CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Brak prawa - brak rozstrzygnięcia

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego skutkuje umorzeniem postępowania w sprawie przekształcenia tego prawa w prawo własności.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Pod rządami obowiązujących przepisów dopuszczalne jest przekształcenie (przewłaszczenie) prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Odbywa się to na drodze postępowania administracyjnego, choć mogą tu występować także pewne elementy cywilistyczne.

Podstawą takiego przekształcenia są przepisy Ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. DzU z 2012 r., poz. 83 z późn. zm.).

Zgodnie z nimi osoby fizyczne i prawne będące w 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą, co do zasady, wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności (art. 1).

Z żądaniem tym mogą wystąpić również:

  • osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego;
  • spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży, o ile 13 października 2005 r. były użytkownikami wieczystymi.

Żądanie to przysługuje podmiotom, które nabyły użytkowanie wieczyste po 13 października 2005 r., takim jak:

  • osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego;
  • osoby fizyczne, które nabyły to prawo na podstawie art. 7 Dekretu z dnia 21 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (DzU z 1945 r. nr 50, poz. 279).

Decyzja administracyjna o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydawana jest przez starostę (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa) albo właściwy organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego (w przypadku nieruchomości stanowiących własność takiej jednostki).

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości w dniu, w którym taka decyzja staje się ostateczna, tzn. nie przysługuje już od niej środek odwoławczy.

Postępowanie administracyjne

Decyzja rozstrzygająca

Jak już zostało zaznaczone, postępowanie w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność odbywa się zasadniczo na drodze administracyjno-prawnej, a dokładniej – na podstawie przepisów Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. DzU z 2013 r., poz. 267 z późn. zm.), zwanej dalej w treści niniejszego tekstu kpa. Właściwy organ administracji publicznej załatwia sprawę w tym zakresie w drodze wydania decyzji administracyjnej.

Decyzja o umorzeniu

Bywają jednak i takie sytuacje, w których decyzja administracyjna nie będzie rozstrzygała sprawy, a ją umorzy. Jest to możliwe, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe. Decyzja o jego umorzeniu powinna zostać wydana także wtedy, gdy postępowanie powinno zakończyć się wydaniem postanowienia.

Umorzenie postępowania nie zależy od woli organu administracji, a tym bardziej – nie od uznania organu rozpatrującego sprawę. Podstawą umorzenia postępowania są konkretne okoliczności, które powinny zostać stwierdzone i wykazane w decyzji o umorzeniu postępowania.

Bezprzedmiotowość postępowania oznacza, że brak któregoś z elementów materialnego stosunku prawnego, wobec czego nie można wydać decyzji załatwiającej sprawę przez rozstrzygnięcie jej co do istoty (patrz: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, Oddział Zamiejscowy w Łodzi, z 27 stycznia 1998 r., I SA/Łd 1025/96).

Okoliczności stanowiące podstawę do umorzenia postępowania mogą pojawić się zarówno przed wszczęciem postępowania, jak i w jego trakcie. Przykładowo zmiana przepisów w toku postępowania administracyjnego, między wydaniem decyzji w pierwszej instancji a rozpatrzeniem odwołania, zobowiązuje organ odwoławczy do uwzględnienia nowego stanu prawnego.

Dlatego też, jeżeli nowe przepisy nie dopuszczają możliwości wydania decyzji w określonych sprawach, to organ odwoławczy powinien uchylić zaskarżoną decyzję, a także umorzyć postępowanie.

Przesłanki bezprzedmiotowości postępowania, które pojawiły się na etapie postępowania odwoławczego, nie dają organowi drugiej instancji podstaw do uchylenia decyzji i umorzenia postępowania w pierwszej instancji. W tej sytuacji powinno nastąpić umorzenie postępowania odwoławczego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2002 r., IV SA 752/00).

Istnienie ostatecznej decyzji wydanej w sprawie stanowi przesłankę umorzenia postępowania jako bezprzedmiotowego tylko wtedy, gdy strona wnosi o wydanie decyzji tożsamej z decyzją uprzednią. Przykładowo, strona wniosła o wydanie pozwolenia na budowę w odniesieniu do inwestycji, na budowę której zostało już wydane ostateczne pozwolenie.

Organ administracji powinien w takiej sytuacji ustalić rzeczywistą treść żądania strony, czyli wyjaśnić, czy strona żąda uzupełnienia rozstrzygnięcia w trybie art. 111 §1 kpa, czy zmierza do zmiany ostatecznej decyzji w trybie art. 155 kpa, czy też jest błędnie przekonana, że zamierzona inwestycja nie jest objęta uprzednio wydanym pozwoleniem na budowę i dlatego wnosi o wydanie kolejnego.

W zależności od dokonanych ustaleń powinno dojść albo do uzupełnienia lub zmiany wcześniej wydanego pozwolenia, albo do umorzenia postępowania jako bezprzedmiotowego.

Umorzenie postępowania o przewłaszczenie

Postępowanie w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność nie zawsze musi się kończyć wydaniem decyzji rozstrzygającej merytorycznie sprawę. Mogą bowiem wystąpić i takie sytuacje, w których koniecznym będzie umorzenie postępowania ze względu na brak objętego nim przedmiotu. Nie musi on istnieć od początku, to jest od wszczęcia takiego postępowania.

W praktyce aktualizuje się on w momencie trwania postępowania ze względu na zmianę sytuacji prawnej wnioskodawcy. W realiach spraw o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność może dojść do tego np. z powodu wcześniejszego wykupu nieruchomości przez użytkownika wieczystego, a także w sytuacji, gdy prawo użytkowania wieczystego wygaśnie z innego powodu.

Pisząc o wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego, mam tu na myśli sytuacje, w których użytkownik wieczysty złożył wniosek o jego przekształcenie we własność. Prawo to istniało w momencie składania wniosku, niemniej jednak w dniu wydania decyzji umarzającej postępowanie wygasło z powodu rozwiązania umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste albo upływu czasu, na jaki zostało ustanowione.

Pogląd o konieczności umorzenia postępowania administracyjnego w przypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego i jego nieistnienia w chwili orzekania przez organy administracyjne spotyka się z aprobatą sądownictwa administracyjnego. I tak np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 10 listopada 2010 r., sygn. akt II SA/Gd 344/10, zauważył, co następuje:

"Przedmiotem postępowania administracyjnego prowadzonego w celu wydania decyzji o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości jest prawo użytkowania wieczystego określonych przez ustawodawcę kategorii nieruchomości. Jeżeli zatem nie ma prawa użytkowania wieczystego, to nie ma przedmiotu postępowania administracyjnego, czyli postępowanie to jest bezprzedmiotowe.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy, decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja, o której mowa w ust. 1, stała się ostateczna. Decyzja ta, zgodnie z brzmieniem art. 3 ust. 2 ww. ustawy, stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. W świetle powyższego przepisu dopiero decyzja administracyjna przekształca prawo użytkowania wieczystego w prawo własności.

Do przekształcenia takiego nie dochodzi zatem z mocy prawa (ex lege), gdyż jego źródłem jest decyzja organu administracji publicznej (por. wyrok NSA z dnia 14 lipca 2010 r., sygn. akt I OSK 982/09; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 26 marca 2009 r., sygn. akt II SA/Gd 841/08 czy wyrok WSA w Opolu z 15 września 2010 r., sygn. akt II SA/Op 469/10).

Decyzja ta ma charakter konstytutywny, co oznacza, że dopiero w momencie, gdy stanie się ona ostateczna, następuje przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności. Z tą chwilą dochodzi zatem do przekształcenia stosunku prawnorzeczowego – prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Decyzyjny tryb załatwiania sprawy powoduje, że w prowadzonym postępowaniu zastosowanie znajdują normy procesowe z Kodeksu postępowania administracyjnego, a decyzja o przekształceniu prawa ma charakter decyzji związanej, gdyż w razie zaistnienia ustawowych przesłanek organ jest zobowiązany orzec o przekształceniu.

Skoro zatem przedmiot postępowania administracyjnego w niniejszym postępowaniu stanowiło przekształcenie prawa wieczystego użytkowania, to prawo to musiało istnieć nie tylko w dacie złożenia wniosku o jego przekształcenie w prawo własności, lecz także w momencie wydawania decyzji o przekształceniu tego prawa.

Jeśli bowiem prawo użytkowania wieczystego wygasło lub doszło do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, to brak jest jednej z podstawowych przesłanek umożliwiających procedowanie organom, a to z uwagi na brak przedmiotu postępowania administracyjnego (nieistnienie prawa użytkowania wieczystego), co skutkuje bezprzedmiotowością prowadzonego postępowania”.

Jak się bronić?

Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego stanowi przesłankę do umorzenia postępowania w sprawie jego przekształcenia w prawo własności. Oprócz tego wywołuje ono inne rozliczne skutki, ale nie są one przedmiotem niniejszego artykułu. Chcąc zatem uniknąć negatywnych skutków wygaśnięcia użytkowania wieczystego w trakcie trwającego postępowania o jego przewłaszczenie, można skorzystać z kilku możliwości, jakie przewidują w takich sytuacjach obowiązujące przepisy.

Skarga na działanie organu

Jeżeli wnioskodawca nie jest zadowolony ze sposobu załatwiania sprawy, może złożyć skargę na działalność organu, który ją prowadzi. Przedmiotem skargi może być w szczególności zaniedbanie lub nienależyte wykonywanie zadań przez właściwe organy albo przez ich pracowników, naruszenie praworządności lub interesów skarżących, a także przewlekłe lub biurokratyczne załatwianie spraw.

Możliwe jest też wniesienie skargi do sądu administracyjnego na działalność, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania przez dany organ. Należy ją wnieść po wyczerpaniu środków zaskarżenia, które przysługiwały skarżącemu w postępowaniu przed organem właściwym w sprawie.

Złożenie wniosku o przedłużenie użytkowania wieczystego

Kolejnym rozwiązaniem jest złożenie wniosku o przedłużenie użytkowania wieczystego. Jak stanowią bowiem przepisy, w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat.

Jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowę przedłużenia dopuszcza się tylko ze względu na ważny interes społeczny.

Złożenie wniosku o przedłużenie użytkowania wieczystego skutkuje tym, że prawo to powinno zostać przedłużone, także po jego wygaśnięciu. Opieszałe działanie organu administracji publicznej nie ma w takich sytuacjach znaczenia wobec swoistej „konieczności” przedłużenia użytkowania wieczystego. Odmowa jego przedłużenia może bowiem nastąpić tylko i wyłącznie ze względu na ważny interes społeczny.

Kolejnym pozytywnym elementem wniosku o przedłużenie użytkowania wieczystego jest fakt, iż może on być dochodzony także na drodze sądowej (postępowania cywilnego). Chroni to wnioskodawcę przed arbitralnością i uznaniowością organów administracji publicznej, gdyż rozstrzygnięcie w tym zakresie pozostawia niezawisłemu sądowi.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Wypróbuj za darmo nowy system do zarządzania nieruchomościami »

Ocieplenie ściany od środkaWszystkie procesy i dokumenty związane z zarządzaniem nieruchomościami są dostępne w jednym miejscu — nie musisz ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16740|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10379|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl