CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy płyty styropianowe na elewację budynku to dobry pomysł? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10731,jak-nakladac-klej-do-styropianu-plyty-styropianowe-na-elewacje
Płyty styropianowe, aby spełniły swoje funkcje wymagają odpowiedniego montażu. Nie bez znaczenia jest...
Kategorie: jakość styropianu, styropian, klej do styropianu elewacyjnego,

Luka remontowa - bomba z opóźnionym zapłonem?

Luka remontowa stanowi wskaźnik sytuacji finansowej właściciela nieruchomości oraz stanu technicznego budynku. Niniejszy artykuł przybliża to zjawisko jako problem ekonomiczny, techniczny i społeczny.

To pojęcie ściśle związane z zabudową mieszkaniową wielorodzinną. Luka remontowa stanowi różnicę pomiędzy środkami gromadzonymi na funduszu remontowym wspólnoty mieszkaniowej (lub spółdzielni) a nakładami finansowymi niezbędnymi do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym.

Definicja luki remontowej zawiera najmniej kapitałochłonny wariant przyjmowany w planach zarządzania, nie uwzględnia natomiast intensywnego inwestowania w nieruchomość w celu zwiększenia jej wartości.

W praktyce oznacza to zatrzymanie degradacji substancji mieszkaniowej w stopniu wymaganym przez przepisy budowlane i zasady bezpieczeństwa.

Dane statystyczne

Rzetelnym źródłem informacji o kondycji zasobu mieszkalnego w Polsce są coroczne raporty „Informacje o mieszkalnictwie”, przygotowywane przez Instytut Rozwoju Miast na zlecenie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju. Tabela przedstawia uśrednione stawki funduszu remontowego oraz nakładów niezbędnych na utrzymanie nieruchomości dla zasobu komunalnego i spółdzielczego w latach 2009-2012.

Analizie nie został poddany sektor prywatny ze względu na duże zróżnicowanie celów inwestycyjnych właścicieli (np. stan przejściowy budynku przed nową inwestycją).

Wykres 1 przedstawia poziomy zaliczek na fundusz remontowy w przeliczeniu na 1 m2 lokalu mieszkalnego, obciążających członków wspólnot mieszkaniowych w latach 2009–2012, oraz niezbędne nakłady remontowe, wyliczone przy średnim koszcie odtworzenia:

  • w roku 2009 - 3780 zł,
  • w roku 2010 - 4011 zł,
  • w latach 2011-2012 - 4500 zł.

W zestawieniu zauważyć można dwie przeciwstawne tendencje – spadek średnich stawek na fundusz remontowy od 2010 roku przy jednoczesnym postępującym wzroście nakładów niezbędnych do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym. Wzrost nakładów jest naturalną konsekwencją niedoinwestowania nieruchomości i stopniowego pogarszania się ich stanu technicznego. Niepokoi natomiast fakt obniżania przez wspólnoty mieszkaniowe stawek na fundusz remontowy.

Rozbieżności w spółdzielniach mieszkaniowych nie są tak widoczne jak w przypadku zasobu komunalnego (patrz: wykres 2). Cechą wspólną jest postępujący wzrost nakładów niezbędnych na utrzymanie nieruchomości.

Dwie najważniejsze różnice to prawie dwukrotnie niższy poziom nakładów niezbędnych do utrzymania nieruchomości oraz tendencja wzrostowa nakładów na fundusz remontowy. Wysokość luki remontowej w poszczególnych grupach została przedstawiona na wykresie 3.

Przyczyny

Dokonując analizy tych wykresów, zauważyć można kilka tendencji. Zarówno w zasobie komunalnym, jak i spółdzielczym, z roku na rok następuje wzrost niezbędnych nakładów na utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, ze względu na zużycie nieruchomości w procesie ich użytkowania.

Pierwsza z różnic dotyczy nakładów ponoszonych na fundusz remontowy. O ile w przypadku nieruchomości spółdzielczych stawki te w badanym okresie systematycznie rosły, o tyle w zasobie komunalnym od roku 2010 systematycznie spadają, pogłębiając tym samym lukę remontową.

Przyczyn można upatrywać w sytuacji ekonomicznej wspólnot ze znacznym udziałem gminy, opieszałości i braku zainteresowania gmin funkcjonowaniem wspólnoty czy też w sposobie prowadzenia przez gminy procesu prywatyzacji.

W ostatnich latach prywatyzacja lokali gminnych w trybie bezprzetargowym na rzecz dotychczasowych najemców często dokonywana była ze znacznymi bonifikatami, sięgającymi ponad 90% wartości lokalu. Brak dostatecznej weryfikacji finansowej doprowadzał do sytuacji, w której nowi właściciele nie byli w stanie sprostać późniejszemu utrzymaniu nieruchomości wspólnej.

Drugą z różnic jest blisko dwukrotnie wyższa stawka nakładów niezbędnych do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym w zasobie komunalnym w porównaniu do spółdzielni mieszkaniowych. Wytłumaczenia rzeczy należy doszukiwać się w wieku i technologii wykonania nieruchomości spółdzielczych oraz znajdujących się w zasobach gminnych.

Budownictwo spółdzielcze największą popularność zyskało w latach 70. XX wieku, wraz z zastąpieniem tradycyjnego budownictwa elementami prefabrykowanymi - technologią wielkopłytową - oraz, w mniejszym stopniu, wraz ze stosowaną wcześniej technologią wielkoblokową.

Do gminnych zasobów komunalnych zwykle zalicza się przede wszystkim zabudowa centralna i śródmiejska składająca się przede wszystkim z XIX-wiecznej zabudowy kamienicowej. Bloki mieszkalne zostały wykonane z żelbetu, którego normatywny okres użytkowania wynosi ok. 150–200 lat1.

Obiekty te są relatywnie młode i wykazują niski poziom zużycia moralnego (użytkowego). Przytoczony powyżej normatywny okres trwałości cegły, z której wykonane są XIX-wieczne kamienice, również jest bardzo długi i sięga ok. 120–150 lat, jednak pozostałe elementy konstrukcji, takie jak stropy i więźba dachowa, wykonane są z mniej odpornych materiałów.

Ponadto wiek zdecydowanej większości śródmiejskich kamienic to 100 i więcej lat, dlatego też, ze względu na większe zużycie techniczne i moralne, nieruchomości te wymagają większych nakładów finansowych na utrzymanie ich w należytym stanie.

Konsekwencje

Kwestią otwartą pozostaje odpowiedź na pytanie, czy proces sprzedaży lokali gminnych w trybie bezprzetargowym na rzecz dotychczasowych najemców, którzy nie są w stanie finansowo sprostać utrzymaniu kamienic, jest wynikiem niewystarczającej weryfikacji finansowej, czy też celowym działaniem gmin, pozbywających się w ten sposób problemu rozsypujących się kamienic. Wysokość luki remontowej rośnie z roku na rok. W roku 2012 poziom średniego niedoinwestowania dla 1 m2 lokalu mieszkalnego przekroczył 70%.

W jaki sposób jednostki samorządu terytorialnego radzą sobie z problemem starzejącego się zasobu? Na przykład we Wrocławiu gminnym planem wykwaterowań na lata 2009–2013 objęto 130 kamienic. Spośród nich jedynie siedem zostało poddanych rewitalizacji, pozostałe będą  wystawione na sprzedaż lub wyburzone.

Podsumowanie

Problem powiększającej się z roku na rok luki remontowej należy rozpatrywać w kategoriach społecznych. Przytoczone dane statystyczne pochodzą z 20 miast reprezentujących wszystkie województwa, z czego: siedem miast liczy ponad 100 000 mieszkańców, osiem - od 25 do 100 000, a pięć - ma mniej niż 25 000 mieszkańców.

Wzrost luki remontowej o blisko 10% w sektorze komunalnym w ciągu czterech lat przy jednoczesnym zmniejszeniu nakładów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości świadczy o postępującej degradacji gminnych zasobów mieszkaniowych oraz nieruchomości będących własnością wspólnot z udziałem gminy.

Inaczej sytuacja wygląda w sektorze spółdzielczym, gdzie stawka niezbędnych nakładów jest o blisko połowę niższa. Zauważyć można stały wzrost nakładów na utrzymanie nieruchomości wspólnej przy jednoczesnym ustabilizowaniu się szacowanych niezbędnych nakładów w latach 2011-2012.

Wynika to bezpośrednio z faktu, iż w skład zasobu spółdzielczego najczęściej wchodzą nowsze nieruchomości. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na ich potrzeby remontowe jest duża aktywność spółdzielni w zakresie polityki remontowej i pozyskiwania premii termomodernizacyjnych wspierających proces podwyższania ich stanu techniczno-użytkowego.

Problem luki remontowej w ostatnim czasie przybierał na sile. Utrzymanie się w kolejnych latach niepokojących tendencji do zmniejszania nakładów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości przy jednoczesnych zwiększających się niezbędnych nakładach może prowadzić do powstania problemu społecznego w skali ogólnopolskiej.

Postępująca degradacja budynków mieszkalnych już w chwili obecnej może stanowić zagrożenie dla zdrowia i życia zarówno ich użytkowników, jak i osób znajdujących się w ich bezpośrednim otoczeniu. Do największych niebezpieczeństw należy zaliczyć:

  • zaawansowany wiek drewnianych elementów konstrukcji kamienic (jak stropy czy więźby dachowe),
  • wilgoć wnikającą do ścian budynków,
  • odpadające fragmenty elewacji, będące zagrożeniem dla życia przechodzących osób i mienia pozostawionego przed budynkiem.

Rozwiązanie problemu pogarszającego się stanu budynków leży w rękach właścicieli nieruchomości, władz samorządowych oraz zarządców nieruchomości. Głównymi zadaniami zarządców są: uświadamianie zarządzanych wspólnot oraz wpływanie na władze samorządowe, by wdrażały aktywną politykę gmin jako właścicieli lokali i członków. Wydaje się również, że elementem niezbędnym do poprawy sytuacji jest także stopniowe urynkowienie stawek czynszów lokali komunalnych.

1 Dane za: W. Baranowski, M. Cyran, Zużycie nieruchomości budowlanych, Warszawa 2003

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10144|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl