• Zamiana mieszkań – ile to kosztuje?
  • Kim zastąpić czujnego sąsiada?
  • Zużycie nieruchomości a wysokość podatku od nieruchomości
  • [Raport] Zdalny monitoring wizyjny osiedli – jakie są korzyści
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Polecane Artykuły (finanse)

Zamiana mieszkań – ile to kosztuje?

08.07.2020
Zamiana mieszkań to dość skomplikowana transakcja. Wiąże się z dodatkowymi kosztami, związanymi m.in. z podatkami i taksą notarialną.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

Kim zastąpić czujnego sąsiada?

Rozmowa z Aleksandrem Mrozkiem, Dyrektorem Generalnym Local Network.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

Zużycie nieruchomości a wysokość podatku od nieruchomości

10.06.2020
Artykuł 4 ust. 1 pkt 3 UPOL jednoznacznie stanowi, że przy opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości przyjmuje się wartość budowli niepomniejszoną o odpisy amortyzacyjne, czyli – co do zasady – w kolejnych latach wartość tych budowli nie zmienia się – także w roku,...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

[Raport] Zdalny monitoring wizyjny osiedli – jakie są korzyści

18.05.2020
Jak pogodzić rosnące minimalne stawki godzinowe ze zrozumiałymi oczekiwaniami finansowymi firm ochroniarskich, gdzie koszty pracownicze stanowią nawet ponad 90 proc. ich wynagrodzenia? Jest na to prosty i tani sposób, doceniony już w prestiżowym konkursie Think Big.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Koszt utrzymania mieszkań

Ceny związane z użytkowaniem nieruchomości na tle inflacji według danych GUS w przedziale lat 2007-2014
Ceny związane z użytkowaniem nieruchomości na tle inflacji według danych GUS w przedziale lat 2007-2014
GUS, Lion's Bank, Gazeta Wyborcza

Znany amerykański ekonomista, laureat nagrody Nobla w dziedzinie ekonomii, Milton Friedman twierdził, że „There ain’t no such thing as a free lunch” („Nie ma czegoś takiego jak darmowy obiad”). Za wszystko ktoś płaci. Tym kimś bardzo często jest państwo, czyli my wszyscy – podatnicy.

Obrazowo ujął to prezydent Wałęsa, mówiąc, że „państwo, aby ci coś dać, musi ci najpierw zabrać”.

Do roku 1989 państwo to byli „oni”. „Oni” nam tylko zabierali, pozostawiając jedynie ochłapy, co zresztą też nie było 100-procentową prawdą – z tego, co nam zabierano, finansowano oświatę, służbę zdrowia, infrastrukturę, z których korzystaliśmy wszyscy. Oczywiście – finansowano także administrację, wojsko, policję, partię i inne.

Zmiana systemu w roku 1989 i postawienie gospodarki ponownie na nogach powinno (jak się wydawało) zmienić punkt widzenia zarówno przeciętnego obywatela (podatnika), jak i decydentów gospodarujących naszymi podatkami.

W niektórych przypadkach tak się stało. Między innymi sejm przyjął zasadę, że każda zmiana systemu, także pomocy społecznej, wymaga określenia skutków budżetowych i wskazania źródeł finansowania niezbędnych wydatków, choć ta zasada nie dotarła chyba jeszcze do niektórych posłów (lub o niej zapomnieli w okresie kampanii wyborczej). W jeszcze mniejszym, jak się wydaje, stopniu trafiła ona do władz samorządowych. A przecież i tu działanie władz lokalnych opiera się na finansowaniu z budżetu gminy, miasta, powiatu czy województwa.

Jedną z dziedzin gospodarki samorządowej, przede wszystkim na poziomie miasta i gminy, jest komunalna gospodarka mieszkaniowa. Miasta i gminy dysponują pewnymi, wcale nie małymi, zasobami mieszkaniowymi. Lokale komunalne służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych części obywateli mieszkających na terenie miast i gmin. Chodzi przede wszystkich o tych ludzi, których sytuacja materialna nie pozwala na to, by samodzielnie kupili mieszkanie lub je wynajęli za czynsz rynkowy. Jest więc rzeczą naturalną, że czynsz nie tylko socjalny (stosowany w przypadku osób o najgorszej sytuacji materialnej), lecz także „normalny”, ustalane są na poziomie znacznie niższym od rynkowego.

Uchwały, w których (lub na podstawie których) ustalane są wysokości czynszu, podejmują (na wniosek zarządów) rady miast i gmin. Zwykle jednak ani członkowie zarządów, ani tym bardziej radni nie znają pełnych skutków finansowych swoich decyzji. Stwierdzenie to dotyczy na pewno stolicy, ale zapewne można je odnieść także do innych miast w kraju. A znajomość tych skutków prowadziłaby zwykle nie tylko do przyjmowania decyzji standardowych, lecz z pewnością także do szukania rozwiązań innych, bardziej ekonomicznych lub lepiej zaspokajających potrzeby społeczności lokalnej, a być może także do wyeliminowania występujących obecnie rozwiązań nieracjonalnych.

Z tego, co powiedziano wyżej, łatwo wywnioskować, że uchwalane przez organa samorządowe stawki czynszów dla lokali komunalnych są stawkami preferencyjnymi, które nie pokrywają pełnych kosztów utrzymania lokali. Miasto czy gmina dopłaca więc do utrzymania mieszkań komunalnych, przy czym dopłata ta to różnica między ponoszonym kosztem a czynszem płaconym przez najemcę lokalu. W niektórych przypadkach obok kosztów występują także utracone korzyści, które też powinny być traktowane tak samo, jak ponoszony koszt.

Zarówno zarządy, jak i rady podejmują więc decyzje o tym, ile miasto czy gmina ma dopłacać do utrzymania lokali komunalnych. Ale gdyby w Warszawie spytać dowolnego członka zarządu miasta lub dowolnego radnego, jakie koszty ponosi miasto z tego tytułu, to stawiam dolary przeciwko orzechom, że nikt z nich nie byłby w stanie udzielić odpowiedzi na to pytanie. Nikt bowiem nie wie, ile wynosi rzeczywisty koszt utrzymania 1 m2 lokalu komunalnego.

Na koszt utrzymania lokalu (czy też wskaźnikowo – na koszt 1 m2 lokalu) składają się:

  • amortyzacja;
  • koszty bieżącej eksploatacji nieruchomości wspólnej;
  • koszty remontów nieruchomości wspólnej;
  • koszty remontów lokalu pokrywane przez wynajmującego (rozłożone w czasie);
  • opłaty za użytkowanie gruntu (podatek gruntowy i opłata za użytkowanie wieczyste).

W przypadku wynajmu lokali prywatnych na wysokość czynszu składa się również racjonalny zysk, jednakże w przypadku lokali komunalnych ten element nie wchodzi w rachubę.

Amortyzacja

Amortyzacja to zaliczana do kosztów roczna równowartość zmniejszenia wartości środków trwałych (w tym budynków). Na tej podstawie można odtworzyć środek trwały po jego zużyciu. W przypadku budynków komunalnych nie jest ona naliczana, a koszt budowy nowego, zamiennego budynku pokrywa gmina.

Nie ulega jednak wątpliwości, że pomimo takiego czy innego sformułowania przepisów prawa, deprecjacja (zmniejszenie wartości) budynków występuje niezależnie od tego, czyją są one własnością. Miasto (gmina), chcąc zakwaterować najemców z budynków przeznaczonych do rozbiórki, musi zaś przeznaczyć środki na ich odtworzenie.

Podawany przez wojewodę mazowieckiego wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w Warszawie dla okresu od 1 kwietnia 2015 do 30 września 2015 roku to 5891,23 zł/m2.

Stawka amortyzacyjna dla budynków mieszkalnych wynosi 1,5% w skali rocznej. A zatem koszt amortyzacji budynków mieszkalnych w Warszawie to (5891,23 · 0,015)/12 = 7,36 zł/m2/miesiąc.

Koszty bieżącej eksploatacji nieruchomości wspólnej

Na koszty bieżącej eksploatacji nieruchomości wspólnej składają się koszty:

  • zarządzania i administrowania;
  • utrzymania czystości;
  • energii elektrycznej zużywanej w części wspólnej;
  • przeglądów budynków i urządzeń;
  • konserwacji i napraw;
  • ubezpieczenia;
  • bankowe i inne.

W budynkach ogrzewanych centralnie do tych kosztów należałoby jeszcze doliczyć koszty ogrzewania klatek schodowych i pomieszczeń w nieruchomości wspólnej (pralnie, suszarnie i inne), lecz są one zwykle doliczane do kosztów ogrzewania lokali.

Wysokość tych kosztów jest zróżnicowana i zależy przede wszystkim od wielkości nieruchomości i jej wyposażenia technicznego. Można jednak przyjąć, że dla budynku średniej wielkości, o umiarkowanej powierzchni sprzątanej, koszty te wynoszą (w Warszawie) ok. 2,5–3 zł/m2/miesiąc. Dla celów niniejszej analizy można przyjąć wartość 2,7 zł/m2/miesiąc.

Koszty remontów nieruchomości wspólnej

W przypadku remontów trudno opierać się na rzeczywistych danych, gdyż są one bardzo zróżnicowane, zależne przede wszystkim od dwóch elementów: stanu technicznego budynku i możliwości finansowych właściciela(i). Celowe jest tu oparcie się na normatywie (zalecanym), który mówi, że nakłady na remonty powinny wynosić średnio 0,6% wartości odtworzeniowej budynku w skali rocznej.

Jeśli za podstawę przyjmiemy wspomniany wyżej wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (w Warszawie dla okresu od 1 kwietnia 2015 do 30 września 2015 roku to 5891,23 zł/m2), odpis na fundusz remontowy powinien wynosić (5891,23 · 0,006)/12 = 2,95 zł/m2/miesiąc.

Przeczytaj też: Wydatki na mieszkanie w budżetach polskich gospodarstw domowych na tle innych krajów postkomunistycznych >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Wszystko o ogrzewaniu osiedla gazem LPG »

Ogrzewanie osiedlaPlanujesz zmianę ogrzewania, ale nie masz dostępu do gazu ziemnego lub ciepła systemowego?Czytam więcej »


Nowoczesna alternatywa dla tradycyjnej naprawy rur »

Ogrzewanie osiedlaJak łatwo i bezinwazyjnie przeprowadzić remont przy pomocy rewolucyjnej technologii?Czytam więcej »


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Wyświetleń: 16590|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11864|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl