CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Koszt utrzymania mieszkań

Ceny związane z użytkowaniem nieruchomości na tle inflacji według danych GUS w przedziale lat 2007-2014
Ceny związane z użytkowaniem nieruchomości na tle inflacji według danych GUS w przedziale lat 2007-2014
GUS, Lion's Bank, Gazeta Wyborcza

Znany amerykański ekonomista, laureat nagrody Nobla w dziedzinie ekonomii, Milton Friedman twierdził, że „There ain’t no such thing as a free lunch” („Nie ma czegoś takiego jak darmowy obiad”). Za wszystko ktoś płaci. Tym kimś bardzo często jest państwo, czyli my wszyscy – podatnicy.

Obrazowo ujął to prezydent Wałęsa, mówiąc, że „państwo, aby ci coś dać, musi ci najpierw zabrać”.

Do roku 1989 państwo to byli „oni”. „Oni” nam tylko zabierali, pozostawiając jedynie ochłapy, co zresztą też nie było 100-procentową prawdą – z tego, co nam zabierano, finansowano oświatę, służbę zdrowia, infrastrukturę, z których korzystaliśmy wszyscy. Oczywiście – finansowano także administrację, wojsko, policję, partię i inne.

Zmiana systemu w roku 1989 i postawienie gospodarki ponownie na nogach powinno (jak się wydawało) zmienić punkt widzenia zarówno przeciętnego obywatela (podatnika), jak i decydentów gospodarujących naszymi podatkami.

W niektórych przypadkach tak się stało. Między innymi sejm przyjął zasadę, że każda zmiana systemu, także pomocy społecznej, wymaga określenia skutków budżetowych i wskazania źródeł finansowania niezbędnych wydatków, choć ta zasada nie dotarła chyba jeszcze do niektórych posłów (lub o niej zapomnieli w okresie kampanii wyborczej). W jeszcze mniejszym, jak się wydaje, stopniu trafiła ona do władz samorządowych. A przecież i tu działanie władz lokalnych opiera się na finansowaniu z budżetu gminy, miasta, powiatu czy województwa.

Jedną z dziedzin gospodarki samorządowej, przede wszystkim na poziomie miasta i gminy, jest komunalna gospodarka mieszkaniowa. Miasta i gminy dysponują pewnymi, wcale nie małymi, zasobami mieszkaniowymi. Lokale komunalne służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych części obywateli mieszkających na terenie miast i gmin. Chodzi przede wszystkich o tych ludzi, których sytuacja materialna nie pozwala na to, by samodzielnie kupili mieszkanie lub je wynajęli za czynsz rynkowy. Jest więc rzeczą naturalną, że czynsz nie tylko socjalny (stosowany w przypadku osób o najgorszej sytuacji materialnej), lecz także „normalny”, ustalane są na poziomie znacznie niższym od rynkowego.

Uchwały, w których (lub na podstawie których) ustalane są wysokości czynszu, podejmują (na wniosek zarządów) rady miast i gmin. Zwykle jednak ani członkowie zarządów, ani tym bardziej radni nie znają pełnych skutków finansowych swoich decyzji. Stwierdzenie to dotyczy na pewno stolicy, ale zapewne można je odnieść także do innych miast w kraju. A znajomość tych skutków prowadziłaby zwykle nie tylko do przyjmowania decyzji standardowych, lecz z pewnością także do szukania rozwiązań innych, bardziej ekonomicznych lub lepiej zaspokajających potrzeby społeczności lokalnej, a być może także do wyeliminowania występujących obecnie rozwiązań nieracjonalnych.

Z tego, co powiedziano wyżej, łatwo wywnioskować, że uchwalane przez organa samorządowe stawki czynszów dla lokali komunalnych są stawkami preferencyjnymi, które nie pokrywają pełnych kosztów utrzymania lokali. Miasto czy gmina dopłaca więc do utrzymania mieszkań komunalnych, przy czym dopłata ta to różnica między ponoszonym kosztem a czynszem płaconym przez najemcę lokalu. W niektórych przypadkach obok kosztów występują także utracone korzyści, które też powinny być traktowane tak samo, jak ponoszony koszt.

Zarówno zarządy, jak i rady podejmują więc decyzje o tym, ile miasto czy gmina ma dopłacać do utrzymania lokali komunalnych. Ale gdyby w Warszawie spytać dowolnego członka zarządu miasta lub dowolnego radnego, jakie koszty ponosi miasto z tego tytułu, to stawiam dolary przeciwko orzechom, że nikt z nich nie byłby w stanie udzielić odpowiedzi na to pytanie. Nikt bowiem nie wie, ile wynosi rzeczywisty koszt utrzymania 1 m2 lokalu komunalnego.

Na koszt utrzymania lokalu (czy też wskaźnikowo – na koszt 1 m2 lokalu) składają się:

  • amortyzacja;
  • koszty bieżącej eksploatacji nieruchomości wspólnej;
  • koszty remontów nieruchomości wspólnej;
  • koszty remontów lokalu pokrywane przez wynajmującego (rozłożone w czasie);
  • opłaty za użytkowanie gruntu (podatek gruntowy i opłata za użytkowanie wieczyste).

W przypadku wynajmu lokali prywatnych na wysokość czynszu składa się również racjonalny zysk, jednakże w przypadku lokali komunalnych ten element nie wchodzi w rachubę.

Amortyzacja

Amortyzacja to zaliczana do kosztów roczna równowartość zmniejszenia wartości środków trwałych (w tym budynków). Na tej podstawie można odtworzyć środek trwały po jego zużyciu. W przypadku budynków komunalnych nie jest ona naliczana, a koszt budowy nowego, zamiennego budynku pokrywa gmina.

Nie ulega jednak wątpliwości, że pomimo takiego czy innego sformułowania przepisów prawa, deprecjacja (zmniejszenie wartości) budynków występuje niezależnie od tego, czyją są one własnością. Miasto (gmina), chcąc zakwaterować najemców z budynków przeznaczonych do rozbiórki, musi zaś przeznaczyć środki na ich odtworzenie.

Podawany przez wojewodę mazowieckiego wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w Warszawie dla okresu od 1 kwietnia 2015 do 30 września 2015 roku to 5891,23 zł/m2.

Stawka amortyzacyjna dla budynków mieszkalnych wynosi 1,5% w skali rocznej. A zatem koszt amortyzacji budynków mieszkalnych w Warszawie to (5891,23 · 0,015)/12 = 7,36 zł/m2/miesiąc.

Koszty bieżącej eksploatacji nieruchomości wspólnej

Na koszty bieżącej eksploatacji nieruchomości wspólnej składają się koszty:

  • zarządzania i administrowania;
  • utrzymania czystości;
  • energii elektrycznej zużywanej w części wspólnej;
  • przeglądów budynków i urządzeń;
  • konserwacji i napraw;
  • ubezpieczenia;
  • bankowe i inne.

W budynkach ogrzewanych centralnie do tych kosztów należałoby jeszcze doliczyć koszty ogrzewania klatek schodowych i pomieszczeń w nieruchomości wspólnej (pralnie, suszarnie i inne), lecz są one zwykle doliczane do kosztów ogrzewania lokali.

Wysokość tych kosztów jest zróżnicowana i zależy przede wszystkim od wielkości nieruchomości i jej wyposażenia technicznego. Można jednak przyjąć, że dla budynku średniej wielkości, o umiarkowanej powierzchni sprzątanej, koszty te wynoszą (w Warszawie) ok. 2,5–3 zł/m2/miesiąc. Dla celów niniejszej analizy można przyjąć wartość 2,7 zł/m2/miesiąc.

Koszty remontów nieruchomości wspólnej

W przypadku remontów trudno opierać się na rzeczywistych danych, gdyż są one bardzo zróżnicowane, zależne przede wszystkim od dwóch elementów: stanu technicznego budynku i możliwości finansowych właściciela(i). Celowe jest tu oparcie się na normatywie (zalecanym), który mówi, że nakłady na remonty powinny wynosić średnio 0,6% wartości odtworzeniowej budynku w skali rocznej.

Jeśli za podstawę przyjmiemy wspomniany wyżej wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (w Warszawie dla okresu od 1 kwietnia 2015 do 30 września 2015 roku to 5891,23 zł/m2), odpis na fundusz remontowy powinien wynosić (5891,23 · 0,006)/12 = 2,95 zł/m2/miesiąc.

Przeczytaj też: Wydatki na mieszkanie w budżetach polskich gospodarstw domowych na tle innych krajów postkomunistycznych >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10945|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10524|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl