CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Konsekwencje braku precyzji

Czy do zmiany administratora konieczna jest uchwała wspólnoty?
Janusz Gdański  |  Administrator 10/2014  |  27.11.2014

Wspólnota mieszkaniowa w S. w 2006 r. zawarła ze spółką miejską umowę o administrowanie. Nie wszyscy właściciele byli zadowoleni z administratora i zarząd wspólnoty postanowił umowę wypowiedzieć. Przygotowana została uchwała o treści: „Czy jesteś za rozwiązaniem umowy ze spółką?”.

Metodą indywidualnego zbierania głosów większość właścicieli projekt uchwały zaakceptowała. Spółka zaskarżyła uchwałę do sądu, argumentując, że jest ona sprzeczna z przepisami prawa, a nadto w sposób znaczący narusza interes powoda i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomościami.

Co mówi sąd?

Sąd Okręgowy w Słupsku (sygn. I C 149/13) zwrócił uwagę, iż z treści art. 22 ust. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 roku nr 80, poz. 903 z późn. zm.) wynika jednoznacznie, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali.

Musi wyrażać ona zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielać zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynność przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Z powyższej regulacji jasno więc wynika, że koniecznymi elementami każdej uchwały właścicieli lokali jest zarówno wyrażenie zgody na dokonanie konkretnej czynności, jak i umocowanie zarządu do jej wykonania w formie udzielonego do tej czynności pełnomocnictwa w formie prawem przewidzianej. Zaskarżona niniejszym pozwem uchwała bezspornie nie zawiera wspomnianego pełnomocnictwa, co sprawia, że jej treść jest sprzeczna z prawem.

W ocenie sądu podnieść także należy, że lista głosów oddanych w sprawie zaskarżonej uchwały nie wskazuje, czy są to głosy za, przeciw czy też wstrzymujące się. Rubryka, w której właściciele lokali składali swoje podpisy, nie zawiera bowiem rozróżnienia oddawanych głosów.

W tej sytuacji nie sposób jednoznacznie stwierdzić, czy podpis właściciela umieszczony w tej rubryce akceptuje treść znajdującą się powyżej, inaczej mówiąc – jest „za”, czy też stanowi jedynie dowód na to, że właściciel zapoznał się z treścią projektu uchwały.

Podkreślić w tym miejscu należy, iż treść art. 23 ust 2 cytowanej wyżej UWL jednoznacznie wskazuje, iż uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów.

Z treści uchwały musi więc wynikać w sposób niebudzący wątpliwości, ilu właścicieli (jaka liczba udziałów w nieruchomości wspólnej) poparło projekt uchwały, ilu było jej przeciwnych, a ilu wstrzymało się od udziału w głosowaniu. Zaskarżona uchwała nie umożliwia takiej weryfikacji.

Mając powyższe na uwadze i przyjmując, że przedmiotowa uchwała narusza przepisy UWL, powództwo bez konieczności badania zarzutów merytorycznych zasługiwało na uwzględnienie. Sąd zaskarżoną uchwałę uchylił.

Refleksje

Nie ulega wątpliwości, że uchwała została przygotowana niestarannie. Z drugiej strony, można mieć pretensje, że spółka – jako profesjonalny administrator – nie zwróciła zarządowi uwagi na błędy w jej treści bez względu na to, że zamierzała się odwołać do sądu. Tego wymagała zwykła przyzwoitość.

Można dyskutować, czy zarzut braku jednoznaczności w kwestii stanowiska właścicieli wobec projektu uchwały jest zasadny. Równie (a może nawet bardziej) logiczne byłoby przyjęcie założenia, że podpisywali się pod nim wyłącznie ci, którzy go akceptowali.

Nie miało to jednak istotnego znaczenia wobec stwierdzenia sądu, że uchwała jest sprzeczna z prawem, ponieważ brakowało w jej treści zdania „wykonanie uchwały powierza się zarządowi wspólnoty”. Wskazane przez sąd błędy były faktycznie formalne i należy sądzić, że gdy sprawa ponownie do sądu wróci, wyrok będzie inny.

Na marginesie nasuwa się istotne pytanie. Czy do zmiany administratora rzeczywiście konieczna jest uchwała wspólnoty? Gdyby tak być miało, to zarząd, który ustawowo przecież jest upoważniony do podejmowania wszelkich decyzji nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, nie mógłby bez wyrażonej uchwałą zgody wspólnoty zlecić komukolwiek prowadzenia księgowości, sprzątania, wymiany żarówek czy innych czynności koniecznych dla bieżącej eksploatacji nieruchomości wspólnej.

Uważam, że zarząd ma prawo samodzielnie wybrać administratora, za którego ponosi zresztą pełną odpowiedzialność. To stanowisko potwierdzają m.in. zapisy UWL, w których nie ma mowy o administratorze, a jedynie o zarządzie lub zarządcy „notarialnym”.

Ustawodawca określił czytelnie dwa sposoby zarządu nieruchomością wspólną w „dużych” wspólnotach: „notarialne” powierzenie zarządu (art. 18) lub wybór zarządu, który ma określone prawa. Wspólnota podejmuje decyzje o wyborze jednej z tych opcji, ale nie może ingerować w kompetencje zarządu, które ma on z mocy ustawy. Zmiana administratora niewątpliwie mieści się zaś w tym zakresie.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17543|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10931|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10505|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl