Wspólnota mieszkaniowa przygotowuje remont

Jeżeli zakres wykonanych prac jest stosunkowo prosty i jedyny wyznacznik wyboru oferty stanowi cena usługi, to wówczas zarząd może dokonać wyboru najtańszej oferty. Potem na tej podstawie musi on opracować projekt uchwały, w której wspólnota mieszkaniowa wyraża zgodę na przeprowadzenie remontu w określonym w uchwale zakresie, zgodnie z załączonym do uchwały kosztorysem; określa sposób finansowania inwestycji i upoważnia zarząd do zawarcia umowy o roboty budowlane zgodnie z załączonym ustalonym z przedsiębiorcą projektem umowy.

Ewentualnie, przy bardziej skomplikowanym zakresie prac, kiedy cena nie jest jedynym wyznacznikiem wyboru oferty, podjęcie uchwały powinno być poprzedzone przedstawieniem ofert na zebraniu i dyskusją właścicieli na temat wyboru najlepszej z nich. Wiele, zwłaszcza małych, firm budowlanych niechętnie działa na zasadzie wcześniej przygotowanego ostatecznego kosztorysu. Sytuacja na rynku powoduje jednak, że należy on do zamawiającego, co on na firmach budowlanych dostosowanie się do wymagań klientów.

Jak wynika z orzecznictwa sądowego, za naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną należy uznać: podjęcie uchwał w zakresie przeprowadzenia remontu bez uprzedniego przedstawienia właścicielom lokali szczegółowych informacji o:inwestycji i jej kosztach złożonych przez przedsiębiorców ofertach harmonogramie spłat kredytu nieokreślenie granic upoważnienia pełnomocników do działania w sprawie (postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach, sygn. akt I ACz 993/12).

Z kolei w wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 17 grudnia 2014 roku (sygn. akt I C 1105/13) stwierdzono, że fundusz remontowy nie powinien służyć wspólnocie mieszkaniowej do finansowania typowych przedsięwzięć inwestycyjnych, nie mających na celu odtworzenia stanu pierwotnego nieruchomości wspólnej oraz niestanowiących bieżącej konserwacji. Remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji.

Konsekwentnie fundusz remontowy winien służyć gromadzeniu w dłuższej perspektywie czasowej środków na pokrycie wydatków związanych wyłącznie z wykonaniem tego rodzaju prac (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 8 maja 2014 r., sygn. akt V ACa 837/13). Fundusz nie powinien więc służyć do finansowania typowych przedsięwzięć inwestycyjnych, które nie mają na celu odtworzenia stanu pierwotnego nieruchomości wspólnej oraz nie stanowią bieżącej konserwacji.

Art. 14 ustawy o własności lokali do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które obciążać będą właścicieli lokali, zalicza:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
• opłaty za dostawy energii elektrycznej i ciepłej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
• opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Co prawda, te rodzaje kosztów zostały w art. 14 ustawy o własności lokali wymienione jedynie przykładowo poprzez sformułowanie "w szczególności", ale z budowy tego przepisu oraz z charakteru kosztów w nim wskazanych można wywnioskować, że ustawodawca nie przewidywał możliwości pokrywania z zaliczek uiszczanych na poczet tych kosztów inwestowania przez wspólnotę mieszkaniową w nowe budowlane przedsięwzięcia. Ponadto do obowiązków właścicieli lokali, zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, należy ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Zatem do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali, jeśli wiążą się one z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Właściciele lokali zobowiązani są więc uczestniczyć w kosztach niezbędnych do zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej, natomiast nie znajduje oparcia w przepisach ustawy o własności lokali nałożenie na nich kosztów nowych zadań inwestycyjnych.

Od dawna orzecznictwo sądowe próbuje wyznaczyć granice uprawnień wspólnoty mieszkaniowej. Ma ona bowiem tylko jeden cel, którym jest zarządzanie nieruchomością wspólną, i jej działania nie mają prawa wykraczać poza tę działalność. Właściciele muszą rozróżniać zarządzania wspólnotą mieszkaniową od interesu, nawet wspólnego, właścicieli.

Dobitnym przykładem jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 30 lipca 2014 roku (sygn. akt I ACa 151/14), w którym uznał on, że nie jest dopuszczalne przeznaczenie środków na wynajęcie dla mieszkańców basenu. Korzystanie przez członków wspólnoty z basenu w celach rekreacyjnych z basenu nawet położonego w tym samym budynku nie jest związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Zatem wspólnota mieszkaniowa zgodnie z prawem nie może ani przeznaczyć posiadanych środków na koszty niezwiązane z zarządzaniem nieruchomością wspólną, ani też żądać od właścicieli lokali określonych kwot na sprawy inne niż koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Wspólnota mieszkaniowa, podejmując uchwały remontowe, powinna mieć na uwadze to, że jej uprawnienia ograniczają się do zarządzania nieruchomością wspólną, i że nie ma prawa wykraczać poza te granice. Nie można więc, posługując się wspólnotą mieszkaniową, realizować wszystkich potrzeb i celów, nawet gdy są wspólne dla właścicieli lokali, bo nie do tego wspólnota ta została powołana.

Podejmując decyzję o wydatkowaniu z funduszu remontowego środków, trzeba pamiętać, że zgromadzone na nim środki nie są środkami, które można dowolnie przerzucać w celu realizacji potrzeb wspólnoty innych niż remonty. Planując inwestycje, które nie są remontami nieruchomości wspólnej, a które są konieczne do prawidłowego działania wspólnoty, należy pomyśleć o ich finansowaniu z doraźnych wpłat właścicieli czy z zaciągniętych kredytów albo o zmianie charakteru funduszu remontowego.

Wspólnoty mieszkaniowe z reguły bowiem powołują do życia fundusz remontowy, w ogóle nie określając zasad jego działania ani celu gromadzenia środków. Tak było w przypadku wspólnoty, której uchwała była zaskarżona do sądu. W konsekwencji cel funduszu sąd określił na podstawie jego nazwy „remontowy”, bo nie miał żadnych innych odniesień.

Jakimś rozwiązaniem sytuacji jest więc także uchwała określająca cele gromadzenia środków i zasady wydatkowania. Nie chodzi tu o precyzyjne określanie celów, ale o ogólne określenia, ujmujące – oprócz kwestii związanych z remontem budynku – także realizację na terenie nieruchomości wspólnej innych zadań, np. poprawy istniejącej infrastruktury i jej rozbudowy. Natomiast planując inwestycje niezwiązane z zarzadzaniem nieruchomością wspólną, należy je przeprowadzać poza zarządzaniem wspólnotą mieszkaniową i decyzjami podejmowanymi w drodze uchwał.

Na przykład wyżej przywołałem wyrok sądu, w którym uchylał on uchwałę w sprawie wynajęcia basenu dla mieszkańców. Przecież w tej sprawie uchwala nie musiała w ogóle zapadać! Wystarczyłoby, aby zarząd zgromadził wokół pomysłu korzystania z basenu zainteresowanych właścicieli, uzgodnił z właścicielem basenu zasady korzystania i opłaty. Potem nawet mógłby pośredniczyć w przekazywaniu opłat, a nikt nie mógłby kwestionować takiej sytuacji. W ten sposób, bez podejmowania sprzecznych z prawem uchwał, można realizować inwestycje inne niż te związane z nieruchomością wspólną.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!