CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Luka remontowa - bomba z opóźnionym zapłonem?

Luka remontowa stanowi wskaźnik sytuacji finansowej właściciela nieruchomości oraz stanu technicznego budynku. Niniejszy artykuł przybliża to zjawisko jako problem ekonomiczny, techniczny i społeczny.

To pojęcie ściśle związane z zabudową mieszkaniową wielorodzinną. Luka remontowa stanowi różnicę pomiędzy środkami gromadzonymi na funduszu remontowym wspólnoty mieszkaniowej (lub spółdzielni) a nakładami finansowymi niezbędnymi do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym.

Definicja luki remontowej zawiera najmniej kapitałochłonny wariant przyjmowany w planach zarządzania, nie uwzględnia natomiast intensywnego inwestowania w nieruchomość w celu zwiększenia jej wartości.

W praktyce oznacza to zatrzymanie degradacji substancji mieszkaniowej w stopniu wymaganym przez przepisy budowlane i zasady bezpieczeństwa.

Dane statystyczne

Rzetelnym źródłem informacji o kondycji zasobu mieszkalnego w Polsce są coroczne raporty „Informacje o mieszkalnictwie”, przygotowywane przez Instytut Rozwoju Miast na zlecenie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju. Tabela przedstawia uśrednione stawki funduszu remontowego oraz nakładów niezbędnych na utrzymanie nieruchomości dla zasobu komunalnego i spółdzielczego w latach 2009-2012.

Analizie nie został poddany sektor prywatny ze względu na duże zróżnicowanie celów inwestycyjnych właścicieli (np. stan przejściowy budynku przed nową inwestycją).

Wykres 1 przedstawia poziomy zaliczek na fundusz remontowy w przeliczeniu na 1 m2 lokalu mieszkalnego, obciążających członków wspólnot mieszkaniowych w latach 2009–2012, oraz niezbędne nakłady remontowe, wyliczone przy średnim koszcie odtworzenia:

  • w roku 2009 - 3780 zł,
  • w roku 2010 - 4011 zł,
  • w latach 2011-2012 - 4500 zł.

W zestawieniu zauważyć można dwie przeciwstawne tendencje – spadek średnich stawek na fundusz remontowy od 2010 roku przy jednoczesnym postępującym wzroście nakładów niezbędnych do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym. Wzrost nakładów jest naturalną konsekwencją niedoinwestowania nieruchomości i stopniowego pogarszania się ich stanu technicznego. Niepokoi natomiast fakt obniżania przez wspólnoty mieszkaniowe stawek na fundusz remontowy.

Rozbieżności w spółdzielniach mieszkaniowych nie są tak widoczne jak w przypadku zasobu komunalnego (patrz: wykres 2). Cechą wspólną jest postępujący wzrost nakładów niezbędnych na utrzymanie nieruchomości.

Dwie najważniejsze różnice to prawie dwukrotnie niższy poziom nakładów niezbędnych do utrzymania nieruchomości oraz tendencja wzrostowa nakładów na fundusz remontowy. Wysokość luki remontowej w poszczególnych grupach została przedstawiona na wykresie 3.

Przyczyny

Dokonując analizy tych wykresów, zauważyć można kilka tendencji. Zarówno w zasobie komunalnym, jak i spółdzielczym, z roku na rok następuje wzrost niezbędnych nakładów na utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, ze względu na zużycie nieruchomości w procesie ich użytkowania.

Pierwsza z różnic dotyczy nakładów ponoszonych na fundusz remontowy. O ile w przypadku nieruchomości spółdzielczych stawki te w badanym okresie systematycznie rosły, o tyle w zasobie komunalnym od roku 2010 systematycznie spadają, pogłębiając tym samym lukę remontową.

Przyczyn można upatrywać w sytuacji ekonomicznej wspólnot ze znacznym udziałem gminy, opieszałości i braku zainteresowania gmin funkcjonowaniem wspólnoty czy też w sposobie prowadzenia przez gminy procesu prywatyzacji.

W ostatnich latach prywatyzacja lokali gminnych w trybie bezprzetargowym na rzecz dotychczasowych najemców często dokonywana była ze znacznymi bonifikatami, sięgającymi ponad 90% wartości lokalu. Brak dostatecznej weryfikacji finansowej doprowadzał do sytuacji, w której nowi właściciele nie byli w stanie sprostać późniejszemu utrzymaniu nieruchomości wspólnej.

Drugą z różnic jest blisko dwukrotnie wyższa stawka nakładów niezbędnych do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym w zasobie komunalnym w porównaniu do spółdzielni mieszkaniowych. Wytłumaczenia rzeczy należy doszukiwać się w wieku i technologii wykonania nieruchomości spółdzielczych oraz znajdujących się w zasobach gminnych.

Budownictwo spółdzielcze największą popularność zyskało w latach 70. XX wieku, wraz z zastąpieniem tradycyjnego budownictwa elementami prefabrykowanymi - technologią wielkopłytową - oraz, w mniejszym stopniu, wraz ze stosowaną wcześniej technologią wielkoblokową.

Do gminnych zasobów komunalnych zwykle zalicza się przede wszystkim zabudowa centralna i śródmiejska składająca się przede wszystkim z XIX-wiecznej zabudowy kamienicowej. Bloki mieszkalne zostały wykonane z żelbetu, którego normatywny okres użytkowania wynosi ok. 150–200 lat1.

Obiekty te są relatywnie młode i wykazują niski poziom zużycia moralnego (użytkowego). Przytoczony powyżej normatywny okres trwałości cegły, z której wykonane są XIX-wieczne kamienice, również jest bardzo długi i sięga ok. 120–150 lat, jednak pozostałe elementy konstrukcji, takie jak stropy i więźba dachowa, wykonane są z mniej odpornych materiałów.

Ponadto wiek zdecydowanej większości śródmiejskich kamienic to 100 i więcej lat, dlatego też, ze względu na większe zużycie techniczne i moralne, nieruchomości te wymagają większych nakładów finansowych na utrzymanie ich w należytym stanie.

Konsekwencje

Kwestią otwartą pozostaje odpowiedź na pytanie, czy proces sprzedaży lokali gminnych w trybie bezprzetargowym na rzecz dotychczasowych najemców, którzy nie są w stanie finansowo sprostać utrzymaniu kamienic, jest wynikiem niewystarczającej weryfikacji finansowej, czy też celowym działaniem gmin, pozbywających się w ten sposób problemu rozsypujących się kamienic. Wysokość luki remontowej rośnie z roku na rok. W roku 2012 poziom średniego niedoinwestowania dla 1 m2 lokalu mieszkalnego przekroczył 70%.

W jaki sposób jednostki samorządu terytorialnego radzą sobie z problemem starzejącego się zasobu? Na przykład we Wrocławiu gminnym planem wykwaterowań na lata 2009–2013 objęto 130 kamienic. Spośród nich jedynie siedem zostało poddanych rewitalizacji, pozostałe będą  wystawione na sprzedaż lub wyburzone.

Podsumowanie

Problem powiększającej się z roku na rok luki remontowej należy rozpatrywać w kategoriach społecznych. Przytoczone dane statystyczne pochodzą z 20 miast reprezentujących wszystkie województwa, z czego: siedem miast liczy ponad 100 000 mieszkańców, osiem - od 25 do 100 000, a pięć - ma mniej niż 25 000 mieszkańców.

Wzrost luki remontowej o blisko 10% w sektorze komunalnym w ciągu czterech lat przy jednoczesnym zmniejszeniu nakładów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości świadczy o postępującej degradacji gminnych zasobów mieszkaniowych oraz nieruchomości będących własnością wspólnot z udziałem gminy.

Inaczej sytuacja wygląda w sektorze spółdzielczym, gdzie stawka niezbędnych nakładów jest o blisko połowę niższa. Zauważyć można stały wzrost nakładów na utrzymanie nieruchomości wspólnej przy jednoczesnym ustabilizowaniu się szacowanych niezbędnych nakładów w latach 2011-2012.

Wynika to bezpośrednio z faktu, iż w skład zasobu spółdzielczego najczęściej wchodzą nowsze nieruchomości. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na ich potrzeby remontowe jest duża aktywność spółdzielni w zakresie polityki remontowej i pozyskiwania premii termomodernizacyjnych wspierających proces podwyższania ich stanu techniczno-użytkowego.

Problem luki remontowej w ostatnim czasie przybierał na sile. Utrzymanie się w kolejnych latach niepokojących tendencji do zmniejszania nakładów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości przy jednoczesnych zwiększających się niezbędnych nakładach może prowadzić do powstania problemu społecznego w skali ogólnopolskiej.

Postępująca degradacja budynków mieszkalnych już w chwili obecnej może stanowić zagrożenie dla zdrowia i życia zarówno ich użytkowników, jak i osób znajdujących się w ich bezpośrednim otoczeniu. Do największych niebezpieczeństw należy zaliczyć:

  • zaawansowany wiek drewnianych elementów konstrukcji kamienic (jak stropy czy więźby dachowe),
  • wilgoć wnikającą do ścian budynków,
  • odpadające fragmenty elewacji, będące zagrożeniem dla życia przechodzących osób i mienia pozostawionego przed budynkiem.

Rozwiązanie problemu pogarszającego się stanu budynków leży w rękach właścicieli nieruchomości, władz samorządowych oraz zarządców nieruchomości. Głównymi zadaniami zarządców są: uświadamianie zarządzanych wspólnot oraz wpływanie na władze samorządowe, by wdrażały aktywną politykę gmin jako właścicieli lokali i członków. Wydaje się również, że elementem niezbędnym do poprawy sytuacji jest także stopniowe urynkowienie stawek czynszów lokali komunalnych.

1 Dane za: W. Baranowski, M. Cyran, Zużycie nieruchomości budowlanych, Warszawa 2003

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Windy w budynkach - zobacz specjalne rozwiązania»

Wzroszt cen za ogrzewanieGodziny szczytu w budynkach mieszkalnych przypadają na godziny poranne, kiedy mieszkańcy wychodzą z domu oraz wieczorne, gdy do niego wracają. Jak zaprojektować wygodne rozwiązania transportowe dostosowane do rzeczywistych sytuacji... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe?

Zainteresowanie pożyczką termomodernizacyjną Alior Banku coraz większe...

pożar w budynku termomodernizacja
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...)... czytam więcej »

Wśród pożyczkobiorców przeważają wspólnoty mieszkaniowe. Do tej pory wszystkie złożone wnioski uzyskały finansowanie. Zaletami  ... czytam więcej»


Rewitalizacja konstrukcji balkonu - Balkon +  »

rewitalizacja balkonówWychodząc naprzeciw oczekiwaniom opracowano unikalny system, który pozwala na montaż balkonów zarówno w budynkach już istniejących jak i nowych inwestycjach. Dodatkowo... Czytam więcej »


Jak obniżyć koszty ogrzewania i energii dla Wspólnot Mieszkaniowych »

Wytrzymałe i estetyczne donice na osiedla - które wybrać?

Obniżanie kosztów energii Donice z betonu architektonicznego
Obniż koszty ogrzewania i energii, i zyskaj otoczenie bardziej przyjazne dla ludzi i środowiska - z ekokredytem dla Wspólnot Mieszkaniowych - bez prowizji. (...) czytam dalej »

Zobacz właściwości róźnych składników z których wykonane są donice betonowe charakteryzujące się przede wszystkim trwałością i wyglądem... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
12/2019

Aktualny numer:

Administrator 12/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Inwestycje w spółdzielniach mieszkaniowych – debata
  • - Wieczyste na własność – w orzecznictwie
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 11287|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10857|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl