CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Remont bez uchwały

Janusz Gdański  |  Administrator 5/2015  |  05.06.2015
collage: J.Sawicki

Stosunkowo często zdarza się, że właściciele lokali – członkowie wspólnot mieszkaniowych – kwestionują, także przed sądami, celowość wykonywania prac remontowych w nieruchomości wspólnej. Uzasadnienia są różne – od braku środków finansowych na pokrywanie kosztów prac poprzez zastrzeżenia formalne do zakresu remontu po użycie zbyt drogich materiałów.

Dość powszechny jest zarzut braku uchwały upoważniającej zarząd do przeprowadzenia remontu lub sprecyzowania w uchwale szczegółowego zakresu prac albo wyboru wykonawcy i planowanych kosztów. Sądy orzekają różnie, niekiedy kontrowersyjnie, jak to miało miejsce np. w sprawie VI Aca 1814/13. Sąd w niej uznał, że członek WM, który w remont nieruchomości wspólnej zainwestował ponad 520 000 zł, nie może skutecznie domagać się od właścicieli lokali zwrotu poniesionych nakładów proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów ze względu na popełnione błędy formalne.

Ustawa

Warto przypomnieć zapisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:

  • Art. 12. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
  • Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
  • Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
  • Art. 22. 2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
  • Art. 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną.

Ustawodawca stawia sprawę jasno – każdy właściciel lokalu, ma obowiązek partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej oraz dbania o wspólny majątek i musi podporządkowywać się decyzjom zarządu we wszelkich sprawach, które nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu, a jeśli zarząd otrzyma pełnomocnictwo wspólnoty – także w innych sprawach. Powinien także współuczestniczyć w zarządzaniu nieruchomością wspólną.

Kluczowa jest definicja remontu w ustawie – Prawo budowlane: to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym (art. 3 pkt 8).

Nie należy mylić remontu z modernizacją, która polega na wprowadzeniu istotnych zmian w stanie technicznym budynku. Konieczność przeprowadzenia remontu zwykle stanowi konsekwencję określonych zdarzeń, najczęściej awarii, kiedy to zwlekać nie można, ponieważ może to spowodować bardzo poważne straty, których konsekwencje obciążą wspólnotę.

Jeśli zarząd nie zareaguje natychmiast, to da dowód swojej niekompetencji i może być skutecznie oskarżony o błąd zaniechania. Należy zauważyć, że jeśli członek wspólnoty, który zauważy awarię, nie zareaguje, to tym samym naruszy art. 27 UWL.

Konkludując: błędnym jest twierdzenie, że decyzja o przeprowadzeniu remontu przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Inaczej jest w przypadku modernizacji.

Co robić?

Problem podstawowy brzmi: co ma zrobić zarząd w sytuacji awaryjnej, gdy na koncie wspólnoty brakuje środków?

Przede wszystkim powinien „podziękować” ustawodawcy, który uchylił zapisy, dające członkom wspólnot prawo do ulg podatkowych z tytułu wpłat na fundusz remontowy. Gdy obowiązywały, problemów z finansowaniem remontów nie było, gdyż właściciele lokali chętnie zaliczki na fundusz remontowy wpłacali, uzyskując prawo do zwrotu 19% wpłaconych kwot.

Pewnie to kogoś „bolało”, chociaż korzyści dla wszystkich były oczywiste – proces dekapitalizacji latami nieremontowanych budynków był wstrzymywany.

Ale zarządowi to stwierdzenie nie pomoże – powinien remont zlecić i wezwać właścicieli lokali do pilnej zapłaty obciążających ich kwot.

Jest jednak poważne niebezpieczeństwo.

Kadencyjność samorządów sprawiła, że bardzo wiele gmin wyprzedawało lokale komunalne za symboliczne kwoty, zyskując chwilową sympatię niektórych wyborców. Chwilową, ponieważ dość szybko nowi właściciele lokali stwierdzali, że nie mają pieniędzy na pokrycie kosztów remontu.

Doraźnym rozwiązaniem może być wzięcie kredytu przez wspólnotę, chociaż w dłuższej perspektywie może się to okazać ryzykowne. Ale wtedy kłopoty będzie miał bank.

Podkreślić należy, że każdy nabywca lokalu musi zdawać sobie sprawę, że będzie musiał ponosić określone koszty. Musi przewidywać konieczność remontu dachu, elewacji czy instalacji. Nie każdego stać na bycie właścicielem lokalu!

W tym miejscu warto ponownie „podziękować” ustawodawcy. Wprowadzając deregulację, doprowadził do sytuacji, że zarządzaniem zajmować się mogą osoby bez jakichkolwiek kompetencji.

Rozsądny zarządca nigdy nie zawrze umowy ze wspólnotą, zanim nie sprawdzi stanu technicznego nieruchomości oraz tego, czy właściciele pokrywają koszty zarządu i mogą ponosić koszty ewentualnych remontów.

W cytowanym na wstępie wyroku sąd nie analizował celowości przeprowadzenia remontu. Ograniczył się do stwierdzenia, że błędy popełnione w związku z uchwałą o remoncie zwalniają właścicieli z obowiązku pokrycia jego kosztów. Za pewnik uznał to, że decyzja o przeprowadzeniu remontu przekracza zakres zwykłego zarządu i zawsze wymaga podjęcia uchwały.

Źle by się stało, gdyby powyższy pogląd stał się prawem. W wielu przypadkach remonty nie zostałyby przeprowadzone, a konsekwencje tego byłyby oczywiste.    

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16940|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10546|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10117|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl