CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Co nowego w Orzecznictwie?
Czy uchwała narusza interes gminy | Fundusz remontowy na remont a nie na inwestycje

Paweł Puch  |  24.02.2015  |  1
Cotygodniowy aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 207), a w nim o tym, czy uchwała narusza interes gminy oraz o przeznaczeniu funduszu remontowego.
Cotygodniowy aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 207), a w nim o tym, czy uchwała narusza interes gminy oraz o przeznaczeniu funduszu remontowego.

Cotygodniowy aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 207), a w nim o tym, czy uchwała narusza interes gminy oraz o przeznaczeniu funduszu remontowego.

Czy uchwała narusza interes gminy

Podwyższenie stawki zaliczki na fundusz remontowy może spowodować, iż wpływy z czynszu lokali komunalnych znacznie się zmniejszą, a nawet nie pokryją kosztów utrzymania tych lokali.

Utrzymywanie mieszkań komunalnych należy jednak do zadań własnych gminy, a osoby fizyczne będące właścicielami pozostałych lokali nie mogą być z tego tytułu ograniczone w realizacji własnych interesów, obejmujących utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie technicznym - wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Elblągu.

W przedmiotowej sprawie gmina w pozwie skierowanym przeciwko wspólnocie mieszkaniowej domagała się uchylenia uchwały, w której wspólnota mieszkaniowa podniosła prawie trzykrotnie stawkę na fundusz remontowy.

W uzasadnieniu wskazała, że podniesienie stawki zaliczek do takiego poziomu spowoduje, że koszt utrzymania lokalu przekroczy kwotę dochodu z czynszu. Tym samym gmina zmuszona będzie do dopłaty, co spowoduje, że wpływy z czynszu nie pokryją kosztów utrzymania lokali. W tym stanie rzeczy zachodzą przesłanki do uchylenia uchwały jako naruszającej jej interesy. Wspólnota mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa. 

Zobacz też: Co nowego w Orzecznictwie? Pełnomocnictwo rodzajowe we wspólnocie mieszkaniowej

Wyjaśniła, że tak wysoka podwyżka stawki na fundusz remontowy wynika z konieczności przeprowadzenia remontu budynku. W ramach funduszu remontowego wspólnota nie posiada wystarczających środków, które umożliwiłyby przeprowadzenie tego remontu bez zaciągnięcia kredytu. Zły stan finansów gminy nie może hamować pozostałych właścicieli w działaniach zmierzających do zachowania budynku w należytym stanie.

Jeśli gmina nie posiada środków na utrzymanie nieruchomości, będących jej własnością, to powinna rozważyć ich zbycie. Sąd uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1 a ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu można mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty.

Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali, prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków.

Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał zarówno w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu.

W orzecznictwie podnosi się, że naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy. 

Naruszenie interesu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy.

W przypadku interesu właściciela musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem Wspólnoty, a dobrem jego indywidualnego członka.

Podwyżka stawki remontowej powodowana była koniecznością zabezpieczenia środków na spłatę kredytu, który wspólnota, wobec braku środków własnych, zamierza zaciągnąć na remont dachu budynku. Przepis art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali nakłada na właściciela lokalu obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w tym niewątpliwie w wydatkach związanych z remontami. Gmina, będąca właścicielem lokali, musi liczyć się z obowiązkiem pokrycia kosztów remontu budynku, w których są one położone.

Gospodarka mieszkaniowym zasobem gminy winna być prowadzona tak, aby gmina mogła z obowiązku tego się wywiązać. Nie jest wykluczone, że podwyższenie stawki zaliczki na fundusz remontowy do poziomu określonego w zaskarżonej uchwale spowoduje, iż wpływy z czynszu lokali komunalnych znacznie się zmniejszą, a nawet nie pokryją kosztów utrzymania tych lokali.

Utrzymywanie mieszkań komunalnych należy jednak do zadań własnych gminy, a osoby fizyczne będące właścicielami pozostałych lokali nie mogą być z tego tytułu ograniczone w realizacji własnych interesów, obejmujących utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie technicznym.

Za słuszny należy uznać argument pozwanej, wedle którego jeżeli powódka ma problemy z utrzymaniem należących do niej lokali, to powinna rozważyć ich zbycie, np.: za stosowną bonifikatą dotychczasowym najemcom. Planowane prace remontowe zwiększą wartość rynkową lokali mieszkalnych, w tym tych, które należą do gminy.

Co więcej, remont dachu ma na uwadze również zmniejszenie wydatków na bieżącą konserwację, a w szczególności wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali na usuwanie skutków zalań. Powyższe okoliczności świadczą o tym, że podjęta uchwała nie może być uznana za godzącą w interesy gminy.

Czytaj także: Remont dachu bez zgody właścicieli

Z pewnością nie można uznać, że uchwała ta miała na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty, jakim jest gmina, ani też aby wykonanie tej uchwały prowadziło do jej pokrzywdzenia. Przeciwnie, podjęcie tej uchwały stanowiło działanie zgodne z zasadami współżycia społecznego i zmierza do ochrony wspólnego dobra członków wspólnoty, w tym gminy.

Wyrok Sądu Okręgowego w Elblągu z dnia 09.12.2014 roku sygn.akt I C 363/14

Czytaj dalej: Fundusz remontowy na remont a nie na inwestycje


Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Przegląd budynku - pobierz bezpłatnie gotową dokumentację »

prawo budowlaneProtokół kontroli kanałów spalinowych, protokół odbioru robót przy odstąpieniu od umowy, uniwersalny protokół przekazania nieruchomości, protokół kontroli obowiązkowej po zakończonej budowie lub... Chcę pobrać »


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17326|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10814|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10388|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl