CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2016

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Kup mieszkanie na wynajem i zarabiaj jak najwięcej

 Redakcja  |  14.10.2016  |  8
Zakup mieszkania na wynajem może okazać się świetnym sposobem ulokowania środków.
Zakup mieszkania na wynajem może okazać się świetnym sposobem ulokowania środków.
zdj. fotolia

Inwestorzy, którzy szukają bezpiecznej inwestycji z pewnym zyskiem, coraz częściej decydują się na zakup mieszkania na wynajem. Jak wybrać lokum tak, by przynosiło jak najwięcej korzyści?

Zanim zdecydujemy się na kupno mieszkania, warto zastanowić się nad kilkoma czynnikami, które mogą wpłynąć na opłacalność inwestycji.

Lokalizacja ma znaczenie

Odpowiedni adres pomoże szybko znaleźć najemcę, a także bez problemu sprzedać nieruchomość, gdy zajdzie taka potrzeba. Jeśli chcemy skierować naszą ofertę najmu głównie do studentów, warto wybrać mieszkanie znajdujące się blisko najważniejszych w danym mieście uczelni lub w takiej lokalizacji, która umożliwia szybki i wygodny dojazd. Oprócz komunikacji, duże znaczenie ma również infrastruktura handlowo-usługowa.

Przekonaj się: Mieszkanie lepsze niż lokata

Standard lokalu

Nie dziwi fakt, że najtańsze są mieszkania zlokalizowane w starych budynkach, wymagające remontu lub o średnim standardzie, w bloku pamiętającym czasy PRL-u. W związku z rosnącymi wymaganiami lokatorów co do standardu wynajmowanego mieszkania, zazwyczaj w tego typu lokalach należy przeprowadzić remont, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. W przyszłości może okazać się konieczna modernizacja całego budynku – docieplenie, wymiana wind, itp. – co może oznaczać wzrost opłat na fundusz remontowy. Kalkulując wkład i przyszłe zyski, trzeba pamiętać o inwestycjach w sprzęty (meble, sprzęt AGD) oraz kosztach napraw i usług serwisowych. Z drugiej strony zakup nowego, bogato wyposażonego mieszkania może skutkować tym, że trudno nam będzie wynająć lokal za kwotę adekwatną do zainwestowanych pieniędzy.

Ile pokoi?

Z analiz serwisu nieruchomości Morizon wynika, że najbardziej poszukiwane przez najemców są lokale 2-pokojowe. Na drugim miejscu są kawalerki, na trzecim mieszkania 3-pokoje, zaś daleko w tyle – 4-pokojowe. Wynika z tego, że najlepiej kupić mieszkanie stosunkowo małe, by jak najłatwiej znaleźć najemnców.

Znaczenie ma także rozkład mieszkania, zwłaszcza jeśli chcemy wynajmować je studentom. Pokój przechodni lub połączony z aneksem kuchennym raczej nie zachęci do wynajmu – oznacza to bowiem, że jeden współlokator siłą rzeczy będzie „wchodził na teren” drugiego. Najlepiej zatem zdecydować się na mieszkanie, które będzie miał osobną kuchnię i nieprzechodnie pokoje, do których wchodzi się z korytarza. Dobrym rozwiązaniem jest też WC oddzielone od łazienki.

Zobacz też: Zakup lokum na wynajem. Postaw na kawalerkę

Wygoda zarządzania

Jeśli sami chcemy "mieć oko" na wynajmowane lokum, najlepiej by znajdowało się blisko miejsca, w którym sami mieszkamy. Wówczas prezentacja lokalu potencjalnym najemcom czy późniejsze wizyty kontrolne nie będzie problemem. Jeśli zdecydujemy się na kupno mieszkania w innym mieście, to należy uwzględnić to, że będziemy musieli tam co jakiś czas jeździć. Można rówież powierzyć zarządzanie lokalem osobie trzeciej. To jednak dodatkowe koszty, które trzeba uwzględnić planując inwestycję.

Rozliczanie podatku

Sposób rozliczenia dochodów z wynajmu należy wybrać przed rozpoczęciem wynajmowania, mając na uwadze osiągane przychody z najmu czy poniesione z tego tytułu koszty. Warto zrobić kalkulację i sprawdzić, co się bardziej opłaca. Mozemy się zdecydować na 8,5 proc. podatek od przychodu lub podatkowanie według skali i 18 proc. podatek, ale z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodu, takich jak: amortyzacja lokalu, koszty wyposażenia i przeprowadzonych remontów, opłaty czynszu dla spółdzielni lub wspólnoty oraz odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości.

Czytaj także: Wynajem mieszkań opłacalny w Polsce

Jeśli chodzi o osoby fizyczne, które prowadzą działalność gospodarczą, mają one do wyboru dwie formy rozliczenia podatku, ale nie ma wśród nich ryczałtu. Zatem podatek może być odprowadzany na zasadach ogólnych, wg stawki 18% lub 32% albo w formie podatku liniowego (19%).

Reasumując, zakup mieszkania na wynajem może okazać się świetnym sposobem ulokowania środków. Warto jednak by o takiej "lokacie" myśleć długofalowo, tak by poniesione nakłady na kupno i wykończenie lub remont szybko się zwróciły, a mieszkanie zaczęło samo na siebie zarabiać.  Jeżeli założymy, że wartość będzie utrzymywać się na stałym poziomie (tzn. że np. będzie rosła odpowiednio do wzrostu inflacji), to już roczny, czysty zysk na poziomie 5% będzie dziś czynił taką inwestycję bardziej opłacalną, niż ulokowanie pieniędzy na lokacie bankowej, której oprocentowanie wynosi 2-3% w skali roku.

Komentarze

(8)
alice | 13.01.2016, 17:49
Mnie kusi zakup apartamentu Wola Invest, przez wiele lat wynajmowałam mieszkanie po babci i wiem że to przynosi całkiem przyzwoite zyski.
Kwatermistrz | 08.03.2016, 18:21
Aktywo pasywne – inwestycja w apartament w condohotelu.                             Wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w pierwszej połowie 2014 roku wzrosła o jedną trzecią. W tym czasie osiągnęła ona 1,4 mld euro (5,8 mld zł). Połowa tego rynku to  powierzchnie biurowe. Wzrasta jednak udział sektora logistycznego. Wzrost w sektorze logistycznym najbardziej widoczny jest w segmencie apart i condohoteli. Pierwsze obiekty z apartamentami zarządzanymi pod wynajem powstały m.in. w Świnoujściu i Kołobrzegu . Apart i condohotele powstają w atrakcyjnych lokalizacjach nie tylko nad morzem, ale też w górach i na Mazurach.               Dla inwestora budowa condohotelu ma tą zaletę, że nie więzi kapitału na kilkanaście lat, bo jak wynika z analizy rynku, już na etapie projektu inwestycja  zostaje sprzedana. Dlaczego tak się dzieje? Inwestorzy obiecują nabywcom apartamentów wysokie  roczne stopy zwrotu z inwestycji w apartament pod wynajem, które ich zdaniem kształtują się na poziomie wyższym niż dobra lokata bankowa. Czy to prawda?   Deweloperzy w umowach o wynajem apartamentów gwarantują w pierwszych dwóch a nawet trzech latach 7% roczną stopę zysku z inwestycji. Po tym okresie podział 50/50 przychodów z wynajmu apartamentu. Jak w pierwszych trzech latach mamy gwarancję zysku,  to kolejne lata stanowią ryzyko inwestycyjne. Poziom tego ryzyka zależy od wielu czynników. Jednym z głównych i najważniejszych jest  poziom obłożenia hotelu. Polski rynek turystyczny działa w cyklach sezonowych. Parafrazując klasyka „...sorry, taki mamy klimat...”. Statystyki podają, że średnioroczne obłożenie w polskich hotelach kształtuje się na poziomie 35% - 40%.   Poziom ryzyka inwestycyjnego jest odwrotnie proporcjonalny do poziomu obłożenia hotelu  i kształtuje się w przedziale od 60% do 65%.               Stawiam tezę: przy słabej koniunkturze turystycznej deweloper ma hotel a nabywca ryzyko i koszty. Zacznijmy od zdefiniowania condo czy aparthotel pod względem prawnym.               Właściciel nieruchomości - deweloper - wyodrębnił i zbył pierwszy apartament i kolejne. Doszło tym samym do przeniesienia własności. Dotychczas jednorodna własność nieruchomości została podzielona. Z mocy prawa powstała wspólnota lokalowa, która podlega rygorom ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Po ustanowieniu odrębnej własności oprócz tego, że każdy właściciel lokalu ma obowiązek utrzymywać swoją indywidualną własność, wszyscy razem mają utrzymać te części nieruchomości, które stanowią ich współwłasność – nieruchomość wspólna. Na powstaniu wspólnoty lokalowej skorzystał tylko deweloper. Po pierwsze: zarobił na sprzedaży apartamentów, po drugie: przerzucił ogromne koszty utrzymania hotelu na nabywców a po trzecie: zarabia na zarządzaniu wspólnotą lokalową. A nabywcy? Zostali z aktywem pasywnym czyli apartamentem. Aktywem bo apartament to środek trwały a pasywnym dlatego, że ryzyko zarabiania na nim jest bardzo duże a koszty utrzymania pewne. W dłuższym horyzoncie czasowym może się okazać, że koszty utrzymania przewyższą zyski z zarabiania na własnym apartamencie. Pamiętajmy, że intensywna eksploatacja apartamentów i części wspólnych nieruchomości jakim jest hotel, wymaga kosztownych konserwacji i remontów aby utrzymać wysoki standard.             Kolejny, nie mniej ważny, argument na udowodnienie stawianej tezy. Deweloper występuje w podwójnej roli: sprawuje zarząd powierzony we wspólnocie lokalowej oraz jest zarządcą hotelu. Dzieje się tak dlatego, że najczęściej stosowany przez deweloperów przypadek określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, to gdy deweloper w drodze jednostronnej czynności prawnej ustanawia na swoją rzecz odrębną własność lokali w posiadanej przez siebie nieruchomości, określając sposób zarządu i (co nie wykluczone) także osobę, której zarząd zostaje powierzony – ze skutkiem wobec przyszłych nabywców wyodrębnionych w ten sposób lokali. W praktyce wygląda to następująco: deweloper – X sp. z o.o. posiada zależną kapitałowo spółkę „córkę”, której zadaniem jest zarządzanie hotelem. Deweloper powierza zarząd we wspólnocie lokalowej spółce „córce” - „operatorowi hotelowemu” . Takim sposobem deweloper skupia w swoim ręku pełnię władzy wykonawczej we wspólnocie lokalowej. Każdy, kto nabywa apartament w celach zarobkowych, musi mieć świadomość, że bez pomocy „operatora hotelowego” biznesplan się nie uda. Dlatego koniecznym jest podpisanie umowy wynajmu apartamentu z „operatorem hotelowym”. Jednym z warunków podpisania takiej umowy jest udzielenie „operatorowi hotelowemu” pełnomocnictw do rozporządzania  apartamentem z jednoczesnym udzieleniem prawa głosu podczas głosowań nad uchwałami we wspólnocie lokalowej. W tak prosty sposób, deweloper wchodzi w posiadanie większości głosów we wspólnocie a co za tym idzie i pełni władzy ustawodawczej. O to mamy sytuację, kiedy władze spółki operatora hotelowego występują w podwójnej roli. Stanowią zarząd zarówno dla wspólnoty lokalowej i hotelu. Ten model sprawowania zarządu jest normą. Skupienie pełni władzy ustawodawczej i wykonawczej przez dewelopera prowadzi do tego, że to on zarabia a właściciele apartamentów ponoszą koszty. Jak by tego było mało, deweloper na etapie podpisania umowy przeniesienia własności na nabywcę, zastrzega że nieruchomością wspólną nie są wszelkie nośniki reklamowe, w tym maszty reklamowe, neony reklamowe, pylony reklamowe. To kolejny argument, że deweloper zarabia na reklamie a nabywca ponosi koszty jej utrzymania. Przytoczone argumenty na udowodnienie tezy zostały oparte na wykonanych audytach w kilku prestiżowych nadmorskich condohotelach.
Waldek | 22.04.2016, 11:08
Bardzo dochodowe i nawet jeśli teraz ma być niewielki zysk to piękny dodatek do emerytury ;) ale pozostaje ryzyko doboru lokatorów, pisania umów itp.
topac | 07.11.2016, 12:48

Pewnie, że cena za metr na poziomie 10k, ale nie zmienia to faktu, że na takich tematach świetnie się zarabia. Mieszkanie jest oddawane pod zarządce i to on wszystkiego pilnuje. Na wynajmie raczej tyle nie wyciągniecie.

EZhome.pl | 27.02.2017, 23:35
1. Stawka ryczałtu wynosi 8,5%
2. Zarabiać na mieszkaniu spokojnie można 8-12% a nie "nawet 5%"
3. Wszystko pięknie brzmi, tylko nikt nie bierze pod uwagę chorej ustawy o ochronie praw lokatorów, samych lokatorów (rujnowania i niewypłacalności finansowej), poświęconego czasu, nerwów, paliwa na dojazdy ... itd.
Wynajem to biznes, a nie każdy nadaje się na prowadzenie jakiegokolwiek biznesu.
Dominika | 08.06.2017, 14:15
Ja kupiłam apartament od dewelopera Lubicz Apartamenty w Rowach. Trochę się zastanawiałam nad taką inwestycją bo jednak chcąc nie chcąc pochłania spory kapitał... A jeszcze mieszkanie później trzeba wykończyć, ale jak się przekonałam w dzisiejszych czasach najlepsze lokowanie pieniędzy jest właśnie w mieszkania. Po wykończeniu po prostu wynajęłam je pod wczasowiczów, których jest od groma! Spokojnie spłaciłam pożyczone pieniądze a teraz jeszcze na mieszkaniu zarabiam a wynajmuję je tylko podczas sezonu wakacyjnego, bo normalnie w roku tam jestem stacjonarnie. Zaznacze jeszcze, że deweloper od którego zdecydowałam się kupić mieszkanie dotrzymał wszystkich warunków umowy i wywiązał się z każdego terminu - co w moim przypadku było bardzo ważne a i musze też przyznać, że mieszkanie naprawdę jest z materiałów wysokiej jakości i nie było żadnej "fuszerki", strasznie jestem zadowolona.
Joseph | 19.07.2017, 23:40

Kupiłem na wynajem mieszkanie w Krakowie z racji tego, że to bardzo turystyczne miasto. Po podpisaniu aktu notarialnego podpisałem też umowę z zewnętrznym biurem, które zajmuje się organizowaniem krótkoterminowego najmu

Karollhep | 12.12.2017, 14:17
Gdy poszukujesz pozyczek zajrzyj na wnet-pozyczka: https://wnet-pozyczka.pl/ ,maja w ofercie pozyczke bez formalnosci.
Zajrzyj takze na forum dyskusyjne gdzie eksperci kredytowi sluza podpowiedzia: https://forum.wnet-pozyczka.pl
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie

Jak zmniejszyć koszty wysyłania listów i paczek »

Wyślij list przez internet

Zobacz jak to możliwe - poczta tradycyjna przez internet? Teraz to możliwe napiszesz list, kupisz spersonalizowane znaczki i wyślesz  (...) czytaj dalej »


Dowiedz się, jak przygotować nieruchomość na zimę » Poznaj aplikację, która ułatwi prace księgowe »
Pierwsze dni jesieni to idealny czas na dokładny przegląd nieruchomości (...) czytaj dalej » Rozwiązania dla zarządców, w tym zintegrowanego systemu do zarządzania nieruchomościami oraz usług księgowych (...) czytaj dalej »

Chcesz kupić lub sprzedać mieszkanie? Sprawdź, co wpływa na jego wartość »

Chcesz kupić mieszkanie? Sprawdź, co wpływa na jego wartość

Kupno mieszkania to bez wątpienia jedna z ważniejszych decyzji w życiu. Dlatego też warto dobrze przemyśleć...... czytaj dalej »


Od czego zależy wysokość ubezpieczenia samochodu? Bezpłatne szkolenie dla zarządców i administratorów nieruchomości»
Od czego zależy wysokość ubezpieczenia samochodu Bezpłatne szkolenie dla zarządców i administratorów nieruchomości
Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (OC) pojazdów mechanicznych jest obowiązkowym typem polisy(...) czytaj dalej » Eko-lokator - edukacja ekologiczna i współpraca grup zawodowych związanych z zarządzaniem budynkami - zaprasza na serię bezpłatnych szkoleń (...) czytaj dalej »

 


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psy siedzące, jak pozbyć się psich odchodów z trawnika

Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) czytaj dalej »


Jak prawidłowo opomiarować i rozliczyć media»
Jaki wybrać ciepłomierz - przegląd ciepłomierzy »
Opomiarowanie i rozliczenie mediów Ciepłomierze mieszkaniowe - cena
Pobierz darmowego ebooka i dowiedz się m.in.  o obowiązkach opomiarowania budynków, o prawidłowym wyborze metody rozliczeń i jak zmniejszyć koszty...
czytaj dalej »
Goroący temat. Sprawdź, jaki wybrać ciepłomierz. Obecnie w nowych budynkach jest  już standardem opomiarowanie zużycia ciepła i ciepłej wody użytkowej… czytaj dalej »

Stwórz plan higieny dla firm sprzątających – w czym pomaga?

Harmonogram sprzątania klatki schodowej

Zarządzanie firmą sprzątającą to połączenie czasu pracy, skalkulowanego adekwatnie do kosztów, ze sprostaniem wymaganiom... czytaj dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

11/2017

Aktualny numer:

Administrator 11/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - O zmianie ustawy o własności lokali oraz Prawa budowlanego
  • - Podatek od miejsca postojowego w garażu
Zobacz szczegóły
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl