Podział kompetencji we wspólnocie mieszkaniowej

Wątpliwości jednego z czytelników dotyczą uprawnień zarządu wspólnoty, a konkretnie prawa do wyboru administratora bez pytania wspólnoty o zgodę.

Kwestia ta zasługuje na szczegółową analizę, dlatego uznałem za celowy powrót do tematu, o którym pisałem w numerze 6/2009 „Administratora" („Zmiana zarządcy we wspólnocie mieszkaniowej").

W „dużej" wspólnocie wybierany jest zazwyczaj zarząd jedno- lub wieloosobowy (zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, dalej: uwl), który rzadko samodzielnie zajmuje się wszystkimi sprawami związanymi z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Najczęściej zatrudniana jest profesjonalna firma, zwyczajowo nazywana „zarządcą", która na podstawie umowy realizuje zlecone jej zadania. Model ten stosowany jest wtedy, gdy wspólnota nie skorzysta z zapisu art. 18 ust. 1 uwl („notarialne" powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej) i z tego względu uważam za uzasadnione, aby termin „zarządca" był zarezerwowany dla zarządcy „notarialnego", zaś firmę, o której mowa wyżej, nazywać „administratorem".

Ma to także uzasadnienie w niektórych zapisach uwl (art. 22 ust. 3 pkt 10; art. 24; art. 29 ust. 1, 1a, 1b, 1c, 1e; art. 30 ust. 1, 1a, 2; art. 31a i b; art. 32 ust. 1; art. 32a oraz art. 33), gdzie ustawodawca wyraźnie mówi o zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.

Ustawa o własności lokali nie wspomina o administratorze. Jest to w pełni uzasadnione - zgodnie z art. 22 zarząd jest uprawniony do samodzielnego podejmowania decyzji we wszystkich sprawach, które nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, zaś czynności, które ten zarząd przekraczają, wykonuje na podstawie uchwał wspólnoty.

Nie ma więc miejsca na trzeci podmiot, gdyż albo konkretna czynność należy do zakresu zwykłego zarządu i zarząd wspólnoty wykonuje ją samodzielnie, albo ten zakres przekracza i wtedy czynność tę zarząd wykonuje na podstawie uchwały wspólnoty.

Podkreślić należy, że skoro zarząd ma prawo samodzielnie wykonywać czynności wchodzące w zakres zwykłego zarządu, to wspólnota nie może ingerować w sposób ich wykonania. Jest to uzasadnione także zapisami ustawowymi - w myśl art. 30 ust. 1 pkt 2 zarząd ma obowiązek składania wspólnocie corocznego sprawozdania ze swojej działalności, a wspólnota na podstawie tego sprawozdania udziela mu - lub nie - absolutorium (art. 29 ust. 2).

Gdyby ustawodawca chciał, by wspólnota mogła ingerować w sposób wypełniania przez zarząd swoich obowiązków, to nie dawałby jej prawa do oceny zarządu i zajmowania stanowiska w sprawie absolutorium. To jest chyba bezdyskusyjne.

Czytelnik ma niewątpliwie rację, twierdząc, że w art. 22 ust. 3 wymienione są tylko niektóre czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, których zarząd nie może wykonywać samodzielnie. Nie mogę jednak się z nim zgodzić, gdy do tych czynności zalicza m.in. prawo do podpisywania jakichkolwiek umów w imieniu wspólnoty. Skoro zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz (art. 21 ust. 1), to musi m.in. podpisywać umowy dotyczące utrzymania porządku i czystości, dostaw wody i ciepła do nieruchomości, zlecać prace remontowo-konserwacyjne, przeglądy techniczne itp.

Czytelnik uważa, że nie pozwala na to art. 6, w myśl którego tylko wspólnota może zaciągać zobowiązania i nabywać prawa, i gdyby mógł to robić zarząd, to mógłby narazić wspólnotę na poważne konsekwencje. Ale gdyby tego prawa nie miał, to w jaki sposób miałby realizować swoje ustawowe obowiązki, tzn. samodzielnie wykonywać czynności wchodzące w zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną? Gdyby np. wystąpiła awaria wymagająca natychmiastowych działań, to czy zarząd musiałby zorganizować zebranie wspólnoty (w myśl art. 32 ust. 1 mogłoby to nastąpić najwcześniej po 7 dniach)? Pytania raczej retoryczne.

Faktem jest, że zły zarząd może narazić wspólnotę na straty. Ale przecież za swoje działania ponosi on pełną odpowiedzialność i wspólnota może zawsze, w razie potrzeby nawet z pomocą organów ścigania, obciążyć go skutkami.

Warto zauważyć, że np. umowę o dostawę wody i usuwanie nieczystości płynnych musi - ustawowo - zawrzeć zarząd (art. 6 ust. 5 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków). Czy przed jej zawarciem powinien zapytać wspólnotę o zgodę? Kolejne retoryczne pytanie, pomimo że tę umowę zarząd zawiera w imieniu wspólnoty.