CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Co nowego w Orzecznictwie
Zmiany trybu głosowania a zmiana sposobu liczenia głosów | Szczegółowość uchwały

Paweł Puch  |  03.03.2015
Cotygodniowy aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 208), a w nim o zmianie trybu głosowania oraz zmianie sposobu liczenia głosów, a także o szczegółowości uchwały.
Cotygodniowy aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 208), a w nim o zmianie trybu głosowania oraz zmianie sposobu liczenia głosów, a także o szczegółowości uchwały.

Cotygodniowy aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 208), a w nim o zmianie trybu głosowania oraz zmianie sposobu liczenia głosów, a także o szczegółowości uchwały.

Zmiany trybu głosowania a zmiana sposobu liczenia głosów

Jeżeli większość udziałów w nieruchomości wspólnej należy do jednego właściciela głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Niewątpliwie prawidłowa kolejności działań winna być taka, iż żądanie w przedmiocie sposobu liczenia większości głosów powinno zostać zgłoszone (zebrane podpisy) przed przystąpieniem do głosowania nad uchwałą.

Jednak nadmierny formalizm w stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali jest niewskazany, gdyż może powodować unicestwienie celu, którego realizacji mają one służyć, czyli zapewnienia właścicielom sprawnego, zgodnego z wolą większości, prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Zatem w orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, że przepisy ustawy o własności lokali natury proceduralnej mogą być podstawą uchylenia uchwały właścicieli lokali tylko w sytuacji kiedy zostanie wykazane, że ich naruszenie miało znaczenie dla treści podejmowanej uchwały, tz. inny byłby wynik głosowania - wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach.

Gmina wystąpiła z pozwem przeciwko wspólnocie mieszkaniowej domagając się uchylenia uchwały wspólnota mieszkaniowa jest tzw. wspólnotą dużą, posiadającą zarząd składający się z osób fizycznych, który wykonuje swoje obowiązki przy pomocy administratora. Administratorem tym była Gmina, która jest również właścicielką niewyodrębnionych lokali mieszkalnych w nieruchomości.

Ponieważ właściciele lokali uznali, że gmina nie wywiązuje się należycie ze swych obowiązków, w trybie indywidualnego zbierania głosów przez członków zarządu, podjęli uchwałę zgodnie z którą powołali nowego zarządcę.

Głosowanie nad uchwałą odbyło się według zasady, że na 1 właściciela przypada 1 głos. Żądanie, aby głosowanie nad w/w uchwałą odbyło się w ten sposób, zostało zgłoszone przez członków wspólnoty pisemnie, jednocześnie z głosowaniem nad zaskarżoną uchwałą. Gmina podniosła naruszenie procedury gdyż żądanie głosowania odbywało się łącznie z głosowaniem nad uchwałą.

Tymczasem najpierw należało zebrać podpisy pod żądaniem głosowania 1 właściciel 1 glos a dopiero następnie przy uzbieraniu dostatecznej liczby podpisów należało głosować w tym trybie nad uchwalą. Sąd Okręgowy wskazał, że w orzecznictwie utrwalił się pogląd, iż zarzuty formalne dotyczące procedury podjęcia uchwały mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały.

Wobec posiadania przez gminę większości udziałów w nieruchomości wspólnej, istniały przesłanki do wprowadzenia głosowania tym sposobem nad zaskarżoną uchwałą, a w żądaniu jego wprowadzenia materia, której głosowanie miało dotyczyć została dokładnie wskazana. Właściciele wyodrębnionych lokali znali treść zaskarżonej uchwały i doskonale wiedzieli czego głosowanie dotyczy.

Ich stanowisko odnośnie zmiany dotychczasowego administratora było jednoznaczne. Dlatego w sytuacji, kiedy za zaskarżoną uchwałą głosowała większość współwłaścicieli (nie liczona większością udziałów) nie ma żadnych przekonujących podstaw do wnioskowania, że wskazywane przez powódkę uchybienie formalne, miało znaczenie dla treści uchwały tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zrządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy jednego spośród właścicieli lokali.

Nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności, albo wręcz do paraliżu ich czynności, w tym przypadku z uwagi na posiadanie przez powódkę większości udziałów w nieruchomości wspólnej. Istotne jest jednak to, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu, osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.

W niniejszej sprawie cel regulacji zawartej w art. 23 ust. 2a u.w.l., czyli zapewnienie realnego wpływu na zarządzanie nieruchomością mniejszości właścicieli, został osiągnięty, chociaż zgłoszenie żądania głosowania nad zaskarżoną uchwałą według zasady, że na 1 właściciela przypada 1 głos, nie w pełni odpowiadało wymogom formalnym.

Sąd Okręgowy uznał więc, że nie zachodzą podstawy do uchylenia zaskarżonej uchwały. Gmina wniosła apelację jednak Sąd Apelacyjny w Katowicach uznał, że apelacja była niezasadna.

Przeczytaj: Opodatkowanie członków zarządu wspólnoty

W orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, że przepisy ustawy o własności lokali natury proceduralnej mogą być podstawą uchylenia uchwały właścicieli lokali tylko w sytuacji kiedy zostanie wykazane, że ich naruszenie miało znaczenie dla treści uchwały tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy jednego spośród właścicieli lokali. 

Skarżąca powoływała się na fakt, iż głosowanie nad przyjęciem zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos oraz nad projektem przedmiotowej uchwały miało miejsce równocześnie, podczas indywidualnego zbierania głosów podnosząc, że to naruszenie art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali miało wpływ na wynik głosowania nad ową uchwałą.

Niewątpliwie prawidłowa kolejności działań winna być taka, iż uchwała w przedmiocie sposobu liczenia większości głosów (według udziałów, czy według zasady że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos) powinna była zostać podjęta przed przystąpieniem do głosowania nad uchwałą.

Sąd pierwszej instancji prawidłowo uznał, że poddanie pod głosowanie jednocześnie obu wymienionych uchwał stanowiło uchybienie formalne. Nadmierny formalizm w stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali jest niewskazany, gdyż może powodować unicestwienie celu, którego realizacji mają one służyć, czyli zapewnienia właścicielom sprawnego, zgodnego z wolą większości, prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Zobacz też: Co nowego w Orzecznictwie? Pełnomocnictwo rodzajowe we wspólnocie mieszkaniowej

Taka wykładnia i sposób interpretacji przepisów wymienionej ustawy wskazywana jest w judykaturze i doktrynie jako prawidłowa i pożądana.  Uchwała o zmianie sposobu głosowania dokładnie określała, głosowania nad jaką uchwałą zmiana ma dotyczyć. Mimo, iż właściciele oddawali w formie pisemnej kolejno głos w sprawie pierwszej uchwały i drugiej uchwały to jednak każde z tych głosowań miało charakter autonomiczny.

Jeśli zdecydowana większość właścicieli oddała głos za wymienionym szczególnym trybem głosowania w sprawie zaskarżonej uchwały, a równocześnie poparła tę uchwałę w głosowaniu nad nią, to nie sposób obronić tezy, jakoby wynik głosowania nad uchwałą był inny, gdyby przedmiotowe głosowania zostały przeprowadzone jedno po drugim (jak formalnie powinno było mieć miejsce), a nie w tym samym czasie.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 22.01.2015 roku sygn.akt I ACa 851/14

Czytaj dalej: Szczegółowość uchwały 


Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Przegląd budynku - pobierz bezpłatnie gotową dokumentację »

prawo budowlaneProtokół kontroli kanałów spalinowych, protokół odbioru robót przy odstąpieniu od umowy, uniwersalny protokół przekazania nieruchomości, protokół kontroli obowiązkowej po zakończonej budowie lub... Chcę pobrać »


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17305|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10798|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10372|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl