CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Luka remontowa - bomba z opóźnionym zapłonem?

Luka remontowa stanowi wskaźnik sytuacji finansowej właściciela nieruchomości oraz stanu technicznego budynku. Niniejszy artykuł przybliża to zjawisko jako problem ekonomiczny, techniczny i społeczny.

To pojęcie ściśle związane z zabudową mieszkaniową wielorodzinną. Luka remontowa stanowi różnicę pomiędzy środkami gromadzonymi na funduszu remontowym wspólnoty mieszkaniowej (lub spółdzielni) a nakładami finansowymi niezbędnymi do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym.

Definicja luki remontowej zawiera najmniej kapitałochłonny wariant przyjmowany w planach zarządzania, nie uwzględnia natomiast intensywnego inwestowania w nieruchomość w celu zwiększenia jej wartości.

W praktyce oznacza to zatrzymanie degradacji substancji mieszkaniowej w stopniu wymaganym przez przepisy budowlane i zasady bezpieczeństwa.

Dane statystyczne

Rzetelnym źródłem informacji o kondycji zasobu mieszkalnego w Polsce są coroczne raporty „Informacje o mieszkalnictwie”, przygotowywane przez Instytut Rozwoju Miast na zlecenie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju. Tabela przedstawia uśrednione stawki funduszu remontowego oraz nakładów niezbędnych na utrzymanie nieruchomości dla zasobu komunalnego i spółdzielczego w latach 2009-2012.

Analizie nie został poddany sektor prywatny ze względu na duże zróżnicowanie celów inwestycyjnych właścicieli (np. stan przejściowy budynku przed nową inwestycją).

Wykres 1 przedstawia poziomy zaliczek na fundusz remontowy w przeliczeniu na 1 m2 lokalu mieszkalnego, obciążających członków wspólnot mieszkaniowych w latach 2009–2012, oraz niezbędne nakłady remontowe, wyliczone przy średnim koszcie odtworzenia:

  • w roku 2009 - 3780 zł,
  • w roku 2010 - 4011 zł,
  • w latach 2011-2012 - 4500 zł.

W zestawieniu zauważyć można dwie przeciwstawne tendencje – spadek średnich stawek na fundusz remontowy od 2010 roku przy jednoczesnym postępującym wzroście nakładów niezbędnych do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym. Wzrost nakładów jest naturalną konsekwencją niedoinwestowania nieruchomości i stopniowego pogarszania się ich stanu technicznego. Niepokoi natomiast fakt obniżania przez wspólnoty mieszkaniowe stawek na fundusz remontowy.

Rozbieżności w spółdzielniach mieszkaniowych nie są tak widoczne jak w przypadku zasobu komunalnego (patrz: wykres 2). Cechą wspólną jest postępujący wzrost nakładów niezbędnych na utrzymanie nieruchomości.

Dwie najważniejsze różnice to prawie dwukrotnie niższy poziom nakładów niezbędnych do utrzymania nieruchomości oraz tendencja wzrostowa nakładów na fundusz remontowy. Wysokość luki remontowej w poszczególnych grupach została przedstawiona na wykresie 3.

Przyczyny

Dokonując analizy tych wykresów, zauważyć można kilka tendencji. Zarówno w zasobie komunalnym, jak i spółdzielczym, z roku na rok następuje wzrost niezbędnych nakładów na utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, ze względu na zużycie nieruchomości w procesie ich użytkowania.

Pierwsza z różnic dotyczy nakładów ponoszonych na fundusz remontowy. O ile w przypadku nieruchomości spółdzielczych stawki te w badanym okresie systematycznie rosły, o tyle w zasobie komunalnym od roku 2010 systematycznie spadają, pogłębiając tym samym lukę remontową.

Przyczyn można upatrywać w sytuacji ekonomicznej wspólnot ze znacznym udziałem gminy, opieszałości i braku zainteresowania gmin funkcjonowaniem wspólnoty czy też w sposobie prowadzenia przez gminy procesu prywatyzacji.

W ostatnich latach prywatyzacja lokali gminnych w trybie bezprzetargowym na rzecz dotychczasowych najemców często dokonywana była ze znacznymi bonifikatami, sięgającymi ponad 90% wartości lokalu. Brak dostatecznej weryfikacji finansowej doprowadzał do sytuacji, w której nowi właściciele nie byli w stanie sprostać późniejszemu utrzymaniu nieruchomości wspólnej.

Drugą z różnic jest blisko dwukrotnie wyższa stawka nakładów niezbędnych do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym w zasobie komunalnym w porównaniu do spółdzielni mieszkaniowych. Wytłumaczenia rzeczy należy doszukiwać się w wieku i technologii wykonania nieruchomości spółdzielczych oraz znajdujących się w zasobach gminnych.

Budownictwo spółdzielcze największą popularność zyskało w latach 70. XX wieku, wraz z zastąpieniem tradycyjnego budownictwa elementami prefabrykowanymi - technologią wielkopłytową - oraz, w mniejszym stopniu, wraz ze stosowaną wcześniej technologią wielkoblokową.

Do gminnych zasobów komunalnych zwykle zalicza się przede wszystkim zabudowa centralna i śródmiejska składająca się przede wszystkim z XIX-wiecznej zabudowy kamienicowej. Bloki mieszkalne zostały wykonane z żelbetu, którego normatywny okres użytkowania wynosi ok. 150–200 lat1.

Obiekty te są relatywnie młode i wykazują niski poziom zużycia moralnego (użytkowego). Przytoczony powyżej normatywny okres trwałości cegły, z której wykonane są XIX-wieczne kamienice, również jest bardzo długi i sięga ok. 120–150 lat, jednak pozostałe elementy konstrukcji, takie jak stropy i więźba dachowa, wykonane są z mniej odpornych materiałów.

Ponadto wiek zdecydowanej większości śródmiejskich kamienic to 100 i więcej lat, dlatego też, ze względu na większe zużycie techniczne i moralne, nieruchomości te wymagają większych nakładów finansowych na utrzymanie ich w należytym stanie.

Konsekwencje

Kwestią otwartą pozostaje odpowiedź na pytanie, czy proces sprzedaży lokali gminnych w trybie bezprzetargowym na rzecz dotychczasowych najemców, którzy nie są w stanie finansowo sprostać utrzymaniu kamienic, jest wynikiem niewystarczającej weryfikacji finansowej, czy też celowym działaniem gmin, pozbywających się w ten sposób problemu rozsypujących się kamienic. Wysokość luki remontowej rośnie z roku na rok. W roku 2012 poziom średniego niedoinwestowania dla 1 m2 lokalu mieszkalnego przekroczył 70%.

W jaki sposób jednostki samorządu terytorialnego radzą sobie z problemem starzejącego się zasobu? Na przykład we Wrocławiu gminnym planem wykwaterowań na lata 2009–2013 objęto 130 kamienic. Spośród nich jedynie siedem zostało poddanych rewitalizacji, pozostałe będą  wystawione na sprzedaż lub wyburzone.

Podsumowanie

Problem powiększającej się z roku na rok luki remontowej należy rozpatrywać w kategoriach społecznych. Przytoczone dane statystyczne pochodzą z 20 miast reprezentujących wszystkie województwa, z czego: siedem miast liczy ponad 100 000 mieszkańców, osiem - od 25 do 100 000, a pięć - ma mniej niż 25 000 mieszkańców.

Wzrost luki remontowej o blisko 10% w sektorze komunalnym w ciągu czterech lat przy jednoczesnym zmniejszeniu nakładów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości świadczy o postępującej degradacji gminnych zasobów mieszkaniowych oraz nieruchomości będących własnością wspólnot z udziałem gminy.

Inaczej sytuacja wygląda w sektorze spółdzielczym, gdzie stawka niezbędnych nakładów jest o blisko połowę niższa. Zauważyć można stały wzrost nakładów na utrzymanie nieruchomości wspólnej przy jednoczesnym ustabilizowaniu się szacowanych niezbędnych nakładów w latach 2011-2012.

Wynika to bezpośrednio z faktu, iż w skład zasobu spółdzielczego najczęściej wchodzą nowsze nieruchomości. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na ich potrzeby remontowe jest duża aktywność spółdzielni w zakresie polityki remontowej i pozyskiwania premii termomodernizacyjnych wspierających proces podwyższania ich stanu techniczno-użytkowego.

Problem luki remontowej w ostatnim czasie przybierał na sile. Utrzymanie się w kolejnych latach niepokojących tendencji do zmniejszania nakładów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości przy jednoczesnych zwiększających się niezbędnych nakładach może prowadzić do powstania problemu społecznego w skali ogólnopolskiej.

Postępująca degradacja budynków mieszkalnych już w chwili obecnej może stanowić zagrożenie dla zdrowia i życia zarówno ich użytkowników, jak i osób znajdujących się w ich bezpośrednim otoczeniu. Do największych niebezpieczeństw należy zaliczyć:

  • zaawansowany wiek drewnianych elementów konstrukcji kamienic (jak stropy czy więźby dachowe),
  • wilgoć wnikającą do ścian budynków,
  • odpadające fragmenty elewacji, będące zagrożeniem dla życia przechodzących osób i mienia pozostawionego przed budynkiem.

Rozwiązanie problemu pogarszającego się stanu budynków leży w rękach właścicieli nieruchomości, władz samorządowych oraz zarządców nieruchomości. Głównymi zadaniami zarządców są: uświadamianie zarządzanych wspólnot oraz wpływanie na władze samorządowe, by wdrażały aktywną politykę gmin jako właścicieli lokali i członków. Wydaje się również, że elementem niezbędnym do poprawy sytuacji jest także stopniowe urynkowienie stawek czynszów lokali komunalnych.

1 Dane za: W. Baranowski, M. Cyran, Zużycie nieruchomości budowlanych, Warszawa 2003

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Studia dla zarządców Nieprzyjemny zapach z kanalizacji
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Neprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... czytam więcej»


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić (...) ... Czytam więcej »

Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10650|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10222|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl