CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Gmina jako (nie)kompetentny administrator

Janusz Gdański  |  Administrator 4/2015  |  30.04.2015
http://ksng.gugik.gov.pl

Paweł Puch na portalu www.administrator24.info prezentował ostatnio dwa wyroki sądów: Sądu Apelacyjnego w Katowicach (ACa 851/14) oraz Sądu Okręgowego w Elblągu (IC 363/14).

W obu przypadkach stroną była gmina, która - w pierwszym przypadku - zarzucała wspólnocie istotne błędy popełnione przy podejmowaniu uchwały, której efektem miała być zmiana administratora, zaś w drugim - twierdziła, że podwyższenie wysokości opłat na fundusz remontowy narusza jej interes. W obu przypadkach sądy nie miały wątpliwości i zarzuty gminy uznały za bezzasadne.

To, że gminy robią wszystko, aby nie stracić źródeł przychodów (wynagrodzenia za administrowanie) lub ograniczyć wydatki budżetu (uniemożliwianie przeprowadzania koniecznych remontów), można zrozumieć. Trudno jednak uznać stosowane metody za przejaw kompetencji i rzetelności.

Pomimo że ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali funkcjonuje od wielu lat, to jej znajomość, nawet wśród właścicieli lokali, jest ograniczona. Szczególnie da się to zauważyć w nieruchomościach postkomunalnych, gdzie byli lokatorzy, zwykle na bardzo preferencyjnych warunkach, stają się członkami wspólnot mieszkaniowych.

Przeczytaj: Rola spółdzielni po powstaniu wspólnoty

Kto ma obowiązek zapewnienia i utrzymania drogi dojazdowej do posesji, deweloper czy gmina?

Co mówią o tym obowiązku uregulowania prawne i jak to wygląda w praktyce - zapytaj praktyków podczas konferencji Zarządzanie Nieruchomościami.

SPRAWDŹ SAM >>

Niemała w tym "zasługa" gminnych podmiotów, w których interesie nie leży rzetelne informowanie eksnajemców o przysługujących im prawach.

Nie bez znaczenia jest także to, że często pracownicy tych podmiotów to byli administratorzy zasobów komunalnych, którzy także mają nikłą wiedzę, a ich przełożeni nakazują im, aby w taki sposób "uświadamiali" właścicieli lokali, by byli oni przekonani, że tylko przy gminie mogą czuć się w pełni bezpieczni.

Jest faktem bezspornym, że zatrudnienie konserwatora, palacza, księgowej czy sprzątaczki to czynność, która nie przekracza zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Taką czynnością jest także zatrudnienie administratora, który po prostu wykonuje określone działania na podstawie umowy cywilno-prawnej.

Pomimo że nawet Sąd Najwyższy jednoznacznie stwierdził, że zatrudnienie administratora leży w gestii zarządu wspólnoty (mowa, oczywiście, o dużych wspólnotach), to ciągle jeszcze zdarzają się gminne podmioty, które twierdzą, że aby zatrudnić lub zmienić administratora, wspólnota musi podjąć stosowną uchwałę upoważniającą zarząd do takiego działania.

W jednej z gmin proponowana jest wspólnotom umowa o administrowanie nieruchomością wspólną, w której znajduje się następujący zapis:

"Wypowiedzenie umowy jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Jeżeli wypowiedzenia dokona Wspólnota, do pisma zawierającego wypowiedzenie niezbędne jest - pod rygorem bezskuteczności wypowiedzenia - załączenie uchwały, z której będzie wynikało umocowanie Zarządu Wspólnoty do dokonania tej czynności".

Autorem projektu umowy jest licencjonowany zarządca nieruchomości. Albo nie rozumie on zapisów ustawy o własności lokali, albo z pełną świadomością usiłuje wprowadzić wspólnotę w błąd. A jego logika jest pokrętna - przecież skoro zarząd ma prawo wypowiedzieć umowę, to żądanie przez administratora jakichkolwiek załączników, także uchwały wspólnoty, nie ma sensu.

Gdyby nawet założyć, że zarząd nie może bez uchwały wspólnoty wypowiedzieć umowy, to - robiąc to - naraża się na określone konsekwencje. Ale to sprawa pomiędzy nim a wspólnotą i nie powinna ona administratora obchodzić.

Zobacz też: Jak ustawa krajobrazowa wpłynie na dochody wspólnot?

To, że powierzanie swoich spraw przez wspólnotę gminnym podmiotom nie jest najlepszym rozwiązaniem, potwierdza inny zapis omawianej umowy:

"Zarządca nie ma obowiązku wykonywania poleceń Zarządu Wspólnoty dotyczących remontów lub modernizacji nieruchomości wspólnej, które nie zostały zapisane w rocznym planie gospodarczym".

Warto podkreślić, że cytowana umowa jest nazywaną umową o zarządzanie, chociaż znajduje się w niej następujące zapisy:

"1. Wspólnota zleca wykonywanie czynności zarządzania nieruchomością wspólną w zakresie zwykłego zarządu, wymienionych w niniejszej umowie. Jeżeli Zarząd Wspólnoty zdecyduje o samodzielnym wykonywaniu czynności z zakresu zarządu zwykłego lub części tych czynności, Zarządca jest zwolniony z ich świadczenia.

2. Umowę zawiera się z pominięciem art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali".

Dalszy komentarz uważam za zbyteczny.

W swoim czasie analizowałem następujący problem: komu - najczęściej - powierzają administrowanie lub zarządzanie nieruchomością wspólną nowopowstające wspólnoty mieszkaniowe?

Okazało się, że niemal nigdy nie wybierają podmiotów gminnych. Moim zdaniem jest to w pełni uzasadnione, pomimo że gminni zarządcy -administratorzy, finansowani przez gminy, nierzadko proponują najniższe wynagrodzenie za swoje usługi.

Od wielu lat organizuję seminaria dla zarządców i administratorów nieruchomości, w których zwykle jednorazowo uczestniczy ok. 100 osób. Rzadko pojawiają się pracownicy gminnych spółek. To także o czymś świadczy.

Warto przeczytać: Co nowego w Orzecznictwie? Uchybienia formalne w przygotowaniu zebrania wspólnoty | Koszt remontu kominów obciąża wspólnotę mieszkaniową

Uważam, że istnienie na rynku gminnych zarządców jest przeżytkiem i reliktem minionych czasów.

Nie jestem wrogiem samorządów, ale uważam, że zarządca finansowany przez właściciela znacznej części powierzonych mu zasobów nigdy nie będzie działał rzetelnie, gdyż musiałby czasem gryźć rękę, która go karmi. A to jest przecież sprzeczne z ludzką naturą.              

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy wiesz, jak naprawić lub odnowić posadzki z lastryko w budynku? »

uszkodzona posadzka z lastrykoRemont posadzek może obejmować różne czynności – od renowacji, przez szlifowanie, czyszczenie i impregnację, aż po krystalizację. Wybór konkretnej operacji... Czytam więcej »


Co zrobić gdy Twój budynek nie ma dostępu do gazu? To nie problem »

Gaz ziemny dla osiedli i budynkówSieć gazowa LPG  to wygodny i tańszy sposób korzystania z instalacji gazu płynnego. Z jednego zbiornika lub parku zbiornikowego korzysta jednocześnie wielu odbiorców. To rozwiązanie może być zastosowane na osiedlu domów jednorodzinnych jak i w budynkach wielorodzinnych. W zależności od możliwości technicznych ... Zobacz ile to kosztuje »


Dbałość o warunki mieszkaniowe w zasobach zarządzanych przez spółdzielnię»

Odpady - czy są korzyści ze stosowania pojemników półpodziemnych? »

mieszkańcy spółdzielni pojemniki podziemne
Okres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i ... czytam więcej »

Rzadko się zdarza, aby miejsce, w którym znajdują się śmietniki, nie budziły odrazy – przykry widok i zapach. Ponadto powierzchnia, na której znajdują się wiaty śmietnikowe, zwykle... czytam więcej»


Głowice i zawory termostatyczne - jak to działa? »

Zimne kaloryferyTermostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu... Czytam więcej »


Dlaczego woda może się wlewać do piwnicy?

Jak otworzyć bramę telefonem i to bezpłatnie?

zalane piwnice Otwieranie bramy telefonem
Zaleganie wody w piwnicach jest utrapieniem. Właściciele domków jednorodzinnych z takim problemem muszą sobie radzić sami. Lokatorzy budynków (...) czytam dalej »

Bezpłatne, zdalne sterowanie bramą lub dowolnym urządzeniem elektrycznym za pomocą uprawnionego telefonu komórkowego lub stacjonarnego, z dowolnego miejsca na Ziemi? Możesz... chcę wiedzieć więcej»


W jaki sposób pozbyć się osadów oraz rdzy z wody i rur?

Jak dbać o ruryWoda pochodząca z natury niesie w sobie ładunek rozpuszczonych w niej soli wapnia i magnezu. To dobrze , bo wapń i magnez to pierwiastki życia , najlepiej przyswajalne z surowej ... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak»


Powiedz „nie” umowom »

Orange flexŻegnajcie długoterminowe umowy! Pobierz aplikację Orange Flex, zainstaluj eSIM-a (lub zamów tradycyjną kartę SIM) i poczuj smak wolności. Wybierz swój Plan i zmieniaj go, kiedy chcesz. Bez okresu wypowiedzenia. Bez zobowiązań. Bez problemu.... Czytam więcej »


Pompa wodna - proste i wydajne rozwiązanie dla budownictwa »
System do tymczasowego przechowywania odpadów - jaki wybrać? »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym System segregacji odpadów
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów, ... czytam więcej » Dyskusje dotyczące nowych zasad segregacji śmieci nie cichną. Od 1 stycznia mieszkańców wielu polskich miejscowości powitały nie tylko podwyżki, lecz także obowiązek dzielenia... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak zwiększyć efektywność energetyczną w budynku mieszkalnym»
Seminaria dla zarządców, wspólnot i spółdzielni - dowiedz się więcej »
efektywność energetyczna Szkolenia i seminaria
Odnowa budynków mieszkalnych to wyzwanie zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i lokatorów. Stare, nieestetyczne budynki i kamienice często potrzebują kosztownychj (...) czytaj dalej »

Odbiory lokali mieszkalnych oraz usługowych według warunków technicznych wykonania i odbioru robót (...) czytam dalej »


Chcesz usunąć szkodę po pożarze lub zalaniu? Zamów bezpłatne oględziny »

Usuwanie szkód po pożarze i zalaniu

W przypadku zalania domów w technologii szkieletowej występuje bezwzględna konieczność przeprowadzenia specjalistycznych prac osuszających. Osuszane budynki przy użyciu technologi osuszania kondensacyjnego (...) Czytam więcej »



POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
1-2/2020

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości 2019 – analiza
  • - Grunt na własność – postulaty zmian
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18253|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11467|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11036|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl