CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Granice krytyki określa prawo

 Redakcja  |  Administrator 7/8/2015  |  13.08.2015  |  1
arch. redakcji

Właściciele nieruchomości często krytykują działania zarządców. W jakim zakresie – z punktu widzenia prawa – mają prawo oceniać sposób zarządzania nieruchomością i czy muszą udowodnić stawiane zarzuty?

Rozstrzygając ten problem, warto przywołać wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 6 września 2013 r., sygn. akt I ACa 493/13.

Sąd ten rozpoznawał sprawę z powództwa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w T. przeciwko W.S. o ochronę dóbr osobistych na skutek apelacji W.S. od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach z dnia 18 lutego 2013 r.

Sąd ustalił, iż W.S. to członek wspólnoty mieszkaniowej położonej w J.

Zarządcą tej nieruchomości jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w T.

W.S. rozesłał do członków ww. wspólnoty – właścicieli 76 lokali – pismo, w którym zarzucał zarządcy nieruchomości nieprawidłowe działanie, polegające na niekompetentnej organizacji remontów w budynku w zakresie naprawy dachu, wymiany rynien i rur deszczowych, docieplenia ścian, zadaszenia loggii oraz prac związanych z utrzymywaniem w należytym stanie kominów, piwnic i drzew. W piśmie zawarł również stwierdzenie działań na szkodę mieszkańców, które to działania miały sprowadzać się do kłamstw i niegospodarności.

W kolejnym piśmie, które W.S. włożył do skrzynek na listy członków wspólnoty mieszkaniowej, ponownie sformułował on zarzuty co do sposobu działania zarządcy w zakresie administrowania nieruchomością wspólną. W szczególności zarzucał spółce, że postępuje wbrew prawu oraz naraża wspólnotę na straty finansowe.

W piśmie tym pozwany oskarżył również członka zarządu wspólnoty o przywłaszczenie blach trapezowych.

W.S. zawiadomił również Prokuraturę Rejonową o podejrzeniu popełnienia przestępstwa z art. 296 § 1 kk, jednakże odmówiła ona wszczęcia postępowania w tej sprawie.

Po wystosowaniu przez W.S. pierwszego pisma członkowie wspólnoty dzwonili do zarządcy z prośbą o wyjaśnienie opisywanych sytuacji. Wszystkim właścicielom udzielił on pisemnej odpowiedzi, ustosunkowując się do zawartych w piśmie zarzutów.

Jednocześnie spółka podjęła decyzję o konieczności przeciwdziałania zachowaniu W.S., gdyż w swych pismach podał on, że o domniemanych nieprawidłowościach poinformuje inne zarządzane przez spółkę wspólnoty.

Pod koniec 2012 roku jedna z małych wspólnot wypowiedziała spółce umowę o zarządzanie.

W.S. składał również doniesienia na policję i do prokuratury.

Spółka wyjaśniała, że przy wybieraniu wykonawcy remontu zbierane były oferty, które otwierano przy udziale członków zarządu wspólnoty. Brali oni także udział w negocjacjach z wykonawcą, podpisywali protokół wyboru ofert.

Sama decyzja co do prac remontowych podejmowana była na zebraniu wspólnoty, natomiast kwestie techniczne, zakres robót i osoba wykonawcy uzgadniano przy udziale jej zarządu.

Zarządzająca spółka stwierdzała, że zatrudnia licencjonowanych zarządców nieruchomości, osoby z uprawnieniami budowlanymi oraz osoby mające pozwolenie na prowadzenie ksiąg rachunkowych i do chwili obecnej wspólnota nie złożyła wypowiedzenia umowy o zarządzanie.

Sąd I instancji: ucierpiał wizerunek zarządcy

W ocenie sądu I instancji działania pozwanego spowodowały pogorszenie się wizerunku spółki, zachwianie jej pozycji na rynku zarządców nieruchomości, utratę zaufania klientów, a także prowadziły do naruszenia godności i dobrego imienia członków jej zarządu. W.S. swe oskarżenia przeciwko zarządcy formułował wyłącznie na podstawie własnych domysłów, pobieżnych obserwacji, zasłyszanych informacji, a także – bazując na własnym doświadczeniu zawodowym.

Tak zgromadzony materiał nigdy nie został przez niego krytycznie zweryfikowany. Wręcz przeciwnie, nawet w toku postępowania W.S. w swych pismach procesowych nie ustosunkował się do stwierdzeń spółki, lecz powtarzał wyłącznie tezy i zarzuty, które stanowiły dla niej podstawę do wystąpienia z pozwem.

Sąd Okręgowy w Katowicach uznał, że forma i treść wystosowanych przez W.S. pism w żaden sposób nie może być uznana za podjętą dla obrony uzasadnionego interesu publicznego (dobra wspólnoty mieszkaniowej) lub w ramach konstruktywnej krytyki. Nakazał więc W.S. usunięcie skutków naruszenia dóbr osobistych zarządcy przez złożenie w ciągu 14 dni od uprawomocnienia się orzeczenia oświadczenia o treści: „Przepraszam spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością oraz jej pracowników za rozpowszechnianie za pośrednictwem pism kierowanych do mieszkańców nieruchomości położonych w J. nieprawdziwych i dyskredytujących informacji na temat funkcjonowania administracji budynku i wyrażam ubolewanie z powodu naruszania dóbr osobistych sp. z o.o.” oraz wywieszenie go na osiedlowych tablicach ogłoszeń oraz wrzucenie do skrzynek pocztowych mieszkańców budynku w J.

Sąd apelacyjny: przekroczone zostały dozwolone granice uzasadnionej krytyki

Od powyższego rozstrzygnięcia W.S. złożył apelację, domagając się jego zmiany przez oddalenie powództwa.

Sąd apelacyjny apelację oddalił, gdyż stwierdził, że sąd I instancji ustalił prawidłowy stan faktyczny, który sąd apelacyjny podziela i przyjmuje za własny. Linia obrony W.S. sprowadzała się do udowodnienia, iż twierdzenia zawarte w pismach polegały na prawdzie i że działał on w obronie społecznie uzasadnionego interesu.

Sąd uznał stanowisko W.S. za nieuprawnione. Stwierdził, że przesłankami ochrony dóbr osobistych, które muszą być spełnione łącznie, stosownie do przepisu art. 24 kc, są:

  • istnienie dobra osobistego,
  • zagrożenie lub naruszenie tego dobra,
  • bezprawność zagrożenia lub naruszenia.

Pierwsze dwie przesłanki udowodnić musi powód dochodzący ochrony, natomiast pozwany może bronić się, wykazując, że nie działał bezprawnie.

Jak wynika z poczynionych ustaleń, pozwany W.S. zarzucał zarządcy nieruchomości nieprawidłowe działanie, które przejawiać się miało w niekompetentnej organizacji remontów w budynku, stosowaniu kłamstw, niegospodarności w wydatkowaniu pieniędzy wspólnoty oraz działaniu na szkodę mieszkańców

Pozwany kwestionował także sposób postępowania zarządcy w zakresie administrowania nieruchomością wspólną, co przejawiać się miało w szczególności w naruszaniu prawa oraz narażaniu wspólnoty na straty finansowe.

W.S. oskarżył ponadto członka zarządu wspólnoty o popełnienie przestępstwa przywłaszczenia. W końcowym piśmie zawarty też został zarzut korupcji.

Niewątpliwą rzeczą, zdaniem sądu, jest to, że tego typu określenia naruszają dobre imię nie tylko osób wskazanych w pismach, lecz także spółki jako osoby prawnej. Dobrem osoby prawnej jest m.in. jej dobre imię, rozumiane jako marka czy ugruntowana pozycja.

Naruszenie dobrego imienia osoby prawnej może polegać np. na rozpowszechnianiu zarzutów określonej treści bądź na ujemnej ocenie działalności podmiotu, które w powszechnym odbiorze społecznym, u ludzi rozsądnie i uczciwie myślących, może wywołać negatywne oceny działalności takiego podmiotu, przekonanie o niezgodnym z prawem podejmowaniu przezeń decyzji, niejasnych mechanizmach działania. Skutkiem tego stanu rzeczy było to, że zarządzająca spółka zaczęła odbierać sygnały zaniepokojenia nie tylko ze strony mieszkańców budynku, lecz także ze strony innych wspólnot mieszkaniowych, których nieruchomościami wspólnymi administrowała.

W konsekwencji, na skutek sporządzenia i rozprowadzenia przez W.S. wśród członków wspólnoty mieszkaniowej listów zawierających liczne zarzuty wobec spółki, została ona narażona na utratę zaufania wśród swych klientów (innych wspólnot mieszkaniowych), a tym samym – na utratę renomy, marki wypracowanej przez cały okres funkcjonowania na rynku zarządzania nieruchomościami.

W.S. nie wykazał, by twierdzenia te polegały na prawdzie. Wręcz przeciwnie, jego zawiadomienia organów ścigania o popełnieniu przez zarząd spółki przestępstw spotkały się z odmową wszczęcia postępowania wyjaśniającego. W toku całego procesu W.S. koncentrował się na wykazaniu, że jego krytyczne uwagi dotyczące dokonanych remontów oraz innych czynności zarządu nieruchomością (wycinka drzew, odszczurzanie) były słuszne.

Sąd apelacyjny nie przyjął, iż działanie W.S. mieściło się w granicach dozwolonej krytyki i w całości podzielił argumentację sądu I instancji, iż inkryminowane wypowiedzi W.S. przekroczyły dozwolone granice wolności słowa i uzasadnionej krytyki.

W zakresie wypowiedzi wartościujących (ocennych) uzasadniony interes społeczny realizuje się w tzw. rzeczowej krytyce, która nie może naruszać godności czy dobrego imienia adwersarza.

Sąd podzielił pogląd, że granice krytyki w stosunku do osób sprawujących funkcje publiczne są szersze niż wobec innych obywateli, jednakże krytyka nie może naruszyć godności człowieka czy dobrego imienia osoby prawnej.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 marca 2007 r., sygn. akt I CSK 292/06, ani działanie w imię uzasadnionego interesu społecznego, ani dążenie do sensacyjności nie może się odbywać kosztem rozpowszechniania jako prawdziwych faktów, które obiektywnie powinny budzić wątpliwości.

Przed sformułowaniem swych twierdzeń, w szczególności takich, co do których wysoce prawdopodobnym jest, że mogą one zostać negatywnie odebrane nie tylko przez podmiot, którego dotyczą, lecz także przez ogół danej społeczności – osoba decydująca się na ich publikację powinna wnikliwie zebrać i przeanalizować materiał, na którego podstawie chce opublikować konkretne pismo czy przedstawić swe stanowisko i ocenę.

Sąd stwierdził, że z pewnością istnieją duże rozbieżności w stanowiskach obu stron postępowania sądowego co do rodzajów i sposobów przeprowadzania remontów.

Jeśli pisma pozwanego ograniczyłyby się tylko do krytyki remontów, braku odszczurzania czy niewykonania przycinki drzew, można by przyjąć, że działał on (jako osoba kompetentna, gdyż jest budowlańcem) – jak to określił sąd – pro publico bono, aczkolwiek – w ocenie sądu apelacyjnego – właściwszym forum dla składania tego typu uwag byłoby zgromadzenie członków wspólnoty.

Sąd apelacyjny podzielił stanowisko sądu I instancji co do formy przeprosin, adekwatnej do stopnia naruszenia dobra osobistego spółki.    

Warto też przeczytać: 

Sąsiedztwo a dobra osobiste



Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(1)
acka | 19.08.2015, 18:14

A co z internautami, którzy krytykują innych w sieci pisząc nieprawdę? Oni są bezkarni. Tacy ludzie szybko psują wizerunek osoby czy też firmy. Traffic Club-spotykał się z takim zachowaniem- negatywne komentarze wyrządziły sporo krzywdy.

   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19409|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16540|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11835|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl