W naszym budynku znajduje się węzeł cieplny, z którego ciepło zasila także kilka sąsiednich budynków. W księdze wieczystej mamy zapisane, że urządzenia c.o. są własnością wspólnoty. Obsługujący węzeł dostawca ciepła (Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej) twierdzi, że węzeł jest jego własnością, gdyż w latach 90. wybudował go z własnych środków. W tamtym czasie PEC był spółką gminną, a nasz budynek był komunalny.
Czy węzeł to odrębne urządzenie, czy element c.o.? Jeśli węzeł należy do PEC, to czy mamy prawo żądać czynszu za wynajem pomieszczenia, w którym ten węzeł się znajduje?
Członek zarządu wspólnoty
Jeżeli budynek (budynki) jest ogrzewany „centralnie", to kotłownia wraz z znajdującymi się w niej urządzeniami należy do nieruchomości wspólnej. Potwierdza to art. 47 kodeksu cywilnego:
§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Warto się jednak zastanowić, do czego węzeł cieplny służy. Podając za Wikipedią, jest to zespół urządzeń łączących sieć cieplną znajdującą się na zewnątrz obiektu zaopatrzenia w ciepło z instalacją wewnętrzną obiektu. Zadaniem węzłów jest rozdział dostarczonego siecią ciepła do poszczególnych gałęzi odbiorczych, jak również miejscowa regulacja czynnika grzewczego i kontrola pod względem bezpieczeństwa procesu rozdziału energii i pracy poszczególnych urządzeń. Z tego względu w węźle cieplnym zlokalizowane są urządzenia służące do:
-
odcięcia dopływu czynnika,
-
oczyszczania dopływającego czynnika,
-
zmiany parametrów czynnika,
-
kontroli bezpieczeństwa,
-
pomiaru i regulacji poszczególnych parametrów (temperatur, ciśnień, przepływów).
Zatem węzeł cieplny służy m.in. do optymalnego ustalenia warunków dostawy ciepła (aspekt ekonomiczny) oraz do pomiaru pobranego ciepła. Warto zadać pytanie - czy likwidacja węzła cieplnego i zastąpienie go zaworem uniemożliwiłyby ogrzewanie budynku? Chyba nie, chociaż zapewne temperatura wewnątrz budynku byłaby niekoniecznie optymalna, a ilość zużywanego ciepła prawdopodobnie nadmierna. To, że węzeł w budynku istnieje, jest więc dla mieszkańców korzystne. Obsługa węzła wymaga profesjonalnej wiedzy, a więc dobrze, że jest on obsługiwany przez specjalistów z PEC.
Warto zauważyć, że instalacja gazowa w budynku jest własnością wspólnoty, ale gazomierze już nie. Podobnie - wspólnota, która jest właścicielem instalacji elektrycznej poza lokalami, nie jest właścicielem liczników energii elektrycznej. Jest to w pełni uzasadnione, gdyż dostawca gazu lub energii elektrycznej musi prawidłowoobciążać kosztami użytkowników, więc stosowane urządzenia pomiarowe wymagają profesjonalnej obsługi i kontroli, którą tylko dostawca może zapewnić.
Idąc tym tokiem rozumowania, wydaje się uzasadnionym stwierdzenie, że węzeł cieplny jest własnością PEC, tym bardziej że nie ulega wątpliwości, iż to właśnie PEC go zamontował na swój koszt.
Pomieszczenie, w którym węzeł cieplny jest zainstalowany, jest niewątpliwie własnością wspólnoty. Zapewne klucz do tego pomieszczenia posiada wyłącznie Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej, co jest w pełni uzasadnione. A więc PEC korzysta z pomieszczenia wspólnoty - w chwili obecnej bez tytułu prawnego. Wspólnota mogłaby to pomieszczenie użyczyć PEC lub wydzierżawić. Gdyby PEC musiał płacić czynsz za dzierżawę pomieszczenia, w którym jest wymiennikownia, to tym czynszem obciążyłby wspólnotę, więc dzierżawa nie miałaby większego sensu.
Jednak w analizowanym przypadku wydaje się, że PEC czynsz dzierżawny powinien płacić, ponieważ wymiennikownia służy także innym wspólnotom i wspólnota, która pomieszczenie wydzierżawi, byłaby zmuszona refundować koszty dzierżawy tylko w niewielkiej części.
Kontrola instalacji centralnego ogrzewania ZOBACZ>>
Zauważmy, że nie ma większego znaczenia to, czy węzeł cieplny jest własnością wspólnoty mieszkaniowej, czy Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej, bo gdyby uznać go za własność wspólnoty, należałoby zlecić jego obsługę profesjonalnej firmie i za to płacić. Mogłoby to się okazaćdla wspólnoty niekorzystne, gdyż koszty obsługi, napraw i konserwacji mogłyby być duże. Skoro jednak węzeł należy do PEC, to utrzymanie go we właściwym stanie technicznym nie obciąża wspólnoty.
Sugerowałbym jednak, aby zarząd wspólnoty kontrolował odczyty wskazań urządzeń pomiarowych (odczytując je wspólnie z pracownikami przedsiębiorstwa energetycznego), ponieważ tylko wtedy można stwierdzić, że np. zużycie ciepła w danym okresie jest niewspółmiernie wysokie, co sugerowałoby konieczność skontrolowania poprawności wskazań licznika ciepła.
Nie podejrzewam, by pracownicy PEC celowo dokonywali błędnych odczytów, ale z takimi przypadkami miałem już do czynienia i dlatego zachęcam do ograniczonego zaufania w stosunku do dostawców ciepła.
Czytaj też:
Kłopoty z urządzeniami przesyłowymi
Można zasiedzieć służebność przesyłu
Urządzenia przesyłowe pozostaną na nieruchomości
O grzejnikach c.o. prawie wszystko
Modernizacja instalacji centralnego ogrzewania. Wymiana instalacji
Modernizacja instalacji grzewczych. Straty ciepła
2
