CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

Użytkowanie wieczyste - namiastka własności z czasów PRL

Agnieszka Zygmunt  |  12.01.2015
Mocne słowa o użytkowaniu wieczystym
Mocne słowa o użytkowaniu wieczystym
arch.

Instytucja wieczystego użytkowania to dla deweloperów utrudnienia na etapie przygotowania projektu, wyższe koszty użytkowania i niepewność co do przedłużenia umowy użytkowania.

To również cena, jaką trzeba zapłacić za budowę inwestycji w centrum miasta.

- Zmiana lub nawet likwidacja tej instytucji jest bardzo potrzebna - mówi Jolanta Kalecińska-Rossi, partner w kancelarii White & Case.

Jak z punktu widzenia rynku nieruchomości komercyjnych sprawdza się instytucja wieczystego użytkowania nieruchomości?

Wieczyste użytkowanie nie jest obecnie rozwiązaniem, które zadowala inwestorów z branży komercyjnej. To instytucja pochodząca jeszcze z czasów PRL, kiedy to władza chciała dać namiastkę własności prywatnej. Niestety, to tylko namiastka, przez co dziś właściciele nieruchomości muszą radzić sobie z dodatkowymi opłatami i możliwym problemem w kwestii przedłużenia użytkowania.

Na czym dokładnie polega ten problem?

Zgodnie z obecnym stanem prawnym roszczenie przedłużenia użytkowania wieczystego zgłasza podmiot, który dysponuje nieruchomością. Według ustawy czy to gmina, czy Skarb Państwa, ma obowiązek przedłużenia tego użytkowania.

Jest tylko jeden wyjątek - ważny interes społeczny. Jeśli instytucja powoła się na ten zapis, zgodnie z prawem może odzyskać nieruchomość. Oczywiście, użytkownik ma prawo wystąpić na drogę sądową z roszczeniem o nakazanie złożenia oświadczenia o przedłużenie umowy.

Zobacz też: Na wieczystym użytkowaniu tracą wszyscy 

Czy taka decyzja instytucji publicznej jest dziś realnym problemem dla deweloperów i właścicieli nieruchomości?

Najkrótszy czas obowiązywania wieczystego użytkowania to 40 lat. W związku z tym mamy już do czynienia z pierwszymi procesami przedłużenia użytkowania.

Można powiedzieć, że w praktyce nie ma problemów, by dokonała tego osoba prywatna w związku z nieruchomością zabudowaną domem jednorodzinnym, w otoczeniu innych tego typu nieruchomości.

Oczywiście, zdarzają się wyjątkowe sytuacje, takie jak plan gminy, by w danym miejscu wybudować drogę. Zdarza się to jednak sporadycznie, a użytkownik nieruchomości najczęściej zawczasu o tym wie.

Zupełnie inaczej sprawa wygląda w przypadku nieruchomości komercyjnych. Takie obiekty powstają najczęściej w dużych, dynamicznie rozwijających się miastach.

Wieczyste użytkowanie zaczęło funkcjonować kilkadziesiąt lat temu, więc sytuacja obecnie jest diametralnie inna. Zmieniły się miejscowe plany zagospodarowania i, przykładowo, teren dotychczas sportowy gmina chce zmienić w obszar zielony. Użytkownik albo zgodzi się na taką zmianę, albo nie - i wtedy istnieje ryzyko nieprzedłużenia umowy użytkowania.

Kluczowym stwierdzeniem jest tu ważny interes społeczny. Co dokładnie oznacza ten termin?

Jeśli chodzi o samą instytucję wieczystego użytkowania, do tej pory odbyło się niewiele spraw, w których zinterpretowano zakres ważnego interesu społecznego. Czekamy zatem na konkretne orzecznictwo.

Istnieje jednak pewna wykładnia tego stwierdzenia, na bazie zupełnie innych przepisów prawa i innych spraw. Budowa drogi lub inne przesłanki do wywłaszczenia nieruchomości mogą być ważnym interesem społecznym uzasadniającym odmowę przedłużenia użytkowania wieczystego. Oczywiście, nie każde powołanie się na interes społeczny jest słusznie.

Moim zdaniem błędem byłoby bardzo wąskie rozumienie ważnego interesu społecznego. Jeśli gmina chce teren dotychczas przeznaczony w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste na pawilony handlowe przeznaczyć np. pod budowę przedszkola przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to powinna mieć do tego prawo, zwłaszcza że każda taka sprawa może być skontrolowana przez sąd i na tego typu wyroki czekamy.

Czy zatem deweloperzy komercyjni powinni obawiać się, że ich nieruchomości przejdą po upływie okresu użytkowania na rzecz gminy czy samorządu?

Nie. Problem będzie pojawiał się raczej wyjątkowo, ale do tej pory nie było wiele spraw sądowych dotyczących tej kwestii, najczęściej gminy zgadzały się na przedłużanie wieczystego użytkowania.

Nie zapominajmy także, że znaczna większość nieruchomości została oddana na okres od 90 do 99 lat, przez co do "fali" przedłużeń zostało nam jeszcze sporo czasu. Do tego momentu będziemy mieli zapewne jasne stanowisko Sądu Najwyższego.

Trudno oczekiwać, że biurowce lub centra handlowe zajmujące obecnie takie działki będą w niezmienionym kształcie stały kolejne 40, 60 czy nawet 80 lat. Potrzeby miast i ich mieszkańców się zmieniają. Kluczowym zagadnieniem może być kwestia planowania przestrzennego i na nią właśnie właśnie inwestorzy powinni zwracać baczną uwagę.

Przeczytaj: Wygaśnięcie użytkowania wieczystego

Czy taka instytucja jak wieczyste użytkowanie występuje w innych krajach i jak radzą sobie z nią inwestorzy?

Instytucje w podobnym kształcie występuje w wielu państwach. Tyle że tam jest to opracowane o wiele lepiej niż w Polsce. U nas użytkowanie wieczyste było powszechnie traktowane jak de facto własność, zwłaszcza że przedłużenie użytkowania jest niemal automatyczne.

Z tego powodu ceny użytkowania wieczystego są na poziomie cen prawa własności, po co więc zróżnicowanie na własność i prawo użytkowania wieczystego? W innych systemach prawnych prawo do czasowej zabudowy jest rzeczywiście czasowe.

Dzięki temu inwestorzy mogą sobie przeliczyć, czy zaangażowanie w taki projekt nawet na kilka lub kilkanaście lat przed końcem umowy im się opłaca.

Jaka przyszłość powinna czekać wieczyste użytkowanie?

Zmiana, a nawet likwidacja, tej instytucji jest bardzo potrzebna. Zamiast użytkowania wieczystego należy wprowadzić umowę dzierżawy z prawem zabudowy na ścisłe określony cel i czas, z jasno określonymi zasadami rozliczenia naniesień.

Czy takie zmiany w prawie są możliwe?

Bardzo mało prawdopodobne. Dużym utrudnieniem mogą tu być interesy samorządów. Jeśli dokonamy automatycznego przekształcenia prawa do wieczystego użytkowania we własność, dochody gmin ulegną znacznemu obniżeniu.

Ostatnio w Warszawie mieliśmy do czynienia z olbrzymimi podwyżkami opłat za użytkowanie wieczyste, ze względu na aktualizację wartości nieruchomości. Podwyżki są dotkliwe nie tylko dla inwestorów, lecz także dla nabywców mieszkań. Nigdy nie wiadomo na pewno, ile wynosić będzie opłata za użytkowanie wieczyste w kolejnych latach.

Jaki będzie zysk z nieruchomości, gdy wzrosną koszty utrzymania? Dodatkowo wiele dróg obsługujących nowe osiedla zostało wybudowane przez deweloperów, na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym i chociaż z tych dróg mogą korzystać wszyscy, to opłata za wieczyste użytkowanie rozdzielana jest między osoby, które kupiły mieszkania wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym nieruchomości wspólnej, w skład której wchodzą drogi.

Mieszkańcy są skazani na ciągle rosnące opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu także pod drogami. Podobnie ma się rzecz z inwestycjami komercyjnymi. Dlatego gminy raczej nie mają interesu, żeby ten stan zmienić.

Warto zobaczyć: Wieczyste użytkowanie musi ulec zmianom

Zmiany w przepisach o użytkowaniu wieczystym i opłatach za nie powinno się rozpatrywać w powiązaniu z reformą podatku od nieruchomości i propozycją zastąpienia go podatkiem katastralnym, związanym z wartością nieruchomości, a także w powiązaniu reformą planowania przestrzennego.

Konieczność zmian w przepisów w tych wszystkich kwestiach jest dość oczywista, jednak praca jest na tyle ogromna, a interesy różnych grup tak sprzeczne, że żadnemu rządowi od co najmniej trzech kadencji nie udało się wprowadzić reform, pomimo podejmowanych prób.

Źródło: PropertyNews.pl


Jak

Jak "pozbyć się" byłego właściciela z mieszkania?

Jeśli mowa o eksmisji, zwykle na myśl nasuwa się sytuacja związana z zadłużonym najemcą. To uzasadnione, gdyż bywają one najczęstsze. Warto jednak pamiętać, że...

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnieszenia ciśnienia wody »

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy można płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Jaki domofon wybrać, aby uniknąć awarii?

jaki domofon wybraćDomofony stały się standardowym wyposażeniem budynków. Zamontowane w drzwiach wejściowych lub furtce sprawiają, że możemy nie tylko usłyszeć i zobaczyć, kogo Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Nie masz balkonu? Jest na to rozwiązanie - balkony dostawne »

pompy cieplne Balkony dostawne
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Na rynku pierwotnym balkony stanowią standard. Nie można tego samego powiedzieć o rynku wtórnym, na którym balkon jest swego rodzaju luksusem. Wielu właścicieli podejmuje... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
5/2020

Aktualny numer:

Administrator 5/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Wycinka drzew
  • - Termomodernizacja i remonty
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Wyświetleń: 12099|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11530|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl