CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy płyty styropianowe na elewację budynku to dobry pomysł? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10731,jak-nakladac-klej-do-styropianu-plyty-styropianowe-na-elewacje
Płyty styropianowe, aby spełniły swoje funkcje wymagają odpowiedniego montażu. Nie bez znaczenia jest...
Kategorie: jakość styropianu, styropian, klej do styropianu elewacyjnego,

Zarząd, zarządca, administrator

Janusz Gdański  |  Administrator 7/8/2015  |  13.08.2015  |  1
J.Sawicki

Od wielu lat nie tylko zarządcy, lecz także sądy mają wątpliwości dotyczące zaliczenia określonych czynności do należących lub nienależących do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Najwięcej kontrowersji budzi prawo zarządu do samodzielnego wyboru podmiotu nazywanego administratorem.

Na wstępie spróbujmy określić znaczenie podstawowych pojęć. Zgodnie z art. 20 ustawy o własności lokali, właściciele lokali w „dużej” wspólnocie mają obowiązek wyboru jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu.

W myśl art. 21, zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Czynności zwykłego zarządu zarząd wykonuje samodzielnie (art. 22 ust. 1), natomiast aby podjąć czynność zakres ten przekraczającą, musi dysponować stosowną uchwałą właścicieli lokali, zawierającą pełnomocnictwo do jej wykonania (art. 22 ust. 2).

Wybór zarządu jest obligatoryjny, ale jedynie wtedy (art. 18 ust. 3), gdy właściciele lokali nie skorzystają z art. 18 ust. 1, który pozwala im na określenie sposobu zarządu i powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej.

Podmiot, któremu w tym trybie właściciele powierzą zarząd, to zarządca. Nie może być nazywany zarządcą jakikolwiek inny podmiot, jeśli nie został wybrany w trybie art. 18.

Należy podkreślić, że ustawodawca wyraźnie stwierdza, że prawa i obowiązki zarządu oraz zarządcy są porównywalne (w art.: 22 ust. 3 pkt 10, 24, 29 ust. 1, 1b, 1c, 1e i 2, 30 ust. 1, 1a, i 2 pkt. 2, 31 a i b, 32 ust. 1 oraz 32a).

Podmiot nazywany administratorem nie ma żadnych ustawowych uprawnień – nie ma go przecież w ustawie o własności lokali. A skoro tak, to jego prawa i obowiązki mogą wynikać jedynie z umowy, którą zawarł z zarządem lub zarządcą. Nie mogą mu oni przekazać wszystkich swoich uprawnień, ponieważ byłoby to obejście uregulowań ustawowych.

Właściciele lokali, mając prawo do podejmowania decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu, nie mogą nakazywać zarządowi, aby czynności zwykłego zarządu wykonywał w sposób przez nich określony. To ustawodawca w art. 22 ust. 1 wyraźnie stwierdził, że zarząd samodzielnie decyduje w sprawach, które zakresu zwykłego zarządu nie przekraczają.

Gdyby miało być inaczej, to zapisy ustawy obligujące zarząd do składania wspólnocie sprawozdań ze swojej działalności nie miałyby sensu – trudno przecież ponosić odpowiedzialność za podejmowanie decyzji „narzuconych” przez inny podmiot!

Zarząd nie musi samodzielnie wykonywać wszystkich czynności związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Może, oczywiście, zatrudnić księgowego, konserwatora, specjalistę od przeglądów technicznych, sprzątaczkę, kominiarza etc.

Ale pamiętać należy, że zatrudnia ich na własną odpowiedzialność. Jeśli nie będą oni należycie wykonywać swoich obowiązków to konsekwencje tego poniesie właśnie zarząd. Gdy właściciele stwierdzą, że np. sprzątaczka nie dba o porządek a księgowa popełnia błędy to swoje uwagi mają kierować do zarządu. Właściciele lokali nie są „przełożonymi” pracowników zatrudnionych przez zarząd!

Administratorem, czyli podmiotem zatrudnionym przez zarząd do wykonywania określonych czynności, jest zazwyczaj osoba fizyczna, ale częściej – firma. Kierowanie przez właścicieli lokali uwag pod adresem administratora nie ma żadnego sensu!

Konkludując – wybór administratora nie przekracza zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i jest suwerenną decyzją zarządu. Przyjęcie założenia, że administratora wybiera ogół właścicieli, prowadzi do absurdu – gdyby tak być miało, to do zatrudnienia konserwatora, sprzątaczki czy księgowego konieczna byłaby uchwała wspólnoty. Nie sądzę, żeby właściciele lokali byli z tego powodu zadowoleni. A poza tym takie rozwiązanie zwalniałoby zarząd z jakiejkolwiek odpowiedzialności, co byłoby sprzeczne z zapisami ustawowymi.

Niektórzy twierdzą, że pozbawienie właścicieli wpływu na wybór administratora jest ograniczeniem ich praw. To pogląd całkowicie błędny. Właściciele mają przecież prawo do odwołania zarządu w każdej chwili (art. 20 ust. 2) i z tego prawa powinni skorzystać, gdy stwierdzą, że zarząd dokonał złego wyboru administratora i nie reaguje na ich krytyczne uwagi.

Pogląd, że wyboru administratora musi dokonywać ogół właścicieli, jest na ogół głoszony przez gminne podmioty, które pełnią funkcję administratorów niejako „z rozpędu”. Nakłaniają właścicieli, głównie w wspólnotach postkomunalnych, do podejmowania uchwał w sprawie wyboru administratora, a następnie, gdy zarządy „okrzepną” i chcą administratora wymienić, powołują się na podjęte uchwały. Problem może wiązać się z mało precyzyjnym zapisem art. 40 ustawy, który bywa błędnie interpretowany.

Moim zdaniem jego sens jest następujący – do czasu wyboru zarządu państwowa lub komunalna jednostka administracyjna działa jak zarządca wybrany w trybie art. 18 ust. 1, ale z chwilą wyboru zarządu automatycznie zaczyna „działać” art. 20 i to zarząd decyduje o ewentualnym zatrudnieniu administratora. Uchwały o wyborze administratora nie można podjąć, gdyż naruszałaby ona  kompetencje zarządu.

Podkreślić należy, że umowa o zarządzanie to wyłącznie umowa zawarta na podstawie art. 18. Nazywanie umowy o administrowanie, zawieranej pomiędzy zarządem wspólnoty a administratorem, umową „o zarządzanie” prowadzi do licznych nieporozumień.

Oczywiście, rozwiązanie umowy o zarządzanie przekracza zakres zwykłego zarządu (a nawet wymaga formy szczególnej, tzn. notarialnej), ale wybór administratora i – w konsekwencji – zawarcie z nim umowy zakresu zwykłego zarządu nie przekracza.

Powyższe stanowisko znajduje uzasadnienie także w orzecznictwie. Wystarczy przytoczyć fragment uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2013 r. (sygn. akt III CZP 42/13): „Wykonywanie czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną może być powierzone przez zarząd wspólnoty osobie trzeciej na podstawie samodzielnego stosunku umownego i dotyczyć administrowania rzeczą wspólną, a w tym zakresie – jedynie czynności zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 uwl”.

Ostatnio Ministerstwo skierowało do organizacji zrzeszających zarządców ankietę dotyczącą propozycji zmian w ustawie o własności lokali. Pozostaje mieć nadzieję, że nie jest to działanie pozorne i faktycznie w realnym czasie ustawa zostanie w istotny sposób znowelizowana. Spodziewam się, że sprawa wyboru i zmiany administratora zostanie w niej jednoznacznie uregulowana.  

Czytaj także: 

Skuteczne rozwiązanie umowy o zarządzanie >>>

 

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(1)
Ela | 20.10.2016, 01:33
W SO w Warszawie toczy się aktualnie proces z powództwa właściciela przeciwko
wspólnocie o uchylenie uchwały wspólnoty. Zarząd WM /pełniący obowiązki/ zatrudnił kosztowną kancelarię adwokacką udzielając jej pełnomocnictwa procesowego ,traktując to jako czynność zwykłego zarządu,którą miał prawo wykonać samodzielnie. To stanowisko zostało zakwestionowane przez stronę powodową ,która uważa ,że czynność ta jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu,na wykonanie której zarząd powinien uzyskać zgodę większości właścicieli wyrażoną w formie uchwały uzasadniając to następująco:
1) zgodnie z treścią ustawy o wł.lok. najważniejsze decyzje we wsþolnocie podejmują właściciele przez głosowanie w formie uchwały
2)szczególnie dotyczy to najważniejszych decyzji finansowych , a do takich można
zaliczyć decyzję powyższą , która potencjalnie niesie z sobą poważne obciążenie
finansowe na sumę nawet kilkanaście tysięcy zł.

Kto ma rację ?
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć zanieczyszczenia z instalacji wodociągowej »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejZanieczyszczenia występujące w wodzie instalacyjnej, często o charakterze ferromagnetycznym mogą powodować następujące problemy: nieprawidłowe działanie automatycznych odpowietrzników... Czytam więcej »



Urządzenia do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach - jak oszczędzić na cieple ?

W czym może pomóc izolacja stropów i sufitów piwnic oraz garaży
Dowiedz się, ile kosztuje izolacja stropów piwnic i garaży?

Ciepło i zawór ciepła Ocieplanie garażów i piwnic
Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną kwestią. Dlaczego? czytam dalej »

Odpowiednia izolacja stropów i sufitów piwnic oraz garaży pomoże zmniejszyć przede wszystkim zużycie ciepła. Jest również jedynym sposobem, by uporać się z zimną podłogą w pomieszczeniu nad piwnicą... Chcę wiedzieć, ile to kosztuje»



Układy dystrybucji wody użytkowej i grzewczej »

Dystrybucja wodyMają za zadanie dostarczyć wodę i energię do budynków w sposób bezpieczny i optymalny. Ich jakość decyduje w dużej mierze o jakości całej instalacji (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Co zrobić, by nie wymieniać rur ?

Wymiana rur w budynkuKażdego dnia w budynkach mieszkalnych wymieniane są rury, szczególnie piony wody ciepłej. Przyczyna jest zawsze ta sama: kamień ... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Jak powstają awarie pomp i instalacji wodociągowych»
czyszcenie i renowacja elewacji Monitoring pomp i instalacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Udowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym przeglądom. Usterki są rozpoznawane odpowiednio wcześnie, zanim jeszcze dojdzie do zakłócenia produkcji, dostaw ciepła lub wody i większych uszkodzeń... czytam dalej »

10 powodów, dlaczego warto ocieplić budynek stryopianem »

10powodów dla których warto ocieplić dom styropianemOcieplenie budynku to inwestycja, która dla wielu może okazać się nie lada wyzwaniem, szczególnie w kwestii doboru odpowiednich materiałów. Inwestycja z założenia ma przynosić korzyści... czytam więcej »


Jak bezinwazyjnie i skutecznie osuszyć mury budynku?
Jak zapewnić ogrzewanie mieszkańcom tam gdzie brak sieci ciepła systemowego i gazu ziemnego? »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Jest kilka sposobów zwalczania wilgoci. Metoda osuszania zawilgoconych murów musi m.in. uwzględniać ich grubość oraz rodzaj materiału, z którego powstały.... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Kiedy ogrzewanie pompą ciepła się opłaca?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Kotły do budynków mieszkalnych
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) czytam dalej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
1-2/2019

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Stawka na specjalizację? - debata
  • - Nie wystarczy prawo i technika... - wywiad
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16157|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 9779|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl