Hipoteka odwrócona, która w Polsce wciąż jest uznawana za rozwiązanie nowe i nieuregulowane prawnie, za granicą jest znana od lat i zdobywa coraz większą popularność. W zależności od uwarunkowań prawnych danego kraju oferowana jest jako produkt stricte finansowy albo ubezpieczeniowy.
Przeczytaj też: To już początek hipotecznego kryzysu?
Międzynarodowe badanie „Equity Release Schemes in the EU”[1] wykazało, że różne formy odwróconej hipoteki istnieją w ponad połowie krajów Unii Europejskiej, a wartość całego rynku już w 2009 roku była szacowana na 4,7 mld euro. Już 6 lat temu wartość wyżej wymienionych kontraktów - typu kredytowego - oscylowała wokół 3,3 mld euro (ok. 50 tys. podpisanych umów). Pozostałe 1,4 mld stanowiły umowy o rentę dożywotnią i było ich 20 tys. Niewiele jest nowszych danych, które podsumowywałyby rynek europejski, ale dzięki staraniom Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce pojawiają się liczby, które podsumowują siedem lat istnienia hipoteki odwróconej (w modelu sprzedażowym) w Polsce.
USA wciąż na pozycji lidera
Potrzeba jest matką wynalazku – tak można podsumować genezę powstania hipoteki odwróconej. Wymyśł ją w 1961 roku kalifornijski bankowiec, Nelson Haynese, by znaleźć rozwiązanie na problemy finansowe koleżanki. Według danych "National Reverse Mortgage Lenders Association (NRMLA)" oraz "Reverse Market Insight Inc" w 2010 udział żyjących w USA seniorów korzystających z hipoteki odwróconej zarówno w modelu kredytowym, jak i sprzedażowym, przekroczył 2% - mowa tu oczywiście o populacji, która osiągnęła pewien wiek i jest uprawniona do skorzystania z produktu.
Jeśli przeanalizujemy powyższe liczby okaże się, że już pięć lat temu liczba klientów hipoteki odwróconej zbliżała się w USA do 1 mln. Tylko w 2014 roku w Stanach podpisano ponad 51 600 umów, do maja 2015 zawarto kolejne 37 300 umów regulowanej hipoteki odwróconej (tzw. HECM, Home Equity Conversion Mortgage) Są, oczywiście, stany, w których udział w wyniku oscylował wokół 8%. W niektórych jednak miejscach, np. na Florydzie, udział osób korzystających z tego rozwiązania przekracza aż 16% i wciąż rośnie. Warto nadmienić, że jeszcze 25 lat temu liczba rocznie zawieranych umów HECM wynosiła 159 sztuk.
Renta dożywotnia króluje w Wielkiej Brytanii
Wielka Brytania jest z kolei największym rynkiem rent dożywotnich w Europie. Kilka lat temu wartość pożyczek szacowano tam na ponad 205 miliardów funtów[2].
Sprawdź przewidywania: Odwrócona hipoteka pozostanie na papierze?
"Rocznie w Wielkiej Brytanii podpisuje się ok. 20-30 000 nowych umów dożywocia, a od 1991 roku do 2010 roku zawarto tu ponad 270 000 umów hipoteki odwróconej w obu modelach, co stanowi 2,8% populacji seniorów" – wylicza Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM. W całym roku 2014 zawarto w Wielkiej Brytanii ponad 21 000 umów, a w 2015 rynek oczekuje przekroczenia 30 000 nowych klientów.
Drugim dużym rynkiem hipoteki odwróconej jest w Unii Europejskiej Hiszpania. Oferowane są tu zarówno produkty typu kredytowego, jak i sprzedażowego. Trzeci co do wielkości rynek w UE stanowi Irlandia. Renta dożywotnia jest mniej popularna we Francji oraz w Niemczech. W tym drugim kraju, podobnie jak u nas, umowy dożywocia regulowane są przepisami kodeksu cywilnego.
Polska z ambicjami
Według danych Eurostatu, polscy seniorzy w wieku 65 plus są właścicielami 2,5 mln mieszkań i domów. To stwarza duży potencjał dla rynku hipoteki odwróconej w kraju, ale tylko teoretycznie. W grudniu 2014 weszła w życie ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, który mogłyby zaoferować banki. Mimo tego sam produkt istnieje jedynie na papierze, ponieważ żaden bank nie wprowadził go do swojej oferty. Z kolei funkcjonujący od siedmiu lat rynek renty dożywotniej (czyli hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym) wciąż regulowany jest przepisami kodeksu cywilnego i nie doczekał się stosownej ustawy rządowej, mimo że prace trwają.
Czy mimo braku ustawy w Polsce wciąż jest potencjał? Według Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych na koniec 2013 roku czołowe fundusze hipoteczne udzielające rent dożywotnich w naszym kraju zarządzały nieruchomościami o wartości 67,6 mln zł. Z kolei liczba zawartych umów renty dożywotniej w 2014 r. wyniosła blisko pół tysiąca.
Przypomnij sobie: Nowe regulacje renty dożywotniej mają lepiej zabezpieczyć właścicieli mieszkań
"Biorąc pod uwagę dane z GUS, które wskazują na coraz szybsze starzenie się społeczeństwa oraz niewydolność polskiego systemu emerytalnego rozwiązanie, jakim jest renta dożywotnia może wciąż zyskiwać na popularności" – podkreśla Robert Majkowski.
Dodatkowo, jak podaje Eurostat[3], Polska należy do krajów o względnie wysokim odsetku gospodarstw domowych posiadających własne mieszkanie. Wynosi on blisko 84%, przy czym w Niemczech jest to niespełna 53%. Czy ten potencjał rynku, przełoży się na realne zainteresowanie hipoteką odwróconą w naszym kraju?
"Renta dożywotnia czy odwrócony kredyt hipoteczny, zarówno w Polsce, jak i za granicą, na razie nie będą produktami masowymi. Dodatkowo, w polskiej rzeczywistości niewielu jest seniorów, którzy nie chcą przekazać swojej nieruchomości dzieciom lub innym spadkobiercom. Faktem jest jednak, że renta dożywotnia będzie coraz popularniejsza. Przyczyni się do tego starzenie się społeczeństwa, wzrost liczby rodzin z ograniczoną liczbą spadkobierców i duży udział mieszkań własnościowych" – zastrzega Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.
[1] Badanie przeprowadzone przez zespół: U. Reifner, S. Clerc-Renaud, E. F. Perez-Carrillo, A. Tiff e, M. Knobloch, styczeń 2009.
[2] Źródło: Reverse mortgage – rozwiązania prawne i instytucjonalne na wybranych rynkach. Badanie wykonane na zlecenie Polskiej Izby Ubezpieczeń, 2011 r. oraz "Equity Release Market Report", Equity Release Council (2015).
[3] Źródło: Living conditions in Europe, Eurostat, Luxemburg 2014.
