Artykuł sponsorowany

Zakup mieszkania na wynajem – inwestycja z dużą szansą na zysk

 Morizon  |  15.10.2015  |  4

Znikome oprocentowanie środków trzymanych na lokatach bankowych, uszczuplanych dodatkowo przez tzw. podatek Belki, skłania posiadaczy oszczędności do poszukiwania alternatywnych sposobów ich pomnażania. Jednym z nich - cieszącym się mianem bardzo bezpiecznego – jest zakup mieszkań na wynajem. Zysk z takiej inwestycji może wynieść nawet 5% rocznie, a ryzyko straty zainwestowanego kapitału jest nieprównanie mniejsze niż np. na giełdzie papierów wartościowych.

Aby móc się cieszyć zyskami z najmu nie pozostaje nic innego jak tylko dokonać zakupu lokalu, na który łatwo będzie znaleźć najemcę płacącego odpowiednio wysoki – w relacji do kwoty zakupu - czynsz.

Czym zatem kierować się kupując mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem? Oto kilka kluczowych wskazówek:

Po pierwsze – lokalizacja. Odpowiedni adres jest najlepsza gwarancją nie tylko łatwego znalezienia najemcy ale także ewentualnej sprzedaży nabytego lokalu w sytuacji, gdy będziemy chcieli wycofać zainwestowane weń środki. Ważna jest więc część miasta, w której zlokalizowana jest nieruchomość, jej otoczenie, dostępna w pobliżu infrastruktura usługowo-handlowa i komunikacja. Myśląc o zakupie mieszkania pod kątem najmu studenckiego, trzeba zwrócić uwagę na to by było ono zlokalizowane w mieście akademickim – najlepiej Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu lub Gdańsku, by znajdowało się blisko uczelni albo umożliwiało szybki i wygodny dojazd do najważniejszych z nich.

Po drugie – jakość budynku i standard lokalu. Najtańsze lokale to te mieszczące się w starych budynkach i wymagające remontu oraz lokale w średnim standardzie w starych, prl-owskich blokach. Jeżeli dobrze skalkulujemy inwestycję jak najbardziej mogą być on strzałem w dziesiątkę. Ale warto mieć na uwadze to, że wymagania klientów systematycznie rosną. Z jednej strony potencjalni najemcy szukają coraz lepiej wykończonych i wyposażonych mieszkań, z drugiej – trudno przewidzieć na ile łatwo i za ile można będzie w przyszłości ‘wyjść’ z inwestycji w takie (stare) mieszkanie. Konieczność przeprowadzenia remontu lub modernizacji budynku (ocieplenie, wymiana windy, etc.) może się również wiązać ze wzrostem opłat na fundusz remontowy. To zwiększy koszty i uszczupli zyski z najmu.

Jednocześnie kupno lokalu nowego, elegancko lecz kosztownie wykończonego i wyposażonego może sprawić, że trudno będzie wynająć go za kwotę adekwatną do poniesionych nakładów. Dlatego to, w jakim budynku i w jakim standardzie lokal kupimy oraz to czy jego najem będzie przynosił zyski, a sama wartość nie będzie spadać, trzeba dobrze skalkulować. Dokonując obliczeń nie można zapomnieć o inwestycjach w sprzęty (meble, sprzęt AGD) oraz kosztach napraw i usług serwisowych (czasem koszt usunięcia awarii pralki może być wyższy niż kwota miesięcznego czynszu za najem).

Po trzecie – wielkość mieszkania. Z analiz serwisu nieruchomości Morizon.pl wynika, że najbardziej poszukiwane przez najemców są lokale 2-pokojowe – w szczytowym okresie popytu, przypadającym zawsze pod koniec wakacji, ich najmem zainteresowanych jest ponad 45% klientów. Kawalerki odpowiadają wówczas za 25,6% popytu, a mieszkania 3-pokojowe – 23% popytu. Najmniejszym zainteresowaniem cieszą się mieszkania duże, z minimum czterema pokojami; szuka ich zaledwie 6,3% klientów. Wniosek z tego nasuwa się taki, że najłatwiej jest znaleźć najemcę na mieszkania stosunkowo małe. Jeżeli więc decydujemy się na zakup lokalu dużego, to musimy mieć na uwadze, że najem lokali dużych rządzi się zupełnie innymi prawami; duże mieszkania lub luksusowe apartamenty wynajmują klienci zamożniejsi, mogący więcej zapłacić ale też mający większe wymagania niż szukający niedrogiego lokum studenci. 

Struktura popytu na rynku najmu mieszkań 

typ mieszkania

popyt (%)

kawalerka

25,6

2-pok.

45,2

3-pok.

23,0

4-pok.

5,3

5 plus

1,0

 

Po czwarte – cena. Ta z założenia powinna być niska, a pobierany później czynsz za wynajem – wysoki. Realizacja tej oczywistej zasady nie jest jednak taka łatwa w praktyce – wymaga dogłębnej kalkulacji obejmującej koszt zakupu, nakłady na wykończenie i wyposażenie lokalu, opłaty dla administracji/wspólnoty mieszkaniowej, remonty i bieżące naprawy oraz ewentualne przerwy w najmie (zwyczajowo do obliczania przychodów przyjmuje się, że lokal jest wynajęty średnio przez 10-11 miesięcy w roku), a także potencjalny wzrost lub spadek wartości nieruchomości.

Po piąte – wygoda zarządzania. Jeżeli sam chcesz sprawować pieczę nad wynajmowanym mieszkaniem kup je możliwie blisko miejsca, w którym mieszkasz. Wtedy prezentacja lokalu potencjalnym najemcom czy późniejsze wizyty kontrolne nie będą stanowiły problemu. Jeśli kupisz mieszkanie na wynajem w innym mieście to musisz uwzględnić to, że będziesz musiał tam co jakiś czas jeździć. Oczywiście zawsze w grę wchodzi powierzenie komuś spraw związanych z zarządzaniem lokalem. To jednak dodatkowe koszty, które musisz uwzględnić planując inwestycję.

Po szóste – zyski z najmu podlegają opodatkowaniu. Planując inwestycję w mieszkanie na wynajem i szacując przyszłe zyski nie zapomnij, że trzeba odprowadzać od nich podatek. Najczęściej wybieranym sposobem rozliczania należności z tego tytułu przez osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej w tym zakresie, jest ryczałt wynoszący 8,8% od ewidencjonowanego przychodu. Drugą opcją jest rozliczenie dochodu na zasadach ogólnych, tj. wg stawki 18% i 32%. W tym przypadku możemy jednak pomniejszyć go o koszty jego uzyskania, do których zalicza się m.in.: amortyzację lokalu, koszty wyposażenia i przeprowadzonych remontów, opłaty czynszu dla spółdzielni lub wspólnoty oraz odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości.

W przypadku osób fizycznych, które prowadzą działalność gospodarczą też do wyboru są dwie formy rozliczenia podatku, ale nie ma wśród nich ryczałtu. Zatem podatek może być odprowadzany na zasadach ogólnych, wg stawki 18% lub 32% albo w formie podatku liniowego (19%).

Podsumowując, kupno mieszkania na wynajem może stać się znakomitym sposobem na zyskowną lokatę posiadanego kapitału. Ale musi być poprzedzony wnikliwą analizą.  Misterny plan inwestycji może bowiem runąć, np. wtedy, gdy zakupione mieszkanie z jakichś przyczyn znacznie straci na wartości (np. przez wybudowania pod jego oknami trasy szybkiego ruchu czy otwarcie uciążliwego hipermarketu). Jeżeli przyjmiemy, że wartość będzie utrzymywać się na stałym poziomie (tzn. że np. będzie rosła odpowiednio do wzrostu inflacji), to już roczny, czysty zysk na poziomie 5% będzie dziś czynił taką inwestycję bardziej opłacalną, niż ulokowanie pieniędzy na lokacie bankowej. Ich aktualne oprocentowanie po uwzględnieniu tzw. podatku Belki oscyluje bowiem w granicach 2-3,2% w skali roku.

Komentarze

(4)
alice | 13.01.2016, 17:49
Mnie kusi zakup apartamentu Wola Invest, przez wiele lat wynajmowałam mieszkanie po babci i wiem że to przynosi całkiem przyzwoite zyski.
Kwatermistrz | 08.03.2016, 18:21
Aktywo pasywne – inwestycja w apartament w condohotelu.                             Wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w pierwszej połowie 2014 roku wzrosła o jedną trzecią. W tym czasie osiągnęła ona 1,4 mld euro (5,8 mld zł). Połowa tego rynku to  powierzchnie biurowe. Wzrasta jednak udział sektora logistycznego. Wzrost w sektorze logistycznym najbardziej widoczny jest w segmencie apart i condohoteli. Pierwsze obiekty z apartamentami zarządzanymi pod wynajem powstały m.in. w Świnoujściu i Kołobrzegu . Apart i condohotele powstają w atrakcyjnych lokalizacjach nie tylko nad morzem, ale też w górach i na Mazurach.               Dla inwestora budowa condohotelu ma tą zaletę, że nie więzi kapitału na kilkanaście lat, bo jak wynika z analizy rynku, już na etapie projektu inwestycja  zostaje sprzedana. Dlaczego tak się dzieje? Inwestorzy obiecują nabywcom apartamentów wysokie  roczne stopy zwrotu z inwestycji w apartament pod wynajem, które ich zdaniem kształtują się na poziomie wyższym niż dobra lokata bankowa. Czy to prawda?   Deweloperzy w umowach o wynajem apartamentów gwarantują w pierwszych dwóch a nawet trzech latach 7% roczną stopę zysku z inwestycji. Po tym okresie podział 50/50 przychodów z wynajmu apartamentu. Jak w pierwszych trzech latach mamy gwarancję zysku,  to kolejne lata stanowią ryzyko inwestycyjne. Poziom tego ryzyka zależy od wielu czynników. Jednym z głównych i najważniejszych jest  poziom obłożenia hotelu. Polski rynek turystyczny działa w cyklach sezonowych. Parafrazując klasyka „...sorry, taki mamy klimat...”. Statystyki podają, że średnioroczne obłożenie w polskich hotelach kształtuje się na poziomie 35% - 40%.   Poziom ryzyka inwestycyjnego jest odwrotnie proporcjonalny do poziomu obłożenia hotelu  i kształtuje się w przedziale od 60% do 65%.               Stawiam tezę: przy słabej koniunkturze turystycznej deweloper ma hotel a nabywca ryzyko i koszty. Zacznijmy od zdefiniowania condo czy aparthotel pod względem prawnym.               Właściciel nieruchomości - deweloper - wyodrębnił i zbył pierwszy apartament i kolejne. Doszło tym samym do przeniesienia własności. Dotychczas jednorodna własność nieruchomości została podzielona. Z mocy prawa powstała wspólnota lokalowa, która podlega rygorom ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Po ustanowieniu odrębnej własności oprócz tego, że każdy właściciel lokalu ma obowiązek utrzymywać swoją indywidualną własność, wszyscy razem mają utrzymać te części nieruchomości, które stanowią ich współwłasność – nieruchomość wspólna. Na powstaniu wspólnoty lokalowej skorzystał tylko deweloper. Po pierwsze: zarobił na sprzedaży apartamentów, po drugie: przerzucił ogromne koszty utrzymania hotelu na nabywców a po trzecie: zarabia na zarządzaniu wspólnotą lokalową. A nabywcy? Zostali z aktywem pasywnym czyli apartamentem. Aktywem bo apartament to środek trwały a pasywnym dlatego, że ryzyko zarabiania na nim jest bardzo duże a koszty utrzymania pewne. W dłuższym horyzoncie czasowym może się okazać, że koszty utrzymania przewyższą zyski z zarabiania na własnym apartamencie. Pamiętajmy, że intensywna eksploatacja apartamentów i części wspólnych nieruchomości jakim jest hotel, wymaga kosztownych konserwacji i remontów aby utrzymać wysoki standard.             Kolejny, nie mniej ważny, argument na udowodnienie stawianej tezy. Deweloper występuje w podwójnej roli: sprawuje zarząd powierzony we wspólnocie lokalowej oraz jest zarządcą hotelu. Dzieje się tak dlatego, że najczęściej stosowany przez deweloperów przypadek określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, to gdy deweloper w drodze jednostronnej czynności prawnej ustanawia na swoją rzecz odrębną własność lokali w posiadanej przez siebie nieruchomości, określając sposób zarządu i (co nie wykluczone) także osobę, której zarząd zostaje powierzony – ze skutkiem wobec przyszłych nabywców wyodrębnionych w ten sposób lokali. W praktyce wygląda to następująco: deweloper – X sp. z o.o. posiada zależną kapitałowo spółkę „córkę”, której zadaniem jest zarządzanie hotelem. Deweloper powierza zarząd we wspólnocie lokalowej spółce „córce” - „operatorowi hotelowemu” . Takim sposobem deweloper skupia w swoim ręku pełnię władzy wykonawczej we wspólnocie lokalowej. Każdy, kto nabywa apartament w celach zarobkowych, musi mieć świadomość, że bez pomocy „operatora hotelowego” biznesplan się nie uda. Dlatego koniecznym jest podpisanie umowy wynajmu apartamentu z „operatorem hotelowym”. Jednym z warunków podpisania takiej umowy jest udzielenie „operatorowi hotelowemu” pełnomocnictw do rozporządzania  apartamentem z jednoczesnym udzieleniem prawa głosu podczas głosowań nad uchwałami we wspólnocie lokalowej. W tak prosty sposób, deweloper wchodzi w posiadanie większości głosów we wspólnocie a co za tym idzie i pełni władzy ustawodawczej. O to mamy sytuację, kiedy władze spółki operatora hotelowego występują w podwójnej roli. Stanowią zarząd zarówno dla wspólnoty lokalowej i hotelu. Ten model sprawowania zarządu jest normą. Skupienie pełni władzy ustawodawczej i wykonawczej przez dewelopera prowadzi do tego, że to on zarabia a właściciele apartamentów ponoszą koszty. Jak by tego było mało, deweloper na etapie podpisania umowy przeniesienia własności na nabywcę, zastrzega że nieruchomością wspólną nie są wszelkie nośniki reklamowe, w tym maszty reklamowe, neony reklamowe, pylony reklamowe. To kolejny argument, że deweloper zarabia na reklamie a nabywca ponosi koszty jej utrzymania. Przytoczone argumenty na udowodnienie tezy zostały oparte na wykonanych audytach w kilku prestiżowych nadmorskich condohotelach.
Waldek | 22.04.2016, 11:08
Bardzo dochodowe i nawet jeśli teraz ma być niewielki zysk to piękny dodatek do emerytury ;) ale pozostaje ryzyko doboru lokatorów, pisania umów itp.
topac | 07.11.2016, 12:48

Pewnie, że cena za metr na poziomie 10k, ale nie zmienia to faktu, że na takich tematach świetnie się zarabia. Mieszkanie jest oddawane pod zarządce i to on wszystkiego pilnuje. Na wynajmie raczej tyle nie wyciągniecie.

   1 / 1   
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
KWATERA Zarządzanie Nieruchomościami KWATERA Zarządzanie Nieruchomościami KWATERA to ekspert i doradca w zarządzaniu nieruchomościami mieszkaniowymi obecnie obsługuje ponad 247 budynków mieszkalnych o...

Produkty i technologie

12/2016

Aktualny numer:

Administrator 12/2016
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo sąsiedzkie
  • - Przekształcenie uzytkowania wieczystego na własność
Zobacz szczegóły
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl