CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Renty dożywotnie zejdą z rynku z dużym hukiem

Marek Mejssner  |  Administrator 9/2014  |  19.11.2014

Niskie emerytury oraz rządowe regulacje rynku hipotek odwróconych mogą spowodować zmiany na rynku rent dożywotnich, sprzedawanych w Polsce jako hipoteki odwrócone, a także wywołać dwu-, trzyletnią stagnację na rynku mieszkaniowym – twierdzą analitycy.

Rynek hipotek odwróconych w Polsce jest obecnie w stadium swoistego qui pro quo – oferowane instrumenty nie są hipotekami odwróconymi, tylko przypominającymi je usługami z przewłaszczeniem majątku. W przypadku polskiego wariantu hipoteki odwróconej klienci mają do czynienia tak naprawdę z dwoma produktami: rentą dożywotnią i właściwą hipoteką odwróconą, które często – i umyślnie – są mylone przez oferujące je firmy.

Podobieństwo między nimi jest bowiem duże. W obu przypadkach osoba, która zawiera umowę o tego typu usługę finansową, przechodzi procedurę wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę powołanego przez firmę lub bank, który ją oferuje.

Określana jest wartość nieruchomości oraz wyceniane ryzyko. Co ciekawe, dochodzi w tym przypadku do tzw. oceny odwrotnej, czyli im gorszy stan zdrowia i niższe dochody klienta, tym ryzyko niższe. Rośnie bowiem szansa, iż firma nie będzie wypłacać pieniędzy zbyt długo.

Wycena mieszkania czy domu zależy nie tylko od wartości lokalu, lecz także od wieku i płci aplikującej o dodatkowe pieniądze osoby. Comiesięczne raty będą bowiem tym wyższe, im emeryt starszy. Większe sumy będzie dostawać też mężczyzna niż kobieta, o czym decydują tzw. ogóle warunki dożycia. Z reguły bowiem kobiety żyją dłużej niż mężczyźni, więc instytucja finansująca kredyt musiałaby wypłacać im pieniądze przez dłuższy czas.

W efekcie 70-letnia kobieta, mająca mieszkanie o wartości ok. 250 000 zł, która ma szansę żyć jeszcze co najmniej 14 lat, odbierze w najlepszym razie około 70 000 zł. Oznacza to miesięczne raty w wysokości 400 zł, czyli mniej więcej równowartość opłat czynszowych, a i to nie wszystkich.

Nieco inaczej wygląda taka sama kalkulacja dla mężczyzny. Jak wyliczył Związek Banków Polskich (ZBP), dla 65-latka w dobrym zdrowiu, posiadającego mieszkanie o wartości 320 000 zł, taka comiesięczna rata wyniosłaby 630 zł. Różnice te wynikają ze statystycznej długości życia.

Według GUS 65-letni Polak będzie żył jeszcze najwyżej 15 lat. Jak stwierdza przy tym ZBP, klient rzadko kiedy może liczyć na otrzymanie większej kwoty niż 30–40% wartości mieszkania. Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego Dom, jednej z największych firm na rynku hipotek odwróconych, przyznał w rozmowie z Onet Biznes, że taka polityka spowodowana jest koniecznością pozyskania funduszy na zakup lokali i domów.

Firmy oferujące hipotekę odwrotną pożyczają je od banków lub uzyskują na giełdzie (część z nich to spółki notowane m.in. na New Connect). Kapitał ten trzeba oddać z procentem, a koszty tej pożyczki ponoszą klienci. Majkowski dodał, że przy średnim wieku klienta podpisującego umowę z FH Dom, wynoszącym 75 lat, już w jej pierwszym roku na 100 klientów pięcioro „uwalnia lokal”, czyli umiera, przynosząc firmie czysty zysk w postaci lokalu.

Taki sposób finansowania sprzyja też nadużyciom prawnym w umowach. Według raportu Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów aż 17 z 37 wzorców umów z funduszami hipotecznymi zawierało zapisy naruszające prawo.

Renta, nie hipoteka

Ustalenia te pokazują wyraźnie, z jakim instrumentem finansowym klienci mają tak naprawdę do czynienia. Nie jest to bowiem hipoteka odwrócona, a renta dożywotnia. Podstawowa różnica między nimi polega na tym, że w przypadku oferowanej w Polsce renty dożywotniej w momencie podpisania umowy klient przestaje być właścicielem lokalu.

Tak naprawdę jego los zależy później od dobrej woli funduszu hipotecznego. W przypadku prawdziwej hipoteki odwróconej fundusz staje się właścicielem lokalu dopiero rok po śmierci właściciela, a i to w przypadku, gdy rodzina nie wyrazi woli spłacenia funduszu lub banku, za co nie ma on prawa pobrać dodatkowych opłat.

Rynek firm oferujących rentę dożywotnia jest zadziwiający. To siedem firm, z czego jedna to grupa ubezpieczeniowa, zaś sześć – instytucje parabankowe. Zwykle ich nazwy zawierają określenie „fundusz hipoteczny”, ale taka forma prawna nie istnieje: firmy te to spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub akcyjne.

Ich kapitały własne, jak na tak rozbudowaną działalność finansową, nie są wysokie – w pięciu funduszach wynoszą poniżej 500 000 zł, w jednym ponad 15 mln zł i tylko w jednym – 307,2 mln zł. Fundusze te nie podlegają żadnej kontroli.

Wyjątek stanowi Towarzystwo Ubezpieczeń na Życie Europa, jako jedyne podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Jednak TUŻ Europa jest jednocześnie najmniejszym graczem na rynku rent dożywotnich hipotecznych w Polsce.

Jak ustalili analitycy Polityki Insight, obecnie największy udział rynkowy ma Fundusz Hipoteczny Dom. Nie jest to jednolity wehikuł biznesowy, powołany tylko w celu oferowania rent dożywotnich. To tak naprawdę dwie powiązane ze sobą spółki, których właścicielami są: dwie cypryjskie firmy finansowe, fundusz emerytalny, zamknięty fundusz inwestycyjny oraz indywidualni akcjonariusze.

Notowany na New Connect, notuje straty o łącznej wysokości 10 mln zł, przy czym ich przyczyną jest... działalność podstawowa, czyli wypłacanie rent. Firma pokrywa je z emisji akcji, bowiem nie dysponuje dużym kapitałem obrotowym ani zakładowym.

Z kolei Fundusz Hipoteczny Familia należy do grupy finansowej Leszka Czarneckiego. Ma on jednego właściciela, którym jest zamknięty fundusz inwestycyjny Noble Fund. Co ciekawe, ta firma jest rentowna, a jej wskaźniki zwrotu z kapitału są wyższe niż odnotowywane w przedsiębiorstwach o podobnym typie działalności.

Ma – na tle rynku – relatywnie wysoki kapitał zakładowy, który wynosi 15 mln zł, zaś jej kapitał obrotowy to 3,5 mln zł. Firma ta zajmuje drugie miejsce na rynku pod względem ilości klientów, a nieoficjalne informacje mówią, iż podpisała umowy na mieszkania w lepszych lokalizacjach niż FH Dom. Łączna wartość aktywów trwałych Familii 1 stycznia 2013 roku wynosiła 10,9 mln zł, a obecnie można zaś wyceniać, iż przekroczyła ona 15 mln zł.

Pozostałe firmy to spółki z małym kapitałem zakładowym, rzadko przekraczającym 100 000 zł. Oferowanie rent dożywotnich traktują one jako uzupełnienie portfolio produktów adresowanych zwykle do seniorów. Najczęściej ich aktywa obejmują lokale niewielkie, o średniej wartości rynkowej.

Pośrednicy się nie pożywią

Jak więc widać, polski rynek rent dożywotnich opanowali w całości pośrednicy finansowi, nastawieni w większości na zysk już w średnioterminowej perspektywie. Utrzymanie tego typu działalności jako podstawowej może dla nich, nawet w horyzoncie długookresowym, stanowić problem. W tym momencie rządowy projekt ustawy o odwróconej hipotece może być dla takich spółek wielkim utrudnieniem.

Już jego pierwszy punkt, mówiący, że odwróconego kredytu hipotecznego będą mogły udzielać banki, oddziały banków zagranicznych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną, a więc takie, które podlegają w całości nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego lub „organom nadzorczym w macierzystych państwach członkowskich UE”, eliminuje większość podmiotów obecnie działających na rynku rent dożywotnich.

Warto wspomnieć, że renta dożywotnia nie została wcale w ustawie wymieniona. Nie wiadomo więc, czy dalsze oferowanie tego instrumentu będzie w ogóle możliwe. Następne obowiązki, standardowe dla banków udzielających kredytów, także stanowią utrudnienie dla takich małych funduszy.

To m.in. umożliwienie odstąpienia od zawarcia umowy, zagwarantowanie prawa do przedterminowej, bezpłatnej spłaty kredytu oraz ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy kredytu w określonych warunkach. Istnym gwoździem do trumny okazują się dla takich pośredników końcowe zapisy rządowego projektu.

Według nich spadkobiercy zawierającej umowę osoby mogą w ciągu 12 miesięcy od daty jej zgonu dokonać spłaty kredytu i zachować prawo do nieruchomości. Nawet jednak jeśli prawo własności zostanie przeniesione na kredytodawcę, spadkobiercom musi zostać wpłacona kwota stanowiąca różnicę pomiędzy wartością roszczenia banku a wartością nieruchomości – jeśli taka istnieje.

Tymczasem pośrednicy finansowi działający obecnie na rynku rent dożywotnich w Polsce w ogóle nie mają środków na prowadzenie tak kapitałochłonnej działalności, związanej przy tym z obsługą prawną na wysokim poziomie.

Jak widać, rządowy projekt całkowicie zmienia sytuację na rynku hipotek odwróconych. Ale zanim wejdzie w życie – a miałoby to nastąpić w 2015 roku – sytuacja ta może się całkowicie zmienić. Do tej pory bowiem eksperci widzieli odwróconą hipotekę jako produkt niszowy, którym zainteresuje się w najlepszym razie 111 000 osób, zaś w najgorszym – mniej niż 45 000.

Jednak analizy te nie uwzględniły jednego parametru – tzw. szoku emerytalnego, związanego z przechodzeniem na nowy typ emerytur wyliczanych według stopy zastąpienia, nie zaś na podstawie liczby przepracowanych lat i wynagrodzenia w ich trakcie. W rezultacie analitycy przewidują, że przy obecnych, niskich emeryturach nawet 250 000 osób może szukać dodatkowych środków finansowych, które zapewnią im życie na choćby podstawowym poziomie.

Do momentu wejścia w życie ustawy w wersji rządowej (jeśli sejm jej nie rozwodni) część z tych klientów trafiłaby do firm obecnie działających na rynku. Jednak w sumie fundusze nie są przygotowane aż na taką koniunkturę: niewielkie środki własne i niezbyt duże możliwości uzyskania dodatkowych kapitałów skazują je na finansowanie działalności z bieżących zysków, czyli sprzedaży mieszkań.

W przypadku szybkiego wejścia w życie ustawy o hipotece odwróconej firmy te albo zdecydują się na zaprzestanie działalności i przeniesienie aktywów do funduszy zamkniętych – co będzie trudne – albo na wyjście z rynku i sprzedaż posiadanych aktywów. W obu przypadkach, wolniej lub szybciej, na rynku wtórnym znajdzie się spora ilość mieszkań różnej wielkości, w największych miastach Polski, położonych zwykle w dogodnych lokalizacjach i znajdujących się w dobrym stanie.

Analitycy rynku mieszkaniowego taką ewentualność oceniają jednoznacznie – jako powód spadku cen i co najmniej dwu-, trzyletniej stagnacji. W ten sposób renty hipoteczne, które miały przynieść zysk, spowodują recesję na rynku mieszkaniowym. 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10954|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10532|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl