CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Dostawy nieruchomości w podatku VAT

arch. redakcji

W ustawie z 11 marca 2004  roku o podatku od towarów i usług uregulowano trzy zwolnienia od podatku dotyczące transakcji (w podatku VAT noszą one zbiorczą nazwę "dostaw") na rynku nieruchomości. Jedno z nich dotyczy zbycia gruntów niezabudowanych, a dwa pozostałe - zbycia budynków i budowli.

W niniejszym artykule zostaną omówione dwa zwolnienia - dla gruntów i dla obiektów zasiedlonych. W następnym numerze przedstawię zaś zwolnienie związane z brakiem prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Zbycie gruntu niezabudowanego

Od 1 kwietnia 2013 r. przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT określa zwolnienie dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jednocześnie zdefiniowano pojęcie terenów budowlanych.

Są to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 VAT).

Czytaj też: Rozliczanie VAT

O zaklasyfikowaniu gruntu do odpowiedniej kategorii podatkowej nie decydują już zapisy w ewidencji gruntów.

Jeżeli plan miejscowy przeznaczał grunty na jakimś obszarze pod zabudowę, ale wygasł, należy uznać, że tereny wcześniej nim objęte nie są przeznaczone pod zabudowę. Przyczyna braku planu na danym terenie nie jest istotna.

Jeżeli więc dla danego terenu nie obowiązuje plan miejscowy (ponieważ wygasł), to inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Jak słusznie zauważył DIS w Warszawie: Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, opodatkowanie dostawy terenu niezabudowanego może nastąpić jedynie wówczas, gdy przeznaczenie pod zabudowę wynika z treści aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. W innych przypadkach, w tym - gdy brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy - należy stosować zwolnienie z opodatkowania VAT (DIS w Warszawie z 16 kwietnia 2013 r., IPPP1/443-243/13-2/EK).

Jeżeli tylko część danego obszaru jest przeznaczona pod zabudowę, pojawiają się trudności w ocenie, w jaki sposób opodatkować dostawę jego całego. W praktyce dość często organy podatkowe uznają, że część objęta WZ-tką lub planem podlega VAT-owi ze stawką 23%, a pozostała część jest zwolniona od podatku.

Przykładem takiego stanowiska jest wykładnia dokonana przez DIS w Warszawie, który uznał, że: dostawa nieruchomości w części dla której nie ma obowiązującego MPZP oraz nie została wydana decyzja WZ, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Natomiast zbycie części nieruchomości, dla której została wydana decyzja WZ, będzie podlegać opodatkowaniu 23% VAT (DIS w Warszawie z 28 sierpnia 2013 r., IPPP1/443-696/13-2/AW).

Jeżeli nieruchomość składa się z kilku działek ewidencyjnych, sądy administracyjne uznają, że każda z nich jest oddzielnym towarem dla podatku VAT.

W wyroku z 29 października 2013 r. (III SA/Wa 1515/13) WSA w Warszawie stwierdził, że: przy sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek, nawet jeśli są one objęte jedną księgą wieczystą, zbycie należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek. Określenie stawki bądź zwolnienia nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz winno być przyporządkowane do działki lub części działki, która spełnia warunki wynikające z przepisów uprawniające do stosowania preferencji.

Podobnie uznał NSA w wyroku z 30 maja 2012 r., I FSK 1371/11.

Zbycie zasiedlonego budynku

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przyjęta w polskiej ustawie definicja pierwszego zasiedlenia nie odpowiada w pełni temu pojęciu stosowanemu w Dyrektywie unijnej, która zmierza raczej do uznania, że zasiedlenie należy rozumieć tak, jak rozpoczęcie użytkowania.

Oddanie innemu podmiotowi do użytkowania

W definicji pierwszego zasiedlenia przyjęto, że jest to:

  • zawsze czynność dokonana na rzecz innego podmiotu,
  • czynność opodatkowana.

Oddanie do użytkowania może być mylone z przyjęciem do używania, o którym mowa w przepisach o podatkach dochodowych (w części dotyczącej amortyzacji).

O zgodzie na użytkowanie mowa jest natomiast w prawie budowlanym. Żadne z tych pojęć nie może mieć zastosowania przy pierwszym zasiedleniu przyjętym dla potrzeb VAT. Przepis mówi bowiem o "oddaniu do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi".

Wyeliminowano tym samym z pierwszego zasiedlenia czynności:

  • na rzecz samego sobie, w tym osiedlenie się, rozpoczęcie używania, korzystanie z budynku,
  • na rzecz innych osób (np. sprzedaż), niepodlegające podatkowi.

W konsekwencji sprzedaż zniszczonych, używanych obiektów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ nie zostały one zasiedlone w rozumieniu definicji ustawowej.

Zobacz także: Rosną koszty utrzymania zasobów lokalowych

Do pierwszego zasiedlenia nie dochodzi także w przypadku sprzedaży budynku przez osobę fizyczną, która go wybudowała dla potrzeb prywatnych. Mimo że sprzedaż budynku mieści się w pojęciu dostawy towaru, to sprzedaż dokonana poza systemem podatku VAT nie stanowi "czynności podlegającej opodatkowaniu".

Nie jest pierwszym zasiedleniem sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa, np. w postaci biurowca, ponieważ to transakcja, która - na mocy art. 6 ustawy o VAT - została wyłączona z kręgu "czynności podlegających opodatkowaniu".

W orzecznictwie podkreśla się, że żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli podatnik wybudował obiekt, który został oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że obiekt ten jest zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, leasing - są to bowiem czynności podlegające opodatkowaniu.

Na uwagę zasługuje wyrok NSA z 30 października 2014 r. (I FSK 1545/13), w którym sąd wypowiedział się na temat "zasiedlenia" parkingu. Właściciel wynajmował go na zasadzie rocznego abonamentu oraz w celu jednorazowego parkowania (np. na jeden dzień).

Nie tylko organ podatkowy, lecz także sąd I instancji, uznał, że wynajmowanie parkingu nie jest „zasiedleniem”, mimo że czynność podlega podatkowi VAT, ponieważ "oddanie do użytkowania" wymaga oddania obiektu użytkownikowi w całkowite władanie.

Z tą teza nie zgodził się NSA, który stwierdził, że: definicja pierwszego zasiedlenia zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wymaga łącznego spełnienia trzech przesłanek:

  • oddania do użytkowania,
  • w wykonaniu czynności opodatkowanej,
  • pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

Wątpliwości budzi natomiast rozumienie wyrażenia "oddanie do użytkowania". Termin użytkowania nie został zdefiniowany w ustawie o VAT. (…) Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego PWN użytkować znaczy m.in.:

  • «korzystać z czegoś, np. z budynku, lokalu»,
  • «korzystać z czegoś w sposób racjonalny, przynoszący jak największy pożytek».

Zatem na gruncie ustawy o VAT każda forma korzystania z budynków, budowli lub ich części, również poprzez czasowe korzystanie z miejsc parkingowych, spełnia drugi warunek  przewidziany w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT konieczny do uznania, że doszło do pierwszego zasiedlenia.

Zasiedlenie to czynność opodatkowana VAT

W definicji pierwszego zasiedlenia znajduje się odniesienie do czynności podlegających opodatkowaniu. Pojęcie to budzi najwięcej wątpliwości, nie tylko pod względem zgodności przepisu z Dyrektywą VAT, lecz przede wszystkim co do ustalenia jego zakresu.

Organy podatkowe powszechnie przyjmują, że chodzi zarówno o czynności, które podlegały podatkowi, jak i o takie, których dokonano przez wejściem w życie ustawy vatowskiej (w roku 1993), ale podlegałyby VAT-owi, gdyby wówczas ona obowiązywała. Na takie rozumienie pojęcia wskazuje wiele interpretacji podatkowych.

Przykładowo DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 30 września 2009 r. (IPPP2/443-669/09-4/ASZ) uznał, że do pierwszego zasiedlenia doszło, kiedy województwo nabyło nieruchomość nieodpłatnie z mocy prawa, z 1 stycznia 1999 r. na podstawie art. 60 ust. 1 i 3 ustawy z 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (DzU nr 133, poz. 872 ze zmianami).

Nieodpłatne nabycie z mocy prawa nie podlegało w 1999 r. opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach uznał z kolei, że jeżeli spółdzielnia oddała lokal do używania w 1972 r., to należy uznać, że pierwsze zasiedlenie lokalu mieszkalnego nastąpiło w tymże 1972 r. (interpretacja z 14 kwietnia 2008 r., IBPP3/443-218/08/KO/KAN-551/01/08/KAN-2772/03/08).

Podobny pogląd wyraził także WSA we Wrocławiu w wyroku z 4 października 2013 r. (I SA/WR 1372/13), uznając, że sformułowania oddanie do użytkowania w wyniku czynności podlegających opodatkowaniu nie należy odnosić do daty wykonania tych czynności, a jedynie do ich rodzaju. WSA stwierdził, że:

odwołanie się w art. 2 pkt 14 ustawy VAT do «czynności podlegających opodatkowaniu», a więc jako do zdarzeń będących jedynie elementami stanu faktycznego, bez względu na okres, w jakim czynności te zostały dokonane.

Chodzi tu zatem tylko o to, aby oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy (lub użytkownikowi) nastąpiło w wyniku czynności wymienionej w art. 5 ust. 1 ustawy VAT. Nieistotne jest, czy tak określona czynność miała miejsce pod rządami obowiązywania ustawy VAT, ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, czy jeszcze wcześniej.

Reasumując, należy zatem stwierdzić, że do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT, mogło dojść także przed 5 lipca 1993 r., to jest przed wejściem w życie przepisów ustawy z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym.

Użyte w art. 2 pkt 14 VATU określenie „oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” oznacza oddanie do użytkowania w wykonaniu takich czynności, które wymienione zostały w art. 5 ust. 1 VAT, bez względu na to, czy czynności te miały miejsce w okresie obowiązywania tej ustawy, czy też w okresie wcześniejszym.

Warto jednak wiedzieć, że w praktyce pojawiają się także zupełnie przeciwstawne rozstrzygnięcia.

WSA w Gdańsku w wyroku z 16 lipca 2014 r. (I SA/Gd 646/14) orzekł, że: o zasiedleniu nie może być mowy, gdy wybudowanie obiektu i oddanie do użytkowania, np. w drodze sprzedaży, nastąpiło przed wejściem w życie ustawy o podatku od towarów i usług. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Podobnie stwierdzono w interpreta­cji DIS w Poznaniu z 19 lutego 2013 r. (ILPP2/443- -1157/12-2/MR), w którym organ ten uznał, że: skoro nieruchomość nabyto decyzją komunalizacyjną w 1991 r., należy uznać, że nie doszło do pierwszego zasiedlenia, gdyż nabycie nieruchomości nie podlegało czynnościom opodatkowanym VAT.

Podobnie stwierdził DIS w Bydgoszczy, który uznał, ze nabycie z mocy prawa albo przed wejściem w życie ustawy o VAT nie może mieścić się w pojęciu pierwszego zasiedlenia (interpretacja z 12 stycznia 2011 r., ITPP2/443-1029/10/MD).

Budynek zasiedlony w części

Wszystkie obiekty budowlane mogą zostać zasiedlone; dotyczy to także wszelkiego rodzaju budowli, np. dróg, parkingów, ogrodzeń, sieci technicznych i uzbrojenia terenu oraz wielu innych wymienionych w prawie budowlanym.

Warto przeczytać: Zmiany w ordynacji podatkowej

Pierwsze zasiedlenie definiuje się jako oddanie do użytkowania budynków, budowli lub ich części. Zwrot "lub" użyty w tym przepisie to tzw. funktor alternatywy nierozłącznej.

Użycie tego zwrotu w hipotezie przepisu oznacza, że ustawodawca zdecydował, iż do pierwszego zasiedlenia dochodzi zarówno wtedy, gdy oddano do użytkowania cały obiekt, jak i wtedy, gdy była to tylko jego część.

Niezależnie więc od powierzchni zajętej przez użytkownika, cały obiekt należy uznać za zasiedlony. "Zasiedlenie" to bowiem oddanie do użytkowania budynku lub jego części.

Tymczasem w praktyce organów podatkowych, akceptowanej w orzecznictwie, przepis jest odczytywany jako możliwość zasiedlenia:

  • całego obiektu, wyłącznie wtedy, gdy zostaje oddany do użytkowania w całości albo
  • tylko tej części obiektu, którą oddano do użytkowania.

W ocenie autorki niedopuszczalne jest odczytywanie tego przepisu jako podstawy do zróżnicowanego opodatkowania poszczególnych pomieszczeń lub nawet ich fragmentów. Takie rozumowanie byłoby prawidłowe, gdyby w art. 2 pkt 14 VAT definiowano "zasiedlenie" konkretnej powierzchni, części obiektu - jednym słowem, gdyby była to definicja przedmiotu (budynku, budowli, ich części), a nie czynności (oddanie do użytkowania obiektu lub jego części) wywołującej konkretny skutek (zasiedlenie).

Niestety, analiza orzecznictwa wskazuje, że sądy powszechnie wskazują na możliwość „zasiedlenia” tylko części obiektu, co idealnie obrazuje spór rozstrzygnięty przez WSA w Warszawie początkowo na korzyść podatnika (wyrok z 14 września 2010 r., III SA/Wa 1359/10), gdzie sąd uznał, że wynajęcie tylko części budynku prowadzi do „zasiedlenia” go w całości.

W ustawie brakuje jakichkolwiek podstaw prawnych dla poglądu, że dokonanie dostawy całego budynku/budowli powinno być podzielone na dostawę części wynajmowanej (wydzierżawionej), odnośnie do której należałoby przyjąć, że nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia, oraz dostawę części wcześniej niezasiedlonej.

Niestety, ten rozsądny wyrok został uchylony przez NSA, który stwierdził, że z definicji pierwszego zasiedlenia, zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, wprost wynika, iż: można różnicować ocenę prawno-podatkową poszczególnych części budynku. Przy kompleksowej dostawie całego budynku można dzielić go na części w sytuacji, gdy tylko jedno piętro było wynajmowane. (…) W przypadku piętra budynku, które było wydzierżawione lub wynajmowane - w świetle przestawionej definicji pierwszego zasiedlenia - miało miejsce w momencie oddania tego pietra do użytku na podstawie umowy dzierżawy lub najmu. A zatem zbycie tej części pietra przed upływem dwóch lat od tak rozumianego pierwszego zasiedlenia nie będzie zwolnione z podatku od towarów i usług (wyrok NSA z 4 października 2011 r., I FSK 1605/10).

W przypadku wynajęcia pomieszczenia w budynku (części budynku), poza wynajętą powierzchnią są także ciągi komunikacyjne, część socjalna (toaleta, kuchenka), parking, brama, szlaban. Organy podatkowe potrafią wówczas uznać, że ta konkretna budowla nie została zasiedlona.

WSA we Wrocławiu, orzekając w sprawie sprzedaży wydzierżawionego gruntu, na którym było wybudowane ogrodzenie, stwierdził, że jest ono "zasiedlone" przez dzierżawcę, a wiec grunt pod nim i ono samo są sprzedawane ze zwolnieniem od podatku VAT.

Natomiast budynek wybudowany przez dzierżawcę należy do dzierżawcy. Jest on, co prawda, tylko podatkowym właścicielem budynku, jednak dla podatku VAT decydujące znaczenie ma właśnie własność podatkowa, a nie ta w znaczeniu cywilistycznym.

W konkluzji sąd uznał, że:

na gruncie prawa podatkowego możliwe jest ustalenie różnych skutków prawnych dla dostawy gruntu i dostawy budynku, podczas gdy na gruncie prawa cywilnego jest to jedna czynność.

W ujęciu cywilistycznym, podatnik sprzedaje nieruchomość gruntową wraz z budynkiem, natomiast w ujęciu podatkowym, czynność ta może odnosić się osobno do gruntu i do budynku. Na nabywcę przejdzie prawo własności budynku ze wszystkimi cywilistycznymi konsekwencjami, a mimo to nie nastąpi dostawa budynku na rzecz osoby trzeciej, gdyż dzierżawca będzie nadal dysponował wybudowanym budynkiem tak jak właściciel, sprzedaż nie powoduje rozwiązania, ani wygaśnięcia umowy dzierżawy.

Sprzedaż odgrodzenia, stanowiącego budowlę wraz z częścią gruntu przypisaną do tej budowli, w powyższym przypadku będzie objęta zwolnieniem od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10; zwolniony w tym samym zakresie będzie grunt pod tym ogrodzeniem.

Dostawa nie skorzysta także ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 VAT. Nieruchomość jest zabudowana - budynkiem wybudowanym przez dzierżawcę. Nie można korzystać ze zwolnienia określonego w tym przepisem, nawet jeżeli przedmiotem dostawy będzie tylko ta nieruchomość.

Zasiedlenie po ulepszeniu obiektu

Pierwszym zasiedleniem jest oddanie obiektu do używania po jego ulepszeniu powyżej 30% wartości początkowej. To pojęcie przyjęte dla amortyzacji jako podstawa odpisów amortyzacyjnych w danym roku podatkowym. To stała wartość wyznaczona ceną nabycia lub kosztem wytworzenia, która może zostać powiększona o dokonane ulepszenia.

Nie ma kilku wartości początkowych: pierwszej (historycznej) i kolejnych. Z tego powodu 30% wartości początkowej, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. może dotyczyć wyłącznie wartości przyjętej każdorazowo przed rozpoczęciem ulepszenia.

Warto wiedzieć: Zbycie gminnej nieruchomości a podatek VAT

Niestety NSA uznaje, że owe 30%, o którym mowa w przepisie, oznacza sumę wszystkich historycznych ulepszeń; Brak jest podstaw, aby w świetle brzmienia art. 2 pkt 14 VAT rozbijać kwotę tych ulepszeń na poszczególne lata i nie wliczać do sumy wszystkich kwot objętych barierą 30% (wyrok z 4 października 2011 r., I FSK 1605/10).

Modernizacja obiektu powyżej 30% wartości jest traktowana jak wybudowanie nowego obiektu, co skutkuje uznaniem, że budynek traci status „budynku zasiedlonego”, jeżeli status miał taki przed modernizacją.

Zakres zwolnienia

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT, zwalnia się od podatku dostawę (sprzedaż) wszystkich obiektów budowlanych, tzn. budynków, budowli lub ich części. Nie dotyczy to sytuacji, gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT występują trzy grupy zdarzeń:

  • dostawa przed pierwszym zasiedleniem,
  • dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia,
  • dostawa w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

Polski przepis odbiega od treści Dyrektywy VAT, ponieważ - zgodnie z art. 135 ust. 1 pkt j) Dyrektywy - wolne od podatku są wszystkie dostawy z wyjątkiem tej dokonanej przed pierwszym zasiedleniem.

Z prostego porównania obu przepisów wynika, że polska norma znacznie odbiega od unijnej; w polskiej ustawie uznano bowiem, że opodatkowaniu podlegają dostawy przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia oraz w dwa lata po pierwszym zasiedleniu.

Dostawa dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oznacza:

  • sprzedaż dokonaną przez podatnika podatku VAT (musi być to czynność podlegająca podatkowi, wymieniona w art. 5 VAT i niewyłączona spod opodatkowania na podstawie art. 6 VAT);
  • pierwszą sprzedaż:
  • po wybudowaniu całego obiektu (bo jest to oddanie pierwszemu nabywcy) lub
  • po ulepszeniu, którego wartość (w ocenie autorki jednorazowa, a na pewno jednoroczna) przekroczyła 30% wartości początkowej.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną, która ją sama wybudowała, nie jest sprzedażą w ramach pierwszego zasiedlenia, według definicji przyjętej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jeżeli sprzedawca nie występuje w tej transakcji jako podatnik VAT.

Nie są zwolnione od podatku dostawy dokonywane przed pierwszym zasiedleniem. Może tu chodzić wyłącznie o sprzedaż budynków w stanie surowym otwartym. Tylko wtedy można mówić z jednej strony o "budynku", z drugiej zaś o braku "pierwszego zasiedlenia", które musi nastąpić po wybudowaniu całego obiektu. Tak więc sprzedaż budynku w stanie surowym otwartym nie wywołuje skutku pierwszego zasiedlenia.

Sprzedaż przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia

Pierwsze zasiedlenie obejmuje zawsze pierwszą sprzedaż po wybudowaniu lub po ulepszeniu obiektu powyżej 30% wartości początkowej. Taka sprzedaż nie podlega zwolnieniu od VAT. Zwolnieniem od podatku nie objęto także transakcji, które mają miejsce w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia. Chodzi tu o kolejną sprzedaż szybciej niż w dwa lata od daty pierwszej czynności opodatkowanej (np. najmu) dokonanej:

  • po wybudowaniu;
  • po ulepszeniu powyżej 30% wartości początkowej.

Jeżeli nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej, która ją wybudowała, to może ona być ciągle "przed pierwszym zasiedleniem". Nie można jednak wykluczyć, że nieruchomość ta była wcześniej wynajmowana. Podatnik, który ją sprzedaje, na ogół nie zna historii budynku (budowli) i nie jest w stanie określić, czy dostawa jest zwolniona od podatku, czy nie.

Natomiast nieruchomość kupiona od osoby fizycznej, która nabyła ją na rynku pierwotnym po 5 lipca 1993 r., jest już "po pierwszym zasiedleniu", więc jej sprzedaż jest zwolniona od podatku.

Podobne trudności wystąpią w przypadku nieruchomości, którą dane przedsiębiorstwo posiada od wielu lat, kiedy nie można wykluczyć, że w jakimś okresie budynki lub ich części były wynajmowane; a jeśli nawet wiadomo, że były oddane do używania innym podmiotom, brak dokumentacji potwierdzającej to zdarzenie.

Dokumenty należy przechowywać jedynie do czasu przedawnienia zobowiązania. W takich przypadkach podatnik może przedstawić świadków; może także wnioskować o przeprowadzenie dowodu z zeznań strony. Organ nie może odmówić przeprowadzenia takich dowodów ani odrzucić a priori wiarygodność zeznań.

Opcja opodatkowania

Zwolnienie od podatku często wiąże się z koniecznością skorygowania odliczonego wcześniej podatku naliczonego (przy zakupie, ulepszeniu lub budowie). Nie zawsze jest to opłacalne rozwiązanie. Dlatego podatnicy mogą wybrać podatkowanie VAT, pod warunkiem, że obie strony:

  • są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT;
  • przed sprzedażą złożą w US nabywcy zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy.
  • Oświadczenie musi również zawierać:
  • imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
  • planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
  • adres budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie musi być złożone przed zawarciem umowy. Niedotrzymanie tego warunku powoduje zwolnienie dostawy od podatku. Termin złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania jest terminem materialnym i nie podlega przywróceniu. Złożenie oświadczenia po transakcji nie wywołuje skutków podatkowych.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Przegląd budynku - pobierz bezpłatnie gotową dokumentację »

prawo budowlaneProtokół kontroli kanałów spalinowych, protokół odbioru robót przy odstąpieniu od umowy, uniwersalny protokół przekazania nieruchomości, protokół kontroli obowiązkowej po zakończonej budowie lub... Chcę pobrać »


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10819|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10393|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl