CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Konsekwencje braku precyzji

Czy do zmiany administratora konieczna jest uchwała wspólnoty?
Janusz Gdański  |  Administrator 10/2014  |  27.11.2014

Wspólnota mieszkaniowa w S. w 2006 r. zawarła ze spółką miejską umowę o administrowanie. Nie wszyscy właściciele byli zadowoleni z administratora i zarząd wspólnoty postanowił umowę wypowiedzieć. Przygotowana została uchwała o treści: „Czy jesteś za rozwiązaniem umowy ze spółką?”.

Metodą indywidualnego zbierania głosów większość właścicieli projekt uchwały zaakceptowała. Spółka zaskarżyła uchwałę do sądu, argumentując, że jest ona sprzeczna z przepisami prawa, a nadto w sposób znaczący narusza interes powoda i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomościami.

Co mówi sąd?

Sąd Okręgowy w Słupsku (sygn. I C 149/13) zwrócił uwagę, iż z treści art. 22 ust. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 roku nr 80, poz. 903 z późn. zm.) wynika jednoznacznie, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali.

Musi wyrażać ona zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielać zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynność przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Z powyższej regulacji jasno więc wynika, że koniecznymi elementami każdej uchwały właścicieli lokali jest zarówno wyrażenie zgody na dokonanie konkretnej czynności, jak i umocowanie zarządu do jej wykonania w formie udzielonego do tej czynności pełnomocnictwa w formie prawem przewidzianej. Zaskarżona niniejszym pozwem uchwała bezspornie nie zawiera wspomnianego pełnomocnictwa, co sprawia, że jej treść jest sprzeczna z prawem.

W ocenie sądu podnieść także należy, że lista głosów oddanych w sprawie zaskarżonej uchwały nie wskazuje, czy są to głosy za, przeciw czy też wstrzymujące się. Rubryka, w której właściciele lokali składali swoje podpisy, nie zawiera bowiem rozróżnienia oddawanych głosów.

W tej sytuacji nie sposób jednoznacznie stwierdzić, czy podpis właściciela umieszczony w tej rubryce akceptuje treść znajdującą się powyżej, inaczej mówiąc – jest „za”, czy też stanowi jedynie dowód na to, że właściciel zapoznał się z treścią projektu uchwały.

Podkreślić w tym miejscu należy, iż treść art. 23 ust 2 cytowanej wyżej UWL jednoznacznie wskazuje, iż uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów.

Z treści uchwały musi więc wynikać w sposób niebudzący wątpliwości, ilu właścicieli (jaka liczba udziałów w nieruchomości wspólnej) poparło projekt uchwały, ilu było jej przeciwnych, a ilu wstrzymało się od udziału w głosowaniu. Zaskarżona uchwała nie umożliwia takiej weryfikacji.

Mając powyższe na uwadze i przyjmując, że przedmiotowa uchwała narusza przepisy UWL, powództwo bez konieczności badania zarzutów merytorycznych zasługiwało na uwzględnienie. Sąd zaskarżoną uchwałę uchylił.

Refleksje

Nie ulega wątpliwości, że uchwała została przygotowana niestarannie. Z drugiej strony, można mieć pretensje, że spółka – jako profesjonalny administrator – nie zwróciła zarządowi uwagi na błędy w jej treści bez względu na to, że zamierzała się odwołać do sądu. Tego wymagała zwykła przyzwoitość.

Można dyskutować, czy zarzut braku jednoznaczności w kwestii stanowiska właścicieli wobec projektu uchwały jest zasadny. Równie (a może nawet bardziej) logiczne byłoby przyjęcie założenia, że podpisywali się pod nim wyłącznie ci, którzy go akceptowali.

Nie miało to jednak istotnego znaczenia wobec stwierdzenia sądu, że uchwała jest sprzeczna z prawem, ponieważ brakowało w jej treści zdania „wykonanie uchwały powierza się zarządowi wspólnoty”. Wskazane przez sąd błędy były faktycznie formalne i należy sądzić, że gdy sprawa ponownie do sądu wróci, wyrok będzie inny.

Na marginesie nasuwa się istotne pytanie. Czy do zmiany administratora rzeczywiście konieczna jest uchwała wspólnoty? Gdyby tak być miało, to zarząd, który ustawowo przecież jest upoważniony do podejmowania wszelkich decyzji nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, nie mógłby bez wyrażonej uchwałą zgody wspólnoty zlecić komukolwiek prowadzenia księgowości, sprzątania, wymiany żarówek czy innych czynności koniecznych dla bieżącej eksploatacji nieruchomości wspólnej.

Uważam, że zarząd ma prawo samodzielnie wybrać administratora, za którego ponosi zresztą pełną odpowiedzialność. To stanowisko potwierdzają m.in. zapisy UWL, w których nie ma mowy o administratorze, a jedynie o zarządzie lub zarządcy „notarialnym”.

Ustawodawca określił czytelnie dwa sposoby zarządu nieruchomością wspólną w „dużych” wspólnotach: „notarialne” powierzenie zarządu (art. 18) lub wybór zarządu, który ma określone prawa. Wspólnota podejmuje decyzje o wyborze jednej z tych opcji, ale nie może ingerować w kompetencje zarządu, które ma on z mocy ustawy. Zmiana administratora niewątpliwie mieści się zaś w tym zakresie.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16937|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10544|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10114|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl