CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

Konsekwencje braku precyzji

Czy do zmiany administratora konieczna jest uchwała wspólnoty?
Janusz Gdański  |  Administrator 10/2014  |  27.11.2014

Wspólnota mieszkaniowa w S. w 2006 r. zawarła ze spółką miejską umowę o administrowanie. Nie wszyscy właściciele byli zadowoleni z administratora i zarząd wspólnoty postanowił umowę wypowiedzieć. Przygotowana została uchwała o treści: „Czy jesteś za rozwiązaniem umowy ze spółką?”.

Metodą indywidualnego zbierania głosów większość właścicieli projekt uchwały zaakceptowała. Spółka zaskarżyła uchwałę do sądu, argumentując, że jest ona sprzeczna z przepisami prawa, a nadto w sposób znaczący narusza interes powoda i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomościami.

Co mówi sąd?

Sąd Okręgowy w Słupsku (sygn. I C 149/13) zwrócił uwagę, iż z treści art. 22 ust. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 roku nr 80, poz. 903 z późn. zm.) wynika jednoznacznie, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali.

Musi wyrażać ona zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielać zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynność przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Z powyższej regulacji jasno więc wynika, że koniecznymi elementami każdej uchwały właścicieli lokali jest zarówno wyrażenie zgody na dokonanie konkretnej czynności, jak i umocowanie zarządu do jej wykonania w formie udzielonego do tej czynności pełnomocnictwa w formie prawem przewidzianej. Zaskarżona niniejszym pozwem uchwała bezspornie nie zawiera wspomnianego pełnomocnictwa, co sprawia, że jej treść jest sprzeczna z prawem.

W ocenie sądu podnieść także należy, że lista głosów oddanych w sprawie zaskarżonej uchwały nie wskazuje, czy są to głosy za, przeciw czy też wstrzymujące się. Rubryka, w której właściciele lokali składali swoje podpisy, nie zawiera bowiem rozróżnienia oddawanych głosów.

W tej sytuacji nie sposób jednoznacznie stwierdzić, czy podpis właściciela umieszczony w tej rubryce akceptuje treść znajdującą się powyżej, inaczej mówiąc – jest „za”, czy też stanowi jedynie dowód na to, że właściciel zapoznał się z treścią projektu uchwały.

Podkreślić w tym miejscu należy, iż treść art. 23 ust 2 cytowanej wyżej UWL jednoznacznie wskazuje, iż uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów.

Z treści uchwały musi więc wynikać w sposób niebudzący wątpliwości, ilu właścicieli (jaka liczba udziałów w nieruchomości wspólnej) poparło projekt uchwały, ilu było jej przeciwnych, a ilu wstrzymało się od udziału w głosowaniu. Zaskarżona uchwała nie umożliwia takiej weryfikacji.

Mając powyższe na uwadze i przyjmując, że przedmiotowa uchwała narusza przepisy UWL, powództwo bez konieczności badania zarzutów merytorycznych zasługiwało na uwzględnienie. Sąd zaskarżoną uchwałę uchylił.

Refleksje

Nie ulega wątpliwości, że uchwała została przygotowana niestarannie. Z drugiej strony, można mieć pretensje, że spółka – jako profesjonalny administrator – nie zwróciła zarządowi uwagi na błędy w jej treści bez względu na to, że zamierzała się odwołać do sądu. Tego wymagała zwykła przyzwoitość.

Można dyskutować, czy zarzut braku jednoznaczności w kwestii stanowiska właścicieli wobec projektu uchwały jest zasadny. Równie (a może nawet bardziej) logiczne byłoby przyjęcie założenia, że podpisywali się pod nim wyłącznie ci, którzy go akceptowali.

Nie miało to jednak istotnego znaczenia wobec stwierdzenia sądu, że uchwała jest sprzeczna z prawem, ponieważ brakowało w jej treści zdania „wykonanie uchwały powierza się zarządowi wspólnoty”. Wskazane przez sąd błędy były faktycznie formalne i należy sądzić, że gdy sprawa ponownie do sądu wróci, wyrok będzie inny.

Na marginesie nasuwa się istotne pytanie. Czy do zmiany administratora rzeczywiście konieczna jest uchwała wspólnoty? Gdyby tak być miało, to zarząd, który ustawowo przecież jest upoważniony do podejmowania wszelkich decyzji nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, nie mógłby bez wyrażonej uchwałą zgody wspólnoty zlecić komukolwiek prowadzenia księgowości, sprzątania, wymiany żarówek czy innych czynności koniecznych dla bieżącej eksploatacji nieruchomości wspólnej.

Uważam, że zarząd ma prawo samodzielnie wybrać administratora, za którego ponosi zresztą pełną odpowiedzialność. To stanowisko potwierdzają m.in. zapisy UWL, w których nie ma mowy o administratorze, a jedynie o zarządzie lub zarządcy „notarialnym”.

Ustawodawca określił czytelnie dwa sposoby zarządu nieruchomością wspólną w „dużych” wspólnotach: „notarialne” powierzenie zarządu (art. 18) lub wybór zarządu, który ma określone prawa. Wspólnota podejmuje decyzje o wyborze jednej z tych opcji, ale nie może ingerować w kompetencje zarządu, które ma on z mocy ustawy. Zmiana administratora niewątpliwie mieści się zaś w tym zakresie.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnieszenia ciśnienia wody »

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy można płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Jaki domofon wybrać, aby uniknąć awarii?

jaki domofon wybraćDomofony stały się standardowym wyposażeniem budynków. Zamontowane w drzwiach wejściowych lub furtce sprawiają, że możemy nie tylko usłyszeć i zobaczyć, kogo Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Nie masz balkonu? Jest na to rozwiązanie - balkony dostawne »

pompy cieplne Balkony dostawne
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Na rynku pierwotnym balkony stanowią standard. Nie można tego samego powiedzieć o rynku wtórnym, na którym balkon jest swego rodzaju luksusem. Wielu właścicieli podejmuje... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
5/2020

Aktualny numer:

Administrator 5/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Wycinka drzew
  • - Termomodernizacja i remonty
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18949|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12125|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11539|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl