CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Remont bez uchwały

Janusz Gdański  |  Administrator 5/2015  |  05.06.2015
collage: J.Sawicki

Stosunkowo często zdarza się, że właściciele lokali – członkowie wspólnot mieszkaniowych – kwestionują, także przed sądami, celowość wykonywania prac remontowych w nieruchomości wspólnej. Uzasadnienia są różne – od braku środków finansowych na pokrywanie kosztów prac poprzez zastrzeżenia formalne do zakresu remontu po użycie zbyt drogich materiałów.

Dość powszechny jest zarzut braku uchwały upoważniającej zarząd do przeprowadzenia remontu lub sprecyzowania w uchwale szczegółowego zakresu prac albo wyboru wykonawcy i planowanych kosztów. Sądy orzekają różnie, niekiedy kontrowersyjnie, jak to miało miejsce np. w sprawie VI Aca 1814/13. Sąd w niej uznał, że członek WM, który w remont nieruchomości wspólnej zainwestował ponad 520 000 zł, nie może skutecznie domagać się od właścicieli lokali zwrotu poniesionych nakładów proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów ze względu na popełnione błędy formalne.

Ustawa

Warto przypomnieć zapisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:

  • Art. 12. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Polskie Pojemniki - podziemne i półpodziemne

  • Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
  • Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
  • Art. 22. 2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
  • Art. 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną.

Ustawodawca stawia sprawę jasno – każdy właściciel lokalu, ma obowiązek partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej oraz dbania o wspólny majątek i musi podporządkowywać się decyzjom zarządu we wszelkich sprawach, które nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu, a jeśli zarząd otrzyma pełnomocnictwo wspólnoty – także w innych sprawach. Powinien także współuczestniczyć w zarządzaniu nieruchomością wspólną.

Kluczowa jest definicja remontu w ustawie – Prawo budowlane: to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym (art. 3 pkt 8).

Nie należy mylić remontu z modernizacją, która polega na wprowadzeniu istotnych zmian w stanie technicznym budynku. Konieczność przeprowadzenia remontu zwykle stanowi konsekwencję określonych zdarzeń, najczęściej awarii, kiedy to zwlekać nie można, ponieważ może to spowodować bardzo poważne straty, których konsekwencje obciążą wspólnotę.

Jeśli zarząd nie zareaguje natychmiast, to da dowód swojej niekompetencji i może być skutecznie oskarżony o błąd zaniechania. Należy zauważyć, że jeśli członek wspólnoty, który zauważy awarię, nie zareaguje, to tym samym naruszy art. 27 UWL.

Konkludując: błędnym jest twierdzenie, że decyzja o przeprowadzeniu remontu przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Inaczej jest w przypadku modernizacji.

Co robić?

Problem podstawowy brzmi: co ma zrobić zarząd w sytuacji awaryjnej, gdy na koncie wspólnoty brakuje środków?

Przede wszystkim powinien „podziękować” ustawodawcy, który uchylił zapisy, dające członkom wspólnot prawo do ulg podatkowych z tytułu wpłat na fundusz remontowy. Gdy obowiązywały, problemów z finansowaniem remontów nie było, gdyż właściciele lokali chętnie zaliczki na fundusz remontowy wpłacali, uzyskując prawo do zwrotu 19% wpłaconych kwot.

Pewnie to kogoś „bolało”, chociaż korzyści dla wszystkich były oczywiste – proces dekapitalizacji latami nieremontowanych budynków był wstrzymywany.

Ale zarządowi to stwierdzenie nie pomoże – powinien remont zlecić i wezwać właścicieli lokali do pilnej zapłaty obciążających ich kwot.

Jest jednak poważne niebezpieczeństwo.

Kadencyjność samorządów sprawiła, że bardzo wiele gmin wyprzedawało lokale komunalne za symboliczne kwoty, zyskując chwilową sympatię niektórych wyborców. Chwilową, ponieważ dość szybko nowi właściciele lokali stwierdzali, że nie mają pieniędzy na pokrycie kosztów remontu.

Doraźnym rozwiązaniem może być wzięcie kredytu przez wspólnotę, chociaż w dłuższej perspektywie może się to okazać ryzykowne. Ale wtedy kłopoty będzie miał bank.

Podkreślić należy, że każdy nabywca lokalu musi zdawać sobie sprawę, że będzie musiał ponosić określone koszty. Musi przewidywać konieczność remontu dachu, elewacji czy instalacji. Nie każdego stać na bycie właścicielem lokalu!

W tym miejscu warto ponownie „podziękować” ustawodawcy. Wprowadzając deregulację, doprowadził do sytuacji, że zarządzaniem zajmować się mogą osoby bez jakichkolwiek kompetencji.

Rozsądny zarządca nigdy nie zawrze umowy ze wspólnotą, zanim nie sprawdzi stanu technicznego nieruchomości oraz tego, czy właściciele pokrywają koszty zarządu i mogą ponosić koszty ewentualnych remontów.

W cytowanym na wstępie wyroku sąd nie analizował celowości przeprowadzenia remontu. Ograniczył się do stwierdzenia, że błędy popełnione w związku z uchwałą o remoncie zwalniają właścicieli z obowiązku pokrycia jego kosztów. Za pewnik uznał to, że decyzja o przeprowadzeniu remontu przekracza zakres zwykłego zarządu i zawsze wymaga podjęcia uchwały.

Źle by się stało, gdyby powyższy pogląd stał się prawem. W wielu przypadkach remonty nie zostałyby przeprowadzone, a konsekwencje tego byłyby oczywiste.    

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne?

ogrzewanie podłogowe urządzenia grzewcze
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Chcesz aby koszty eksploatacyjne ogrzewania były niższe o ok. 50% niż w przypadku ogrzewania gazem ziemnym i aż 70% niż w przypadku ... czytam więcej»


Jakie pompy ciepła i kotły wybrać do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
11/2019

Aktualny numer:

Administrator 11/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Odpowiedzialność za szkody "chodnikowe"
  • - Split payment – co nowego?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17737|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11081|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10663|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl