CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Strych we wspólnocie mieszkaniowej

Paweł Puch  |  Administrator 12/2010  |  09.12.2010

Jednym z problemów występujących we wspólnotach mieszkaniowych są źle przygotowane transakcje związane z adaptacją strychów przez inwestorów chcących przebudować tę część nieruchomości wspólnej w celu stworzenia z niej nowego lokalu oraz brak umiejętności radzenia sobie z zajęciem strychu stanowiącego część nieruchomości wspólnej przez jednego z właścicieli lokali.

Przebudowa strychu

Wspólnoty mieszkaniowe dysponujące niezaadaptowanymi strychami często stają przed problemem właściwego przeprowadzenia transakcji przebudowy strychu przez inwestora w celu stworzenia nowego lokalu w budynku i jego sprzedaży. Aby właściwie przeprowadzić taką transakcję, trzeba przejść przez wszystkie niżej opisane kroki.

Pierwszym krokiem w takiej sprawie jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Decyzja o przebudowie nieruchomości wspólnej w celu stworzenia ze strychu samodzielnego lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd więc nie może podjąć jej zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota musi w tym celu podjąć uchwałę, w której zgodzi się na przebudowę strychu, jego sprzedaż za określoną cenę, zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej oraz upoważni zarząd do dokonania wszystkich formalności, w tym zawarcia umowy przedwstępnej i umowy sprzedaży oraz złożenia oświadczenia o zmianie wysokości udziałów wszystkich lokali. Ponieważ czynności te wymagają formy aktu notarialnego, uchwała właścicieli lokali musi być podjęta w obecności notariusza.

Drugim krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży. Z inwestorem podpisuje ją zarząd wspólnoty mieszkaniowej upoważniony do tego wyżej opisywaną uchwałą właścicieli lokali. Umowa przedwstępna ma związać strony, a jednocześnie umożliwia przygotowanie się do zawarcia przyszłej umowy przyrzeczonej. Treścią umowy przedwstępnej jest zatem zobowiązanie do zawarcia w przyszłości ustalonej przez strony umowy właściwej, czyli ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia prawa własności na rzecz nabywcy. Wykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży polega zatem na zawarciu między stronami umowy sprzedaży (umowy właściwej). Instytucję umowy przedwstępnej reguluje art. 389 i następne kodeksu cywilnego. Umowę przedwstępną w wypadku takiej inwestycji należy bezwzględnie zawrzeć w formie aktu notarialnego gdyż tylko wówczas będzie można dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem. W takim przypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do przeniesienia własności lokalu na nabywcę. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie zwykłej pisemnej nie gwarantuje jej wykonania mimo przebudowy strychu. W umowie należy opisać szczegółowo zakres prac, jakie mają być wykonane na rzecz wspólnoty mieszkaniowej oraz część budynku, która ma podlegać adaptacji na nowy lokal oraz ewentualnie inne warunki, które ustalą strony.

Ponadto należy zastrzec, że w wypadku nieotrzymania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę (przebudowę) zgodnie z założonym projektem przebudowy umowa ulega rozwiązaniu. W umowie tej można też zastrzec karę umowną na wypadek niewywiązania się którejś ze stron z podjętych zobowiązań. Warto w tym miejscu przytoczyć uchwałę Sądu Najwyższego z 16.10. 2008 r. (sygn. akt III CZP 91/08), w której SN uznał, że osoba, która zaadaptowała strych, powinna kierować roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży wobec wspólnoty mieszkaniowej, nie wobec właścicieli poszczególnych lokali. W sprawie, która trafiła na wokandę wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, zaprotokołowaną przez notariusza, w sprawie przebudowy nieruchomości wspólnej. Na jej podstawie przyszła właścicielka zawarła ze wspólnotą umowę przedwstępną, w której zobowiązała się do ich wybudowania i remontu kapitalnego dachu. Ustalono w niej datę podpisania umowy sprzedaży. Jednak wspólnota podjęła uchwałę o uchyleniu się od skutków swego oświadczenia woli, więc przyszła właścicielka wystąpiła do sądu z żądaniem zobowiązania właścicieli poszczególnych lokali do złożenia oświadczenia o sprzedaży lokali. W związku z pytaniem prawnym sądu II instancji, który rozstrzygał w tej sprawie, Sąd Najwyższy uznał, że pozwanym w sprawie winna być wspólnota mieszkaniowa, a nie poszczególni właściciele lokali. Jednocześnie sąd wskazał, że błąd w postaci pozwania właścicieli poszczególnych lokali może być naprawiony przez każdą ze stron przez złożenie wniosku o wezwanie wspólnoty mieszkaniowej do udziału w sprawie.

Trzecim krokiem jest przygotowanie projektu architektonicznego przebudowy strychu i uzyskanie pozwolenia na budowę (przebudowę). Należy też pamiętać, aby dopełnić formalności budowlanych w zakresie innych prac budowlanych, jeżeli strony ustaliły, że inwestor ma je przeprowadzić na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Bardzo często w przypadku strychu jednym z warunków stawianych przez wspólnotę mieszkaniową inwestorowi dokonującemu przebudowy strychu jest wykonanie wymiany dachu budynku.

Czwartym krokiem jest wykonanie prac adaptacyjnych oraz innych prac na rzecz wspólnoty zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej sprzedaży.

Kolejnym krokiem jest spełnienie warunków samodzielności lokalu, co potwierdza starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta, wydając zaświadczenie o jego samodzielności. Dopiero takie zaświadczenie stanowi podstawę do zawarcia umowy sprzedaży i przeniesienia własności na nabywcę. Bez uzyskania takiego zaświadczenia nie jest możliwe przeniesienie własności lokalu na nabywcę. W związku z koniecznością uzyskania tego zaświadczenia warto zwrócić uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 23.10.2008 r. (sygn. akt III SA/Gd 318/08), w którym sąd uznał, że niekompletna dokumentacja budowlana czy brak pozwolenia na użytkowanie nie może zablokować wydania zaświadczeń o samodzielności lokalu. Sąd powołał się na art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, z którego wynika, że za samodzielny lokal mieszkalny uznaje się izbę, albo zespół izb, wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku przeznaczoną na stały pobyt ludzi. Wyznacznikiem samodzielności lokalu jest wydzielenie go w obrębie budynku trwałymi ścianami. Przepisy nie przewidują powoływania się na inne niż wymienione kryteria oceny samodzielności lokalu. Jest to istotne orzeczenie, bo urzędnicy wbrew brzmieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali często kwestionują brak dokumentacji technicznej budynku, a także dokumentów dotyczących przebudowy mieszkania.

Ostatnim krokiem w omawianej sprawie będzie zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego między wspólnotą mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd i inwestorem, który dokonał przebudowy strychu. Umowa ta połączona będzie z wnioskiem do sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla nowego lokalu i z wpisaniem własności na rzecz nabywcy. Konieczne też będzie sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej, gdyż powstanie nowego lokalu w budynku powoduje zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej (zmniejszenie ułamków).

Nielegalne zajęcie strychu

Wspólnoty mieszkaniowe oprócz problemów z właściwie przeprowadzoną transakcją adaptacji strychu borykają się też z zajęciem strychu stanowiącego część nieruchomości wspólnej przez poszczególnych właścicieli lokali lub nawet osoby trzecie bez porozumienia ze wspólnotą mieszkaniową. Czasem towarzyszy temu nawet nielegalna przebudowa. W przypadku takich strychów konieczne jest uregulowanie tego stanu rzeczy.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Szkolenie: Rozliczanie ciepła i ciepłej wody w budynkach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych »

Szkolenie dla wspólnot i spółdzielniPrzekazanie wiedzy i praktycznych wskazówek, jak przygotować budynek i lokale do indywidualnych rozliczeń: podstawowe wymagania zawarte w przepisach prawa, kontrole zużycia w budynku...
Chcę zobaczyć program szkolenia »


Dbałość o warunki mieszkaniowe w zasobach zarządzanych przez spółdzielnię»

Jaki grill ogrodowy wybrać? Na co zwrócić uwagę? »

mieszkańcy spółdzielni Jaki grill ogrodowy
Okres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i ... czytam więcej »

Wspólne spotkania z rodziną i znajomymi przy grillu są bardzo popularnym sposobem na spędzanie czasu ... czytam więcej»


Głowice i zawory termostatyczne - jak to działa? »

Zimne kaloryferyTermostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu... Czytam więcej »


Dlaczego woda może się wlewać do piwnicy?

Jak otworzyć bramę pilotem i to bezpłatnie?

zalane piwnice Otwieranie bramy telefonem
Zaleganie wody w piwnicach jest utrapieniem. Właściciele domków jednorodzinnych z takim problemem muszą sobie radzić sami. Lokatorzy budynków (...) czytam dalej »

Bezpłatne, zdalne sterowanie bramą lub dowolnym urządzeniem elektrycznym za pomocą uprawnionego telefonu komórkowego lub stacjonarnego, z dowolnego miejsca na Ziemi, poprzez wysłanie... chcę wiedzieć więcej»


W jaki sposób pozbyć się osadów oraz rdzy z wody i rur?

Jak dbać o ruryWoda pochodząca z natury niesie w sobie ładunek rozpuszczonych w niej soli wapnia i magnezu. To dobrze , bo wapń i magnez to pierwiastki życia , najlepiej przyswajalne z surowej ... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak»


Powiedz „nie” umowom »

Orange flexŻegnajcie długoterminowe umowy! Pobierz aplikację Orange Flex, zainstaluj eSIM-a (lub zamów tradycyjną kartę SIM) i poczuj smak wolności. Wybierz swój Plan i zmieniaj go, kiedy chcesz. Bez okresu wypowiedzenia. Bez zobowiązań. Bez problemu.... Czytam więcej »


Pompa wodna - proste i wydajne rozwiązanie dla budownictwa »
System do tymczasowego przechowywania odpadów - jaki wybrać? »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym System segregacji odpadów
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów, ... czytam więcej » Dyskusje dotyczące nowych zasad segregacji śmieci nie cichną. Od 1 stycznia mieszkańców wielu polskich miejscowości powitały nie tylko podwyżki, lecz także obowiązek dzielenia... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak zwiększyć efektywność energetyczną w budynku mieszkalnym»
Seminaria dla zarządców, wspólnot i spółdzielni - dowiedz się więcej »
efektywność energetyczna Szkolenia i seminaria
Odnowa budynków mieszkalnych to wyzwanie zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i lokatorów. Stare, nieestetyczne budynki i kamienice często potrzebują kosztownychj (...) czytaj dalej »

Odbiory lokali mieszkalnych oraz usługowych według warunków technicznych wykonania i odbioru robót (...) czytam dalej »


Chcesz usunąć szkodę po pożarze lub zalaniu? Zamów bezpłatne oględziny »

Usuwanie szkód po pożarze i zalaniu

W przypadku zalania domów w technologii szkieletowej występuje bezwzględna konieczność przeprowadzenia specjalistycznych prac osuszających. Osuszane budynki przy użyciu technologi osuszania kondensacyjnego (...) Czytam więcej »



Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
1-2/2020

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości 2019 – analiza
  • - Grunt na własność – postulaty zmian
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18220|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11444|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11014|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl