CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Skuteczne rozwiązanie umowy o zarządzanie

Paweł Puch  |  Administrator 5/2015  |  05.06.2015
collage: J.Sawicki

Niejednokrotnie w kwestii zarządzania nieruchomościami stronom umowy problem sprawia jej zgodne z prawem rozwiązanie. O ile jeszcze z rozwiązaniem umowy za zgodą obu stron strony względnie sobie radzą, o tyle właściwe jej wypowiedzenie sprawia spore problemy zarówno zarządcom, jak i właścicielom.

Ciąg dalszy artykułu...

Pismo zawierające oświadczenie woli powinno być wysłane za potwierdzeniem odbioru i skierowane na adres zamieszkania osoby fizycznej lub adres siedziby osoby prawnej (w zależności od tego, z jakim zarządcą mamy do czynienia – osobą fizyczną czy prawną).

Ustawodawca nie nakłada na nadawcę obowiązku dopilnowania, czy adresat odebrał przesyłkę i zapoznał się z jej treścią. Wystarczy sama możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia. Oznacza to, że mimo niepodjęcia przez zarządcę przesyłki (dwukrotnie awizowanej) w terminie, uważa się ją za skutecznie mu doręczoną (wypowiedzenie będzie skuteczne).

Pamiętajmy, że – zgodnie z art. 6 kodeksu cywilnego – na składającym oświadczenie woli spoczywa obowiązek wykazania, że oświadczenie zostało jego adresatowi dostarczone. Zarząd powinien więc archiwizować zarówno dokumenty własne związane z wypowiedzeniem, jak i kwity pocztowe, potwierdzające nadanie i doręczenie lub ewentualnie – awizowanie przesyłki.

Upłynięcie terminu wypowiedzenia

Okres wypowiedzenia to czas, jaki musi upłynąć od skutecznego złożenia oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy do jej rozwiązania. Okres wypowiedzenia strony powinny określić w umowie. Jeżeli tego nie zrobiły, w umowie należy stosować przepisy kodeksu cywilnego, które regulują stosunek zlecenia.

Okres wypowiedzenia zaczyna biec od doręczenia wypowiedzenia. Zgodnie z art. 112 kodeksu cywilnego, termin oznaczony w miesiącach kończy się z upływem dnia, który data odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca. Natomiast, zgodnie z art. 113 kc, jeżeli termin jest oznaczony na koniec miesiąca, rozumie się przez to ostatni dzień miesiąca.

Praktyka wypowiedzenia umowy

W praktyce ze względu na treść uchwały można mieć do czynienia z dwoma sytuacjami prawnymi:

  • albo w podjętej uchwale umowę wypowiedzieli właściciele lokali,
  • albo tylko upoważniono w niej zarząd do wypowiedzenia umowy.

Jeżeli właściciele lokali w uchwale upoważnili tylko zarząd do wypowiedzenia umowy, to wówczas, na podstawie upoważnienia w uchwale, umowę wypowiada zarząd (składa oświadczenie o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie) i doręcza wypowiedzenie zarządcy. Na takim oświadczeniu o wypowiedzeniu od zarządu, dokonanym z upoważnienia w uchwale, podpisy złożone muszą być przez co najmniej dwóch członków zarządu wieloosobowego.

Jeżeli wypowiedzenie podpisze tylko jeden z nich, nie będzie to skutecznie złożone w imieniu wspólnoty mieszkaniowej oświadczenie o wypowiedzeniu. Doręczenie go nie spowoduje więc skutecznego wypowiedzenia umowy o zarządzanie. Wówczas zarząd musi naprawić swój błąd: złożyć poprawne oświadczenie w imieniu wspólnoty mieszkaniowej o wypowiedzeniu (z podpisami co najmniej dwóch członków zarządu) i doręczyć je zarządcy, a okres wypowiedzenia umowy zacznie biec dopiero od momentu doręczenia poprawnie złożonego oświadczenia.

Zwróćmy uwagę, że – jak stwierdził sąd w wyżej powołanym orzeczeniu – „ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu traktowany jest jako organ nadrzędny. Organ ten ma prawo wypowiedzieć się w temacie wyboru zarządcy. Właściciele nie muszą zatem w uchwale tylko upoważniać zarząd do wypowiedzenia umowy, lecz mogą sami ją w uchwale wypowiedzieć”. Wówczas zarząd nie składa oświadczenia o wypowiedzenia w imieniu wspólnoty mieszkaniowej a ma tylko obowiązek doręczenia zarządcy wypowiedzenia umowy, czyli podjętej uchwały właścicieli lokali.

Bezzasadne byłoby wtedy składanie przez zarząd oświadczenia o wypowiedzeniu umowy o zarzadzanie, skoro wspólnota mieszkaniowa oświadczenie woli o wypowiedzeniu już złożyła w uchwale. Wówczas ewentualne pismo od zarządu, towarzyszące uchwale doręczanej przez zarząd, jest tylko zwykłym pismem przewodnim o znaczeniu jedynie informacyjnym (zwykłą korespondencją).

Korespondencję prowadzić może samodzielnie każdy z członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej i nie potrzebuje na zwykłym liście podpisu innego członka zarządu. W takiej sytuacji znaczenie będzie miało to, że zarządca otrzymał uchwałę właścicieli, wypowiadającą mu umowę o zarządzanie, a to, czy załączono do niego pismo informacyjne, czy nie, i czy podpisało je dwóch czy tylko jeden z członków zarządu będzie bez znaczenia prawnego.

Ponadto, w przypadku takiej uchwały, która od razu wypowiedziała umowę o zarzadzanie, jeżeli zarządca był obecny przy jej podejmowaniu (był w całości podjęta na zebraniu, na którym był on obecny), uchwała nie wymagała w ogóle odrębnego doręczenia, a czas wypowiedzenia zaczął biec w chwili jej podjęcia w obecności zarządcy.

Jak stanowi bowiem art. 61 § 1 kc, oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy trafiło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W takiej sytuacji bowiem należy bezspornie uznać, że zarządca powziął wiadomość o wypowiedzeniu i jego treści z chwilą podjęcia uchwały, bo był obecny na zebraniu.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie

Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17337|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10823|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10400|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl