CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Użytkowanie wieczyste - namiastka własności z czasów PRL

Agnieszka Zygmunt  |  12.01.2015
Mocne słowa o użytkowaniu wieczystym
Mocne słowa o użytkowaniu wieczystym
arch.

Instytucja wieczystego użytkowania to dla deweloperów utrudnienia na etapie przygotowania projektu, wyższe koszty użytkowania i niepewność co do przedłużenia umowy użytkowania.

To również cena, jaką trzeba zapłacić za budowę inwestycji w centrum miasta.

- Zmiana lub nawet likwidacja tej instytucji jest bardzo potrzebna - mówi Jolanta Kalecińska-Rossi, partner w kancelarii White & Case.

Jak z punktu widzenia rynku nieruchomości komercyjnych sprawdza się instytucja wieczystego użytkowania nieruchomości?

Wieczyste użytkowanie nie jest obecnie rozwiązaniem, które zadowala inwestorów z branży komercyjnej. To instytucja pochodząca jeszcze z czasów PRL, kiedy to władza chciała dać namiastkę własności prywatnej. Niestety, to tylko namiastka, przez co dziś właściciele nieruchomości muszą radzić sobie z dodatkowymi opłatami i możliwym problemem w kwestii przedłużenia użytkowania.

Na czym dokładnie polega ten problem?

Zgodnie z obecnym stanem prawnym roszczenie przedłużenia użytkowania wieczystego zgłasza podmiot, który dysponuje nieruchomością. Według ustawy czy to gmina, czy Skarb Państwa, ma obowiązek przedłużenia tego użytkowania.

Jest tylko jeden wyjątek - ważny interes społeczny. Jeśli instytucja powoła się na ten zapis, zgodnie z prawem może odzyskać nieruchomość. Oczywiście, użytkownik ma prawo wystąpić na drogę sądową z roszczeniem o nakazanie złożenia oświadczenia o przedłużenie umowy.

Zobacz też: Na wieczystym użytkowaniu tracą wszyscy 

Czy taka decyzja instytucji publicznej jest dziś realnym problemem dla deweloperów i właścicieli nieruchomości?

Najkrótszy czas obowiązywania wieczystego użytkowania to 40 lat. W związku z tym mamy już do czynienia z pierwszymi procesami przedłużenia użytkowania.

Można powiedzieć, że w praktyce nie ma problemów, by dokonała tego osoba prywatna w związku z nieruchomością zabudowaną domem jednorodzinnym, w otoczeniu innych tego typu nieruchomości.

Oczywiście, zdarzają się wyjątkowe sytuacje, takie jak plan gminy, by w danym miejscu wybudować drogę. Zdarza się to jednak sporadycznie, a użytkownik nieruchomości najczęściej zawczasu o tym wie.

Zupełnie inaczej sprawa wygląda w przypadku nieruchomości komercyjnych. Takie obiekty powstają najczęściej w dużych, dynamicznie rozwijających się miastach.

Wieczyste użytkowanie zaczęło funkcjonować kilkadziesiąt lat temu, więc sytuacja obecnie jest diametralnie inna. Zmieniły się miejscowe plany zagospodarowania i, przykładowo, teren dotychczas sportowy gmina chce zmienić w obszar zielony. Użytkownik albo zgodzi się na taką zmianę, albo nie - i wtedy istnieje ryzyko nieprzedłużenia umowy użytkowania.

Kluczowym stwierdzeniem jest tu ważny interes społeczny. Co dokładnie oznacza ten termin?

Jeśli chodzi o samą instytucję wieczystego użytkowania, do tej pory odbyło się niewiele spraw, w których zinterpretowano zakres ważnego interesu społecznego. Czekamy zatem na konkretne orzecznictwo.

Istnieje jednak pewna wykładnia tego stwierdzenia, na bazie zupełnie innych przepisów prawa i innych spraw. Budowa drogi lub inne przesłanki do wywłaszczenia nieruchomości mogą być ważnym interesem społecznym uzasadniającym odmowę przedłużenia użytkowania wieczystego. Oczywiście, nie każde powołanie się na interes społeczny jest słusznie.

Moim zdaniem błędem byłoby bardzo wąskie rozumienie ważnego interesu społecznego. Jeśli gmina chce teren dotychczas przeznaczony w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste na pawilony handlowe przeznaczyć np. pod budowę przedszkola przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to powinna mieć do tego prawo, zwłaszcza że każda taka sprawa może być skontrolowana przez sąd i na tego typu wyroki czekamy.

Czy zatem deweloperzy komercyjni powinni obawiać się, że ich nieruchomości przejdą po upływie okresu użytkowania na rzecz gminy czy samorządu?

Nie. Problem będzie pojawiał się raczej wyjątkowo, ale do tej pory nie było wiele spraw sądowych dotyczących tej kwestii, najczęściej gminy zgadzały się na przedłużanie wieczystego użytkowania.

Nie zapominajmy także, że znaczna większość nieruchomości została oddana na okres od 90 do 99 lat, przez co do "fali" przedłużeń zostało nam jeszcze sporo czasu. Do tego momentu będziemy mieli zapewne jasne stanowisko Sądu Najwyższego.

Trudno oczekiwać, że biurowce lub centra handlowe zajmujące obecnie takie działki będą w niezmienionym kształcie stały kolejne 40, 60 czy nawet 80 lat. Potrzeby miast i ich mieszkańców się zmieniają. Kluczowym zagadnieniem może być kwestia planowania przestrzennego i na nią właśnie właśnie inwestorzy powinni zwracać baczną uwagę.

Przeczytaj: Wygaśnięcie użytkowania wieczystego

Czy taka instytucja jak wieczyste użytkowanie występuje w innych krajach i jak radzą sobie z nią inwestorzy?

Instytucje w podobnym kształcie występuje w wielu państwach. Tyle że tam jest to opracowane o wiele lepiej niż w Polsce. U nas użytkowanie wieczyste było powszechnie traktowane jak de facto własność, zwłaszcza że przedłużenie użytkowania jest niemal automatyczne.

Z tego powodu ceny użytkowania wieczystego są na poziomie cen prawa własności, po co więc zróżnicowanie na własność i prawo użytkowania wieczystego? W innych systemach prawnych prawo do czasowej zabudowy jest rzeczywiście czasowe.

Dzięki temu inwestorzy mogą sobie przeliczyć, czy zaangażowanie w taki projekt nawet na kilka lub kilkanaście lat przed końcem umowy im się opłaca.

Jaka przyszłość powinna czekać wieczyste użytkowanie?

Zmiana, a nawet likwidacja, tej instytucji jest bardzo potrzebna. Zamiast użytkowania wieczystego należy wprowadzić umowę dzierżawy z prawem zabudowy na ścisłe określony cel i czas, z jasno określonymi zasadami rozliczenia naniesień.

Czy takie zmiany w prawie są możliwe?

Bardzo mało prawdopodobne. Dużym utrudnieniem mogą tu być interesy samorządów. Jeśli dokonamy automatycznego przekształcenia prawa do wieczystego użytkowania we własność, dochody gmin ulegną znacznemu obniżeniu.

Ostatnio w Warszawie mieliśmy do czynienia z olbrzymimi podwyżkami opłat za użytkowanie wieczyste, ze względu na aktualizację wartości nieruchomości. Podwyżki są dotkliwe nie tylko dla inwestorów, lecz także dla nabywców mieszkań. Nigdy nie wiadomo na pewno, ile wynosić będzie opłata za użytkowanie wieczyste w kolejnych latach.

Jaki będzie zysk z nieruchomości, gdy wzrosną koszty utrzymania? Dodatkowo wiele dróg obsługujących nowe osiedla zostało wybudowane przez deweloperów, na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym i chociaż z tych dróg mogą korzystać wszyscy, to opłata za wieczyste użytkowanie rozdzielana jest między osoby, które kupiły mieszkania wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym nieruchomości wspólnej, w skład której wchodzą drogi.

Mieszkańcy są skazani na ciągle rosnące opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu także pod drogami. Podobnie ma się rzecz z inwestycjami komercyjnymi. Dlatego gminy raczej nie mają interesu, żeby ten stan zmienić.

Warto zobaczyć: Wieczyste użytkowanie musi ulec zmianom

Zmiany w przepisach o użytkowaniu wieczystym i opłatach za nie powinno się rozpatrywać w powiązaniu z reformą podatku od nieruchomości i propozycją zastąpienia go podatkiem katastralnym, związanym z wartością nieruchomości, a także w powiązaniu reformą planowania przestrzennego.

Konieczność zmian w przepisów w tych wszystkich kwestiach jest dość oczywista, jednak praca jest na tyle ogromna, a interesy różnych grup tak sprzeczne, że żadnemu rządowi od co najmniej trzech kadencji nie udało się wprowadzić reform, pomimo podejmowanych prób.

Źródło: PropertyNews.pl


Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Przegląd budynku - pobierz bezpłatnie gotową dokumentację »

prawo budowlaneProtokół kontroli kanałów spalinowych, protokół odbioru robót przy odstąpieniu od umowy, uniwersalny protokół przekazania nieruchomości, protokół kontroli obowiązkowej po zakończonej budowie lub... Chcę pobrać »


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10803|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10377|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl