CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Rewitalizacja na osiedlu

Maciej  Kamiński  |  Administrator 3/2015  |  31.03.2015  |  1
Badanie poligonowe obiektu wielkopłytowego. W miejscach pobranych próbek (wycięte fragmenty elewacji) specjalistyczną aparaturą pomiarową prowadzono badania wytrzymałości mechanicznej kotew.
Badanie poligonowe obiektu wielkopłytowego. W miejscach pobranych próbek (wycięte fragmenty elewacji) specjalistyczną aparaturą pomiarową prowadzono badania wytrzymałości mechanicznej kotew.
EJOT

Problematyka rewitalizacji osiedli mieszkaniowych od wielu lat cieszy się w Polsce niesłabnącą popularnością. Jej aktualność wynika między innymi z faktu starzenia się zasobów mieszkaniowych oraz znacznego poziomu luki remontowej  w skali całego kraju.

Planując działania rewitalizacyjne, warto czerpać z zagranicznych doświadczeń społeczeństw, które uporały się już z tym problemem.

Kierunki i skala działania

Rewitalizacja jest bardzo szerokim pojęciem i odnosi się do wielu obszarów: od polityki remontowej pojedynczej nieruchomości lub osiedla prowadzonej przez jednostkę zarządzającą zasobem - do procesów odnowy całych dzielnic i zespołów urbanistycznych realizowanych przez władze samorządowe, wspólnie z zarządcami nieruchomości, organizacjami pozarządowymi i lokalną społecznością.

W ogólnopolskim dyskursie na temat rewitalizacji do najczęściej przewijających się tematów zaliczyć można kwestie związane z osiedlami z wielkiej płyty, finansowaniem przez władze gminne remontów kamienic oraz zmianą wizerunku zaniedbanych dzielnic śródmiejskich.

Zarządca na placu boju

Rewitalizacja w skali pojedynczej nieruchomości lub osiedla oznacza planowanie i wdrażanie polityki remontowej podwyższającej stan techniczno-użytkowy budynku.

W proces decyzyjny zaangażowani są zwykle: zarządca oraz wspólnota lub jej przedstawiciele.

Przeczytaj też: Konkurs dla samorządów: Modelowa rewitalizacja miast

W zależności od zakresu i rodzaju prac, przeprowadzenie rewitalizacji wymaga od zarządcy interdyscyplinarnej wiedzy z wielu dziedzin.

Oprócz wiedzy ogólnobudowlanej przydatne są również umiejętności związane z kosztorysowaniem, aplikowaniem o dofinansowanie w ramach tzw. premii termomodernizacyjnej, podstaw ogrodnictwa i utrzymania terenów zielonych oraz oferty rynkowej elementów małej architektury.

Wielka płyta - wielki problem?

Osiedla wielkopłytowe, wznoszone w latach 1973–1990, stanowią największą grupę budownictwa mieszkaniowego w Polsce i według danych GUS mieszka w nich 12 mln Polaków, a więc blisko jedna trzecia całej populacji kraju.

Modernizacja w praktyce. O czym powinieneś wiedzieć/pamiętać decydując się na modernizację?

Jakie koszty uwzględnić, jakich wykonawców szukać, jak pozyskać finansowanie - dowiesz się już w październiku podczas konferencji Zarządzanie Nieruchomościami.

SPRAWDŹ SAM >>

Były one projektowane jako holistyczne zespoły urbanistyczne z towarzyszącymi blokom terenami zielonymi (trawnikami, skwerami), parkingami, oraz terenami rekreacyjnymi - boiskami i placami zabaw.

Wiek najstarszych osiedli przekroczył już 40 lat, podczas których zwiększało się zużycie techniczne i użytkowe budynków oraz ich otoczenia.

Proces ten wymusza na zarządcach i spółdzielniach mieszkaniowych stopniową i ciągłą modernizację, ponieważ przeprowadzenie jej za jednym zamachem zazwyczaj przekracza możliwości finansowe współwłaścicieli.

Zwykle w pierwszej kolejności spółdzielnie mieszkaniowe decydują się na przeprowadzenie termomodernizacji i chętnie sięgają w tym celu po tzw. premię termomodernizacyjną, ułatwiającą sfinansowanie całej inwestycji, która to premia przyznawana jest przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Mogą ubiegać się o nią właściciele lub zarządcy.

Od 2009 roku wartość przyznawanej premii wynosi do 20% wartości kredytu, jednak nie więcej niż 16% kosztów poniesionych na modernizację i dwukrotność przewidywanych rocznych oszczędności z tytułu kosztów energii.

Podstawowym wymogiem przyznania tej premii termomodernizacyjnej jest przeprowadzenie audytu energetycznego nieruchomości. Listę audytorów znaleźć można na stronie BGK.

Lokale mieszkalne w budynkach z wielkiej płyty charakteryzują się dobrymi walorami użytkowymi - są w pełni rozkładowe, mają osobne kuchnie oraz oddzielne wc i łazienki.

Instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej zwykle są podłączone do sieci miejskich. Z tego też powodu modernizacji podlegają zwykle części wspólne - elewacje, klatki schodowe, dźwigi windowe oraz otoczenie nieruchomości.

Oprócz termomodernizacji drugim pod względem częstości rodzajem modernizacji w wielkiej płycie jest modernizacja dźwigów windowych.

Co ciekawe, stanowi to przykład na to, że modernizacja nie zawsze musi być powiązana z wygodą użytkowania.

Windy starego typu, montowane w latach 80. i 90., charakteryzują się niższym poziomem bezpieczeństwa ze względu na klasycznie otwierane drzwi, które po ruszeniu dźwigu z miejsca nie separują przebywających w środku osób od przemieszczających się drzwi każdej z kondygnacji.

Może to prowadzić do bardzo niebezpiecznych sytuacji, jeśli zaczepią o nie elementy garderoby - płaszcze czy szaliki, co może skutkować ciężkimi obrażeniami.

W przeszłości w mediach sporadycznie przewijały się także informacje o przypadkach awarii zamka drzwi windy, powodujących wpadnięcie osób do szybu windowego.

Obecnie w wielu spółdzielniach mieszkaniowych windy sukcesywnie wymieniane są na nowe - wyposażone w drzwi przesuwne oraz fotokomórki co w znaczącym stopniu przełożyło się na bezpieczeństwo użytkowania.

Dźwigi nowego typu charakteryzują się jednak zmniejszoną użytkowością. W starych windach ściany osłonowe wykonane były z cienkich płyt pilśniowych, zapewniających dobre wykorzystanie dostępnej przestrzeni.

Zobacz także

Będzie rewitalizacja Starego Rynku w Częstochowie

Mieszkania w odnowionych kamienicach w Warszawie coraz popularniejsze

Nowe dźwigi windowe, ze względu na konieczność ukrycia mechanizmu drzwi przesuwnych oraz elektroniki odpowiadającej za ich obsługę, oferują pasażerom mniej miejsca w środku.

Skuteczność drzwi przesuwnych w znacznej mierze zależy od ilości zastosowanych czujników ruchu; generalną zasadą jest, że im więcej, tym lepiej - pod warunkiem rozsądnego ich rozłożenia na framudze drzwi.

W innym przypadku załadowany dźwig będzie miał tendencję do otwierania drzwi zamiast jazdy, kiedy któryś z pasażerów znajdzie się zbyt blisko drzwi.

W 2013 roku w mediach pojawiły się doniesienia o złym stanie technicznym budownictwa wielkopłytowego. Ze względu na skalę problemu głos w sprawie zabrał rząd.

Premier Donald Tusk zapowiadał powstanie specjalnego funduszu w celu wspierania prowadzenia remontów przez spółdzielnie mieszkaniowe.

W sprawie wypowiedzieli się też specjaliści z Instytutu Techniki Budowlanej - wówczas okazało się, że problem dotyczy głównie korodowania metalowych elementów podtrzymujących płyty elewacyjne.

Sprawdzenie stanu tych elementów jest problematyczne ze względu na fakt, iż wiele tych budynków zostało już zmodernizowanych.

Ewentualne dotarcie do nich metodą tzw. odkrywki wiązałoby się z kosztami naprawy zarówno fragmentów elewacji, jak i mieszkań, o czym spółdzielcy najczęściej nie chcą słyszeć.

Pomimo doniesień medialnych wielka płyta trzyma się stosunkowo dobrze i cieszy się zainteresowaniem nabywców.

Rewitalizacja kamienic

Bardzo istotnym, a często pomijanym w mediach, problemem jest stan techniczny kamienic znajdujących się w zabudowie śródmiejskiej wielu polskich miast. Wiek tych budynków bardzo często przekracza 100 lat.

W omawianej grupie budownictwa najbardziej nasilone jest zjawisko tzw. luki remontowej, czyli różnicy pomiędzy nakładami niezbędnymi do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym a faktycznymi zaliczkami na poczet funduszu remontowego. Przekłada się to w znacznym stopniu na stan techniczno-użytkowy tych obiektów.

Kamienice zostały odbudowane po wojnie w sposób prowizoryczny i często był to ich jedyny poważniejszy remont od tamtej pory.

Z tego też powodu rewitalizacja pojedynczych kamienic oraz całych dzielnic śródmiejskich jest bardzo istotnym elementem polityki samorządów. Warto jednak zastanowić się, czy przyjęty aktualnie model rewitalizacji kamienic ma sens.

Aktualnie, w związku z funduszami unijnymi, samorządy przywiązują dużą wagę do kwestii rewitalizacji kamienic i pozyskują na to dużo środków.

Starania te doczekały się osobnych programów realizowanych przez samorządy, jak np. wrocławski "program 100 kamienic".

Warto przeczytać: Odzyskać utracony blask kamienic

Kluczowym zagadnieniem, na które należy zwrócić uwagę, jest zakres prac budowlanych realizowanych w ramach rewitalizacji danej kamienicy.

Przyglądając się zmodernizowanym budynkom, można odnieść wrażenie, że remont ograniczył się do remontu ich elewacji, często z wymianą stolarki okiennej, a w niektórych przypadkach - także wymianą pokrycia dachowego.

Trudno oprzeć się więc wrażeniu, że zakres prac remontowych sprowadza się do kosmetyki.

Podstawowe pytanie, które nasuwa się w kontekście rewitalizacji kamienic brzmi, czy przy ustaleniu zakresu prac remontowych wzięto pod uwagę stan elementów konstrukcyjnych modernizowanego obiektu.

Przydatnym w poszukiwaniu odpowiedzi na to pytanie źródłem informacji jest książka autorstwa Wacława Baranowskiego i Mieczysława Cyrana, "Zużycie nieruchomości budowlanych", wykorzystywana m.in. przez rzeczoznawców majątkowych do określenia średnioważonego stopnia zużycia budynków.

W publikacji tej odnaleźć można tabelę zawierającą orientacyjne okresy trwałości poszczególnych elementów budynku.

W przypadku często stosowanych na wyższych piętrach kamienic elementów drewnianych okres ten kształtuje się w zakresie 45-80 lat. Zależy to od rodzaju drewna i sposobu jego obróbki (np. kąpiele w żywicy).

Maksymalny okres możliwy jest do osiągnięcia przy założeniu, że na dany element nie działają szkodliwe czynniki środowiskowe, takie jak wilgoć lub drgania spowodowane przez przejeżdżające tramwaje.

Z dużym prawdopodobieństwem można przyjąć, że ostatni raz stropy w wielu kamienicach wymieniane były właśnie podczas powojennej odbudowy miast.

Sytuacja wygląda podobnie w przypadku drewnianych więźb dachowych - normatywny okres ich trwałości wynosi od 50 do 75 lat. Biorąc pod uwagę zaawansowany wiek kamienic oraz normatywny okres wytrzymałości materiałów można zatem przyjąć, że rzeczywisty stan techniczny sporej ich części pozostawia wiele do życzenia.

Podsumowanie

Stale pogarszający się stan techniczno-użytkowy kamienic, wynikający ze zjawiska luki remontowej, oraz bardzo duży udział bloków z wielkiej płyty w ogólnej wielkości zasobu mieszkaniowego Polski sprawiają, że problem modernizacji budynków i osiedli stanowi jedno z największych wyzwań gospodarki nieruchomościami w najbliższych latach.

W kolejnym artykule przedstawię problematykę związana z udziałem samorządu w procesach rewitalizacyjnych oraz przykłady tego, w jaki sposób społeczeństwa zachodnie poradziły sobie z modernizacją osiedli.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19433|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16562|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11848|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl