• #GorącaLinia – uchwała wspólnoty mimo braku kworum
  • Uchwały można głosować drogą elektroniczną
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych
  • E-szkolenie: Wykorzystanie narzędzi wspomagających przygotowanie termomodernizacji budynków wielorodzinnych
  • Obowiązki? Możesz mieć je z głowy.

Polecane Artykuły (prawo)

#GorącaLinia – uchwała wspólnoty mimo braku kworum

05.05.2020
Czytelnik pyta: jak ustanowić uchwałę wspólnoty mimo braku kworum?
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Uchwały można głosować drogą elektroniczną

06.05.2020
Ustawa o własności lokali nie zawiera żadnych wskazówek, dotyczących technicznego sposobu głosowania uchwał. Nie zawiera też wymogów, takich jak np. własnoręczne złożenie podpisu, czy sporządzenie listy obecności i listy biorących udział w głosowaniu. W zakresie...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

E-szkolenie: Wykorzystanie narzędzi wspomagających przygotowanie...

30.04.2020
Redakcja miesięcznika „Administrator i Menedżer Nieruchomości” inicjuje cykl e-kursów szkoleniem na temat „Wykorzystania narzędzi wspomagających przygotowanie termomodernizacji budynków wielorodzinnych”, przygotowanym przez Andrzeja Rajkiewicza – wiceprezesa Narodowej...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Obowiązki? Możesz mieć je z głowy.

Czy zarządzasz węzłem cieplnym, który nie należy do Veolii? Jeśli tak, to doskonale wiesz, że musisz zdbać o jego stan techniczny, regularnie przeprowadzać konserwacje i zadbać o dostępność części zamiennych - wszystko po to, aby niezależnie od pogody mieszkańcy mogli...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

Co nowego w Orzecznictwie
Zmiany trybu głosowania a zmiana sposobu liczenia głosów | Szczegółowość uchwały

Paweł Puch  |  03.03.2015
Cotygodniowy aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 208), a w nim o zmianie trybu głosowania oraz zmianie sposobu liczenia głosów, a także o szczegółowości uchwały.
Cotygodniowy aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 208), a w nim o zmianie trybu głosowania oraz zmianie sposobu liczenia głosów, a także o szczegółowości uchwały.

Cotygodniowy aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 208), a w nim o zmianie trybu głosowania oraz zmianie sposobu liczenia głosów, a także o szczegółowości uchwały.

Zmiany trybu głosowania a zmiana sposobu liczenia głosów

Jeżeli większość udziałów w nieruchomości wspólnej należy do jednego właściciela głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Niewątpliwie prawidłowa kolejności działań winna być taka, iż żądanie w przedmiocie sposobu liczenia większości głosów powinno zostać zgłoszone (zebrane podpisy) przed przystąpieniem do głosowania nad uchwałą.

Jednak nadmierny formalizm w stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali jest niewskazany, gdyż może powodować unicestwienie celu, którego realizacji mają one służyć, czyli zapewnienia właścicielom sprawnego, zgodnego z wolą większości, prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Zatem w orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, że przepisy ustawy o własności lokali natury proceduralnej mogą być podstawą uchylenia uchwały właścicieli lokali tylko w sytuacji kiedy zostanie wykazane, że ich naruszenie miało znaczenie dla treści podejmowanej uchwały, tz. inny byłby wynik głosowania - wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach.

Gmina wystąpiła z pozwem przeciwko wspólnocie mieszkaniowej domagając się uchylenia uchwały wspólnota mieszkaniowa jest tzw. wspólnotą dużą, posiadającą zarząd składający się z osób fizycznych, który wykonuje swoje obowiązki przy pomocy administratora. Administratorem tym była Gmina, która jest również właścicielką niewyodrębnionych lokali mieszkalnych w nieruchomości.

Ponieważ właściciele lokali uznali, że gmina nie wywiązuje się należycie ze swych obowiązków, w trybie indywidualnego zbierania głosów przez członków zarządu, podjęli uchwałę zgodnie z którą powołali nowego zarządcę.

Głosowanie nad uchwałą odbyło się według zasady, że na 1 właściciela przypada 1 głos. Żądanie, aby głosowanie nad w/w uchwałą odbyło się w ten sposób, zostało zgłoszone przez członków wspólnoty pisemnie, jednocześnie z głosowaniem nad zaskarżoną uchwałą. Gmina podniosła naruszenie procedury gdyż żądanie głosowania odbywało się łącznie z głosowaniem nad uchwałą.

Tymczasem najpierw należało zebrać podpisy pod żądaniem głosowania 1 właściciel 1 glos a dopiero następnie przy uzbieraniu dostatecznej liczby podpisów należało głosować w tym trybie nad uchwalą. Sąd Okręgowy wskazał, że w orzecznictwie utrwalił się pogląd, iż zarzuty formalne dotyczące procedury podjęcia uchwały mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały.

Wobec posiadania przez gminę większości udziałów w nieruchomości wspólnej, istniały przesłanki do wprowadzenia głosowania tym sposobem nad zaskarżoną uchwałą, a w żądaniu jego wprowadzenia materia, której głosowanie miało dotyczyć została dokładnie wskazana. Właściciele wyodrębnionych lokali znali treść zaskarżonej uchwały i doskonale wiedzieli czego głosowanie dotyczy.

Ich stanowisko odnośnie zmiany dotychczasowego administratora było jednoznaczne. Dlatego w sytuacji, kiedy za zaskarżoną uchwałą głosowała większość współwłaścicieli (nie liczona większością udziałów) nie ma żadnych przekonujących podstaw do wnioskowania, że wskazywane przez powódkę uchybienie formalne, miało znaczenie dla treści uchwały tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zrządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy jednego spośród właścicieli lokali.

Nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności, albo wręcz do paraliżu ich czynności, w tym przypadku z uwagi na posiadanie przez powódkę większości udziałów w nieruchomości wspólnej. Istotne jest jednak to, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu, osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.

W niniejszej sprawie cel regulacji zawartej w art. 23 ust. 2a u.w.l., czyli zapewnienie realnego wpływu na zarządzanie nieruchomością mniejszości właścicieli, został osiągnięty, chociaż zgłoszenie żądania głosowania nad zaskarżoną uchwałą według zasady, że na 1 właściciela przypada 1 głos, nie w pełni odpowiadało wymogom formalnym.

Sąd Okręgowy uznał więc, że nie zachodzą podstawy do uchylenia zaskarżonej uchwały. Gmina wniosła apelację jednak Sąd Apelacyjny w Katowicach uznał, że apelacja była niezasadna.

Przeczytaj: Opodatkowanie członków zarządu wspólnoty

W orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, że przepisy ustawy o własności lokali natury proceduralnej mogą być podstawą uchylenia uchwały właścicieli lokali tylko w sytuacji kiedy zostanie wykazane, że ich naruszenie miało znaczenie dla treści uchwały tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy jednego spośród właścicieli lokali. 

Skarżąca powoływała się na fakt, iż głosowanie nad przyjęciem zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos oraz nad projektem przedmiotowej uchwały miało miejsce równocześnie, podczas indywidualnego zbierania głosów podnosząc, że to naruszenie art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali miało wpływ na wynik głosowania nad ową uchwałą.

Niewątpliwie prawidłowa kolejności działań winna być taka, iż uchwała w przedmiocie sposobu liczenia większości głosów (według udziałów, czy według zasady że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos) powinna była zostać podjęta przed przystąpieniem do głosowania nad uchwałą.

Sąd pierwszej instancji prawidłowo uznał, że poddanie pod głosowanie jednocześnie obu wymienionych uchwał stanowiło uchybienie formalne. Nadmierny formalizm w stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali jest niewskazany, gdyż może powodować unicestwienie celu, którego realizacji mają one służyć, czyli zapewnienia właścicielom sprawnego, zgodnego z wolą większości, prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Zobacz też: Co nowego w Orzecznictwie? Pełnomocnictwo rodzajowe we wspólnocie mieszkaniowej

Taka wykładnia i sposób interpretacji przepisów wymienionej ustawy wskazywana jest w judykaturze i doktrynie jako prawidłowa i pożądana.  Uchwała o zmianie sposobu głosowania dokładnie określała, głosowania nad jaką uchwałą zmiana ma dotyczyć. Mimo, iż właściciele oddawali w formie pisemnej kolejno głos w sprawie pierwszej uchwały i drugiej uchwały to jednak każde z tych głosowań miało charakter autonomiczny.

Jeśli zdecydowana większość właścicieli oddała głos za wymienionym szczególnym trybem głosowania w sprawie zaskarżonej uchwały, a równocześnie poparła tę uchwałę w głosowaniu nad nią, to nie sposób obronić tezy, jakoby wynik głosowania nad uchwałą był inny, gdyby przedmiotowe głosowania zostały przeprowadzone jedno po drugim (jak formalnie powinno było mieć miejsce), a nie w tym samym czasie.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 22.01.2015 roku sygn.akt I ACa 851/14

Czytaj dalej: Szczegółowość uchwały 


Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnieszenia ciśnienia wody »

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy można płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Jaki domofon wybrać, aby uniknąć awarii?

jaki domofon wybraćDomofony stały się standardowym wyposażeniem budynków. Zamontowane w drzwiach wejściowych lub furtce sprawiają, że możemy nie tylko usłyszeć i zobaczyć, kogo Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Nie masz balkonu? Jest na to rozwiązanie - balkony dostawne »

pompy cieplne Balkony dostawne
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Na rynku pierwotnym balkony stanowią standard. Nie można tego samego powiedzieć o rynku wtórnym, na którym balkon jest swego rodzaju luksusem. Wielu właścicieli podejmuje... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
5/2020

Aktualny numer:

Administrator 5/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Wycinka drzew
  • - Termomodernizacja i remonty
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18988|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12221|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11562|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl