CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Obsługa techniczna nowoczesnych wspólnot

Katarzyna  Czajkowska  |  Administrator 4/2015  |  04.05.2015  |  1
www.freeimages.com

Dobry zarządca jako priorytet stawia sobie zawsze szukanie oszczędności dla wspólnoty: oszczędzamy energię, gaz… Jednak czy aby na pewno na wszystkim powinniśmy oszczędzać? Czy najtańsza firma sprzątająca zapewni nam najwyższy standard? Zwykle nie.

A jak to jest z konserwacją, teraz określaną jako obsługa techniczna czy też zarządzanie infrastrukturą techniczną? Czy zmiana nazewnictwa zmieniła też coś w naszym podejściu i proponowanych przez firmy standardach?

Doświadczenie nauczyło mnie, że skuteczność i precyzja działaniu porządnej firmy konserwującej doprowadzi nas do znacznych oszczędności, jednak wszystko w swoim czasie.

Na rynku, od kiedy w budynkach wspólnot zaczęły pojawiać się nowoczesne urządzenia i instalacje, pojawiło się też wiele nowoczesnych firm świadczących usługi pełnej konserwacji nieruchomości. Firmy do danej nieruchomości kierują jednego czy dwóch techników na cały etat lub też na dwa, trzy dni w tygodniu i przyjmują na siebie pełna odpowiedzialność za prawidłowe funkcjonowanie budynku.

Czytaj o budynkowych instalacjach telekomunikacyjnych

Pełna konserwacja to przejęcie odpowiedzialności za wszystkie instalacje, kontrola nad nimi i pilnowanie ich na tyle skutecznie, by zawczasu zapobiegać ewentualnym awariom.

Firmy przejmują na siebie konserwację wszystkich systemów: od instalacji wod-kan po specjalistyczne systemy przeciwpożarowe. Swoją pracę dokumentują protokołami z przeglądów i inspekcji. Wyznacznikiem działań i odpowiedzialności jest umowa zawarta między wspólnota a firmą.

Ważne jest, by nie podpisać tekstu składającego się ze standardowych kilku zapisów, lecz by starannie zastanowić się nad szczegółowym zakresem obowiązków i oczekiwań.

Pamiętajmy, by w umowie spisać dokładnie zakres obowiązków. Upewnijmy się że firma reaguje 24 godziny na dobę, a za nocne interwencje nie będziemy obciążani dodatkowymi kosztami.

Sprawdźmy, czy firma ma z dostawcami podpisane umowy, które gwarantują im niższe stawki za materiały (za które, oczywiście, płaci wspólnota), czy współpracuje z przedsiębiorstwami, gotowymi pomóc, gdy urządzenia, którymi dysponują, nie wystarczą (zator kanalizacji).

Taka sytuacja gwarantuje nam komfort pracy i nie zmusza do jeżdżenia na urlop czy święta z książką telefoniczną. Na profesjonalnych konserwatorów cedujemy wszystkie obowiązki, na nich zrzucamy odpowiedzialność. Pamiętajmy, by w umowie zawrzeć ewentualne kary umowne za niedopełnienie obowiązków.

Zobacz też: O modernizacji budynków biurowych

Dysponując dużą nieruchomością, musimy także szukać większej firmy zajmującej się jej konserwacją.

Praktyka wygląda tak, że firma ma kilkunastu pracowników podzielonych na zespoły, a każdy zespół składa się ze specjalistów ze wszystkich branży. Zespoły pracują zarówno w dzień, jak i w nocy. Zwykle otrzymujemy dwa numery telefonów - pierwszy do osoby odpowiedzialnej za nasz budynek, a drugi to telefon alarmowy, działający w święta, weekendy i w nocy.

Odpowiednia procedura i przekazanie tego drugiego numeru ochronie gwarantują nam spokój w tych terminach.

Wybierając firmę, zlećmy jej wykonanie protokołu zerowego - on naświetli nam stan naszej nieruchomości oraz wskaże prace niezbędne do wykonania.

Narzućmy także trochę papierologii, poprośmy o protokoły ze wszystkich większych prac oraz o protokoły miesięczne ze stanu nieruchomości; możemy też pokusić się o wykaz prac na kolejny rok z szacunkowymi cenami. Ułatwi nam to konstruowanie budżetu. W protokołach tych będziemy widzieć, co się działo w miejscach, w których mieliśmy interwencje czy jakieś większe awarie.

Takie raporty w skali roku pozwolą nam przeanalizować, co najczęściej się psuje, w których miejscach z reguły występują awarie. Jednocześnie ustalmy, że protokoły z zalań i awarii w lokalach znajdują się w gestii konserwatorów.

Poszukajmy dodatkowych korzyści. Firma, której chcemy powierzyć obsługę techniczną, aby zwabić klienta, poza jakością usług i wspaniałymi referencjami proponuje nam często dodatkowe usługi w ramach stałej ceny. Może to być obsługa niskoprądowa - kamery, domofony - a także obsługa bram wjazdowych, szlabanów, platform w garażach. Skoncentrowanie tych wszystkich usług w jednych rękach jest sporą oszczędnością.

Firmy przy zamówieniach regularnych (świetlówki, materiały ogólnobudowlane itp.) korzystają zwykle ze "swoich" hurtowni, a do umów wpisują zapis o tak zwanym "procencie", co oznacza nic innego, jak tylko doliczenie do faktur materiałowych 3, 5 lub 7% za fatygę. Jeśli proponowane ceny są poniżej rynkowych, jest to praktyka do zaakceptowania.

Zarządy mniejszych nieruchomości unikają stałych umów, bo to generuje regularny koszt. Jednak przeanalizujmy, jakim kosztem jest zlecanie napraw przy awariach, zlecenie jednorazowe obligatoryjnych przeglądów.

Warto przeczytać: Odzyskać utracony blask kamienic

Bywa, że dopłacamy więcej, bo zależy nam na natychmiastowej reakcji (nie mając stałej umowy, ciężko znaleźć firmę która pomoże nam w Święta), z reguły płacimy też dodatkowo za dojazd. W skali roku koszty te niejednokrotnie są większe niż minimalna stała umowa.

Dodatkowym, choć niemierzalnym zyskiem jest też komfort, jaki mamy przy obsłudze nieruchomości, którą zajmują się profesjonaliści od obsługi technicznej. Obsługa takiej nieruchomości kosztuje nas mniej czasu i nerwów, a wszystkie dokumenty dostajemy gotowe na biurko.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17122|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10679|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10252|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl