CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Skuteczne rozwiązanie umowy o zarządzanie

Paweł Puch  |  Administrator 5/2015  |  05.06.2015
collage: J.Sawicki

Niejednokrotnie w kwestii zarządzania nieruchomościami stronom umowy problem sprawia jej zgodne z prawem rozwiązanie. O ile jeszcze z rozwiązaniem umowy za zgodą obu stron strony względnie sobie radzą, o tyle właściwe jej wypowiedzenie sprawia spore problemy zarówno zarządcom, jak i właścicielom.

Sposób rozwiązania umowy o zarządzanie

Jeżeli umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta jest na czas określony, może wygasnąć ze względu na upływ terminu, na który została zawarta. Może zostać rozwiązana także z mocy prawa w razie śmierci lub utraty zdolności prawnej przez zarządcę. Ponadto strony mogą rozwiązać ją w każdym czasie, za porozumieniem stron, a w razie braku porozumienia – za wypowiedzeniem.

Zgoda wspólnoty na rozwiązanie umowy

Tryb powierzenia zarządu w dużej wspólnocie mieszkaniowej nie budzi wątpliwości interpretacyjnych, ale tryb zlecenia zarządzania lub administrowania w praktyce bardzo często rodzi spory. Sprowadzają się one do odmiennych stanowisk co do tego, czy zarząd może bez zgody wspólnoty mieszkaniowej, wyrażonej w uchwale, zawrzeć i rozwiązać umowę o zarządzanie czy administrowanie.

Ustawa o własności lokali jest w tej materii zbyt ogólna, doktryna prezentuje rozbieżne stanowiska, a dodatkowo orzecznictwo w tej materii nie jest jednolite. Decydujące znaczenie ma zaliczenie rozwiązania umowy o zarządzanie do czynności zwykłego zarządu lub do czynności ten zarząd przekraczających.

Jeżeli zawarcie i rozwiązanie umowy o zarządzanie mieści się w zakresie zwykłego zarządu, to zarząd może sam ją zawrzeć i rozwiązać. Jeżeli natomiast to czynność, która przekracza zakres zwykłego zarządu, to zarząd potrzebuje uchwały właścicieli lokali.

Moim zdaniem na obecnym etapie tego sporu zawarcie (a w konsekwencji – i rozwiązanie) umowy o zarządzanie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga ze strony wspólnoty mieszkaniowej podjęcia uchwały. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza tylko podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, trudno więc ulokować tutaj umowy o zarzadzanie.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 10 września 2002 roku, sygn. akt I ACa 384/2002, uznał, że w kwestii zlecenia zarządu nieruchomością zarządcy musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością.

Jak stwierdził sąd, ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu traktowany jest jako organ nadrzędny. Organ ten ma więc prawo wypowiedzieć się na temat wyboru osoby zarządcy.

W związku z tym, że w doktrynie i orzecznictwie nie ma jasności, czy czynność ta należy do czynności zwykłego zarządu, czy do czynności ten zarząd przekraczających, nie mamy pewności co do rozstrzygnięcia, gdy sprawa trafi na wokandę. Zatem, aby nie dawać argumentów do wniesienia sprawy do sądu, wspólnota mieszkaniowa powinna zawsze w tej materii wyrażać swoją wolę w uchwale. Ponadto trzeba zwrócić uwagę, że – tak jak w przypadku każdego stosunku prawnego – uprawnienie do jego rozwiązania przysługuje obu stronom.

Zatem nie tylko wspólnota mieszkaniowa ma prawo wypowiedzenia umowy o zarządzanie, lecz także zarządca może zrezygnować ze sprawowania swojej funkcji.

Aby zarządca z własnej woli przestał piastować swoją funkcję, musi podjąć taką decyzję i oznajmić ją wspólnocie mieszkaniowej. Najwłaściwszą formą będzie w takim wypadku pisemne wypowiedzenie umowy. Pismo takie nie musi mieć żadnej szczególnej formy ani treści, natomiast powinno z niego jasno wynikać, że zarządca rezygnuje ze sprawowanej funkcji.

Doręczenie wypowiedzenia umowy

Samo podjęcie uchwały nie załatwia jeszcze kwestii wypowiedzenia umowy, chyba że zarządca był obecny podczas podejmowania przez wspólnotę mieszkaniową uchwały. W każdym innym przypadku do wypowiedzenia konieczne jest skuteczne jego doręczenie, którego obowiązek ustawodawca nakłada na składającego oświadczenie woli.

Przepis art. 61 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Najwygodniej w tym celu skorzystać z usług Poczty Polskiej, bowiem taki sposób doręczenia będzie możliwie najprostszy do udowodnienia w sądzie za pomocą pokwitowania nadania i odbioru.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Szkolenie: Rozliczanie ciepła i ciepłej wody w budynkach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych »

Szkolenie dla wspólnot i spółdzielniPrzekazanie wiedzy i praktycznych wskazówek, jak przygotować budynek i lokale do indywidualnych rozliczeń: podstawowe wymagania zawarte w przepisach prawa, kontrole zużycia w budynku...
Chcę zobaczyć program szkolenia »


Dbałość o warunki mieszkaniowe w zasobach zarządzanych przez spółdzielnię»

Jaki grill ogrodowy wybrać? Na co zwrócić uwagę? »

mieszkańcy spółdzielni Jaki grill ogrodowy
Okres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i ... czytam więcej »

Wspólne spotkania z rodziną i znajomymi przy grillu są bardzo popularnym sposobem na spędzanie czasu ... czytam więcej»


Głowice i zawory termostatyczne - jak to działa? »

Zimne kaloryferyTermostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu... Czytam więcej »


Dlaczego woda może się wlewać do piwnicy?

Jak otworzyć bramę pilotem i to bezpłatnie?

zalane piwnice Otwieranie bramy telefonem
Zaleganie wody w piwnicach jest utrapieniem. Właściciele domków jednorodzinnych z takim problemem muszą sobie radzić sami. Lokatorzy budynków (...) czytam dalej »

Bezpłatne, zdalne sterowanie bramą lub dowolnym urządzeniem elektrycznym za pomocą uprawnionego telefonu komórkowego lub stacjonarnego, z dowolnego miejsca na Ziemi, poprzez wysłanie... chcę wiedzieć więcej»


W jaki sposób pozbyć się osadów oraz rdzy z wody i rur?

Jak dbać o ruryWoda pochodząca z natury niesie w sobie ładunek rozpuszczonych w niej soli wapnia i magnezu. To dobrze , bo wapń i magnez to pierwiastki życia , najlepiej przyswajalne z surowej ... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak»


Powiedz „nie” umowom »

Orange flexŻegnajcie długoterminowe umowy! Pobierz aplikację Orange Flex, zainstaluj eSIM-a (lub zamów tradycyjną kartę SIM) i poczuj smak wolności. Wybierz swój Plan i zmieniaj go, kiedy chcesz. Bez okresu wypowiedzenia. Bez zobowiązań. Bez problemu.... Czytam więcej »


Pompa wodna - proste i wydajne rozwiązanie dla budownictwa »
System do tymczasowego przechowywania odpadów - jaki wybrać? »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym System segregacji odpadów
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów, ... czytam więcej » Dyskusje dotyczące nowych zasad segregacji śmieci nie cichną. Od 1 stycznia mieszkańców wielu polskich miejscowości powitały nie tylko podwyżki, lecz także obowiązek dzielenia... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak zwiększyć efektywność energetyczną w budynku mieszkalnym»
Seminaria dla zarządców, wspólnot i spółdzielni - dowiedz się więcej »
efektywność energetyczna Szkolenia i seminaria
Odnowa budynków mieszkalnych to wyzwanie zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i lokatorów. Stare, nieestetyczne budynki i kamienice często potrzebują kosztownychj (...) czytaj dalej »

Odbiory lokali mieszkalnych oraz usługowych według warunków technicznych wykonania i odbioru robót (...) czytam dalej »


Chcesz usunąć szkodę po pożarze lub zalaniu? Zamów bezpłatne oględziny »

Usuwanie szkód po pożarze i zalaniu

W przypadku zalania domów w technologii szkieletowej występuje bezwzględna konieczność przeprowadzenia specjalistycznych prac osuszających. Osuszane budynki przy użyciu technologi osuszania kondensacyjnego (...) Czytam więcej »



POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
1-2/2020

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości 2019 – analiza
  • - Grunt na własność – postulaty zmian
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18205|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11431|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11003|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl