CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Co nowego w Orzecznictwie?
Kontrola procesów finansowych zachodzących we wspólnocie | Zmiana ogrzewania indywidualnego na zbiorowe

Paweł Puch  |  Administrator 12/2014  |  24.11.2014  |  1
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 196), a w nim o kontroli procesów finansowych zachodzących we wspólnocie oraz o zmianie ogrzewania indywidualnego na zbiorowe.
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 196), a w nim o kontroli procesów finansowych zachodzących we wspólnocie oraz o zmianie ogrzewania indywidualnego na zbiorowe.

Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 196), a w nim o kontroli procesów finansowych zachodzących we wspólnocie oraz o zmianie ogrzewania indywidualnego na zbiorowe.

Czy właściciel lokalu może kontrolować procesy finansowe zachodzące we wspólnocie?

Jakkolwiek zarząd wspólnoty nie ma formalnego obowiązku dostarczenia dokumentów finansowych przed zebraniem, które mają być jego przedmiotem jednakże ochrona interesu członków wspólnoty mieszkaniowej wymaga zapewnienia im  możliwości rzetelnej kontroli nad finansami wspólnoty.

Wprawdzie ustawa o własności lokali nie wprowadza żadnych regulacji na temat formy i zawartości sprawozdania składanego właścicielom lokali przez zarząd, tym niemniej do takiego sprawozdania, podobnie jak do innych sprawozdań finansowych, stosować należy wymogi rzetelności (zgodności z faktami i dokumentami), kompletności (ujmowanie wszystkich faktów, jakie miały miejsce) i czytelności (przedstawianie informacji w taki sposób, aby wszyscy mogli przeczytać i zrozumieć treść przekazu). Istotą sprawozdań jest zapewnienie przejrzystej i pełnej kontroli członków wspólnoty nad finansami wspólnoty – uznał Sąd Apelacyjny w Warszawie.

Właściciel lokalu wniósł o uchylenie pięciu uchwał wspólnoty mieszkaniowej w przedmiocie przyjęcia sprawozdania zarządu, sprawozdania finansowego, udzielenia zarządowi absolutorium, uchwalenia miesięcznej opłaty na koszty zarządu nieruchomością wspólną i przyjęcia planu gospodarczego.

Powód podniósł, że zaskarżone uchwały pozostają w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszają jego interesy poprzez uniemożliwienie mu realnej kontroli procesów finansowych zachodzących we wspólnocie i w konsekwencji brak możliwości weryfikacji kosztów ponoszonych na utrzymanie lokali powoda oraz części wspólnych.

Zobacz też: Co nowego w Orzecznictwie? Gdy sąsiad za bardzo oszczędza na ogrzewaniu | Sposób wykonania remontu budynku

Sąd Okręgowy w Warszawie uwzględniając w całości powództwo, uchylił zaskarżone uchwały. Sąd ustalił, że we wspólnocie mieszkaniowej odbyło się zebranie właścicieli lokali, na którym nie był obecny zarząd wspólnoty. Przewodniczący zebrania odczytał sprawozdanie zarządu.

Dopiero na zebraniu dostarczono właścicielom dokumenty w postaci sprawozdania finansowego, sprawozdania z działalności zarządu, projekt planu gospodarczego oraz projekty uchwał. Podczas zebrania właściciele nie mieli czasu na zapoznanie się z dostarczonymi dokumentami. Kilka minut nie było wystarczające na zapoznanie się z dokumentami i ustalenie czy odzwierciedlają rzeczywisty stan finansowy wspólnoty, czy zawierają błędy.

Księgowania finansowe w pozwanej wspólnocie za wcześniejsze okresy nie były dokonywane, miały być uzupełnione w późniejszym czasie, dopiero po zebraniu, po sprawdzeniu wyciągów z kont bankowych i potwierdzeniu sald z kontrahentami poprzez uzgodnienie obrotów za ostatnie pięć lat. Bilans otwarcia na kolejny rok został pominięty. Na zebraniu podjęte zostały zaskarżone uchwały większością 55,5% udziałów.

W ocenie Sądu Okręgowego, powództwo oparte na przepisie art. 25 ustawy o własności lokali zasługuje na uwzględnienie, bowiem zasadne okazały się zarzuty powoda kierowane przeciwko zaskarżonym uchwałom.

Z zeznań świadków, powoda oraz dokumentu w postaci raportu z kontroli pozwanej wspólnoty jednoznacznie wynika, że w działalności zarządu wspólnoty, w latach poprzednich i obecnie, jest bardzo wiele nieprawidłowości szczegółowo omówionych w ww. raporcie.

Zaskarżone uchwały pozostają więc w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również naruszają interesy powoda. Zdaniem Sądu Okręgowego, wobec nieprowadzenia prawidłowej księgowości Wspólnoty, trudno w przypadku członków wspólnoty mówić o możliwości realnej kontroli procesów finansowych zachodzących w pozwanej wspólnocie i możliwości weryfikacji ponoszonych kosztów.

Powyższe okoliczności, jak również fakt, iż dopiero w trakcie zebrania przedstawiono dokumenty, które miały być przedmiotem tego zebrania, stanowią podstawę do przyjęcia, że właściciele zostali pozbawieni faktycznie możliwości zaznajomienia się z przedstawionymi im dokumentami, a tym samym zostali pozbawieni możliwości podejmowania głosowania nad zaskarżonymi uchwałami.

Przeczytaj: Co nowego w Orzecznictwie? Zbieranie głosów przez osobę nieuprawnioną | Reklama na elewacji i balustradzie zewnętrznej balkonów

W konsekwencji Sąd I instancji uznał, iż zaskarżone uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również naruszają interesy powoda i innych właścicieli. Powyższy wyrok zaskarżyła apelacją wspólnota mieszkaniowa jednak Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że apelacja nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd Apelacyjny podzielił nie tylko poczynione w sprawie ustalenia faktyczne ale też aprobuje ocenę prawną zgromadzonego materiału dowodowego.

Prawidłowa jest dokonana przez Sąd Okręgowy na gruncie art. 25 ustawy o własności lokali ocena prawna roszczenia powoda. Omawiany przepis wymienia cztery podstawy do zaskarżenia uchwał wspólnoty: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Każda z wymienionych przesłanek może stanowić samodzielną podstawę zaskarżenia uchwały.

Zgodnie zaś z art. 6 k.c. ciężar wykazania powyższych okoliczności spoczywa na stronie powodowej żądającej uchylenia uchwały. Domagając się uchylenia przedmiotowych uchwał powód zarzucał, że uchwały te pozostają w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszają jego interesy poprzez uniemożliwienie mu realnej kontroli procesów finansowych zachodzących w pozwanej Wspólnocie i w konsekwencji uniemożliwienie weryfikacji kosztów ponoszonych na utrzymanie lokali powoda oraz części wspólnych ze względu na nieprzedstawienie rzetelnego sprawozdania finansowego z działalności Wspólnoty.

Powoływał się na brak rzetelności sprawozdania zarządu i sprawozdania finansowego wskazując na zachodzące między nimi sprzeczności, które nie zostały wyjaśnione na zebraniu właścicieli, na brak rzetelności planu gospodarczego, nieprawidłowo prowadzoną księgowość.

Na powyższe okoliczności powód zgłosił stosowne wnioski dowodowe wnosząc o przeprowadzenie dowodów zarówno osobowych jak też z dokumentów, które to dowody zostały przeprowadzone i pozytywnie zweryfikowane przez Sąd I instancji, stanowiąc podstawę poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych i wyprowadzonych w oparciu o nie wniosków.

Nowe Warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania. Poradnik. Przepisy z komentarzen i 170 rysunkami. Wydanie 10. uaktualnione i rozszerzone. Dodatek specjalistyczny "Efektywność energetyczna w budownictwie"
CZYTAJ OPIS »

U podstaw rozstrzygnięcia Sądu I instancji legło uznanie, poprzedzone analizą przebiegu zebrania właścicieli, że poddane pod obrady zebrania dokumenty, będące przedmiotem głosowanych uchwał, nie poddają się konstruktywnej kontroli.

W sprawie nie było kwestionowane, że wymienione dokumenty obejmujące sprawozdanie finansowe, sprawozdanie z działalności zarządu, projekt planu gospodarczego oraz projekty uchwał zostały dostarczone członkom Wspólnoty dopiero na zebraniu, w związku z czym nie mieli wystarczającej ilości czasu na zapoznanie się z przedstawionymi dokumentami i tym samym rzeczywistej możliwości ich weryfikacji.

Zgłaszane przez powoda i innych właścicieli merytoryczne zastrzeżenia odnośnie do zawartości owych dokumentów nie zostały wyjaśnione w wystarczający sposób ze względu na brak na zebraniu kompetentnych osób mogących udzielić jasnych i rzetelnych informacji w tym przedmiocie.

Jakkolwiek zarząd Wspólnoty nie miał formalnego obowiązku wcześniejszego dostarczenia dokumentów finansowych, które miały być przedmiotem zebrania, jednakże ochrona właściwie rozumianego interesu powoda, jako członka wspólnoty, wymagała zapewnienia mu możliwości rzetelnej kontroli nad finansami wspólnoty, co w niniejszym przypadku nie miało miejsca, o czym świadczy przebieg zebrania.

Wprawdzie ustawa o własności lokali nie wprowadza żadnych regulacji na temat formy i zawartości sprawozdania składanego właścicielom lokali przez zarząd, tym niemniej w orzecznictwie (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 23 listopada 2012 r., I ACa 1069/12) i literaturze przedmiotu przyjmuje się, że do takiego sprawozdania, podobnie jak do innych sprawozdań finansowych, stosować należy wymogi rzetelności (zgodności z faktami i dokumentami), kompletności (ujmowanie wszystkich faktów, jakie miały miejsce) i czytelności (przedstawianie informacji w taki sposób, aby wszyscy mogli przeczytać i zrozumieć treść przekazu).

Istotą wymienionych sprawozdań jest zapewnienie przejrzystej i pełnej kontroli członków wspólnoty nad finansami wspólnoty (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 6 lutego 2013 r., I ACa 1415/12). Jak zostało wykazane kwestionowane przez powoda dokumenty takich wymogów nie spełniały. Słusznie podnosił przy tym powód, iż w oparciu o niekompletne, nierzetelne materiały, nie sposób było w pełni świadomie podjąć przedmiotowe uchwały.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10.06.2014 roku sygn. akt VI ACa 1544/13

Czytaj dalej: Zmiana ogrzewania indywidualnego na zbiorowe

Komentarze

(1)
eugeniusz | 27.11.2014, 19:34
To orzeczenie nie może stanowić podstawy debatowania nad kontrolą finansów we WM.
Tu mamy bowiem do czynienia z patologią.
Jak z ww. wiemy, w działalności zarządu wspólnoty było bardzo wiele nieprawidłowości.
Osobiście dodaję: wspólnoty mieszkaniowej, a nie zarządu wspólnoty. Tak to powinno być ujęte!?
W takiej sytuacji uznanie, że "zaskarżone uchwały pozostają w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną" jest oczywistą oczywistością.
Nie znamy też wielu okoliczności.
Co to znaczy "nieprowadzenie prawidłowej księgowości Wspólnoty"?
Moim zdaniem SO mógł się trochę wysilić i doprecyzować, co rozumie pod pojęciem "prawidłowej księgowości". Jeśli bowiem jej zasady były określone przez właścicieli, to możemy tylko mówić o zgodności (lub NIE) prowadzonej księgowości z tymi zasadami.
Podobnie jest z "zasadami" kontroli procesów finansowych WM i możliwości weryfikacji ponoszonych kosztów. Jeśli takie były ustalone, to wypada mówić o zgodności z nimi (nawet gdyby były nieco ułomne).
Natomiast odrębnym, wg. mnie. zagadnieniem jest weryfikacja ponoszonych kosztów.
Jeśli bowiem był Plan gospodarczo-finansowy, to jego wykonanie (przez Zarząd) trudno uznać za naruszanie indywidualnych interesów. Nie mamy tu bliższych danych, a tylko fragmentaryczną informację o wieloletnich zaniedbaniach.
Sokoro podstawą był art. 25, to niewątpliwie należy zapytać, jak dalece "księgowanie" było niezgodne z umową właścicieli.
Zwracam uwagę, że wiele "usterek" w obrębie WM pochodzi z Aktów Notarialnych, ustanawiających odrębną własność. Wpisuje się jakąś "bzdurę" (kilka moich uwag z innych postów), a potem ciągnie się latami w kolejnych AN. Dotyczy to głównie wykonywania zarządu nieruchomością wspólną. Wspomnę tylko o niejako "dożywotnim" zarządzaniu przez spółki gminne lub konkretne spółdzielnie mieszkaniowe, a ostatnimi laty bawią się w ten proceder deweloperzy, bo KIEDYŚ Ktoś nie raczył prawidłowo dokonać wyodrębnienia pierwszego lokalu. Sorry, może nie nieprawidłowo, ale ze znaczą dozą nie-dobrej woli, lub "zapatrzenia" się w interes dotychczasowego dysponenta.
A teraz inna kwestia: wcześniejszego dostarczenia dokumentów finansowych!!!
Gdyby pójść tym tropem, to musielibyśmy "z mocy prawa" wstrzymać zbiorowo zarządzanie nieruchomościami bodaj we wszystkich spółdzielniach mieszkaniowych. Tam Nikt nikomu dokumentów nie dostarcza. Jak jakiś ambitny "członek" stara się z nimi zapoznać, to, po pierwsze musi wziąć urlop bo SM pracuje raczej do południa, a po drugie, możesz być "członku" pewny, że cię wyproszą ok. 14-15-tej, bo właśnie kończy się spółdzielcza dniówka.
Miejmy nadzieję, że TK 16 grudnia b.r. pochyli się należycie nad spółdzielczymi kwestiami, które, jeśli TK podtrzyma dzisiejszy stan rzeczy "braku uprawnień właściciela do czegokolwiek", są z pewnością wielokrotnie poważniejsze merytorycznie niż ww. przypadek.
Tak można by dywagować...
To bardzo dobrze.
Już za miesiąc XX rocznica ustawy o własności lokali.
Liczę, że "administrator24" jako jeden z pierwszych zapoczątkuje dyskusję w tym temacie.
Tylko proszę: nie takie bzdury z Ministrami, kwiatami, etc.etc....
Skoro mamy taki temat, skoro musimy angażować Wymiar Sprawiedliwości w rozpatrywanie "problemów Polaków z własnością", to warto nieco przedyskutować fakt, że istnieje nadal krótka ustawa, która, jako jedna z niewielu. nie krępuje samodzielności funkcjonowania obywateli w obrębie podstawowej (WM) wspólnoty interesów.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Aktualne dokumenty nieruchomości, procesy i przypomnienia w jednym miejscu »

Ocieplenie ściany od środkaPrzyjazny dla użytkownika system prowadzenia dokumentacji związanej z zarządzaniem nieruchomościami ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Zobacz jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Jakie ogrzewanie wybrać do mieszkania »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
5/2019

Aktualny numer:

Administrator 5/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Kiedy nieważna bonifikata?
  • - Sprawozdanie finansowe wspólnoty
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16625|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10288|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl