Piwnica nie jest równa strychowi
Uchwała zezwalająca na zamianę strychu należącego do wspólnoty mieszkaniowej na piwnicę należącą do jednego z właścicieli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż jest niekorzystna dla wspólnoty. Wartość części nieruchomości wspólnej strychu jest bowiem znacząco większa od wartości pomieszczenia przynależnego piwnicy. Wspólnota nie otrzymałaby zatem odpowiedniego ekwiwalentu – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku.
Przeczytaj też: Zakaz korzystania z części wspólnych
W przedmiotowej sprawie powód domagał się uchylenia uchwały zebrania właścicieli w sprawie wyrażenia zgody na adaptację oraz zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i upoważnienia zarządu wspólnoty mieszkaniowej do zawarcia stosownej umowy. Zaskarżoną uchwałą wyrażono zgodę na wydzielenie z nieruchomości wspólnej części strychu i zaadaptowanie wskazanej części oraz zamianę z jednym z właścicieli za piwnicę przynależną do jego lokalu. W ocenie powoda przedmiotowa uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, przez co narusza interes powoda i całej wspólnoty. Powód podniósł, że wartość powierzchni strychu jest znacznie wyższa od wartości piwnicy. Ponadto strych może zostać zagospodarowany w sposób zdecydowanie bardziej efektywny niż piwnica, która nadaje się wyłącznie na pomieszczenie magazynowe.
Sąd Okręgowy poczynił ustalenia co do wartości spornych powierzchni strychu i piwnicy oraz możliwości ich efektywnego wykorzystania, mając na uwadze interes powoda oraz zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W oparciu o opinie biegłego sądowego ustalił, że część wspólna strychu ma większą wartość użytkową oraz rynkową niż określona w zaskarżonej uchwale piwnica.
Sprawdź: Sprzedaż strychu
Sąd Okręgowy wskazał też, że – zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – podstawą do uchylenia uchwały jest wystąpienie jednej z następujących przesłanek: niezgodności z prawem, niezgodności z umową właścicieli lokali, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenia interesu właściciela lokalu. W ocenie tego sądu uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż jest niekorzystna dla wspólnoty. Wartość części nieruchomości wspólnej strychu jest bowiem znacząco większa od wartości pomieszczenia przynależnego piwnicy. Wspólnota nie otrzymałaby zatem odpowiedniego ekwiwalentu.
Sąd podkreślił przy tym że decydujące znaczenia ma możliwość uzyskania odpowiednich korzyści i dochodów ze wskazanych pomieszczeń, które w przypadku strychu są znacząco większe. Wobec powyższego uznał, że zaskarżona uchwała skutkowałaby osiągnięciem korzyści przez jednego z właścicieli lokalu, godząc jednocześnie w interesy wspólnoty i pozostałych współwłaścicieli w tym powoda.
Dowiedz się więcej: Rozgraniczenie nieruchomości wspólnej
Wspólnota mieszkaniowa zaskarżyła wyrok sądu w całości. Sąd Apelacyjny uznał, że apelacja nie jest zasadna. W toku postępowania zostało wykazane że przedmiotowa uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż jest niekorzystna dla wspólnoty. Wartość części nieruchomości wspólnej, czyli określonej w uchwale powierzchni strychu, jest znacznie większa od wartości piwnicy. W drodze planowanej zamiany tych powierzchni wspólnota nie otrzyma więc należnego jej ekwiwalentu.
wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 26 kwietnia 2012 roku, sygn. akt V ACa 359/12
