CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Zasady ponoszenia opłat przez współwłaścicieli lokalu

J.Sawicki

Wiele kontrowersji w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych oraz w toku prowadzenia procedur windykacyjnych wobec zadłużonych właścicieli lokali wywołuje sytuacja, gdy windykowana należność dotyczy lokalu, którego właścicielami jest kilka osób. Często wówczas pojawia się wątpliwość, w jakim zakresie i na jakich zasadach poszczególni właściciele odpowiadają za należności wobec wspólnoty mieszkaniowej. 

Pomimo że sytuacja taka jest powszechna, warto wskazać na konkretne regulacje prawne związane z tą tematyką, co niewątpliwie może nie tylko przyspieszyć procedurę windykacyjną, lecz także rozwiać wątpliwości, jakie mogą się pojawić choćby podczas zebrań właścicieli.

Odpowiedzialność właściciela

Z treści art. 13 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) wynika jednoznacznie, że każdy właściciel wyodrębnionego lokalu ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 cytowanej ustawy, przy czym pokrywanie ich w ciągu roku obrachunkowego odbywa się poprzez uiszczanie zaliczek w terminie określonym ustawą, a więc z góry do dnia 10. każdego miesiąca.

Przeczytaj: Jak ustawa krajobrazowa wpłynie na dochody wspólnot?

Wysokość zaliczek wynika zaś bezpośrednio z treści uchwał podejmowanych przez właścicieli tworzących wspólnoty mieszkaniowe.

Teoretycznie więc właściciel każdego wyodrębnionego lokalu ma obowiązek wnosić na rzecz wspólnoty mieszkaniowej comiesięczne zaliczki w wysokości ustalonej najczęściej podczas rocznych zebrań właścicieli.

Co szczególnie istotne, wymagalność wspomnianych zaliczek nie jest uzależniona ani od indywidualnego poinformowania każdego właściciela o wysokości jego miesięcznych zobowiązań, ani od uprzedniego wezwania go do zapłaty.

Każdy właściciel lokalu powinien więc terminowo i w pełnej wysokości regulować swoje zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej. Jak wynika bowiem z treści art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody, a opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Każdy przypadek uchybienia terminowi płatności skutkuje więc po stronie wspólnoty mieszkaniowej uprawnieniem do domagania się od niesolidnego właściciela odsetek ustawowych liczonych za okres opóźnienia w płatności.

Powyższe nie budzi wątpliwości w sytuacji, gdy jest jeden właściciel lokalu, albowiem wtedy jest oczywiste, że odpowiada on za spełnienie świadczenia w pełnej wysokości.

Wątpliwości zaczynają się pojawiać w sytuacji, w której lokal ma dwóch lub więcej właścicieli, przy czym każdy z nich ma swój udział w tym lokalu, określony w dziale drugim prowadzonej dlań księgi wieczystej.

W takiej sytuacji, a więc każdorazowo, gdy po stronie dłużnika wspólnoty mieszkaniowej pojawia się więcej niż jeden właściciel, powstaje bowiem pytanie, w jaki sposób osoby te odpowiadają wobec wspólnoty za powstałe zadłużenie.

Najczęściej podnoszonym w takiej sytuacji przez dłużników argumentem jest wskazanie, że mogą oni odpowiadać za zapłatę należnych od nich kwot jedynie do wysokości udziału posiadanego w wyodrębnionym lokalu.

Konsekwencją takiej postawy jest formułowanie - najczęściej wobec zarządcy nieruchomości wspólnej - żądań swoistego rozdzielenia naliczonych opłat na każdego ze współwłaścicieli lokalu.

W mojej ocenie żądania takie są pozbawione podstaw, a za zapłatę całej kwoty zadłużenia odpowiada wobec wspólnoty mieszkaniowej każdy ze współwłaścicieli, niezależnie od wielkości posiadanego w tym lokalu udziału.

Zobacz też: Garaże we wspólnocie mieszkaniowej

Udział wartością niepodzielną

Przede wszystkim trzeba pamiętać, że podstawą odpowiedzialności każdego właściciela wyodrębnionego lokalu za zapłatę kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest udział, jaki w niej ma. To od wielkości tego udziału zależy więc wysokość należnych wspólnocie mieszkaniowej opłat.

Z treści art. 12 ust. 2 cytowanej wyżej ustawy o własności lokali jednoznacznie bowiem wynika, iż właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku wprost proporcjonalnym do swoich udziałów w tej nieruchomości.

Ustawodawca wprowadził więc w powyższy sposób zasadę, że podstawę rozliczenia właściciela wyodrębnionego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej stanowi wielkość udziału jego lokalu w nieruchomości wspólnej.

Udział ten jest zaś przypisany do konkretnego, wyodrębnionego lokalu bez względu na ilość jego współwłaścicieli.

Wspomniana wielkość udziału w nieruchomości wspólnej - od której zależy stopień partycypowania przez właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną - jest więc wartością niepodzielną pomiędzy właścicieli lokalu, którym mogą przysługiwać udziały różnej wielkości we własności samego lokalu.

Współwłaściciele wyodrębnionego lokalu - niezależnie od wielkości udziałów w samym lokalu - są więc łącznie współwłaścicielami określonej ułamkiem części budynku, od której to wielkości zależy wysokość kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

O ile więc współwłaściciele lokalu pozostają nimi wobec do wyodrębnionego lokalu w stosunku określonym w dziale drugim lokalowej księgi wieczystej, o tyle ich udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny i wynika z treści działu I-Sp tejże księgi wieczystej, w którym wskazano spis praw związanych z własnością.

Bez swobody w określaniu odpowiedzialności

Wskazać w tym miejscu należy również na brzmienie art. 17 ustawy o własności lokali, który wprost stanowi, iż za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Jak zaś trafnie wskazał Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 28 marca 2013 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I ACa 28/13 - przepis art. 17 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) ma charakter bezwzględnie obowiązujący i odstępstwa od niego nie są możliwe.

Warto przeczytać: Przyczyny odwołania zarządu

Oznacza to, że wspólnota nie ma swobody w określaniu odpowiedzialności właściciela lokalu za jej zobowiązania i nie może przyjmować innych kryteriów tej odpowiedzialności niż wielkość jego udziału w nieruchomości.

Nie może też uzupełniać w żaden sposób tego kryterium kryteriami dodatkowymi.

Pojęcie wspomnianych zobowiązań zdefiniował zaś Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 października 2008 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt V CSK 143/08, wskazując, że zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania i mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (to np. zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), a także czynności zakres ten przekraczające, w szczególności te, które wymieniono w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Z powyższego wynika więc, że wielkość udziału współwłaściciela we własności wyodrębnionego lokalu pozostaje bez wpływu na wielkość udziału związanego z tym lokalem w nieruchomości wspólnej.

Tym samym odpowiedzialność współwłaściciela wyodrębnionego lokalu wobec wspólnoty z tytułu ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest pochodną wielkości udziału w lokalu, a pozostaje uzależniona wyłącznie od udziału tego lokalu w nieruchomości wspólnej.

Współwłasność ułamkowa albo łączna

Pamiętać przy tym należy, że - stosownie do treści art. 196 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego - współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną, przy czym współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.

Poczynione wyżej uwagi odnoszą się zaś do sytuacji, w której pomiędzy współwłaścicielami lokalu istnieje współwłasność ułamkowa, a więc podzielna. Tym samym powyższe zastrzeżenia nie mają zastosowania w przypadku, gdy współwłasność lokalu wynika z faktu istniejącej pomiędzy współwłaścicielami wspólności majątkowej małżeńskiej.

W takim przypadku mamy bowiem do czynienia ze współwłasnością niepodzielną i nieokreśloną ułamkiem.

Odpowiedzialność małżonków za zobowiązania wynikające z faktu współwłasności lokalu jest pochodną reguł istniejącej pomiędzy nimi wspólności majątkowej małżeńskiej.

Małżonkowie funkcjonujący w systemie wspólności majątkowej małżeńskiej odpowiadają więc solidarnie za wspomniane zobowiązania, przy czym odpowiedzialność ta jest pochodną funkcjonującego w ich małżeństwie ustroju małżeńskiego.

Warto zobaczyć: Co nowego w Orzecznictwie? Bezpodstawne wzbogacenie przy rozliczeniach w małej wspólnocie mieszkaniowej

Jako przykład potwierdzający wyrażoną wyżej kodeksową zasadę, można w tym miejscu wskazać pogląd sformułowany przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 7 maja 2014 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I SA/Go 136/14, że nie jest też możliwe nabycie w określonym udziale nieruchomości przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej i działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej.

Niepodzielność głosu

W konkluzji powyższych rozważań warto również wskazać, że odpowiedzialność każdego ze współwłaścicieli lokalu za całe zadłużenie wobec wspólnoty mieszkaniowej, wynikające z własności tego lokalu, znajduje również potwierdzenie w zasadzie niepodzielności głosu przypadającego na ten lokal w akcie głosowania nad uchwałami.

Za trafny uznać należy bowiem pogląd wyrażony przez Sad Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 11 września 2013 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I ACa 312/13, iż prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanej z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Co warto podkreślić, pogląd ten stanowił potwierdzenie poglądu wyrażanego w tej mierze w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Z zestawienia przedstawionych powyżej regulacji prawnych i poglądów wyrażanych w orzecznictwie sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego wyraźnie wynika więc, że nie ma podstaw dla rozdzielania zobowiązań właścicieli lokali pomiędzy poszczególnych współwłaścicieli w stosunku do wielkości posiadanych przez nich udziałów w wyodrębnionym lokalu.

Właściciele ci ponoszą bowiem wspólnie odpowiedzialność za swoje zobowiązania, określone jedynie wysokością udziału, jaki lokalowi temu jest przypisany w nieruchomości wspólnej.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Szkolenie: Rozliczanie ciepła i ciepłej wody w budynkach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych »

Szkolenie dla wspólnot i spółdzielniPrzekazanie wiedzy i praktycznych wskazówek, jak przygotować budynek i lokale do indywidualnych rozliczeń: podstawowe wymagania zawarte w przepisach prawa, kontrole zużycia w budynku...
Chcę zobaczyć program szkolenia »


Dbałość o warunki mieszkaniowe w zasobach zarządzanych przez spółdzielnię»

Jaki grill ogrodowy wybrać? Na co zwrócić uwagę? »

mieszkańcy spółdzielni Jaki grill ogrodowy
Okres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i ... czytam więcej »

Wspólne spotkania z rodziną i znajomymi przy grillu są bardzo popularnym sposobem na spędzanie czasu ... czytam więcej»


Głowice i zawory termostatyczne - jak to działa? »

Zimne kaloryferyTermostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu... Czytam więcej »


Dlaczego woda może się wlewać do piwnicy?

Jak otworzyć bramę pilotem i to bezpłatnie?

zalane piwnice Otwieranie bramy telefonem
Zaleganie wody w piwnicach jest utrapieniem. Właściciele domków jednorodzinnych z takim problemem muszą sobie radzić sami. Lokatorzy budynków (...) czytam dalej »

Bezpłatne, zdalne sterowanie bramą lub dowolnym urządzeniem elektrycznym za pomocą uprawnionego telefonu komórkowego lub stacjonarnego, z dowolnego miejsca na Ziemi, poprzez wysłanie... chcę wiedzieć więcej»


W jaki sposób pozbyć się osadów oraz rdzy z wody i rur?

Jak dbać o ruryWoda pochodząca z natury niesie w sobie ładunek rozpuszczonych w niej soli wapnia i magnezu. To dobrze , bo wapń i magnez to pierwiastki życia , najlepiej przyswajalne z surowej ... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak»


Powiedz „nie” umowom »

Orange flexŻegnajcie długoterminowe umowy! Pobierz aplikację Orange Flex, zainstaluj eSIM-a (lub zamów tradycyjną kartę SIM) i poczuj smak wolności. Wybierz swój Plan i zmieniaj go, kiedy chcesz. Bez okresu wypowiedzenia. Bez zobowiązań. Bez problemu.... Czytam więcej »


Pompa wodna - proste i wydajne rozwiązanie dla budownictwa »
System do tymczasowego przechowywania odpadów - jaki wybrać? »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym System segregacji odpadów
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów, ... czytam więcej » Dyskusje dotyczące nowych zasad segregacji śmieci nie cichną. Od 1 stycznia mieszkańców wielu polskich miejscowości powitały nie tylko podwyżki, lecz także obowiązek dzielenia... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak zwiększyć efektywność energetyczną w budynku mieszkalnym»
Seminaria dla zarządców, wspólnot i spółdzielni - dowiedz się więcej »
efektywność energetyczna Szkolenia i seminaria
Odnowa budynków mieszkalnych to wyzwanie zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i lokatorów. Stare, nieestetyczne budynki i kamienice często potrzebują kosztownychj (...) czytaj dalej »

Odbiory lokali mieszkalnych oraz usługowych według warunków technicznych wykonania i odbioru robót (...) czytam dalej »


Chcesz usunąć szkodę po pożarze lub zalaniu? Zamów bezpłatne oględziny »

Usuwanie szkód po pożarze i zalaniu

W przypadku zalania domów w technologii szkieletowej występuje bezwzględna konieczność przeprowadzenia specjalistycznych prac osuszających. Osuszane budynki przy użyciu technologi osuszania kondensacyjnego (...) Czytam więcej »



POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
1-2/2020

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości 2019 – analiza
  • - Grunt na własność – postulaty zmian
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18214|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11439|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11011|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl