CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Nowelizacja ustawy o własności lokali – zagadnienia praktyczne (windykacja)

arch. redakcji

Na mocy ustawy z dnia 12 czerwca 2015 roku o zmianie ustawy o własności lokali (DzU z 2015 roku, poz. 1168), która weszła w życie w dniu 29 sierpnia 2015 roku, ustawodawca wprowadził nowe rozwiązania w zakresie ustalania wysokości udziału każdego ze współwłaścicieli lokalu w nieruchomości wspólnej. Przyjęte w nowelizacji rozwiązania są przy tym zdecydowanie odmienne od dotychczasowej praktyki i ugruntowanej linii orzeczniczej. Tym samym stawiają wspólnoty mieszkaniowe w całkowicie nowych realiach w ich relacjach ze współwłaścicielami lokali.

W  uzasadnieniu projektu czytamy, że skutkiem projektowanej regulacji będzie usprawnienie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, w których znajdują się wielostanowiskowe garaże.

W mojej jednak ocenie przyjęte rozwiązania już niebawem spowodują szereg niekorzystnych dla wspólnot mieszkaniowych skutków, które odczuje w codziennym funkcjonowaniu każda wspólnota, w skład której wchodzi choćby jeden lokal będący przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych.

Uzasadnienie projektu ustawy z dnia 12 czerwca 2015 roku o zmianie ustawy o własności lokali jednoznacznie wskazuje, że zamiarem ustawodawcy było uregulowanie kwestii współwłasności hal garażowych, które charakteryzowały się wielością współwłaścicieli.

Zagadnienie związane z funkcjonowaniem tego typu lokali od lat jest szeroko dyskutowane w środowisku zarządców nieruchomości i bez wątpienia było przyczyną powstania wielu problemów, z którymi chyba każdy zarządca takiej nieruchomości musiał się zmierzyć. Warto jednak zastanowić się nad tym, czy tworzenie zapisów ustawy o własności lokali w zakresie tak newralgicznych i fundamentalnych kwestii, jak prawa i obowiązki współwłaścicieli lokalu, wyłącznie przez pryzmat tego właśnie typu współwłasności jest słuszne i czy regulując jedną kwestię, nie tworzy się pola do powstania szeregu nowych problemów.

Nowa treść art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali stanowi, że na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Czytaj też: Większa kontrola mieszkańców nad zarządzaniem nieruchomością? >>>

Już na pierwszy rzut oka widać więc, że regulacja ta nie czyni żadnego rozróżnienia pomiędzy właścicielem miejsca postojowego w hali garażowej, który jest jednocześnie współwłaścicielem takiego lokalu użytkowego, a współwłaścicielem lokalu mieszkalnego, który jest np. jednym z pięciu spadkobierców po jego zmarłym właścicielu.

Od 29 sierpnia 2015 roku więc zarówno współwłaściciel hali garażowej, jak i wspomniany współwłaściciel lokalu mieszkalnego, będzie identyfikowany w jego relacjach ze wspólnotą mieszkaniową poprzez wysokość udziału w nieruchomości wspólnej obliczonego jako iloczyn, o którym mowa w art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali. Ustawodawca wyraźnie zaś wskazał, że udział ten będzie obliczany jednakowo w związku z wszystkimi potrzebami stosowania ustawy. Z tego względu oczywistym jest, że zasady te znajdą zastosowanie nie tylko w określaniu siły głosu takiego współwłaściciela podczas decydowania o sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną, lecz także – a może przede wszystkim – w określaniu zakresu jego odpowiedzialności za zapłatę należnych wspólnocie mieszkaniowej zaliczek na rzeczone koszty zarządu.

Z treści art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali jednoznacznie bowiem wynika, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane w utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów w tej nieruchomości. Podstawą rozliczenia właściciela wyodrębnionego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej więc jest – a raczej była do 29 sierpnia 2015 roku – wielkość udziału jego lokalu w nieruchomości wspólnej. Od tego bowiem dnia każdy ze współwłaścicieli lokalu będzie ponosił indywidualną odpowiedzialność wobec wspólnoty mieszkaniowej na podstawie „swojego udziału” w nieruchomości wspólnej.

W praktyce oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa – a więc w rzeczywistości zarządca, który zarządza bądź administruje nieruchomością wspólną – już nie będzie mogła domagać się od wszystkich współwłaścicieli jednego lokalu zapłaty całej kwoty, jaka była jej należna z racji wielkości udziału tego lokalu w nieruchomości wspólnej. Na skutek wprowadzonej nowelizacji wspólnota będzie musiała teraz na potrzeby własnych rozliczeń ustalić wysokość udziału każdego ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej i dopiero w oparciu o ten ustalony ułamek dokonać indywidualnego rozliczenia osobno z każdym ze współwłaścicieli.

W odwołaniu do orzecznictwa

Odnosząc to do przytoczonego wyżej przykładu, w którym współwłaścicielami jednego lokalu jest pięciu spadkobierców – każdy z nich będzie odpowiadał wobec wspólnoty mieszkaniowej za zapłatę zaliczek na koszty zarządu tylko w zakresie swojego udziału, będącego iloczynem jego udziału w lokalu i wielkości udziału tego lokalu w nieruchomości wspólnej. Nie trzeba zbyt bujnej wyobraźni, aby już na tym etapie uświadomić sobie, jakie nowe i realne problemy powstaną na gruncie takiego rozwiązania.

Przypomnieć w tym miejscu należy, że w dotychczasowym orzecznictwie – zarówno sądów powszechnych, jak i Sądu Najwyższego – podkreślano niepodzielność udziału lokalu w nieruchomości wspólnej. Taka interpretacja, która była spójną i logiczną konsekwencją współwłasności lokalu, uwzględniała przy tym interesy wszystkich właścicieli tworzących – bardzo często zróżnicowaną wewnętrznie – wspólnotę lokalową.

Z faktu tego zdawał sobie również sprawę ustawodawca, który w uzasadnieniu projektu ustawy wprowadzającej opisywane wyżej zmiany przytoczył treść uchwały Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 roku, wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 65/03. Sformułowano w niej pogląd, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, że udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu oraz uchwały Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 roku, wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 43/05, że udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu. Wygląda jednak na to, że – chcąc nowelizować ustawę – nie doceniono praktycznego wymiaru tych orzeczeń, decydując się na wprowadzenie zgoła odmiennej zasady.

Realna moc głosu właściciela przed i po nowelizacji ustawy o własności lokali

Przed nowelizacją było więc jasne, że zarówno moc głosu właściciela na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, jak i zakres jego odpowiedzialności za ponoszenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, są prostą pochodną udziału, jaki jego lokal miał w nieruchomości wspólnej. Warto w tym miejscu podkreślić, że udział ten jest jednoznacznie określony w dziale I-SP księgi wieczystej każdego wyodrębnionego lokalu. Wobec zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych skutkowało to – w pełni uzasadnionym – przekonaniem, że ten właśnie ułamek określa zarówno zakres odpowiedzialności właściciela wobec wspólnoty, jak i siłę jego głosu podczas głosowania nad sprawami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną.

Po komentowanej nowelizacji każdy ze współwłaścicieli lokalu w relacjach ze wspólnotą będzie już występował odrębnie. Oznacza to nie tylko, że każdy z tych właścicieli będzie mógł samodzielnie korzystać z prawa głosu podczas podejmowania decyzji w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, lecz także – a może przede wszystkim – że każdy ze współwłaścicieli będzie ponosił samodzielną odpowiedzialność za zobowiązania wobec wspólnoty, określone w sposób opisany w art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne?

ogrzewanie podłogowe urządzenia grzewcze
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Chcesz aby koszty eksploatacyjne ogrzewania były niższe o ok. 50% niż w przypadku ogrzewania gazem ziemnym i aż 70% niż w przypadku ... czytam więcej»


Jakie pompy ciepła i kotły wybrać do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
11/2019

Aktualny numer:

Administrator 11/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Odpowiedzialność za szkody "chodnikowe"
  • - Split payment – co nowego?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17707|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11053|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10633|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl