CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Rewitalizacja na osiedlu

Maciej  Kamiński  |  Administrator 3/2015  |  31.03.2015  |  1
Badanie poligonowe obiektu wielkopłytowego. W miejscach pobranych próbek (wycięte fragmenty elewacji) specjalistyczną aparaturą pomiarową prowadzono badania wytrzymałości mechanicznej kotew.
Badanie poligonowe obiektu wielkopłytowego. W miejscach pobranych próbek (wycięte fragmenty elewacji) specjalistyczną aparaturą pomiarową prowadzono badania wytrzymałości mechanicznej kotew.
EJOT

Problematyka rewitalizacji osiedli mieszkaniowych od wielu lat cieszy się w Polsce niesłabnącą popularnością. Jej aktualność wynika między innymi z faktu starzenia się zasobów mieszkaniowych oraz znacznego poziomu luki remontowej  w skali całego kraju.

Planując działania rewitalizacyjne, warto czerpać z zagranicznych doświadczeń społeczeństw, które uporały się już z tym problemem.

Kierunki i skala działania

Rewitalizacja jest bardzo szerokim pojęciem i odnosi się do wielu obszarów: od polityki remontowej pojedynczej nieruchomości lub osiedla prowadzonej przez jednostkę zarządzającą zasobem - do procesów odnowy całych dzielnic i zespołów urbanistycznych realizowanych przez władze samorządowe, wspólnie z zarządcami nieruchomości, organizacjami pozarządowymi i lokalną społecznością.

W ogólnopolskim dyskursie na temat rewitalizacji do najczęściej przewijających się tematów zaliczyć można kwestie związane z osiedlami z wielkiej płyty, finansowaniem przez władze gminne remontów kamienic oraz zmianą wizerunku zaniedbanych dzielnic śródmiejskich.

Zarządca na placu boju

Rewitalizacja w skali pojedynczej nieruchomości lub osiedla oznacza planowanie i wdrażanie polityki remontowej podwyższającej stan techniczno-użytkowy budynku.

W proces decyzyjny zaangażowani są zwykle: zarządca oraz wspólnota lub jej przedstawiciele.

Przeczytaj też: Konkurs dla samorządów: Modelowa rewitalizacja miast

W zależności od zakresu i rodzaju prac, przeprowadzenie rewitalizacji wymaga od zarządcy interdyscyplinarnej wiedzy z wielu dziedzin.

Oprócz wiedzy ogólnobudowlanej przydatne są również umiejętności związane z kosztorysowaniem, aplikowaniem o dofinansowanie w ramach tzw. premii termomodernizacyjnej, podstaw ogrodnictwa i utrzymania terenów zielonych oraz oferty rynkowej elementów małej architektury.

Wielka płyta - wielki problem?

Osiedla wielkopłytowe, wznoszone w latach 1973–1990, stanowią największą grupę budownictwa mieszkaniowego w Polsce i według danych GUS mieszka w nich 12 mln Polaków, a więc blisko jedna trzecia całej populacji kraju.

Modernizacja w praktyce. O czym powinieneś wiedzieć/pamiętać decydując się na modernizację?

Jakie koszty uwzględnić, jakich wykonawców szukać, jak pozyskać finansowanie - dowiesz się już w październiku podczas konferencji Zarządzanie Nieruchomościami.

SPRAWDŹ SAM >>

Były one projektowane jako holistyczne zespoły urbanistyczne z towarzyszącymi blokom terenami zielonymi (trawnikami, skwerami), parkingami, oraz terenami rekreacyjnymi - boiskami i placami zabaw.

Wiek najstarszych osiedli przekroczył już 40 lat, podczas których zwiększało się zużycie techniczne i użytkowe budynków oraz ich otoczenia.

Proces ten wymusza na zarządcach i spółdzielniach mieszkaniowych stopniową i ciągłą modernizację, ponieważ przeprowadzenie jej za jednym zamachem zazwyczaj przekracza możliwości finansowe współwłaścicieli.

Zwykle w pierwszej kolejności spółdzielnie mieszkaniowe decydują się na przeprowadzenie termomodernizacji i chętnie sięgają w tym celu po tzw. premię termomodernizacyjną, ułatwiającą sfinansowanie całej inwestycji, która to premia przyznawana jest przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Mogą ubiegać się o nią właściciele lub zarządcy.

Od 2009 roku wartość przyznawanej premii wynosi do 20% wartości kredytu, jednak nie więcej niż 16% kosztów poniesionych na modernizację i dwukrotność przewidywanych rocznych oszczędności z tytułu kosztów energii.

Podstawowym wymogiem przyznania tej premii termomodernizacyjnej jest przeprowadzenie audytu energetycznego nieruchomości. Listę audytorów znaleźć można na stronie BGK.

Lokale mieszkalne w budynkach z wielkiej płyty charakteryzują się dobrymi walorami użytkowymi - są w pełni rozkładowe, mają osobne kuchnie oraz oddzielne wc i łazienki.

Instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej zwykle są podłączone do sieci miejskich. Z tego też powodu modernizacji podlegają zwykle części wspólne - elewacje, klatki schodowe, dźwigi windowe oraz otoczenie nieruchomości.

Oprócz termomodernizacji drugim pod względem częstości rodzajem modernizacji w wielkiej płycie jest modernizacja dźwigów windowych.

Co ciekawe, stanowi to przykład na to, że modernizacja nie zawsze musi być powiązana z wygodą użytkowania.

Windy starego typu, montowane w latach 80. i 90., charakteryzują się niższym poziomem bezpieczeństwa ze względu na klasycznie otwierane drzwi, które po ruszeniu dźwigu z miejsca nie separują przebywających w środku osób od przemieszczających się drzwi każdej z kondygnacji.

Może to prowadzić do bardzo niebezpiecznych sytuacji, jeśli zaczepią o nie elementy garderoby - płaszcze czy szaliki, co może skutkować ciężkimi obrażeniami.

W przeszłości w mediach sporadycznie przewijały się także informacje o przypadkach awarii zamka drzwi windy, powodujących wpadnięcie osób do szybu windowego.

Obecnie w wielu spółdzielniach mieszkaniowych windy sukcesywnie wymieniane są na nowe - wyposażone w drzwi przesuwne oraz fotokomórki co w znaczącym stopniu przełożyło się na bezpieczeństwo użytkowania.

Dźwigi nowego typu charakteryzują się jednak zmniejszoną użytkowością. W starych windach ściany osłonowe wykonane były z cienkich płyt pilśniowych, zapewniających dobre wykorzystanie dostępnej przestrzeni.

Zobacz także

Będzie rewitalizacja Starego Rynku w Częstochowie

Mieszkania w odnowionych kamienicach w Warszawie coraz popularniejsze

Nowe dźwigi windowe, ze względu na konieczność ukrycia mechanizmu drzwi przesuwnych oraz elektroniki odpowiadającej za ich obsługę, oferują pasażerom mniej miejsca w środku.

Skuteczność drzwi przesuwnych w znacznej mierze zależy od ilości zastosowanych czujników ruchu; generalną zasadą jest, że im więcej, tym lepiej - pod warunkiem rozsądnego ich rozłożenia na framudze drzwi.

W innym przypadku załadowany dźwig będzie miał tendencję do otwierania drzwi zamiast jazdy, kiedy któryś z pasażerów znajdzie się zbyt blisko drzwi.

W 2013 roku w mediach pojawiły się doniesienia o złym stanie technicznym budownictwa wielkopłytowego. Ze względu na skalę problemu głos w sprawie zabrał rząd.

Premier Donald Tusk zapowiadał powstanie specjalnego funduszu w celu wspierania prowadzenia remontów przez spółdzielnie mieszkaniowe.

W sprawie wypowiedzieli się też specjaliści z Instytutu Techniki Budowlanej - wówczas okazało się, że problem dotyczy głównie korodowania metalowych elementów podtrzymujących płyty elewacyjne.

Sprawdzenie stanu tych elementów jest problematyczne ze względu na fakt, iż wiele tych budynków zostało już zmodernizowanych.

Ewentualne dotarcie do nich metodą tzw. odkrywki wiązałoby się z kosztami naprawy zarówno fragmentów elewacji, jak i mieszkań, o czym spółdzielcy najczęściej nie chcą słyszeć.

Pomimo doniesień medialnych wielka płyta trzyma się stosunkowo dobrze i cieszy się zainteresowaniem nabywców.

Rewitalizacja kamienic

Bardzo istotnym, a często pomijanym w mediach, problemem jest stan techniczny kamienic znajdujących się w zabudowie śródmiejskiej wielu polskich miast. Wiek tych budynków bardzo często przekracza 100 lat.

W omawianej grupie budownictwa najbardziej nasilone jest zjawisko tzw. luki remontowej, czyli różnicy pomiędzy nakładami niezbędnymi do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym a faktycznymi zaliczkami na poczet funduszu remontowego. Przekłada się to w znacznym stopniu na stan techniczno-użytkowy tych obiektów.

Kamienice zostały odbudowane po wojnie w sposób prowizoryczny i często był to ich jedyny poważniejszy remont od tamtej pory.

Z tego też powodu rewitalizacja pojedynczych kamienic oraz całych dzielnic śródmiejskich jest bardzo istotnym elementem polityki samorządów. Warto jednak zastanowić się, czy przyjęty aktualnie model rewitalizacji kamienic ma sens.

Aktualnie, w związku z funduszami unijnymi, samorządy przywiązują dużą wagę do kwestii rewitalizacji kamienic i pozyskują na to dużo środków.

Starania te doczekały się osobnych programów realizowanych przez samorządy, jak np. wrocławski "program 100 kamienic".

Warto przeczytać: Odzyskać utracony blask kamienic

Kluczowym zagadnieniem, na które należy zwrócić uwagę, jest zakres prac budowlanych realizowanych w ramach rewitalizacji danej kamienicy.

Przyglądając się zmodernizowanym budynkom, można odnieść wrażenie, że remont ograniczył się do remontu ich elewacji, często z wymianą stolarki okiennej, a w niektórych przypadkach - także wymianą pokrycia dachowego.

Trudno oprzeć się więc wrażeniu, że zakres prac remontowych sprowadza się do kosmetyki.

Podstawowe pytanie, które nasuwa się w kontekście rewitalizacji kamienic brzmi, czy przy ustaleniu zakresu prac remontowych wzięto pod uwagę stan elementów konstrukcyjnych modernizowanego obiektu.

Przydatnym w poszukiwaniu odpowiedzi na to pytanie źródłem informacji jest książka autorstwa Wacława Baranowskiego i Mieczysława Cyrana, "Zużycie nieruchomości budowlanych", wykorzystywana m.in. przez rzeczoznawców majątkowych do określenia średnioważonego stopnia zużycia budynków.

W publikacji tej odnaleźć można tabelę zawierającą orientacyjne okresy trwałości poszczególnych elementów budynku.

W przypadku często stosowanych na wyższych piętrach kamienic elementów drewnianych okres ten kształtuje się w zakresie 45-80 lat. Zależy to od rodzaju drewna i sposobu jego obróbki (np. kąpiele w żywicy).

Maksymalny okres możliwy jest do osiągnięcia przy założeniu, że na dany element nie działają szkodliwe czynniki środowiskowe, takie jak wilgoć lub drgania spowodowane przez przejeżdżające tramwaje.

Z dużym prawdopodobieństwem można przyjąć, że ostatni raz stropy w wielu kamienicach wymieniane były właśnie podczas powojennej odbudowy miast.

Sytuacja wygląda podobnie w przypadku drewnianych więźb dachowych - normatywny okres ich trwałości wynosi od 50 do 75 lat. Biorąc pod uwagę zaawansowany wiek kamienic oraz normatywny okres wytrzymałości materiałów można zatem przyjąć, że rzeczywisty stan techniczny sporej ich części pozostawia wiele do życzenia.

Podsumowanie

Stale pogarszający się stan techniczno-użytkowy kamienic, wynikający ze zjawiska luki remontowej, oraz bardzo duży udział bloków z wielkiej płyty w ogólnej wielkości zasobu mieszkaniowego Polski sprawiają, że problem modernizacji budynków i osiedli stanowi jedno z największych wyzwań gospodarki nieruchomościami w najbliższych latach.

W kolejnym artykule przedstawię problematykę związana z udziałem samorządu w procesach rewitalizacyjnych oraz przykłady tego, w jaki sposób społeczeństwa zachodnie poradziły sobie z modernizacją osiedli.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16916|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10529|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10100|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl