CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Strych we wspólnocie mieszkaniowej

Paweł Puch  |  Administrator 12/2010  |  09.12.2010

Jednym z problemów występujących we wspólnotach mieszkaniowych są źle przygotowane transakcje związane z adaptacją strychów przez inwestorów chcących przebudować tę część nieruchomości wspólnej w celu stworzenia z niej nowego lokalu oraz brak umiejętności radzenia sobie z zajęciem strychu stanowiącego część nieruchomości wspólnej przez jednego z właścicieli lokali.

Przebudowa strychu

Wspólnoty mieszkaniowe dysponujące niezaadaptowanymi strychami często stają przed problemem właściwego przeprowadzenia transakcji przebudowy strychu przez inwestora w celu stworzenia nowego lokalu w budynku i jego sprzedaży. Aby właściwie przeprowadzić taką transakcję, trzeba przejść przez wszystkie niżej opisane kroki.

Pierwszym krokiem w takiej sprawie jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Decyzja o przebudowie nieruchomości wspólnej w celu stworzenia ze strychu samodzielnego lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd więc nie może podjąć jej zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota musi w tym celu podjąć uchwałę, w której zgodzi się na przebudowę strychu, jego sprzedaż za określoną cenę, zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej oraz upoważni zarząd do dokonania wszystkich formalności, w tym zawarcia umowy przedwstępnej i umowy sprzedaży oraz złożenia oświadczenia o zmianie wysokości udziałów wszystkich lokali. Ponieważ czynności te wymagają formy aktu notarialnego, uchwała właścicieli lokali musi być podjęta w obecności notariusza.

Drugim krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży. Z inwestorem podpisuje ją zarząd wspólnoty mieszkaniowej upoważniony do tego wyżej opisywaną uchwałą właścicieli lokali. Umowa przedwstępna ma związać strony, a jednocześnie umożliwia przygotowanie się do zawarcia przyszłej umowy przyrzeczonej. Treścią umowy przedwstępnej jest zatem zobowiązanie do zawarcia w przyszłości ustalonej przez strony umowy właściwej, czyli ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia prawa własności na rzecz nabywcy. Wykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży polega zatem na zawarciu między stronami umowy sprzedaży (umowy właściwej). Instytucję umowy przedwstępnej reguluje art. 389 i następne kodeksu cywilnego. Umowę przedwstępną w wypadku takiej inwestycji należy bezwzględnie zawrzeć w formie aktu notarialnego gdyż tylko wówczas będzie można dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem. W takim przypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do przeniesienia własności lokalu na nabywcę. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie zwykłej pisemnej nie gwarantuje jej wykonania mimo przebudowy strychu. W umowie należy opisać szczegółowo zakres prac, jakie mają być wykonane na rzecz wspólnoty mieszkaniowej oraz część budynku, która ma podlegać adaptacji na nowy lokal oraz ewentualnie inne warunki, które ustalą strony.

Ponadto należy zastrzec, że w wypadku nieotrzymania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę (przebudowę) zgodnie z założonym projektem przebudowy umowa ulega rozwiązaniu. W umowie tej można też zastrzec karę umowną na wypadek niewywiązania się którejś ze stron z podjętych zobowiązań. Warto w tym miejscu przytoczyć uchwałę Sądu Najwyższego z 16.10. 2008 r. (sygn. akt III CZP 91/08), w której SN uznał, że osoba, która zaadaptowała strych, powinna kierować roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży wobec wspólnoty mieszkaniowej, nie wobec właścicieli poszczególnych lokali. W sprawie, która trafiła na wokandę wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, zaprotokołowaną przez notariusza, w sprawie przebudowy nieruchomości wspólnej. Na jej podstawie przyszła właścicielka zawarła ze wspólnotą umowę przedwstępną, w której zobowiązała się do ich wybudowania i remontu kapitalnego dachu. Ustalono w niej datę podpisania umowy sprzedaży. Jednak wspólnota podjęła uchwałę o uchyleniu się od skutków swego oświadczenia woli, więc przyszła właścicielka wystąpiła do sądu z żądaniem zobowiązania właścicieli poszczególnych lokali do złożenia oświadczenia o sprzedaży lokali. W związku z pytaniem prawnym sądu II instancji, który rozstrzygał w tej sprawie, Sąd Najwyższy uznał, że pozwanym w sprawie winna być wspólnota mieszkaniowa, a nie poszczególni właściciele lokali. Jednocześnie sąd wskazał, że błąd w postaci pozwania właścicieli poszczególnych lokali może być naprawiony przez każdą ze stron przez złożenie wniosku o wezwanie wspólnoty mieszkaniowej do udziału w sprawie.

Trzecim krokiem jest przygotowanie projektu architektonicznego przebudowy strychu i uzyskanie pozwolenia na budowę (przebudowę). Należy też pamiętać, aby dopełnić formalności budowlanych w zakresie innych prac budowlanych, jeżeli strony ustaliły, że inwestor ma je przeprowadzić na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Bardzo często w przypadku strychu jednym z warunków stawianych przez wspólnotę mieszkaniową inwestorowi dokonującemu przebudowy strychu jest wykonanie wymiany dachu budynku.

Czwartym krokiem jest wykonanie prac adaptacyjnych oraz innych prac na rzecz wspólnoty zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej sprzedaży.

Kolejnym krokiem jest spełnienie warunków samodzielności lokalu, co potwierdza starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta, wydając zaświadczenie o jego samodzielności. Dopiero takie zaświadczenie stanowi podstawę do zawarcia umowy sprzedaży i przeniesienia własności na nabywcę. Bez uzyskania takiego zaświadczenia nie jest możliwe przeniesienie własności lokalu na nabywcę. W związku z koniecznością uzyskania tego zaświadczenia warto zwrócić uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 23.10.2008 r. (sygn. akt III SA/Gd 318/08), w którym sąd uznał, że niekompletna dokumentacja budowlana czy brak pozwolenia na użytkowanie nie może zablokować wydania zaświadczeń o samodzielności lokalu. Sąd powołał się na art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, z którego wynika, że za samodzielny lokal mieszkalny uznaje się izbę, albo zespół izb, wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku przeznaczoną na stały pobyt ludzi. Wyznacznikiem samodzielności lokalu jest wydzielenie go w obrębie budynku trwałymi ścianami. Przepisy nie przewidują powoływania się na inne niż wymienione kryteria oceny samodzielności lokalu. Jest to istotne orzeczenie, bo urzędnicy wbrew brzmieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali często kwestionują brak dokumentacji technicznej budynku, a także dokumentów dotyczących przebudowy mieszkania.

Ostatnim krokiem w omawianej sprawie będzie zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego między wspólnotą mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd i inwestorem, który dokonał przebudowy strychu. Umowa ta połączona będzie z wnioskiem do sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla nowego lokalu i z wpisaniem własności na rzecz nabywcy. Konieczne też będzie sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej, gdyż powstanie nowego lokalu w budynku powoduje zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej (zmniejszenie ułamków).

Nielegalne zajęcie strychu

Wspólnoty mieszkaniowe oprócz problemów z właściwie przeprowadzoną transakcją adaptacji strychu borykają się też z zajęciem strychu stanowiącego część nieruchomości wspólnej przez poszczególnych właścicieli lokali lub nawet osoby trzecie bez porozumienia ze wspólnotą mieszkaniową. Czasem towarzyszy temu nawet nielegalna przebudowa. W przypadku takich strychów konieczne jest uregulowanie tego stanu rzeczy.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy? »

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17298|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10792|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10365|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl