochodzi we wspólnotach do refakturowania mediów. W przypadku takich usług obowiązek podatkowy powstaje według szczególnych zasad. Zgodnie bowiem z art. 19a ust. 5 pkt 4 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.), obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu:

  • dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,
  • świadczenia usług dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego.

Z kolei, w myśl art. 19a ust. 7 ustawy o podatku od towarów i usług, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury, określonych w art. 106i ust. 3 i 4.

W przypadku natomiast, gdy nie określono takich terminów – z chwilą upływu terminu płatności. Dla dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego obowiązek podatkowy powstaje w momencie wystawienia faktury z tytułu ich dostawy.

W przypadku niewystawienia refaktury w terminie płatności lub wystawienia jej po tym terminie obowiązek podatkowy powstaje najpóźniej 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu wykonania świadczonej usługi lub dokonania dostawy, ponieważ najpóźniej do tego dnia, zgodnie z art. 106i ust. 1 ustawy o VAT, należy wystawić fakturę.

Podsumowując, obowiązek podatkowy z tytułu odsprzedaży usług w zakresie tzw. mediów powstawać będzie z chwilą wystawienia refaktury, nie później jednak niż z chwilą upływu terminu płatności.

Refakturowanie kosztów mediów przez wspólnotę

Organy podatkowe przez długi czas prezentowały stanowisko, że skutki podpisania umowy na dostawę energii elektrycznej czy wody dotyczą bezpośrednio członków wspólnoty.

A więc usługi te nabywają bezpośrednio właściciele lokali. Dlatego wspólnota nie może, w opinii tych organów, dokonać sprzedaży na rzecz swoich członków, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż to oni nabyli powyższe usługi – mimo że stroną umowy o dostawę ciepłej wody i ogrzewania, co do zasady, jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd.

Takie stanowisko zaprezentował m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w piśmie z 28 października 2008 r., nr IPPP2/443-1276/08-2/PW, w którym czytamy, że: (...) wspólnota mieszkaniowa w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wspólnoty mieszkaniowe tworzone na podstawie ustawy o własności lokali mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku, mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej.

Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegających opodatkowaniu na rzecz osób trzecich, tj. niewchodzących w skład wspólnoty jeżeli wielkość obrotu przekroczy w danym roku podatkowym określony limit obrotów uprawniających do zwolnienia z opodatkowania VAT.

W konsekwencji czynność taka nie podlega opodatkowaniu VAT. Tym samym brak uzasadnienia dla fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami. W mojej opinii takie stanowisko jest nieprawidłowe, bowiem wspólnota mieszkaniowa bierze udział w świadczeniu usług podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT jako podatnik tego podatku, zatem prawidłowe jest refakturowanie odsprzedaży zakupionych usług świadczonych na rzecz poszczególnych właścicieli lokali. Wspólnota nie ma jednak takiego obowiązku, dopóki nie zarejestruje się jako podatnik VAT.

Nie jest ona również zobligowana do takiego zarejestrowania się na indywidualny wniosek właściciela lokalu użytkowego.

Podobne stanowisko prezentują sądy administracyjne, które prezentują stanowisko, iż jeśli wspólnota mieszkaniowa nabywa media (energię, wodę) na rzecz swoich członków, to jest podatnikiem VAT i może refakturować usługę. A obciążając właścicieli lokali kosztami związanymi z ich odrębnymi lokalami, wspólnota, dokonując ich odsprzedaży, działa jak pośrednik.

Czynność ta podlega opodatkowaniu VAT i powinna być udokumentowana fakturą. Oznacza to, że wspólnota może refakturować usługi oraz media nabywane przez siebie we własnym imieniu, ale na rzecz właścicieli poszczególnych lokali.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 21 lipca 2010 r., sygn. akt I SA/Bk 245/10: (...) należy zgodzić się z poglądem wyrażonym w piśmiennictwie (por. Stella Brzeszczańska, Rozliczanie mediów we wspólnocie mieszkaniowej, „Monitor Podatkowy” 1/2007), że ustawowego obowiązku ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie można rozciągać także na lokale, a w konsekwencji przyjmować, że m.in. w przypadku zakupu mediów wspólnota w całości kupuje je dla siebie i sama ze sobą rozlicza.

Z tego powodu, że ze względów technicznych niemożliwe jest kupowanie mediów do poszczególnych lokali oddzielnie, wspólnota dokonuje tego zakupu „całościowo” i z tego tytułu od właścicieli – niezależnie od zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, z których ponoszone są opłaty za dostawę mediów w części dotyczącej nieruchomości wspólnej – pobierane są stosowne należności. Wspólnota w tym zakresie działa jako pośrednik, nie kupuje tych mediów dla siebie, lecz działa w istocie w imieniu właścicieli.

Nawet jeżeli zawiera umowę we własnym imieniu, to w odpowiedniej części jest ona zawarta na rzecz właścicieli. Wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów i, rozliczając ten zakup na poszczególne lokale, w rzeczywistości dokonuje ich odsprzedaży.

Taka odsprzedaż mediów właścicielom lokali stanowić będzie przedmiot opodatkowania VAT jako świadczenie usług. W tym też zakresie wystawiane mogą być przez Wspólnotę faktury VAT, dokumentujące świadczenie usług na rzecz właścicieli (refakturowanie zakupionych przez Wspólnotę mediów dla właściciela określonego lokalu) (...).

Po orzeczeniu również organy podatkowe zaczęły prezentować zbieżne z sądowym stanowiskiem, czego przykładem pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, nr IPPP2/443-864/11-4/AK, z 21 października 2011 r., w którym możemy przeczytać, że (…) wspólnota, dokonując odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych uprzednio w tym celu towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług, i w sytuacji, gdy nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego, dokonywane przez nią czynności w ww. zakresie winny być dokumentowane fakturami, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisach wykonawczych (…).

Odliczenie podatku VAT

Zgodnie z ogólną zasadą, aby podatnik miał prawo do odliczania podatku naliczonego wynikającego z faktury zakupu, musi zasadniczo zaistnieć związek dokonanych zakupów z wykonywaniem przez podatnika czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Oznacza to, iż w sytuacji, gdy podatnik przyjmie stanowisko organów podatkowych (że obciążenie członków wspólnoty kosztami mediów odbywa się bez podatku VAT), to nie jest możliwe odliczenie podatku VAT od przedmiotowych zakupów. Jak bowiem wynika z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do odliczenia podatku naliczonego faktury dokumentujące transakcje niepodlegające opodatkowaniu.

W przypadku mediów, przyjęcie stanowiska, że obciążania członków wspólnoty nie należy refakturować, powoduje, iż podatek VAT z faktur dokumentujących ich zakup na rzecz członków wspólnoty nie podlega odliczeniu. Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, w piśmie z 21 października 2011 r., nr IPPP2/443-864/11-4/AK, w którym czytamy: (...) odsprzedaż na rzecz właścicieli lokali użytkowych energii cieplnej, elektrycznej, zimnej wody oraz usług odprowadzania ścieków, wywozu śmieci stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu, zatem Wspólnota, zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy, będzie zobowiązana wystawić fakturę VAT dokumentującą ww. czynności.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane do wykonywania przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT czynności opodatkowanych.

W przedmiotowej sprawie zostaną spełnione obydwa wskazane warunki, ponieważ Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT, a czynności związane z dostawą energii elektrycznej, cieplnej, zimnej wody, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci oraz towary i usługi nabywane w ramach remontu dachu będą związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, Wnioskodawca, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, ma prawo do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących dostawę energii elektrycznej, cieplnej i usług związanych z dostarczaniem zimnej wody, odprowadzaniem ścieków, wywozem śmieci oraz towarów i usług związanych z remontem dachu na zasadach ogólnych, czyli w zakresie w jakim towary i usługi związane są ze sprzedażą opodatkowaną (...).

Przyjęcie stanowiska sądów administracyjnych sprawia natomiast, że czynność obciążania kosztami mediów członków wspólnoty podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Powoduje to, że odliczenie VAT z takich faktur jest możliwe.

Podstawa prawna: Art. 8 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm). 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10169|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl