CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak zadbać o ciepłą wodę? Poznaj sposób na instalację c.w.u. i c.o. » ‎
http://ad.administrator24.info/kotly/▲
Wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni (jedną z ich głównych zalet jest możliwość łączenia w układy kaskadowe)...
Kategorie: ciepła woda, instalacja c.o., instalacja c.w.u., wod-kan,

Zarząd, zarządca, administrator

Janusz Gdański  |  Administrator 7/8/2015  |  13.08.2015  |  1
J.Sawicki

Od wielu lat nie tylko zarządcy, lecz także sądy mają wątpliwości dotyczące zaliczenia określonych czynności do należących lub nienależących do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Najwięcej kontrowersji budzi prawo zarządu do samodzielnego wyboru podmiotu nazywanego administratorem.

Na wstępie spróbujmy określić znaczenie podstawowych pojęć. Zgodnie z art. 20 ustawy o własności lokali, właściciele lokali w „dużej” wspólnocie mają obowiązek wyboru jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu.

W myśl art. 21, zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Czynności zwykłego zarządu zarząd wykonuje samodzielnie (art. 22 ust. 1), natomiast aby podjąć czynność zakres ten przekraczającą, musi dysponować stosowną uchwałą właścicieli lokali, zawierającą pełnomocnictwo do jej wykonania (art. 22 ust. 2).

Wybór zarządu jest obligatoryjny, ale jedynie wtedy (art. 18 ust. 3), gdy właściciele lokali nie skorzystają z art. 18 ust. 1, który pozwala im na określenie sposobu zarządu i powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej.

Podmiot, któremu w tym trybie właściciele powierzą zarząd, to zarządca. Nie może być nazywany zarządcą jakikolwiek inny podmiot, jeśli nie został wybrany w trybie art. 18.

Należy podkreślić, że ustawodawca wyraźnie stwierdza, że prawa i obowiązki zarządu oraz zarządcy są porównywalne (w art.: 22 ust. 3 pkt 10, 24, 29 ust. 1, 1b, 1c, 1e i 2, 30 ust. 1, 1a, i 2 pkt. 2, 31 a i b, 32 ust. 1 oraz 32a).

Podmiot nazywany administratorem nie ma żadnych ustawowych uprawnień – nie ma go przecież w ustawie o własności lokali. A skoro tak, to jego prawa i obowiązki mogą wynikać jedynie z umowy, którą zawarł z zarządem lub zarządcą. Nie mogą mu oni przekazać wszystkich swoich uprawnień, ponieważ byłoby to obejście uregulowań ustawowych.

Właściciele lokali, mając prawo do podejmowania decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu, nie mogą nakazywać zarządowi, aby czynności zwykłego zarządu wykonywał w sposób przez nich określony. To ustawodawca w art. 22 ust. 1 wyraźnie stwierdził, że zarząd samodzielnie decyduje w sprawach, które zakresu zwykłego zarządu nie przekraczają.

Gdyby miało być inaczej, to zapisy ustawy obligujące zarząd do składania wspólnocie sprawozdań ze swojej działalności nie miałyby sensu – trudno przecież ponosić odpowiedzialność za podejmowanie decyzji „narzuconych” przez inny podmiot!

Zarząd nie musi samodzielnie wykonywać wszystkich czynności związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Może, oczywiście, zatrudnić księgowego, konserwatora, specjalistę od przeglądów technicznych, sprzątaczkę, kominiarza etc.

Ale pamiętać należy, że zatrudnia ich na własną odpowiedzialność. Jeśli nie będą oni należycie wykonywać swoich obowiązków to konsekwencje tego poniesie właśnie zarząd. Gdy właściciele stwierdzą, że np. sprzątaczka nie dba o porządek a księgowa popełnia błędy to swoje uwagi mają kierować do zarządu. Właściciele lokali nie są „przełożonymi” pracowników zatrudnionych przez zarząd!

Administratorem, czyli podmiotem zatrudnionym przez zarząd do wykonywania określonych czynności, jest zazwyczaj osoba fizyczna, ale częściej – firma. Kierowanie przez właścicieli lokali uwag pod adresem administratora nie ma żadnego sensu!

Konkludując – wybór administratora nie przekracza zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i jest suwerenną decyzją zarządu. Przyjęcie założenia, że administratora wybiera ogół właścicieli, prowadzi do absurdu – gdyby tak być miało, to do zatrudnienia konserwatora, sprzątaczki czy księgowego konieczna byłaby uchwała wspólnoty. Nie sądzę, żeby właściciele lokali byli z tego powodu zadowoleni. A poza tym takie rozwiązanie zwalniałoby zarząd z jakiejkolwiek odpowiedzialności, co byłoby sprzeczne z zapisami ustawowymi.

Niektórzy twierdzą, że pozbawienie właścicieli wpływu na wybór administratora jest ograniczeniem ich praw. To pogląd całkowicie błędny. Właściciele mają przecież prawo do odwołania zarządu w każdej chwili (art. 20 ust. 2) i z tego prawa powinni skorzystać, gdy stwierdzą, że zarząd dokonał złego wyboru administratora i nie reaguje na ich krytyczne uwagi.

Pogląd, że wyboru administratora musi dokonywać ogół właścicieli, jest na ogół głoszony przez gminne podmioty, które pełnią funkcję administratorów niejako „z rozpędu”. Nakłaniają właścicieli, głównie w wspólnotach postkomunalnych, do podejmowania uchwał w sprawie wyboru administratora, a następnie, gdy zarządy „okrzepną” i chcą administratora wymienić, powołują się na podjęte uchwały. Problem może wiązać się z mało precyzyjnym zapisem art. 40 ustawy, który bywa błędnie interpretowany.

Moim zdaniem jego sens jest następujący – do czasu wyboru zarządu państwowa lub komunalna jednostka administracyjna działa jak zarządca wybrany w trybie art. 18 ust. 1, ale z chwilą wyboru zarządu automatycznie zaczyna „działać” art. 20 i to zarząd decyduje o ewentualnym zatrudnieniu administratora. Uchwały o wyborze administratora nie można podjąć, gdyż naruszałaby ona  kompetencje zarządu.

Podkreślić należy, że umowa o zarządzanie to wyłącznie umowa zawarta na podstawie art. 18. Nazywanie umowy o administrowanie, zawieranej pomiędzy zarządem wspólnoty a administratorem, umową „o zarządzanie” prowadzi do licznych nieporozumień.

Oczywiście, rozwiązanie umowy o zarządzanie przekracza zakres zwykłego zarządu (a nawet wymaga formy szczególnej, tzn. notarialnej), ale wybór administratora i – w konsekwencji – zawarcie z nim umowy zakresu zwykłego zarządu nie przekracza.

Powyższe stanowisko znajduje uzasadnienie także w orzecznictwie. Wystarczy przytoczyć fragment uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2013 r. (sygn. akt III CZP 42/13): „Wykonywanie czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną może być powierzone przez zarząd wspólnoty osobie trzeciej na podstawie samodzielnego stosunku umownego i dotyczyć administrowania rzeczą wspólną, a w tym zakresie – jedynie czynności zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 uwl”.

Ostatnio Ministerstwo skierowało do organizacji zrzeszających zarządców ankietę dotyczącą propozycji zmian w ustawie o własności lokali. Pozostaje mieć nadzieję, że nie jest to działanie pozorne i faktycznie w realnym czasie ustawa zostanie w istotny sposób znowelizowana. Spodziewam się, że sprawa wyboru i zmiany administratora zostanie w niej jednoznacznie uregulowana.  

Czytaj także: 

Skuteczne rozwiązanie umowy o zarządzanie >>>

 

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(1)
Ela | 20.10.2016, 01:33
W SO w Warszawie toczy się aktualnie proces z powództwa właściciela przeciwko
wspólnocie o uchylenie uchwały wspólnoty. Zarząd WM /pełniący obowiązki/ zatrudnił kosztowną kancelarię adwokacką udzielając jej pełnomocnictwa procesowego ,traktując to jako czynność zwykłego zarządu,którą miał prawo wykonać samodzielnie. To stanowisko zostało zakwestionowane przez stronę powodową ,która uważa ,że czynność ta jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu,na wykonanie której zarząd powinien uzyskać zgodę większości właścicieli wyrażoną w formie uchwały uzasadniając to następująco:
1) zgodnie z treścią ustawy o wł.lok. najważniejsze decyzje we wsþolnocie podejmują właściciele przez głosowanie w formie uchwały
2)szczególnie dotyczy to najważniejszych decyzji finansowych , a do takich można
zaliczyć decyzję powyższą , która potencjalnie niesie z sobą poważne obciążenie
finansowe na sumę nawet kilkanaście tysięcy zł.

Kto ma rację ?
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak ograniczyć zużycie ciepła o blisko 15%?

Veolia - oszczędzaj na ogrzewaniu

Inteligentny system zarządzania energią cieplną w budynku oparty został na najnowszych... Czytam więcej »


Potrzebuję dla wspólnoty mieszkaniowej kompostownik »

Kompostowniki

Kompostownie w specjalnych kompostownikach nie jest w żaden sposób uciążliwe. Kompostowanie wymaga niewielkiej zmiany naszych nawyków. Od teraz musimy pamiętać, że nie każdy odpad z kuchni to śmieć. Wręcz przeciwnie – staje się pełnowartościowym materiałem produkcyjnym dla naszego kompostu... Czytam więcej »


Zobacz, co może Ci zaoferować platforma usług zarządzania nieruchomościami online »

Platforma online

W dzisiejszym świecie wszystko działa prosto, szybko i na klik. Także usługi zarządzania nieruchomościami... Czytam więcej »


Jak zaoszczędzić na cieple? »

Oszczedności na ogrzewaniu

Co roku koszty ciepła rosną. Większość mieszkańców i właścicieli budynków szuka możliwości obniżenia rachunków. Sprawdź  »


Skąd pozyskać źródło energii do ogrzewania budynku czy osiedla?

Ogrzewanie gazem osiedliSieć gazowa LNG to dobre rozwiązanie zarówno dla budynków nowych, jak i modernizowanych, mieszkalnych oraz przemysłowych. A zatem wśród potencjalnych zainteresowanych na pewno znajdą się przedsiębiorcy, deweloperzy, inwestorzy, a także zarządcy poszukujący wygodnego... Czytam więcej »


Jakie korzyści niesie ze sobą Pożyczka Rewitalizacyjna? »

Ekokredyt dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz na jakie warunki możesz liczyć »

stary budynek Eko kredyt
Wnioskujący mogą uzyskać środki na rewitalizację obiektów już istniejących, ale będących w stanie nienadającym się do użytku. Łączna kwota środków RPO WSL... Chcę wiedzieć »

Na jaki cel możesz przeznaczyć Ekokredyt? Ocieplenie budynku, wymiana instalacji centralnego ogrzewania, przebudowa systemów grzewczych (wraz z wymianą i podłączeniem do źródła ciepła), wymiana systemów wentylacji i klimatyzacji, finansowanie innego przedsięwzięcia termomodernizacyjnego... Czytam więcej »


Domofon, unifon, czytnik - co wybrać?

Domofony cyfralPrawidłowo dobrany domofon powinien zapewnić domownikom nie tylko komfort, dzięki odpowiedniej funkcjonalności, ale co najważniejsze – bezpieczeństwo, ograniczając dostęp na teren osiedla lub... Czytam więcej »


Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

Windy do niskich budynków - w co warto inwestować?

Ogrzewanie grzejnikiem windy bariera
Różnice w odczycie są dość powszechnie spotykanym zjawiskiem. Nie zawsze mamy możliwość, zwłaszcza w czasach pandemii, na zastanie... Czytam więcej »

W perspektywie najbliższych 30 lat staniemy się jednym z najstarszych społeczeństw w Europie. Wraz z wiekiem, wzrośnie liczba osób niepełnosprawnych, która już obecnie.... czytam więcej»


Dobór pomp - jaką pompę wybrać do swojego budynku»

Pompy hydroforyDomowe instalacje wodne nie byłyby w stanie działać bez hydroforów, czyli urządzeń, których zadaniem jest stabilizacja ciśnienia, pomp... Czytam więcej »


Jak chronić wodę w instalacjach przed zanieczyszczeniami? »

Czy możesz wdrożyć kilka ekologicznych rozwiązań?

Zanieczyszczenie wody ekologia na osiedlu
Zamknięcie budynków lub ich części, a także ograniczone korzystanie z nich podczas lockdown’u związanego z pandemią wirusa COVID-19, może wpłynąć... czytam dalej »

To jest ten czas. Teraz jest wyjątkowa okazja do wdrożenia ekologicznych rozwiązań na większą skalę, które doprowadzą do trwałej transformacji w celu ograniczenia Twoich kosztów oraz zmian klimatu... chcę wiedzieć więcej»


Gaz płynny w budownictwie mieszkaniowym - zobacz, ile to kosztuje »

Gaz plynny budownictwoKonieczność wydzielenia osobnego pomieszczenia na kotłownię w przypadku wielu systemów grzewczych to niejedyny wymóg prawa budowlanego. Przepisy określają również... Chcę zobaczyć »


W jaki sposób można zredukować opłaty za energię?

Kocioł gazowy kondensacyjny - zobacz z jakimi urządzeniami mogą współpracować współczesne kotły  »

Licznik energii - oszczędzanie kotły kondensacyjne

Ceny za prąd nieustannie rosną. Szacuje się, że od 1 lutego 2021 r., w wyniku zapowiadanej podwyżki kwoty na rachunkach będą wyższe średnio o ok. ... Czytam więcej »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... czytam więcej »


Systemy przeciwoblodzeniowe - czyli jak dobrze zabezpieczyć budynek i okolice zimą »

Sople na dachuZgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Prawidłowe zabezpieczenie dachów przed gromadzącym się śniegiem to tylko jedno... Czytam więcej »


Nie ma mieszkańca? Jak odczytać liczniki? »
LNG do zasilania centralnej kotłowni na Twoim osiedlu»
Licznik energii - oszczędzanie ogrzewanie budynku
Spis liczników to niestety często żmudny i długotrwały proces. Zastanie wszystkich mieszkańców w jednym czasie - raczej nierealne. A co gdyby... czytam więcej » LNG jest idealnym rozwiązaniem dla osiedli i budynków, które nie mają dostępu do sieci gazu ziemnego i mają duże zapotrzebowanie na energię. Używając gazu LNG masz dostęp do efektywnego, łatwo dostępnego i jednocześnie przyjaznego... czytam dalej »

Polskie Pojemniki w odpowiedzi na potrzeby gmin, spółek komunalnych, deweloperów, spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych »

Polskie pojemniki półpodziemneTo jedyny polski producent pojemników podziemnych i półpodziemnych. Swą przewagę konkurencyjną buduje na wieloletnim doświadczeniu udziałowców w branży komunalnej oraz na znajomości specyfiki i uwarunkowań lokalnych rynków, a także... Czytam więcej »


Jak skutecznie naprawić i przeprowadzić renowację dachu?
Jak dobrać pompę? Zobacz aplikację, która podpowie Ci czego potrzebujesz »
Naprawa i renowacja dachu pompy obiegowe
Deszcz, śnieg, wiatr …. te czynniki atmosferyczne pokazują każdemu właścicielowi i zarządcy na ile może polegać na szczelności swojego dachu. Nikomu nie trzeba... czytam więcej » Dobór pompy w dużej mierze zlecamy fachowcom. Jednak przed zakupem warto rozejrzeć się na rynku za zamiennikami produktów, które... Czytam więcej »

Garaże podziemne i niebezpieczne stężenie tlenku węgla »
Nowe narzedzie dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz, jak wydajniej korzystać z miejsc parkingowych na osiedlu»
Wysokie stężenie tlenku węgla parking zajęty?
Garaże zamknięte to pomieszczenia i obiekty o szczególnych wymaganiach w zakresie wentylacji. System wymiany powietrza musi... czytaj dalej »

Nowoczesne technologie i przełomowe idee są w stanie sprostać wielu wyzwaniom cywilizacyjnym. Podejście to doprowadziło nas do stworzenia platformy, która łączy w sobie zaawansowaną technologię oraz kulturę współdzielenia, dając nam przejrzysty system, mogący(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
1-2/2021

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2021
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości w 2020 roku – analiza
  • - Zarządca przymusowy we wspólnocie
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 20966|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 21243|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12826|Ocena: 1.0

Konferencja Miesięcznika Administrator

Docieplenie mieszkania od strony sufitu mogło wpłynąć na pojawienie się grzyba i pleśni

Od czego powinien być ubezpieczony zarządca, by mógł spać spokojnie?

Instalacje tryskaczowe - Akademia Ochrony Przeciwpożarowej

Jak dobrać odpowiedni system ogrzewania domu?

Co to jest sprawność urządzeń grzewczych?

Co to jest dom pasywny

Jak wykonać taras wentylowany?

Jak prawidłowo zamontować okno?

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl