CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak zadbać o ciepłą wodę? Poznaj sposób na instalację c.w.u. i c.o. » ‎
http://ad.administrator24.info/kotly/▲
Wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni (jedną z ich głównych zalet jest możliwość łączenia w układy kaskadowe)...
Kategorie: ciepła woda, instalacja c.o., instalacja c.w.u., wod-kan,

Konsekwencje braku precyzji

Czy do zmiany administratora konieczna jest uchwała wspólnoty?
Janusz Gdański  |  Administrator 10/2014  |  27.11.2014

Wspólnota mieszkaniowa w S. w 2006 r. zawarła ze spółką miejską umowę o administrowanie. Nie wszyscy właściciele byli zadowoleni z administratora i zarząd wspólnoty postanowił umowę wypowiedzieć. Przygotowana została uchwała o treści: „Czy jesteś za rozwiązaniem umowy ze spółką?”.

Metodą indywidualnego zbierania głosów większość właścicieli projekt uchwały zaakceptowała. Spółka zaskarżyła uchwałę do sądu, argumentując, że jest ona sprzeczna z przepisami prawa, a nadto w sposób znaczący narusza interes powoda i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomościami.

Co mówi sąd?

Sąd Okręgowy w Słupsku (sygn. I C 149/13) zwrócił uwagę, iż z treści art. 22 ust. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 roku nr 80, poz. 903 z późn. zm.) wynika jednoznacznie, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali.

Musi wyrażać ona zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielać zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynność przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Z powyższej regulacji jasno więc wynika, że koniecznymi elementami każdej uchwały właścicieli lokali jest zarówno wyrażenie zgody na dokonanie konkretnej czynności, jak i umocowanie zarządu do jej wykonania w formie udzielonego do tej czynności pełnomocnictwa w formie prawem przewidzianej. Zaskarżona niniejszym pozwem uchwała bezspornie nie zawiera wspomnianego pełnomocnictwa, co sprawia, że jej treść jest sprzeczna z prawem.

W ocenie sądu podnieść także należy, że lista głosów oddanych w sprawie zaskarżonej uchwały nie wskazuje, czy są to głosy za, przeciw czy też wstrzymujące się. Rubryka, w której właściciele lokali składali swoje podpisy, nie zawiera bowiem rozróżnienia oddawanych głosów.

W tej sytuacji nie sposób jednoznacznie stwierdzić, czy podpis właściciela umieszczony w tej rubryce akceptuje treść znajdującą się powyżej, inaczej mówiąc – jest „za”, czy też stanowi jedynie dowód na to, że właściciel zapoznał się z treścią projektu uchwały.

Podkreślić w tym miejscu należy, iż treść art. 23 ust 2 cytowanej wyżej UWL jednoznacznie wskazuje, iż uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów.

Z treści uchwały musi więc wynikać w sposób niebudzący wątpliwości, ilu właścicieli (jaka liczba udziałów w nieruchomości wspólnej) poparło projekt uchwały, ilu było jej przeciwnych, a ilu wstrzymało się od udziału w głosowaniu. Zaskarżona uchwała nie umożliwia takiej weryfikacji.

Mając powyższe na uwadze i przyjmując, że przedmiotowa uchwała narusza przepisy UWL, powództwo bez konieczności badania zarzutów merytorycznych zasługiwało na uwzględnienie. Sąd zaskarżoną uchwałę uchylił.

Refleksje

Nie ulega wątpliwości, że uchwała została przygotowana niestarannie. Z drugiej strony, można mieć pretensje, że spółka – jako profesjonalny administrator – nie zwróciła zarządowi uwagi na błędy w jej treści bez względu na to, że zamierzała się odwołać do sądu. Tego wymagała zwykła przyzwoitość.

Można dyskutować, czy zarzut braku jednoznaczności w kwestii stanowiska właścicieli wobec projektu uchwały jest zasadny. Równie (a może nawet bardziej) logiczne byłoby przyjęcie założenia, że podpisywali się pod nim wyłącznie ci, którzy go akceptowali.

Nie miało to jednak istotnego znaczenia wobec stwierdzenia sądu, że uchwała jest sprzeczna z prawem, ponieważ brakowało w jej treści zdania „wykonanie uchwały powierza się zarządowi wspólnoty”. Wskazane przez sąd błędy były faktycznie formalne i należy sądzić, że gdy sprawa ponownie do sądu wróci, wyrok będzie inny.

Na marginesie nasuwa się istotne pytanie. Czy do zmiany administratora rzeczywiście konieczna jest uchwała wspólnoty? Gdyby tak być miało, to zarząd, który ustawowo przecież jest upoważniony do podejmowania wszelkich decyzji nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, nie mógłby bez wyrażonej uchwałą zgody wspólnoty zlecić komukolwiek prowadzenia księgowości, sprzątania, wymiany żarówek czy innych czynności koniecznych dla bieżącej eksploatacji nieruchomości wspólnej.

Uważam, że zarząd ma prawo samodzielnie wybrać administratora, za którego ponosi zresztą pełną odpowiedzialność. To stanowisko potwierdzają m.in. zapisy UWL, w których nie ma mowy o administratorze, a jedynie o zarządzie lub zarządcy „notarialnym”.

Ustawodawca określił czytelnie dwa sposoby zarządu nieruchomością wspólną w „dużych” wspólnotach: „notarialne” powierzenie zarządu (art. 18) lub wybór zarządu, który ma określone prawa. Wspólnota podejmuje decyzje o wyborze jednej z tych opcji, ale nie może ingerować w kompetencje zarządu, które ma on z mocy ustawy. Zmiana administratora niewątpliwie mieści się zaś w tym zakresie.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak ograniczyć zużycie ciepła o blisko 15%?

Veolia - oszczędzaj na ogrzewaniu

Inteligentny system zarządzania energią cieplną w budynku oparty został na najnowszych... Czytam więcej »


Potrzebuję dla wspólnoty mieszkaniowej kompostownik »

Kompostowniki

Kompostownie w specjalnych kompostownikach nie jest w żaden sposób uciążliwe. Kompostowanie wymaga niewielkiej zmiany naszych nawyków. Od teraz musimy pamiętać, że nie każdy odpad z kuchni to śmieć. Wręcz przeciwnie – staje się pełnowartościowym materiałem produkcyjnym dla naszego kompostu... Czytam więcej »


Zobacz, co może Ci zaoferować platforma usług zarządzania nieruchomościami online »

Platforma online

W dzisiejszym świecie wszystko działa prosto, szybko i na klik. Także usługi zarządzania nieruchomościami... Czytam więcej »


Jak zaoszczędzić na cieple i energii? »

Oszczedności na ogrzewaniu

Co roku koszty ciepła rosną. Większość mieszkańców i właścicieli budynków szuka możliwości obniżenia rachunków. Sprawdź  »


Budynek mieszkalny wymaga remontu?

Budynek do remontuZaplanuj energooszczędne plany. Sprawdź kredyt inwestycyjny dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Kredytowanie inwestycji służących zwiększeniu efektywności energetycznej budynków wspólnot i spółdzielni... Sprawdzam warunki »


Jakie korzyści niesie ze sobą Pożyczka Rewitalizacyjna? »

Ekokredyt dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz na jakie warunki możesz liczyć »

stary budynek Eko kredyt
Wnioskujący mogą uzyskać środki na rewitalizację obiektów już istniejących, ale będących w stanie nienadającym się do użytku. Łączna kwota środków RPO WSL... Chcę wiedzieć »

Na jaki cel możesz przeznaczyć Ekokredyt? Ocieplenie budynku, wymiana instalacji centralnego ogrzewania, przebudowa systemów grzewczych (wraz z wymianą i podłączeniem do źródła ciepła), wymiana systemów wentylacji i klimatyzacji, finansowanie innego przedsięwzięcia termomodernizacyjnego... Czytam więcej »


Domofon, unifon, czytnik - co wybrać?

Domofony cyfralPrawidłowo dobrany domofon powinien zapewnić domownikom nie tylko komfort, dzięki odpowiedniej funkcjonalności, ale co najważniejsze – bezpieczeństwo, ograniczając dostęp na teren osiedla lub... Czytam więcej »


Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

Windy do niskich budynków - w co warto inwestować?

Ogrzewanie grzejnikiem windy bariera
Różnice w odczycie są dość powszechnie spotykanym zjawiskiem. Nie zawsze mamy możliwość, zwłaszcza w czasach pandemii, na zastanie... Czytam więcej »

W perspektywie najbliższych 30 lat staniemy się jednym z najstarszych społeczeństw w Europie. Wraz z wiekiem, wzrośnie liczba osób niepełnosprawnych, która już obecnie.... czytam więcej»


Dobór pomp - jaką pompę wybrać do swojego budynku»

Pompy hydroforyDomowe instalacje wodne nie byłyby w stanie działać bez hydroforów, czyli urządzeń, których zadaniem jest stabilizacja ciśnienia, pomp... Czytam więcej »


Jak chronić wodę w instalacjach przed zanieczyszczeniami? »

Czy możesz wdrożyć kilka ekologicznych rozwiązań?

Zanieczyszczenie wody ekologia na osiedlu
Zamknięcie budynków lub ich części, a także ograniczone korzystanie z nich podczas lockdown’u związanego z pandemią wirusa COVID-19, może wpłynąć... czytam dalej »

To jest ten czas. Teraz jest wyjątkowa okazja do wdrożenia ekologicznych rozwiązań na większą skalę, które doprowadzą do trwałej transformacji w celu ograniczenia Twoich kosztów oraz zmian klimatu... chcę wiedzieć więcej»


Gaz płynny w budownictwie mieszkaniowym - zobacz, ile to kosztuje »

Gaz plynny budownictwoKonieczność wydzielenia osobnego pomieszczenia na kotłownię w przypadku wielu systemów grzewczych to niejedyny wymóg prawa budowlanego. Przepisy określają również... Chcę zobaczyć »


W jaki sposób można zredukować opłaty za energię?

Kocioł gazowy kondensacyjny - zobacz z jakimi urządzeniami mogą współpracować współczesne kotły  »

Licznik energii - oszczędzanie kotły kondensacyjne

Ceny za prąd nieustannie rosną. Szacuje się, że od 1 lutego 2021 r., w wyniku zapowiadanej podwyżki kwoty na rachunkach będą wyższe średnio o ok. ... Czytam więcej »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... czytam więcej »


Systemy przeciwoblodzeniowe - czyli jak dobrze zabezpieczyć budynek i okolice zimą »

Sople na dachuZgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Prawidłowe zabezpieczenie dachów przed gromadzącym się śniegiem to tylko jedno... Czytam więcej »


Nie ma mieszkańca? Jak odczytać liczniki? »
LNG do zasilania centralnej kotłowni na Twoim osiedlu»
Licznik energii - oszczędzanie ogrzewanie budynku
Spis liczników to niestety często żmudny i długotrwały proces. Zastanie wszystkich mieszkańców w jednym czasie - raczej nierealne. A co gdyby... czytam więcej » LNG jest idealnym rozwiązaniem dla osiedli i budynków, które nie mają dostępu do sieci gazu ziemnego i mają duże zapotrzebowanie na energię. Używając gazu LNG masz dostęp do efektywnego, łatwo dostępnego i jednocześnie przyjaznego... czytam dalej »

Polskie Pojemniki w odpowiedzi na potrzeby gmin, spółek komunalnych, deweloperów, spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych »

Polskie pojemniki półpodziemneTo jedyny polski producent pojemników podziemnych i półpodziemnych. Swą przewagę konkurencyjną buduje na wieloletnim doświadczeniu udziałowców w branży komunalnej oraz na znajomości specyfiki i uwarunkowań lokalnych rynków, a także... Czytam więcej »


Jak skutecznie naprawić i przeprowadzić renowację dachu?
Jak dobrać pompę? Zobacz aplikację, która podpowie Ci czego potrzebujesz »
Naprawa i renowacja dachu pompy obiegowe
Deszcz, śnieg, wiatr …. te czynniki atmosferyczne pokazują każdemu właścicielowi i zarządcy na ile może polegać na szczelności swojego dachu. Nikomu nie trzeba... czytam więcej » Dobór pompy w dużej mierze zlecamy fachowcom. Jednak przed zakupem warto rozejrzeć się na rynku za zamiennikami produktów, które... Czytam więcej »

Garaże podziemne i niebezpieczne stężenie tlenku węgla »
Nowe narzedzie dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz, jak wydajniej korzystać z miejsc parkingowych na osiedlu»
Wysokie stężenie tlenku węgla parking zajęty?
Garaże zamknięte to pomieszczenia i obiekty o szczególnych wymaganiach w zakresie wentylacji. System wymiany powietrza musi... czytaj dalej »

Nowoczesne technologie i przełomowe idee są w stanie sprostać wielu wyzwaniom cywilizacyjnym. Podejście to doprowadziło nas do stworzenia platformy, która łączy w sobie zaawansowaną technologię oraz kulturę współdzielenia, dając nam przejrzysty system, mogący(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
1-2/2021

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2021
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości w 2020 roku – analiza
  • - Zarządca przymusowy we wspólnocie
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 20975|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 21288|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12832|Ocena: 1.0

Konferencja Miesięcznika Administrator

Docieplenie mieszkania od strony sufitu mogło wpłynąć na pojawienie się grzyba i pleśni

Od czego powinien być ubezpieczony zarządca, by mógł spać spokojnie?

Instalacje tryskaczowe - Akademia Ochrony Przeciwpożarowej

Jak dobrać odpowiedni system ogrzewania domu?

Co to jest sprawność urządzeń grzewczych?

Co to jest dom pasywny

Jak wykonać taras wentylowany?

Jak prawidłowo zamontować okno?

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl