CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Gmina jako (nie)kompetentny administrator

Janusz Gdański  |  Administrator 4/2015  |  30.04.2015
http://ksng.gugik.gov.pl

Paweł Puch na portalu www.administrator24.info prezentował ostatnio dwa wyroki sądów: Sądu Apelacyjnego w Katowicach (ACa 851/14) oraz Sądu Okręgowego w Elblągu (IC 363/14).

W obu przypadkach stroną była gmina, która - w pierwszym przypadku - zarzucała wspólnocie istotne błędy popełnione przy podejmowaniu uchwały, której efektem miała być zmiana administratora, zaś w drugim - twierdziła, że podwyższenie wysokości opłat na fundusz remontowy narusza jej interes. W obu przypadkach sądy nie miały wątpliwości i zarzuty gminy uznały za bezzasadne.

To, że gminy robią wszystko, aby nie stracić źródeł przychodów (wynagrodzenia za administrowanie) lub ograniczyć wydatki budżetu (uniemożliwianie przeprowadzania koniecznych remontów), można zrozumieć. Trudno jednak uznać stosowane metody za przejaw kompetencji i rzetelności.

Pomimo że ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali funkcjonuje od wielu lat, to jej znajomość, nawet wśród właścicieli lokali, jest ograniczona. Szczególnie da się to zauważyć w nieruchomościach postkomunalnych, gdzie byli lokatorzy, zwykle na bardzo preferencyjnych warunkach, stają się członkami wspólnot mieszkaniowych.

Przeczytaj: Rola spółdzielni po powstaniu wspólnoty

Kto ma obowiązek zapewnienia i utrzymania drogi dojazdowej do posesji, deweloper czy gmina?

Co mówią o tym obowiązku uregulowania prawne i jak to wygląda w praktyce - zapytaj praktyków podczas konferencji Zarządzanie Nieruchomościami.

SPRAWDŹ SAM >>

Niemała w tym "zasługa" gminnych podmiotów, w których interesie nie leży rzetelne informowanie eksnajemców o przysługujących im prawach.

Nie bez znaczenia jest także to, że często pracownicy tych podmiotów to byli administratorzy zasobów komunalnych, którzy także mają nikłą wiedzę, a ich przełożeni nakazują im, aby w taki sposób "uświadamiali" właścicieli lokali, by byli oni przekonani, że tylko przy gminie mogą czuć się w pełni bezpieczni.

Jest faktem bezspornym, że zatrudnienie konserwatora, palacza, księgowej czy sprzątaczki to czynność, która nie przekracza zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Taką czynnością jest także zatrudnienie administratora, który po prostu wykonuje określone działania na podstawie umowy cywilno-prawnej.

Pomimo że nawet Sąd Najwyższy jednoznacznie stwierdził, że zatrudnienie administratora leży w gestii zarządu wspólnoty (mowa, oczywiście, o dużych wspólnotach), to ciągle jeszcze zdarzają się gminne podmioty, które twierdzą, że aby zatrudnić lub zmienić administratora, wspólnota musi podjąć stosowną uchwałę upoważniającą zarząd do takiego działania.

W jednej z gmin proponowana jest wspólnotom umowa o administrowanie nieruchomością wspólną, w której znajduje się następujący zapis:

"Wypowiedzenie umowy jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Jeżeli wypowiedzenia dokona Wspólnota, do pisma zawierającego wypowiedzenie niezbędne jest - pod rygorem bezskuteczności wypowiedzenia - załączenie uchwały, z której będzie wynikało umocowanie Zarządu Wspólnoty do dokonania tej czynności".

Autorem projektu umowy jest licencjonowany zarządca nieruchomości. Albo nie rozumie on zapisów ustawy o własności lokali, albo z pełną świadomością usiłuje wprowadzić wspólnotę w błąd. A jego logika jest pokrętna - przecież skoro zarząd ma prawo wypowiedzieć umowę, to żądanie przez administratora jakichkolwiek załączników, także uchwały wspólnoty, nie ma sensu.

Gdyby nawet założyć, że zarząd nie może bez uchwały wspólnoty wypowiedzieć umowy, to - robiąc to - naraża się na określone konsekwencje. Ale to sprawa pomiędzy nim a wspólnotą i nie powinna ona administratora obchodzić.

Zobacz też: Jak ustawa krajobrazowa wpłynie na dochody wspólnot?

To, że powierzanie swoich spraw przez wspólnotę gminnym podmiotom nie jest najlepszym rozwiązaniem, potwierdza inny zapis omawianej umowy:

"Zarządca nie ma obowiązku wykonywania poleceń Zarządu Wspólnoty dotyczących remontów lub modernizacji nieruchomości wspólnej, które nie zostały zapisane w rocznym planie gospodarczym".

Warto podkreślić, że cytowana umowa jest nazywaną umową o zarządzanie, chociaż znajduje się w niej następujące zapisy:

"1. Wspólnota zleca wykonywanie czynności zarządzania nieruchomością wspólną w zakresie zwykłego zarządu, wymienionych w niniejszej umowie. Jeżeli Zarząd Wspólnoty zdecyduje o samodzielnym wykonywaniu czynności z zakresu zarządu zwykłego lub części tych czynności, Zarządca jest zwolniony z ich świadczenia.

2. Umowę zawiera się z pominięciem art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali".

Dalszy komentarz uważam za zbyteczny.

W swoim czasie analizowałem następujący problem: komu - najczęściej - powierzają administrowanie lub zarządzanie nieruchomością wspólną nowopowstające wspólnoty mieszkaniowe?

Okazało się, że niemal nigdy nie wybierają podmiotów gminnych. Moim zdaniem jest to w pełni uzasadnione, pomimo że gminni zarządcy -administratorzy, finansowani przez gminy, nierzadko proponują najniższe wynagrodzenie za swoje usługi.

Od wielu lat organizuję seminaria dla zarządców i administratorów nieruchomości, w których zwykle jednorazowo uczestniczy ok. 100 osób. Rzadko pojawiają się pracownicy gminnych spółek. To także o czymś świadczy.

Warto przeczytać: Co nowego w Orzecznictwie? Uchybienia formalne w przygotowaniu zebrania wspólnoty | Koszt remontu kominów obciąża wspólnotę mieszkaniową

Uważam, że istnienie na rynku gminnych zarządców jest przeżytkiem i reliktem minionych czasów.

Nie jestem wrogiem samorządów, ale uważam, że zarządca finansowany przez właściciela znacznej części powierzonych mu zasobów nigdy nie będzie działał rzetelnie, gdyż musiałby czasem gryźć rękę, która go karmi. A to jest przecież sprzeczne z ludzką naturą.              

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16941|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10547|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10118|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl