Wspólnota zaciąga kredyt – czy warto?

Paweł Ołubek  |  Administrator 9/2015  |  19.10.2015
arch. redakcji

Funkcjonujemy w czasach, których kilka (kilkanaście) lat temu nikt nie potrafił sobie wyobrazić – od wielu miesięcy ceny utrzymują się na niezmienionym poziomie, a statystki mówią, że mamy deflację. Lokaty terminowe przynoszą coraz niższe odsetki, a czasami wręcz do lokaty terminowej jednodniowej (nocnej) trzeba bankowi dopłacić w formie prowizji za przelew. Jak w takiej nietypowej sytuacji funkcjonuje kredyt? Czy rekordowo niskie oprocentowanie kredytów to wyjątkowa okazja, z której trzeba korzystać, czy też pułapka?

W czasach kilku- lub kilkunastoprocentowej inflacji wszystko było proste i oczywiste – inwestycja zrealizowana obecnie i po obecnych cenach pozwalała wspólnocie „uciec” przed inflacją.

Odwrotnie było, jeśli inwestycja była finansowana ze środków własnych – oprócz kosztów inwestycji członkowie wspólnoty do czasu jej zrealizowania ponosili wysokie i cały czas rosnące koszty eksploatacji oraz „gonili ceny”.

Obecnie mamy nieco inną sytuację. Nie musimy „gonić” cen, kredyt staje się instrumentem służącym wyłącznie zwiększeniu efektywności energetycznej budynku i poprawie komfortu życia mieszkańców. Bez inwestycji oszczędności też by się pojawiły ze względu na utrzymujący się spadek cen gazu, ropy i węgla. Należy jednak pamiętać, że ten stan nie będzie trwał wiecznie. Za dwa, trzy lata sytuacja może się całkowicie zmienić, wrócą czasy drogiego węgla i ropy, a wtedy zaniechanie inwestycji zemści się na wspólnocie.

Jaki model finansowania wybrać?

Wybierając model finansowania pomiędzy kredytem a środkami własnymi, należy dokonać następującej kalkulacji:

  • obliczyć różnicę, jaka powstanie w ciągu roku na kosztach eksploatacji (np. ogrzewania), w wyniku przeprowadzonej inwestycji – wynik to zysk wspólnoty,
  • od zysku na eksploatacji odjąć roczne koszty finansowania, tzn. średnią w roku sumę odsetek oraz prowizję bankową, podzieloną przez liczbę lat kredytowania. Jeśli wynik jest dodatni, to zaciągnięcie kredytu jest bardziej opłacalne niż finansowanie ze środków własnych.

Przykład

Członkowie wspólnoty w wyniku modernizacji węzła cieplnego, instalacji CO oraz CWU oraz docieplenia budynku uzyskają roczne oszczędności w wysokości 11 000 zł.:

  • Kwota kredytu wynosi 300 000 zł i jest rozłożona na 10 lat spłaty.
  • Oprocentowanie kredytu wynosi WIBOR 3M (1,72% stan na połowę lipca 2015) + marża banku w wysokości 3%, co daje 4,72%.
  • Roczne uśrednione odsetki dla spłaty kredytu w ratach równych wyniosą około 7140 zł.
  • Prowizja przygotowawcza wynosi 1,2% kwoty kredytu, ale kwotę tę należy podzielić przez 10 lat spłacania kredytu, a wtedy rocznie przypadnie ułamek prowizji w wysokości 360 zł.

Członkowie wspólnoty zyskają rocznie 11 000 zł – 7140 zł – 360 zł, czyli 3500 zł.

Niestety, utrzymanie obecnych stóp procentowych przez 10 lat jest trudne do wyobrażenia. Należy urealnić wyliczenia, choć nadal pozostaną wróżeniem z fusów.

Przyjmując, że za pięć lat oprocentowanie kredytu wzrośnie do 7% (przyjmuję, że WIBOR 3M w 2020 wyniesie 4%), to zysk w pierwszych pięciu latach kredytu utrzyma się na poziomie 3500 zł rocznie, ale wraz ze wzrostem oprocentowania kredytu zysk z obniżenia kosztów eksploatacji od 2020 roku spadnie do zera.

Powyższy przykład pozwala wyciągnąć dwa bardzo ważne wnioski:

  • kredyt jest bardzo korzystnym narzędziem (dźwignią finansową) pod warunkiem, że zysk wspólnoty osiągnięty
    z  inwestycji jest wyższy niż koszty obsługi kredytu bankowego
    ,
  • zaciąganie kredytu w czasach bardzo niskich stóp procentowych może być pułapką dla tych kredytobiorców, którzy nie będą pamiętali o ryzyku zmiany stopy procentowej.

Należy ostrzec te wspólnoty, które zaciągają kredyt w maksymalnej wysokości, w wariancie rat równych.

Nadejdą takie czasy gdy powróci inflacja, stopy procentowe wzrosną i trzeba będzie podnieść zaliczkę na fundusz remontowy, a nie będzie to proste, gdy ceny energii, usług i towarów również zaczną rosnąć. Niskie stopy procentowe to dobry czas na zaciąganie kredytów dla rozsądnych kredytobiorców, którzy pamiętają, że oprocentowanie kredytu jest zmienne – nie zawsze malejące!

Czytaj też: Rządowa pożyczka zamiast pomocy dla „frankowców”? >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć zanieczyszczenia z instalacji wodociągowej »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejZanieczyszczenia występujące w wodzie instalacyjnej, często o charakterze ferromagnetycznym mogą powodować następujące problemy: nieprawidłowe działanie automatycznych odpowietrzników... Czytam więcej »



Urządzenia do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach - jak oszczędzić na cieple ?

W czym może pomóc izolacja stropów i sufitów piwnic oraz garaży
Dowiedz się, ile kosztuje izolacja stropów piwnic i garaży?

Ciepło i zawór ciepła Ocieplanie garażów i piwnic
Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną kwestią. Dlaczego? czytam dalej »

Odpowiednia izolacja stropów i sufitów piwnic oraz garaży pomoże zmniejszyć przede wszystkim zużycie ciepła. Jest również jedynym sposobem, by uporać się z zimną podłogą w pomieszczeniu nad piwnicą... Chcę wiedzieć, ile to kosztuje»



Układy dystrybucji wody użytkowej i grzewczej »

Dystrybucja wodyMają za zadanie dostarczyć wodę i energię do budynków w sposób bezpieczny i optymalny. Ich jakość decyduje w dużej mierze o jakości całej instalacji (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Co zrobić, by nie wymieniać rur ?

Wymiana rur w budynkuKażdego dnia w budynkach mieszkalnych wymieniane są rury, szczególnie piony wody ciepłej. Przyczyna jest zawsze ta sama: kamień ... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Jak powstają awarie pomp i instalacji wodociągowych»
czyszcenie i renowacja elewacji Monitoring pomp i instalacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Udowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym przeglądom. Usterki są rozpoznawane odpowiednio wcześnie, zanim jeszcze dojdzie do zakłócenia produkcji, dostaw ciepła lub wody i większych uszkodzeń... czytam dalej »

10 powodów, dlaczego warto ocieplić budynek stryopianem »

10powodów dla których warto ocieplić dom styropianemOcieplenie budynku to inwestycja, która dla wielu może okazać się nie lada wyzwaniem, szczególnie w kwestii doboru odpowiednich materiałów. Inwestycja z założenia ma przynosić korzyści... czytam więcej »


Jak bezinwazyjnie i skutecznie osuszyć mury budynku?
Jak zapewnić ogrzewanie mieszkańcom tam gdzie brak sieci ciepła systemowego i gazu ziemnego? »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Jest kilka sposobów zwalczania wilgoci. Metoda osuszania zawilgoconych murów musi m.in. uwzględniać ich grubość oraz rodzaj materiału, z którego powstały.... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Dlaczego nie warto wymieniać starej i zniszczonej posadzki w budynku?

Jak naprawić zniszczoną podłogę na klatce schodowej

Koszty wymiany starej i zniszczonej posadzki w budynku mogą przyprawić o zawrót głowy. Nie każdą wspólnotę czy spółdzielnie stać na taki nie planowany wydatek. A czy są jakieś inne sposoby na  (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Kiedy ogrzewanie pompą ciepła się opłaca?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Kotły do budynków mieszkalnych
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
3/2019

Aktualny numer:

Administrator 3/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Zaskarżanie uchwał
  • - RODO w mieszkalnictwie
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 9799|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl