CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak zadbać o ciepłą wodę? Poznaj sposób na instalację c.w.u. i c.o. » ‎
http://ad.administrator24.info/kotly/▲
Wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni (jedną z ich głównych zalet jest możliwość łączenia w układy kaskadowe)...
Kategorie: ciepła woda, instalacja c.o., instalacja c.w.u., wod-kan,

Gmina jako (nie)kompetentny administrator

Janusz Gdański  |  Administrator 4/2015  |  30.04.2015
http://ksng.gugik.gov.pl

Paweł Puch na portalu www.administrator24.info prezentował ostatnio dwa wyroki sądów: Sądu Apelacyjnego w Katowicach (ACa 851/14) oraz Sądu Okręgowego w Elblągu (IC 363/14).

W obu przypadkach stroną była gmina, która - w pierwszym przypadku - zarzucała wspólnocie istotne błędy popełnione przy podejmowaniu uchwały, której efektem miała być zmiana administratora, zaś w drugim - twierdziła, że podwyższenie wysokości opłat na fundusz remontowy narusza jej interes. W obu przypadkach sądy nie miały wątpliwości i zarzuty gminy uznały za bezzasadne.

To, że gminy robią wszystko, aby nie stracić źródeł przychodów (wynagrodzenia za administrowanie) lub ograniczyć wydatki budżetu (uniemożliwianie przeprowadzania koniecznych remontów), można zrozumieć. Trudno jednak uznać stosowane metody za przejaw kompetencji i rzetelności.

Pomimo że ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali funkcjonuje od wielu lat, to jej znajomość, nawet wśród właścicieli lokali, jest ograniczona. Szczególnie da się to zauważyć w nieruchomościach postkomunalnych, gdzie byli lokatorzy, zwykle na bardzo preferencyjnych warunkach, stają się członkami wspólnot mieszkaniowych.

Przeczytaj: Rola spółdzielni po powstaniu wspólnoty

Kto ma obowiązek zapewnienia i utrzymania drogi dojazdowej do posesji, deweloper czy gmina?

Co mówią o tym obowiązku uregulowania prawne i jak to wygląda w praktyce - zapytaj praktyków podczas konferencji Zarządzanie Nieruchomościami.

SPRAWDŹ SAM >>

Niemała w tym "zasługa" gminnych podmiotów, w których interesie nie leży rzetelne informowanie eksnajemców o przysługujących im prawach.

Nie bez znaczenia jest także to, że często pracownicy tych podmiotów to byli administratorzy zasobów komunalnych, którzy także mają nikłą wiedzę, a ich przełożeni nakazują im, aby w taki sposób "uświadamiali" właścicieli lokali, by byli oni przekonani, że tylko przy gminie mogą czuć się w pełni bezpieczni.

Jest faktem bezspornym, że zatrudnienie konserwatora, palacza, księgowej czy sprzątaczki to czynność, która nie przekracza zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Taką czynnością jest także zatrudnienie administratora, który po prostu wykonuje określone działania na podstawie umowy cywilno-prawnej.

Pomimo że nawet Sąd Najwyższy jednoznacznie stwierdził, że zatrudnienie administratora leży w gestii zarządu wspólnoty (mowa, oczywiście, o dużych wspólnotach), to ciągle jeszcze zdarzają się gminne podmioty, które twierdzą, że aby zatrudnić lub zmienić administratora, wspólnota musi podjąć stosowną uchwałę upoważniającą zarząd do takiego działania.

W jednej z gmin proponowana jest wspólnotom umowa o administrowanie nieruchomością wspólną, w której znajduje się następujący zapis:

"Wypowiedzenie umowy jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Jeżeli wypowiedzenia dokona Wspólnota, do pisma zawierającego wypowiedzenie niezbędne jest - pod rygorem bezskuteczności wypowiedzenia - załączenie uchwały, z której będzie wynikało umocowanie Zarządu Wspólnoty do dokonania tej czynności".

Autorem projektu umowy jest licencjonowany zarządca nieruchomości. Albo nie rozumie on zapisów ustawy o własności lokali, albo z pełną świadomością usiłuje wprowadzić wspólnotę w błąd. A jego logika jest pokrętna - przecież skoro zarząd ma prawo wypowiedzieć umowę, to żądanie przez administratora jakichkolwiek załączników, także uchwały wspólnoty, nie ma sensu.

Gdyby nawet założyć, że zarząd nie może bez uchwały wspólnoty wypowiedzieć umowy, to - robiąc to - naraża się na określone konsekwencje. Ale to sprawa pomiędzy nim a wspólnotą i nie powinna ona administratora obchodzić.

Zobacz też: Jak ustawa krajobrazowa wpłynie na dochody wspólnot?

To, że powierzanie swoich spraw przez wspólnotę gminnym podmiotom nie jest najlepszym rozwiązaniem, potwierdza inny zapis omawianej umowy:

"Zarządca nie ma obowiązku wykonywania poleceń Zarządu Wspólnoty dotyczących remontów lub modernizacji nieruchomości wspólnej, które nie zostały zapisane w rocznym planie gospodarczym".

Warto podkreślić, że cytowana umowa jest nazywaną umową o zarządzanie, chociaż znajduje się w niej następujące zapisy:

"1. Wspólnota zleca wykonywanie czynności zarządzania nieruchomością wspólną w zakresie zwykłego zarządu, wymienionych w niniejszej umowie. Jeżeli Zarząd Wspólnoty zdecyduje o samodzielnym wykonywaniu czynności z zakresu zarządu zwykłego lub części tych czynności, Zarządca jest zwolniony z ich świadczenia.

2. Umowę zawiera się z pominięciem art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali".

Dalszy komentarz uważam za zbyteczny.

W swoim czasie analizowałem następujący problem: komu - najczęściej - powierzają administrowanie lub zarządzanie nieruchomością wspólną nowopowstające wspólnoty mieszkaniowe?

Okazało się, że niemal nigdy nie wybierają podmiotów gminnych. Moim zdaniem jest to w pełni uzasadnione, pomimo że gminni zarządcy -administratorzy, finansowani przez gminy, nierzadko proponują najniższe wynagrodzenie za swoje usługi.

Od wielu lat organizuję seminaria dla zarządców i administratorów nieruchomości, w których zwykle jednorazowo uczestniczy ok. 100 osób. Rzadko pojawiają się pracownicy gminnych spółek. To także o czymś świadczy.

Warto przeczytać: Co nowego w Orzecznictwie? Uchybienia formalne w przygotowaniu zebrania wspólnoty | Koszt remontu kominów obciąża wspólnotę mieszkaniową

Uważam, że istnienie na rynku gminnych zarządców jest przeżytkiem i reliktem minionych czasów.

Nie jestem wrogiem samorządów, ale uważam, że zarządca finansowany przez właściciela znacznej części powierzonych mu zasobów nigdy nie będzie działał rzetelnie, gdyż musiałby czasem gryźć rękę, która go karmi. A to jest przecież sprzeczne z ludzką naturą.              

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak ograniczyć zużycie ciepła o blisko 15%?

Veolia - oszczędzaj na ogrzewaniu

Inteligentny system zarządzania energią cieplną w budynku oparty został na najnowszych... Czytam więcej »


Potrzebuję dla wspólnoty mieszkaniowej kompostownik »

Kompostowniki

Kompostownie w specjalnych kompostownikach nie jest w żaden sposób uciążliwe. Kompostowanie wymaga niewielkiej zmiany naszych nawyków. Od teraz musimy pamiętać, że nie każdy odpad z kuchni to śmieć. Wręcz przeciwnie – staje się pełnowartościowym materiałem produkcyjnym dla naszego kompostu... Czytam więcej »


Zobacz, co może Ci zaoferować platforma usług zarządzania nieruchomościami online »

Platforma online

W dzisiejszym świecie wszystko działa prosto, szybko i na klik. Także usługi zarządzania nieruchomościami... Czytam więcej »


Jak zaoszczędzić na cieple i energii? »

Oszczedności na ogrzewaniu

Co roku koszty ciepła rosną. Większość mieszkańców i właścicieli budynków szuka możliwości obniżenia rachunków. Sprawdź  »


Budynek mieszkalny wymaga remontu?

Budynek do remontuZaplanuj energooszczędne plany. Sprawdź kredyt inwestycyjny dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Kredytowanie inwestycji służących zwiększeniu efektywności energetycznej budynków wspólnot i spółdzielni... Sprawdzam warunki »


Jakie korzyści niesie ze sobą Pożyczka Rewitalizacyjna? »

Ekokredyt dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz na jakie warunki możesz liczyć »

stary budynek Eko kredyt
Wnioskujący mogą uzyskać środki na rewitalizację obiektów już istniejących, ale będących w stanie nienadającym się do użytku. Łączna kwota środków RPO WSL... Chcę wiedzieć »

Na jaki cel możesz przeznaczyć Ekokredyt? Ocieplenie budynku, wymiana instalacji centralnego ogrzewania, przebudowa systemów grzewczych (wraz z wymianą i podłączeniem do źródła ciepła), wymiana systemów wentylacji i klimatyzacji, finansowanie innego przedsięwzięcia termomodernizacyjnego... Czytam więcej »


Domofon, unifon, czytnik - co wybrać?

Domofony cyfralPrawidłowo dobrany domofon powinien zapewnić domownikom nie tylko komfort, dzięki odpowiedniej funkcjonalności, ale co najważniejsze – bezpieczeństwo, ograniczając dostęp na teren osiedla lub... Czytam więcej »


Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

Windy do niskich budynków - w co warto inwestować?

Ogrzewanie grzejnikiem windy bariera
Różnice w odczycie są dość powszechnie spotykanym zjawiskiem. Nie zawsze mamy możliwość, zwłaszcza w czasach pandemii, na zastanie... Czytam więcej »

W perspektywie najbliższych 30 lat staniemy się jednym z najstarszych społeczeństw w Europie. Wraz z wiekiem, wzrośnie liczba osób niepełnosprawnych, która już obecnie.... czytam więcej»


Dobór pomp - jaką pompę wybrać do swojego budynku»

Pompy hydroforyDomowe instalacje wodne nie byłyby w stanie działać bez hydroforów, czyli urządzeń, których zadaniem jest stabilizacja ciśnienia, pomp... Czytam więcej »


Jak chronić wodę w instalacjach przed zanieczyszczeniami? »

Czy możesz wdrożyć kilka ekologicznych rozwiązań?

Zanieczyszczenie wody ekologia na osiedlu
Zamknięcie budynków lub ich części, a także ograniczone korzystanie z nich podczas lockdown’u związanego z pandemią wirusa COVID-19, może wpłynąć... czytam dalej »

To jest ten czas. Teraz jest wyjątkowa okazja do wdrożenia ekologicznych rozwiązań na większą skalę, które doprowadzą do trwałej transformacji w celu ograniczenia Twoich kosztów oraz zmian klimatu... chcę wiedzieć więcej»


Gaz płynny w budownictwie mieszkaniowym - zobacz, ile to kosztuje »

Gaz plynny budownictwoKonieczność wydzielenia osobnego pomieszczenia na kotłownię w przypadku wielu systemów grzewczych to niejedyny wymóg prawa budowlanego. Przepisy określają również... Chcę zobaczyć »


W jaki sposób można zredukować opłaty za energię?

Kocioł gazowy kondensacyjny - zobacz z jakimi urządzeniami mogą współpracować współczesne kotły  »

Licznik energii - oszczędzanie kotły kondensacyjne

Ceny za prąd nieustannie rosną. Szacuje się, że od 1 lutego 2021 r., w wyniku zapowiadanej podwyżki kwoty na rachunkach będą wyższe średnio o ok. ... Czytam więcej »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... czytam więcej »


Systemy przeciwoblodzeniowe - czyli jak dobrze zabezpieczyć budynek i okolice zimą »

Sople na dachuZgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Prawidłowe zabezpieczenie dachów przed gromadzącym się śniegiem to tylko jedno... Czytam więcej »


Nie ma mieszkańca? Jak odczytać liczniki? »
LNG do zasilania centralnej kotłowni na Twoim osiedlu»
Licznik energii - oszczędzanie ogrzewanie budynku
Spis liczników to niestety często żmudny i długotrwały proces. Zastanie wszystkich mieszkańców w jednym czasie - raczej nierealne. A co gdyby... czytam więcej » LNG jest idealnym rozwiązaniem dla osiedli i budynków, które nie mają dostępu do sieci gazu ziemnego i mają duże zapotrzebowanie na energię. Używając gazu LNG masz dostęp do efektywnego, łatwo dostępnego i jednocześnie przyjaznego... czytam dalej »

Polskie Pojemniki w odpowiedzi na potrzeby gmin, spółek komunalnych, deweloperów, spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych »

Polskie pojemniki półpodziemneTo jedyny polski producent pojemników podziemnych i półpodziemnych. Swą przewagę konkurencyjną buduje na wieloletnim doświadczeniu udziałowców w branży komunalnej oraz na znajomości specyfiki i uwarunkowań lokalnych rynków, a także... Czytam więcej »


Jak skutecznie naprawić i przeprowadzić renowację dachu?
Jak dobrać pompę? Zobacz aplikację, która podpowie Ci czego potrzebujesz »
Naprawa i renowacja dachu pompy obiegowe
Deszcz, śnieg, wiatr …. te czynniki atmosferyczne pokazują każdemu właścicielowi i zarządcy na ile może polegać na szczelności swojego dachu. Nikomu nie trzeba... czytam więcej » Dobór pompy w dużej mierze zlecamy fachowcom. Jednak przed zakupem warto rozejrzeć się na rynku za zamiennikami produktów, które... Czytam więcej »

Garaże podziemne i niebezpieczne stężenie tlenku węgla »
Nowe narzedzie dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz, jak wydajniej korzystać z miejsc parkingowych na osiedlu»
Wysokie stężenie tlenku węgla parking zajęty?
Garaże zamknięte to pomieszczenia i obiekty o szczególnych wymaganiach w zakresie wentylacji. System wymiany powietrza musi... czytaj dalej »

Nowoczesne technologie i przełomowe idee są w stanie sprostać wielu wyzwaniom cywilizacyjnym. Podejście to doprowadziło nas do stworzenia platformy, która łączy w sobie zaawansowaną technologię oraz kulturę współdzielenia, dając nam przejrzysty system, mogący(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
1-2/2021

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2021
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości w 2020 roku – analiza
  • - Zarządca przymusowy we wspólnocie
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 20977|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 21312|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12834|Ocena: 1.0

Konferencja Miesięcznika Administrator

Docieplenie mieszkania od strony sufitu mogło wpłynąć na pojawienie się grzyba i pleśni

Od czego powinien być ubezpieczony zarządca, by mógł spać spokojnie?

Instalacje tryskaczowe - Akademia Ochrony Przeciwpożarowej

Jak dobrać odpowiedni system ogrzewania domu?

Co to jest sprawność urządzeń grzewczych?

Co to jest dom pasywny

Jak wykonać taras wentylowany?

Jak prawidłowo zamontować okno?

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl