CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

O dbaniu o dachy

Agnieszka Zygmunt  |  Administrator 5/2015  |  25.06.2015
Jak dbać o dachy?
Jak dbać o dachy?
Fot. Roben

Przynajmniej raz na dwanaście miesięcy właściciel lub zarządca nieruchomości musi przeprowadzić kontrolę budynku. Podlegają jej takie elementy, jak „zewnętrzne warstwy przegród zewnętrznych (…), elementy ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrady, loggie i balkony, urządzenia zamocowane do ścian i dachu budynku, instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej, elementy odwodnienia budynku oraz obróbki blacharskie i pokrycia dachowe”. Przyjrzyjmy się więc kilku aspektom kontroli i remontu tych ostatnich.

Rola zarządcy

Przepisy prawa nakładają na zarządcę obiektu obowiązek utrzymania stanu technicznego dachu na poziomie, który zapewnia zachowanie bezpieczeństwa jego konstrukcji, użytkowania, odpowiedniej klasy ochrony pożarowej, ochrony przed hałasem i drganiami, zachowania wymaganej charakterystyki energetycznej racjonalizującej użytkowanie energii; zapewnienia ciągłości odprowadzania wód opadowych, prawidłowości funkcjonowania systemów wentylacyjnych i kominowych oraz zapewnienia niezawodności działania instalacji ochrony odgromowej.

Ma on dbać o jego bezpieczną eksploatację również wtedy, gdy doszło do jego uszkodzenia, które zagraża życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia i środowisku (skutki np. piorunów, tąpnięć i wstrząsów sejsmicznych, huraganowych wiatrów, ulewy, gradobicia, śnieżyc, osuwisk ziemi, pożarów, powodzi).

Przeczytaj koniecznie: Jak wykonać taras i dach zielony. Poradnik >>

Obligatoryjnie musi podejmować czynności sprawdzające stan techniczny dachu i jego urządzeń z wymaganą częstotliwością oraz dopilnować przeprowadzenia wymaganych kontroli bieżących i okresowych przez upoważnione osoby, a potem zadbać o wykonanie zaleceń pokontrolnych. Jego zadaniem jest również archiwizacja dokumentacji pokontrolnej.

Kontrole dachów

Na co należy zwracać szczególną uwagę przy kontroli stanu dachu? Niepokój powinny wzbudzać wszystkie te miejsca, w których widzimy: fałdy, wybrzuszenia, pęknięcia, przesunięcia materiału albo jego luźne ułożenie, kałuże, a także uginanie się powierzchni dachu pod ciężarem osoby. Sprawdzić trzeba także stan rynien oraz – o ile taka instalacja jest na dachu – stan wentylacji.

Ten ostatni podpunkt ma znaczenie dla właściwej hydroizolacji budynku, podobnie jak stan pokrycia, stan połączeń z innymi elementami składającymi się na całość dachu (np. stolarką okienną) czy stan systemu odwadniającego. Warto też sprawdzić, czy w szczelinach wentylacyjnych nie gnieździ się ptactwo.

To wszystko najlepiej kontrolować teraz, wiosną. Dlaczego? Po pierwsze, zimy z reguły sprzyjają różnym uszkodzeniom dachów, a po drugie – łatwo teraz o dobranie momentu sprzyjającego pogodowo takim pracom (ciepło, sucho).

Natomiast instalacje odgromowe i – jeśli są – elektryczne podlegają ustawowym kontrolom co pięć lat, choć nie ma przeciwskazań, by czynić to częściej.

Remonty dachów

Remonty dachów podzielić możemy na trzy kategorie. W pierwszej znajdują się doraźne prace konserwacyjne – wszystkie te drobne zabiegi przeciwdziałające przeciekaniu wody do budynku, udrażnianie rynien, usuwanie śniegu, sopli, żwiru, piasku czy gałęzi. Druga to bieżące, okresowe naprawy fragmentów dachu, konieczne, by utrzymać go – i cały budynek – we właściwym stanie technicznym. Trzecią wreszcie są tzw. naprawy główne, czyli całościowa wymiana choćby jednego elementu dachu (np. wymiana dachówek czy ocieplenie).

Na remont dachu budynku wspólnoty mieszkaniowej potrzeba zgody wszystkich mieszkańców, ponieważ jest to poważna decyzja, wymagająca z reguły zaangażowania dużych środków finansowych i nakładu pracy. Wyjątkiem od tej reguły są tylko sytuacje nagłe, jak np. dach uszkodzony za skutek wichury – wiadomo, że w takim momencie czekanie na decyzję pogorszyłoby znacząco komfort życia mieszkańców czy użytkowników budynku i spowodowałoby dalsze niszczenie obiektu.

Roboty mające na celu spowodowanie zaprzestania zalewania budynku lub powstrzymanie zagrożenia dla życia i zdrowia ludzkiego mają tu priorytet i są traktowane odrębnie, co potwierdza np. wyrok Sądu Rejonowego w Dzierżoniowie z dnia 29 września 2014 r. (sygn. akt. I C 433/14).

Przeczytaj także: W trosce o dachy >>

O zakresie prac remontowych decyduje specyfika konstrukcji dachu i konkretne jego uszkodzenia. W przypadku dachów skośnych najczęstsze będą roboty związane z:

  • utratą szczelności materiału pokryciowego, czyli wymiana uszkodzonego pokrycia lub jego fragmentów – dachówek, blachodachówek;
  • optymalizacją izolacji termicznej (docieplanie dachu),
  • zapewnieniem wymaganej wentylacji zapobiegającej zjawiskom towarzyszącym kondensacji pary wodnej wewnątrz konstrukcji dachu;
  • naprawom warstw wstępnego krycia,
  • wymianą zamoczonej termoizolacji,
  • naprawom obróbek dekarskich, kominowych czy systemów odwodnień.

Zakres remontów stropodachów uzależnia typ dachu. W budynkach wielolokalowych i użyteczności publicznej najczęściej są to stropodachy niewentylowane (pełne) lub wentylowane (dwudzielne). Coraz częściej zdarzają się także, zwłaszcza w nowoczesnych budynkach komercyjnych, dachy odwrócone (dachy użytkowe, balastowe i dachy zielone). Każdy rodzaj wymaga innego podejścia do naprawy, a to wiąże się z kolei z dostosowaniem do tego właściwych materiałów i technologii.

Roboty mogą dotyczyć:

  • renowacji pokryć albo ich wymiany w celu zlikwidowania źródeł przecieków (w przypadku dachów krytych papą),
  • naprawy lub wymiany systemów odwodnienia (rynien),
  • wykonania koniecznych obróbek dekarskich,
  • napraw uszkodzeń kominów, kanałów wentylacyjnych, attyk, gzymsów,
  • poprawy izolacyjności termicznej przegród dachowych, którą należy potraktować ze szczególną troską z uwagi na wymóg określania charakterystyki energetycznej obiektu, gdzie jednym z parametrów jest współczynnik przenikania ciepła U [W/(m2·K)] dla dachów i stropodachów. W tym zakresie korzysta się z ogólnodostępnych materiałów izolacyjnych natryskowych (jak np. poliuretan), zasypowych (np. keramzyt), płytowych i rolowych, włóknistych itp. Przy ich wyborze warto zwracać uwagę na ich parametry, określające m.in. to, jak bardzo są odporne na warunki atmosferyczne: nasłonecznienie, opady, duże wahania temperatury, promieniowanie UV… W końcu muszą wytrzymać na pierwszej linii frontu i skutecznie zabezpieczać wnętrze budynku przed uszkodzeniami. Powinny być też nieszkodliwe dla ludzi i środowiska, a także maksymalnie wygodne w użyciu. Dzięki temu ta skomplikowana operacja, jaką jest remont dachu, przebiegnie sprawniej.

Azbest

Mianem azbestu określa się minerały krzemianowe o stosunku długości do średnicy włókna wynoszącej co najmniej 100:1. Wyroby z jego zawartością są odporne na wysokie temperatury, ogień, ścieranie i czynniki chemiczne.

Azbest znajdował zatem zastosowanie jako materiał izolacyjny, element pokryć dachowych czy rur. Jednak wiadomo, że jest rakotwórczy, więc nakazane jest jego usuwanie i wymiana pokryć dachowych z jego zastosowaniem na inne. Dodatkowo wymiany tej mogą dokonywać tylko odpowiednio zabezpieczeni pracownicy, a pozostałości należy zutylizować.

 

 

Azbest bowiem, zwłaszcza ten o drobnych włóknach, jest nader niebezpieczny dla zdrowia. Jego cząstki wnikają w płuca, drażnią je i prowadzą do nowotworów oraz pylicy (która została uznana za chorobę zawodową osób, które stykają się z azbestem w pracy).

Z tego powodu od 1997 roku na teren Polski nie wolno wwozić azbestu ani wyrobów go zawierających ani nimi handlować, a pokrycia dachowe, które zawierają ten składnik, trzeba wymieniać. To, oczywiście, generuje duże koszta i jest poważną inwestycją. Skąd brać na to fundusze? Nie tylko ze środków własnych inwestora czy środków danej jednostki samorządu terytorialnego. Możliwości jest więcej i wynikają one z tego, że Polska przyjęła rezolucję w sprawie pozbycia się azbestu z gospodarki.

Jednym ze źródeł są Wojewódzkie Fundusze Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, które dotują te przedsięwzięcia. O dofinansowanie mogą się starać jednostki samorządu terytorialnego, fundacje, stowarzyszenia, kościoły i związki wyznaniowe, osoby fizyczne oraz wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. Do kosztów kwalifikowanych zalicza się koszty:

  • demontażu pokrycia dachowego czy innych obiektów, które zawierają azbest;
  • zbierania odpadów i ich transportu do punktu, w którym można je zniszczyć;
  • ich unieszkodliwienia.

Wniosek o dofinansowanie powinien przedstawiać plan działań w ww. zakresie na dany rok kalendarzowy. Fundusze pochodzą częściowo ze środków Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, a częściowo – ze środków struktur wojewódzkich tej placówki. Dofinansowanie może pokryć nawet całość poniesionych wydatków.

Sam NFOŚiGW uruchomił kolejny Program Priorytetowy SYSTEM na lata 2014–2018, z alokacją środków w obecnym roku i wydatkowaniem ich do roku 2017. W jego ramach będzie miało miejsce także dysponowanie środkami na rzecz usuwania azbestu.

Corocznie także Ministerstwo Gospodarki przeznacza środki na realizację zadań w zakresie „Programu Oczyszczania Kraju z Azbestu na lata 2009–2032”. Środki te są przeznaczone przede wszystkim dla jednostek samorządu terytorialnego na zadania dwojakiego rodzaju. Po pierwsze, na działania związane z samym usuwaniem tej substancji, a po drugie – na działania edukacyjne i informacyjne. Program wspiera innowacyjne pomysły w obu tych zakresach.

Jak widać, państwo traktuje poważnie obowiązek usuwania azbestu. Jest to zauważane także na zewnątrz. W Rezolucji Parlamentu Europejskiego z 14 marca 2013 roku w sprawie azbestozależnych chorób zawodowych i perspektyw całkowitego wyeliminowania wciąż obecnego azbestu wskazano, że Polska jest jedynym krajem, który wdraża działania na rzecz uwolnienia się od azbestu. W tym samym dokumencie znajduje się wskazówka dla całej Unii, by poszła za tym przykładem i do 2028 roku opracowała plan na rzecz bezpiecznego usuwania azbestu z budynków użyteczności publicznej i innych, do których regularnie przychodzą klienci.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16487|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10158|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl