CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2015

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

O dbaniu o dachy

Agnieszka Zygmunt  |  Administrator 5/2015  |  25.06.2015
Jak dbać o dachy?
Jak dbać o dachy?
Fot. Roben

Przynajmniej raz na dwanaście miesięcy właściciel lub zarządca nieruchomości musi przeprowadzić kontrolę budynku. Podlegają jej takie elementy, jak „zewnętrzne warstwy przegród zewnętrznych (…), elementy ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrady, loggie i balkony, urządzenia zamocowane do ścian i dachu budynku, instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej, elementy odwodnienia budynku oraz obróbki blacharskie i pokrycia dachowe”. Przyjrzyjmy się więc kilku aspektom kontroli i remontu tych ostatnich.

Rola zarządcy

Przepisy prawa nakładają na zarządcę obiektu obowiązek utrzymania stanu technicznego dachu na poziomie, który zapewnia zachowanie bezpieczeństwa jego konstrukcji, użytkowania, odpowiedniej klasy ochrony pożarowej, ochrony przed hałasem i drganiami, zachowania wymaganej charakterystyki energetycznej racjonalizującej użytkowanie energii; zapewnienia ciągłości odprowadzania wód opadowych, prawidłowości funkcjonowania systemów wentylacyjnych i kominowych oraz zapewnienia niezawodności działania instalacji ochrony odgromowej.

Ma on dbać o jego bezpieczną eksploatację również wtedy, gdy doszło do jego uszkodzenia, które zagraża życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia i środowisku (skutki np. piorunów, tąpnięć i wstrząsów sejsmicznych, huraganowych wiatrów, ulewy, gradobicia, śnieżyc, osuwisk ziemi, pożarów, powodzi).

Przeczytaj koniecznie: Jak wykonać taras i dach zielony. Poradnik >>

Obligatoryjnie musi podejmować czynności sprawdzające stan techniczny dachu i jego urządzeń z wymaganą częstotliwością oraz dopilnować przeprowadzenia wymaganych kontroli bieżących i okresowych przez upoważnione osoby, a potem zadbać o wykonanie zaleceń pokontrolnych. Jego zadaniem jest również archiwizacja dokumentacji pokontrolnej.

Kontrole dachów

Na co należy zwracać szczególną uwagę przy kontroli stanu dachu? Niepokój powinny wzbudzać wszystkie te miejsca, w których widzimy: fałdy, wybrzuszenia, pęknięcia, przesunięcia materiału albo jego luźne ułożenie, kałuże, a także uginanie się powierzchni dachu pod ciężarem osoby. Sprawdzić trzeba także stan rynien oraz – o ile taka instalacja jest na dachu – stan wentylacji.

Ten ostatni podpunkt ma znaczenie dla właściwej hydroizolacji budynku, podobnie jak stan pokrycia, stan połączeń z innymi elementami składającymi się na całość dachu (np. stolarką okienną) czy stan systemu odwadniającego. Warto też sprawdzić, czy w szczelinach wentylacyjnych nie gnieździ się ptactwo.

To wszystko najlepiej kontrolować teraz, wiosną. Dlaczego? Po pierwsze, zimy z reguły sprzyjają różnym uszkodzeniom dachów, a po drugie – łatwo teraz o dobranie momentu sprzyjającego pogodowo takim pracom (ciepło, sucho).

Natomiast instalacje odgromowe i – jeśli są – elektryczne podlegają ustawowym kontrolom co pięć lat, choć nie ma przeciwskazań, by czynić to częściej.

Remonty dachów

Remonty dachów podzielić możemy na trzy kategorie. W pierwszej znajdują się doraźne prace konserwacyjne – wszystkie te drobne zabiegi przeciwdziałające przeciekaniu wody do budynku, udrażnianie rynien, usuwanie śniegu, sopli, żwiru, piasku czy gałęzi. Druga to bieżące, okresowe naprawy fragmentów dachu, konieczne, by utrzymać go – i cały budynek – we właściwym stanie technicznym. Trzecią wreszcie są tzw. naprawy główne, czyli całościowa wymiana choćby jednego elementu dachu (np. wymiana dachówek czy ocieplenie).

Na remont dachu budynku wspólnoty mieszkaniowej potrzeba zgody wszystkich mieszkańców, ponieważ jest to poważna decyzja, wymagająca z reguły zaangażowania dużych środków finansowych i nakładu pracy. Wyjątkiem od tej reguły są tylko sytuacje nagłe, jak np. dach uszkodzony za skutek wichury – wiadomo, że w takim momencie czekanie na decyzję pogorszyłoby znacząco komfort życia mieszkańców czy użytkowników budynku i spowodowałoby dalsze niszczenie obiektu.

Roboty mające na celu spowodowanie zaprzestania zalewania budynku lub powstrzymanie zagrożenia dla życia i zdrowia ludzkiego mają tu priorytet i są traktowane odrębnie, co potwierdza np. wyrok Sądu Rejonowego w Dzierżoniowie z dnia 29 września 2014 r. (sygn. akt. I C 433/14).

Przeczytaj także: W trosce o dachy >>

O zakresie prac remontowych decyduje specyfika konstrukcji dachu i konkretne jego uszkodzenia. W przypadku dachów skośnych najczęstsze będą roboty związane z:

  • utratą szczelności materiału pokryciowego, czyli wymiana uszkodzonego pokrycia lub jego fragmentów – dachówek, blachodachówek;
  • optymalizacją izolacji termicznej (docieplanie dachu),
  • zapewnieniem wymaganej wentylacji zapobiegającej zjawiskom towarzyszącym kondensacji pary wodnej wewnątrz konstrukcji dachu;
  • naprawom warstw wstępnego krycia,
  • wymianą zamoczonej termoizolacji,
  • naprawom obróbek dekarskich, kominowych czy systemów odwodnień.

Zakres remontów stropodachów uzależnia typ dachu. W budynkach wielolokalowych i użyteczności publicznej najczęściej są to stropodachy niewentylowane (pełne) lub wentylowane (dwudzielne). Coraz częściej zdarzają się także, zwłaszcza w nowoczesnych budynkach komercyjnych, dachy odwrócone (dachy użytkowe, balastowe i dachy zielone). Każdy rodzaj wymaga innego podejścia do naprawy, a to wiąże się z kolei z dostosowaniem do tego właściwych materiałów i technologii.

Roboty mogą dotyczyć:

  • renowacji pokryć albo ich wymiany w celu zlikwidowania źródeł przecieków (w przypadku dachów krytych papą),
  • naprawy lub wymiany systemów odwodnienia (rynien),
  • wykonania koniecznych obróbek dekarskich,
  • napraw uszkodzeń kominów, kanałów wentylacyjnych, attyk, gzymsów,
  • poprawy izolacyjności termicznej przegród dachowych, którą należy potraktować ze szczególną troską z uwagi na wymóg określania charakterystyki energetycznej obiektu, gdzie jednym z parametrów jest współczynnik przenikania ciepła U [W/(m2·K)] dla dachów i stropodachów. W tym zakresie korzysta się z ogólnodostępnych materiałów izolacyjnych natryskowych (jak np. poliuretan), zasypowych (np. keramzyt), płytowych i rolowych, włóknistych itp. Przy ich wyborze warto zwracać uwagę na ich parametry, określające m.in. to, jak bardzo są odporne na warunki atmosferyczne: nasłonecznienie, opady, duże wahania temperatury, promieniowanie UV… W końcu muszą wytrzymać na pierwszej linii frontu i skutecznie zabezpieczać wnętrze budynku przed uszkodzeniami. Powinny być też nieszkodliwe dla ludzi i środowiska, a także maksymalnie wygodne w użyciu. Dzięki temu ta skomplikowana operacja, jaką jest remont dachu, przebiegnie sprawniej.

Azbest

Mianem azbestu określa się minerały krzemianowe o stosunku długości do średnicy włókna wynoszącej co najmniej 100:1. Wyroby z jego zawartością są odporne na wysokie temperatury, ogień, ścieranie i czynniki chemiczne.

Azbest znajdował zatem zastosowanie jako materiał izolacyjny, element pokryć dachowych czy rur. Jednak wiadomo, że jest rakotwórczy, więc nakazane jest jego usuwanie i wymiana pokryć dachowych z jego zastosowaniem na inne. Dodatkowo wymiany tej mogą dokonywać tylko odpowiednio zabezpieczeni pracownicy, a pozostałości należy zutylizować.

 

 

Azbest bowiem, zwłaszcza ten o drobnych włóknach, jest nader niebezpieczny dla zdrowia. Jego cząstki wnikają w płuca, drażnią je i prowadzą do nowotworów oraz pylicy (która została uznana za chorobę zawodową osób, które stykają się z azbestem w pracy).

Z tego powodu od 1997 roku na teren Polski nie wolno wwozić azbestu ani wyrobów go zawierających ani nimi handlować, a pokrycia dachowe, które zawierają ten składnik, trzeba wymieniać. To, oczywiście, generuje duże koszta i jest poważną inwestycją. Skąd brać na to fundusze? Nie tylko ze środków własnych inwestora czy środków danej jednostki samorządu terytorialnego. Możliwości jest więcej i wynikają one z tego, że Polska przyjęła rezolucję w sprawie pozbycia się azbestu z gospodarki.

Jednym ze źródeł są Wojewódzkie Fundusze Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, które dotują te przedsięwzięcia. O dofinansowanie mogą się starać jednostki samorządu terytorialnego, fundacje, stowarzyszenia, kościoły i związki wyznaniowe, osoby fizyczne oraz wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. Do kosztów kwalifikowanych zalicza się koszty:

  • demontażu pokrycia dachowego czy innych obiektów, które zawierają azbest;
  • zbierania odpadów i ich transportu do punktu, w którym można je zniszczyć;
  • ich unieszkodliwienia.

Wniosek o dofinansowanie powinien przedstawiać plan działań w ww. zakresie na dany rok kalendarzowy. Fundusze pochodzą częściowo ze środków Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, a częściowo – ze środków struktur wojewódzkich tej placówki. Dofinansowanie może pokryć nawet całość poniesionych wydatków.

Sam NFOŚiGW uruchomił kolejny Program Priorytetowy SYSTEM na lata 2014–2018, z alokacją środków w obecnym roku i wydatkowaniem ich do roku 2017. W jego ramach będzie miało miejsce także dysponowanie środkami na rzecz usuwania azbestu.

Corocznie także Ministerstwo Gospodarki przeznacza środki na realizację zadań w zakresie „Programu Oczyszczania Kraju z Azbestu na lata 2009–2032”. Środki te są przeznaczone przede wszystkim dla jednostek samorządu terytorialnego na zadania dwojakiego rodzaju. Po pierwsze, na działania związane z samym usuwaniem tej substancji, a po drugie – na działania edukacyjne i informacyjne. Program wspiera innowacyjne pomysły w obu tych zakresach.

Jak widać, państwo traktuje poważnie obowiązek usuwania azbestu. Jest to zauważane także na zewnątrz. W Rezolucji Parlamentu Europejskiego z 14 marca 2013 roku w sprawie azbestozależnych chorób zawodowych i perspektyw całkowitego wyeliminowania wciąż obecnego azbestu wskazano, że Polska jest jedynym krajem, który wdraża działania na rzecz uwolnienia się od azbestu. W tym samym dokumencie znajduje się wskazówka dla całej Unii, by poszła za tym przykładem i do 2028 roku opracowała plan na rzecz bezpiecznego usuwania azbestu z budynków użyteczności publicznej i innych, do których regularnie przychodzą klienci.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie

 


Chcesz znaleźć zarządcę? Skorzystaj z darmowej aplikacji » Wszystko o białych certyfikatach w jednym artykule! Jesteś zarządca skorzystaj »
Dzięki temu serwisowi będą Państwo mogli uzyskać oferty na zarządzanie Państwa nieruchomością od zarządców w okolicy (...) czytaj dalej »  Świadectwa efektywności energetycznej, zwane też białymi certyfikatami, są dokumentami poświadczającymi, że dzięki przeprowadzonym (...) czytaj dalej »

 


Nowe spososby na pokononie barier architektonicznych »

 

 


 


Szukasz profesjonalnego zarządcy? Skorzystaj z podpowiedzi »




Na czym polega innowacja w sterowaniu bramą wjazdową »

Czego jeszcze nie wiesz o platformach schodowych? »

Jak zlikwidować bariery architektoniczne w bloku wielomieszkaniowym »

 


Jakie nowe możliwości osiedlom strzeżonym daje automatyka bram » Ocieplanie stropów piwnic - na jakie trudności możesz napotkać?
Bezpłatne sterowanie bramą telefonem przez mieszkańców osiedla przynosi ogromne udogodnienia (...) czytaj dalej »  Zima i wszyscy myślą o tym, co zrobić, by w naszych domach było cieplej, a jednocześnie – by nie przepłacać za ogrzewanie (...) czytaj dalej »

 


 

 

 

Chcesz się u nas reklamować? Dołącz do najlepszych w branży »

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:

Produkty i technologie

12/2016

Aktualny numer:

Administrator 12/2016
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo sąsiedzkie
  • - Przekształcenie uzytkowania wieczystego na własność
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 12346|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl