CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Zarząd, zarządca, administrator

Janusz Gdański  |  Administrator 7/8/2015  |  13.08.2015  |  1
J.Sawicki

Od wielu lat nie tylko zarządcy, lecz także sądy mają wątpliwości dotyczące zaliczenia określonych czynności do należących lub nienależących do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Najwięcej kontrowersji budzi prawo zarządu do samodzielnego wyboru podmiotu nazywanego administratorem.

Na wstępie spróbujmy określić znaczenie podstawowych pojęć. Zgodnie z art. 20 ustawy o własności lokali, właściciele lokali w „dużej” wspólnocie mają obowiązek wyboru jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu.

W myśl art. 21, zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Czynności zwykłego zarządu zarząd wykonuje samodzielnie (art. 22 ust. 1), natomiast aby podjąć czynność zakres ten przekraczającą, musi dysponować stosowną uchwałą właścicieli lokali, zawierającą pełnomocnictwo do jej wykonania (art. 22 ust. 2).

Wybór zarządu jest obligatoryjny, ale jedynie wtedy (art. 18 ust. 3), gdy właściciele lokali nie skorzystają z art. 18 ust. 1, który pozwala im na określenie sposobu zarządu i powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej.

Podmiot, któremu w tym trybie właściciele powierzą zarząd, to zarządca. Nie może być nazywany zarządcą jakikolwiek inny podmiot, jeśli nie został wybrany w trybie art. 18.

Należy podkreślić, że ustawodawca wyraźnie stwierdza, że prawa i obowiązki zarządu oraz zarządcy są porównywalne (w art.: 22 ust. 3 pkt 10, 24, 29 ust. 1, 1b, 1c, 1e i 2, 30 ust. 1, 1a, i 2 pkt. 2, 31 a i b, 32 ust. 1 oraz 32a).

Podmiot nazywany administratorem nie ma żadnych ustawowych uprawnień – nie ma go przecież w ustawie o własności lokali. A skoro tak, to jego prawa i obowiązki mogą wynikać jedynie z umowy, którą zawarł z zarządem lub zarządcą. Nie mogą mu oni przekazać wszystkich swoich uprawnień, ponieważ byłoby to obejście uregulowań ustawowych.

Właściciele lokali, mając prawo do podejmowania decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu, nie mogą nakazywać zarządowi, aby czynności zwykłego zarządu wykonywał w sposób przez nich określony. To ustawodawca w art. 22 ust. 1 wyraźnie stwierdził, że zarząd samodzielnie decyduje w sprawach, które zakresu zwykłego zarządu nie przekraczają.

Gdyby miało być inaczej, to zapisy ustawy obligujące zarząd do składania wspólnocie sprawozdań ze swojej działalności nie miałyby sensu – trudno przecież ponosić odpowiedzialność za podejmowanie decyzji „narzuconych” przez inny podmiot!

Zarząd nie musi samodzielnie wykonywać wszystkich czynności związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Może, oczywiście, zatrudnić księgowego, konserwatora, specjalistę od przeglądów technicznych, sprzątaczkę, kominiarza etc.

Ale pamiętać należy, że zatrudnia ich na własną odpowiedzialność. Jeśli nie będą oni należycie wykonywać swoich obowiązków to konsekwencje tego poniesie właśnie zarząd. Gdy właściciele stwierdzą, że np. sprzątaczka nie dba o porządek a księgowa popełnia błędy to swoje uwagi mają kierować do zarządu. Właściciele lokali nie są „przełożonymi” pracowników zatrudnionych przez zarząd!

Administratorem, czyli podmiotem zatrudnionym przez zarząd do wykonywania określonych czynności, jest zazwyczaj osoba fizyczna, ale częściej – firma. Kierowanie przez właścicieli lokali uwag pod adresem administratora nie ma żadnego sensu!

Konkludując – wybór administratora nie przekracza zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i jest suwerenną decyzją zarządu. Przyjęcie założenia, że administratora wybiera ogół właścicieli, prowadzi do absurdu – gdyby tak być miało, to do zatrudnienia konserwatora, sprzątaczki czy księgowego konieczna byłaby uchwała wspólnoty. Nie sądzę, żeby właściciele lokali byli z tego powodu zadowoleni. A poza tym takie rozwiązanie zwalniałoby zarząd z jakiejkolwiek odpowiedzialności, co byłoby sprzeczne z zapisami ustawowymi.

Niektórzy twierdzą, że pozbawienie właścicieli wpływu na wybór administratora jest ograniczeniem ich praw. To pogląd całkowicie błędny. Właściciele mają przecież prawo do odwołania zarządu w każdej chwili (art. 20 ust. 2) i z tego prawa powinni skorzystać, gdy stwierdzą, że zarząd dokonał złego wyboru administratora i nie reaguje na ich krytyczne uwagi.

Pogląd, że wyboru administratora musi dokonywać ogół właścicieli, jest na ogół głoszony przez gminne podmioty, które pełnią funkcję administratorów niejako „z rozpędu”. Nakłaniają właścicieli, głównie w wspólnotach postkomunalnych, do podejmowania uchwał w sprawie wyboru administratora, a następnie, gdy zarządy „okrzepną” i chcą administratora wymienić, powołują się na podjęte uchwały. Problem może wiązać się z mało precyzyjnym zapisem art. 40 ustawy, który bywa błędnie interpretowany.

Moim zdaniem jego sens jest następujący – do czasu wyboru zarządu państwowa lub komunalna jednostka administracyjna działa jak zarządca wybrany w trybie art. 18 ust. 1, ale z chwilą wyboru zarządu automatycznie zaczyna „działać” art. 20 i to zarząd decyduje o ewentualnym zatrudnieniu administratora. Uchwały o wyborze administratora nie można podjąć, gdyż naruszałaby ona  kompetencje zarządu.

Podkreślić należy, że umowa o zarządzanie to wyłącznie umowa zawarta na podstawie art. 18. Nazywanie umowy o administrowanie, zawieranej pomiędzy zarządem wspólnoty a administratorem, umową „o zarządzanie” prowadzi do licznych nieporozumień.

Oczywiście, rozwiązanie umowy o zarządzanie przekracza zakres zwykłego zarządu (a nawet wymaga formy szczególnej, tzn. notarialnej), ale wybór administratora i – w konsekwencji – zawarcie z nim umowy zakresu zwykłego zarządu nie przekracza.

Powyższe stanowisko znajduje uzasadnienie także w orzecznictwie. Wystarczy przytoczyć fragment uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2013 r. (sygn. akt III CZP 42/13): „Wykonywanie czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną może być powierzone przez zarząd wspólnoty osobie trzeciej na podstawie samodzielnego stosunku umownego i dotyczyć administrowania rzeczą wspólną, a w tym zakresie – jedynie czynności zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 uwl”.

Ostatnio Ministerstwo skierowało do organizacji zrzeszających zarządców ankietę dotyczącą propozycji zmian w ustawie o własności lokali. Pozostaje mieć nadzieję, że nie jest to działanie pozorne i faktycznie w realnym czasie ustawa zostanie w istotny sposób znowelizowana. Spodziewam się, że sprawa wyboru i zmiany administratora zostanie w niej jednoznacznie uregulowana.  

Czytaj także: 

Skuteczne rozwiązanie umowy o zarządzanie >>>

 

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(1)
Ela | 20.10.2016, 01:33
W SO w Warszawie toczy się aktualnie proces z powództwa właściciela przeciwko
wspólnocie o uchylenie uchwały wspólnoty. Zarząd WM /pełniący obowiązki/ zatrudnił kosztowną kancelarię adwokacką udzielając jej pełnomocnictwa procesowego ,traktując to jako czynność zwykłego zarządu,którą miał prawo wykonać samodzielnie. To stanowisko zostało zakwestionowane przez stronę powodową ,która uważa ,że czynność ta jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu,na wykonanie której zarząd powinien uzyskać zgodę większości właścicieli wyrażoną w formie uchwały uzasadniając to następująco:
1) zgodnie z treścią ustawy o wł.lok. najważniejsze decyzje we wsþolnocie podejmują właściciele przez głosowanie w formie uchwały
2)szczególnie dotyczy to najważniejszych decyzji finansowych , a do takich można
zaliczyć decyzję powyższą , która potencjalnie niesie z sobą poważne obciążenie
finansowe na sumę nawet kilkanaście tysięcy zł.

Kto ma rację ?
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Szkolenie: Rozliczanie ciepła i ciepłej wody w budynkach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych »

Szkolenie dla wspólnot i spółdzielniPrzekazanie wiedzy i praktycznych wskazówek, jak przygotować budynek i lokale do indywidualnych rozliczeń: podstawowe wymagania zawarte w przepisach prawa, kontrole zużycia w budynku...
Chcę zobaczyć program szkolenia »


Dbałość o warunki mieszkaniowe w zasobach zarządzanych przez spółdzielnię»

Jaki grill ogrodowy wybrać? Na co zwrócić uwagę? »

mieszkańcy spółdzielni Jaki grill ogrodowy
Okres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i ... czytam więcej »

Wspólne spotkania z rodziną i znajomymi przy grillu są bardzo popularnym sposobem na spędzanie czasu ... czytam więcej»


Głowice i zawory termostatyczne - jak to działa? »

Zimne kaloryferyTermostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu... Czytam więcej »


Dlaczego woda może się wlewać do piwnicy?

Jak otworzyć bramę pilotem i to bezpłatnie?

zalane piwnice Otwieranie bramy telefonem
Zaleganie wody w piwnicach jest utrapieniem. Właściciele domków jednorodzinnych z takim problemem muszą sobie radzić sami. Lokatorzy budynków (...) czytam dalej »

Bezpłatne, zdalne sterowanie bramą lub dowolnym urządzeniem elektrycznym za pomocą uprawnionego telefonu komórkowego lub stacjonarnego, z dowolnego miejsca na Ziemi, poprzez wysłanie... chcę wiedzieć więcej»


W jaki sposób pozbyć się osadów oraz rdzy z wody i rur?

Jak dbać o ruryWoda pochodząca z natury niesie w sobie ładunek rozpuszczonych w niej soli wapnia i magnezu. To dobrze , bo wapń i magnez to pierwiastki życia , najlepiej przyswajalne z surowej ... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak»


Powiedz „nie” umowom »

Orange flexŻegnajcie długoterminowe umowy! Pobierz aplikację Orange Flex, zainstaluj eSIM-a (lub zamów tradycyjną kartę SIM) i poczuj smak wolności. Wybierz swój Plan i zmieniaj go, kiedy chcesz. Bez okresu wypowiedzenia. Bez zobowiązań. Bez problemu.... Czytam więcej »


Pompa wodna - proste i wydajne rozwiązanie dla budownictwa »
System do tymczasowego przechowywania odpadów - jaki wybrać? »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym System segregacji odpadów
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów, ... czytam więcej » Dyskusje dotyczące nowych zasad segregacji śmieci nie cichną. Od 1 stycznia mieszkańców wielu polskich miejscowości powitały nie tylko podwyżki, lecz także obowiązek dzielenia... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak zwiększyć efektywność energetyczną w budynku mieszkalnym»
Seminaria dla zarządców, wspólnot i spółdzielni - dowiedz się więcej »
efektywność energetyczna Szkolenia i seminaria
Odnowa budynków mieszkalnych to wyzwanie zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i lokatorów. Stare, nieestetyczne budynki i kamienice często potrzebują kosztownychj (...) czytaj dalej »

Odbiory lokali mieszkalnych oraz usługowych według warunków technicznych wykonania i odbioru robót (...) czytam dalej »


Chcesz usunąć szkodę po pożarze lub zalaniu? Zamów bezpłatne oględziny »

Usuwanie szkód po pożarze i zalaniu

W przypadku zalania domów w technologii szkieletowej występuje bezwzględna konieczność przeprowadzenia specjalistycznych prac osuszających. Osuszane budynki przy użyciu technologi osuszania kondensacyjnego (...) Czytam więcej »



POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
1-2/2020

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości 2019 – analiza
  • - Grunt na własność – postulaty zmian
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18196|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11422|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10998|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl