CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Granice krytyki określa prawo

 Redakcja  |  Administrator 7/8/2015  |  13.08.2015  |  1
arch. redakcji

Właściciele nieruchomości często krytykują działania zarządców. W jakim zakresie – z punktu widzenia prawa – mają prawo oceniać sposób zarządzania nieruchomością i czy muszą udowodnić stawiane zarzuty?

Rozstrzygając ten problem, warto przywołać wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 6 września 2013 r., sygn. akt I ACa 493/13.

Sąd ten rozpoznawał sprawę z powództwa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w T. przeciwko W.S. o ochronę dóbr osobistych na skutek apelacji W.S. od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach z dnia 18 lutego 2013 r.

Sąd ustalił, iż W.S. to członek wspólnoty mieszkaniowej położonej w J.

Zarządcą tej nieruchomości jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w T.

W.S. rozesłał do członków ww. wspólnoty – właścicieli 76 lokali – pismo, w którym zarzucał zarządcy nieruchomości nieprawidłowe działanie, polegające na niekompetentnej organizacji remontów w budynku w zakresie naprawy dachu, wymiany rynien i rur deszczowych, docieplenia ścian, zadaszenia loggii oraz prac związanych z utrzymywaniem w należytym stanie kominów, piwnic i drzew. W piśmie zawarł również stwierdzenie działań na szkodę mieszkańców, które to działania miały sprowadzać się do kłamstw i niegospodarności.

W kolejnym piśmie, które W.S. włożył do skrzynek na listy członków wspólnoty mieszkaniowej, ponownie sformułował on zarzuty co do sposobu działania zarządcy w zakresie administrowania nieruchomością wspólną. W szczególności zarzucał spółce, że postępuje wbrew prawu oraz naraża wspólnotę na straty finansowe.

W piśmie tym pozwany oskarżył również członka zarządu wspólnoty o przywłaszczenie blach trapezowych.

W.S. zawiadomił również Prokuraturę Rejonową o podejrzeniu popełnienia przestępstwa z art. 296 § 1 kk, jednakże odmówiła ona wszczęcia postępowania w tej sprawie.

Po wystosowaniu przez W.S. pierwszego pisma członkowie wspólnoty dzwonili do zarządcy z prośbą o wyjaśnienie opisywanych sytuacji. Wszystkim właścicielom udzielił on pisemnej odpowiedzi, ustosunkowując się do zawartych w piśmie zarzutów.

Jednocześnie spółka podjęła decyzję o konieczności przeciwdziałania zachowaniu W.S., gdyż w swych pismach podał on, że o domniemanych nieprawidłowościach poinformuje inne zarządzane przez spółkę wspólnoty.

Pod koniec 2012 roku jedna z małych wspólnot wypowiedziała spółce umowę o zarządzanie.

W.S. składał również doniesienia na policję i do prokuratury.

Spółka wyjaśniała, że przy wybieraniu wykonawcy remontu zbierane były oferty, które otwierano przy udziale członków zarządu wspólnoty. Brali oni także udział w negocjacjach z wykonawcą, podpisywali protokół wyboru ofert.

Sama decyzja co do prac remontowych podejmowana była na zebraniu wspólnoty, natomiast kwestie techniczne, zakres robót i osoba wykonawcy uzgadniano przy udziale jej zarządu.

Zarządzająca spółka stwierdzała, że zatrudnia licencjonowanych zarządców nieruchomości, osoby z uprawnieniami budowlanymi oraz osoby mające pozwolenie na prowadzenie ksiąg rachunkowych i do chwili obecnej wspólnota nie złożyła wypowiedzenia umowy o zarządzanie.

Sąd I instancji: ucierpiał wizerunek zarządcy

W ocenie sądu I instancji działania pozwanego spowodowały pogorszenie się wizerunku spółki, zachwianie jej pozycji na rynku zarządców nieruchomości, utratę zaufania klientów, a także prowadziły do naruszenia godności i dobrego imienia członków jej zarządu. W.S. swe oskarżenia przeciwko zarządcy formułował wyłącznie na podstawie własnych domysłów, pobieżnych obserwacji, zasłyszanych informacji, a także – bazując na własnym doświadczeniu zawodowym.

Tak zgromadzony materiał nigdy nie został przez niego krytycznie zweryfikowany. Wręcz przeciwnie, nawet w toku postępowania W.S. w swych pismach procesowych nie ustosunkował się do stwierdzeń spółki, lecz powtarzał wyłącznie tezy i zarzuty, które stanowiły dla niej podstawę do wystąpienia z pozwem.

Sąd Okręgowy w Katowicach uznał, że forma i treść wystosowanych przez W.S. pism w żaden sposób nie może być uznana za podjętą dla obrony uzasadnionego interesu publicznego (dobra wspólnoty mieszkaniowej) lub w ramach konstruktywnej krytyki. Nakazał więc W.S. usunięcie skutków naruszenia dóbr osobistych zarządcy przez złożenie w ciągu 14 dni od uprawomocnienia się orzeczenia oświadczenia o treści: „Przepraszam spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością oraz jej pracowników za rozpowszechnianie za pośrednictwem pism kierowanych do mieszkańców nieruchomości położonych w J. nieprawdziwych i dyskredytujących informacji na temat funkcjonowania administracji budynku i wyrażam ubolewanie z powodu naruszania dóbr osobistych sp. z o.o.” oraz wywieszenie go na osiedlowych tablicach ogłoszeń oraz wrzucenie do skrzynek pocztowych mieszkańców budynku w J.

Sąd apelacyjny: przekroczone zostały dozwolone granice uzasadnionej krytyki

Od powyższego rozstrzygnięcia W.S. złożył apelację, domagając się jego zmiany przez oddalenie powództwa.

Sąd apelacyjny apelację oddalił, gdyż stwierdził, że sąd I instancji ustalił prawidłowy stan faktyczny, który sąd apelacyjny podziela i przyjmuje za własny. Linia obrony W.S. sprowadzała się do udowodnienia, iż twierdzenia zawarte w pismach polegały na prawdzie i że działał on w obronie społecznie uzasadnionego interesu.

Sąd uznał stanowisko W.S. za nieuprawnione. Stwierdził, że przesłankami ochrony dóbr osobistych, które muszą być spełnione łącznie, stosownie do przepisu art. 24 kc, są:

  • istnienie dobra osobistego,
  • zagrożenie lub naruszenie tego dobra,
  • bezprawność zagrożenia lub naruszenia.

Pierwsze dwie przesłanki udowodnić musi powód dochodzący ochrony, natomiast pozwany może bronić się, wykazując, że nie działał bezprawnie.

Jak wynika z poczynionych ustaleń, pozwany W.S. zarzucał zarządcy nieruchomości nieprawidłowe działanie, które przejawiać się miało w niekompetentnej organizacji remontów w budynku, stosowaniu kłamstw, niegospodarności w wydatkowaniu pieniędzy wspólnoty oraz działaniu na szkodę mieszkańców

Pozwany kwestionował także sposób postępowania zarządcy w zakresie administrowania nieruchomością wspólną, co przejawiać się miało w szczególności w naruszaniu prawa oraz narażaniu wspólnoty na straty finansowe.

W.S. oskarżył ponadto członka zarządu wspólnoty o popełnienie przestępstwa przywłaszczenia. W końcowym piśmie zawarty też został zarzut korupcji.

Niewątpliwą rzeczą, zdaniem sądu, jest to, że tego typu określenia naruszają dobre imię nie tylko osób wskazanych w pismach, lecz także spółki jako osoby prawnej. Dobrem osoby prawnej jest m.in. jej dobre imię, rozumiane jako marka czy ugruntowana pozycja.

Naruszenie dobrego imienia osoby prawnej może polegać np. na rozpowszechnianiu zarzutów określonej treści bądź na ujemnej ocenie działalności podmiotu, które w powszechnym odbiorze społecznym, u ludzi rozsądnie i uczciwie myślących, może wywołać negatywne oceny działalności takiego podmiotu, przekonanie o niezgodnym z prawem podejmowaniu przezeń decyzji, niejasnych mechanizmach działania. Skutkiem tego stanu rzeczy było to, że zarządzająca spółka zaczęła odbierać sygnały zaniepokojenia nie tylko ze strony mieszkańców budynku, lecz także ze strony innych wspólnot mieszkaniowych, których nieruchomościami wspólnymi administrowała.

W konsekwencji, na skutek sporządzenia i rozprowadzenia przez W.S. wśród członków wspólnoty mieszkaniowej listów zawierających liczne zarzuty wobec spółki, została ona narażona na utratę zaufania wśród swych klientów (innych wspólnot mieszkaniowych), a tym samym – na utratę renomy, marki wypracowanej przez cały okres funkcjonowania na rynku zarządzania nieruchomościami.

W.S. nie wykazał, by twierdzenia te polegały na prawdzie. Wręcz przeciwnie, jego zawiadomienia organów ścigania o popełnieniu przez zarząd spółki przestępstw spotkały się z odmową wszczęcia postępowania wyjaśniającego. W toku całego procesu W.S. koncentrował się na wykazaniu, że jego krytyczne uwagi dotyczące dokonanych remontów oraz innych czynności zarządu nieruchomością (wycinka drzew, odszczurzanie) były słuszne.

Sąd apelacyjny nie przyjął, iż działanie W.S. mieściło się w granicach dozwolonej krytyki i w całości podzielił argumentację sądu I instancji, iż inkryminowane wypowiedzi W.S. przekroczyły dozwolone granice wolności słowa i uzasadnionej krytyki.

W zakresie wypowiedzi wartościujących (ocennych) uzasadniony interes społeczny realizuje się w tzw. rzeczowej krytyce, która nie może naruszać godności czy dobrego imienia adwersarza.

Sąd podzielił pogląd, że granice krytyki w stosunku do osób sprawujących funkcje publiczne są szersze niż wobec innych obywateli, jednakże krytyka nie może naruszyć godności człowieka czy dobrego imienia osoby prawnej.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 marca 2007 r., sygn. akt I CSK 292/06, ani działanie w imię uzasadnionego interesu społecznego, ani dążenie do sensacyjności nie może się odbywać kosztem rozpowszechniania jako prawdziwych faktów, które obiektywnie powinny budzić wątpliwości.

Przed sformułowaniem swych twierdzeń, w szczególności takich, co do których wysoce prawdopodobnym jest, że mogą one zostać negatywnie odebrane nie tylko przez podmiot, którego dotyczą, lecz także przez ogół danej społeczności – osoba decydująca się na ich publikację powinna wnikliwie zebrać i przeanalizować materiał, na którego podstawie chce opublikować konkretne pismo czy przedstawić swe stanowisko i ocenę.

Sąd stwierdził, że z pewnością istnieją duże rozbieżności w stanowiskach obu stron postępowania sądowego co do rodzajów i sposobów przeprowadzania remontów.

Jeśli pisma pozwanego ograniczyłyby się tylko do krytyki remontów, braku odszczurzania czy niewykonania przycinki drzew, można by przyjąć, że działał on (jako osoba kompetentna, gdyż jest budowlańcem) – jak to określił sąd – pro publico bono, aczkolwiek – w ocenie sądu apelacyjnego – właściwszym forum dla składania tego typu uwag byłoby zgromadzenie członków wspólnoty.

Sąd apelacyjny podzielił stanowisko sądu I instancji co do formy przeprosin, adekwatnej do stopnia naruszenia dobra osobistego spółki.    

Warto też przeczytać: 

Sąsiedztwo a dobra osobiste



Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(1)
acka | 19.08.2015, 18:14

A co z internautami, którzy krytykują innych w sieci pisząc nieprawdę? Oni są bezkarni. Tacy ludzie szybko psują wizerunek osoby czy też firmy. Traffic Club-spotykał się z takim zachowaniem- negatywne komentarze wyrządziły sporo krzywdy.

   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17123|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10681|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10254|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl