• Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Prawo, orzecznictwo, praktyka
  • Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?
  • Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca
  • Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni mieszkaniowych
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Polecane Artykuły (prawo)

Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej....

26.06.2020
Rodzaje opłat w warunkach działania wspólnoty mieszkaniowej oraz ich podstawa prawna; rozliczenie wyniku finansowego za rok 2019; regulamin rozliczeń mediów a rozrachunki z tytułu odsprzedaży mediów do lokali właścicieli; rozrachunki finansowe wspólnoty z właścicielami lokali z...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?

10.06.2020
Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z dnia 18.02.2020 r., rozstrzygnął, iż organem właściwym do wydania zezwolenia na usunięcie drzew z terenu nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe i objętej użytkowaniem wieczystym, które to użytkowanie wieczyste z dniem 1...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca

25.05.2020
Wspólnoty czy administracje, wobec rosnących kosztów stacjonarnej ochrony fizycznej, decydują się na przejście osiedla na całkowity bądź częściowy zdalny monitoring wizyjny. Często są zaskakiwane dużym rozstrzałem cenowym ofert składanych przez firmy ochroniarskie. Różnice...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni...

Konieczność przetwarzania danych osobowych w sposób zapewniający odpowiednie ich bezpieczeństwo, w tym ochronę przed niedozwolonym lub niezgodnym z prawem przetwarzaniem oraz przypadkową utratą, zniszczeniem lub uszkodzeniem, za pomocą odpowiednich środków technicznych lub...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Przypominamy: Wilo wyszło z inicjatywą nieodpłatnego usuwania awarii w zakresie urządzeń Wilo w szpitalach? ‎
http://a001.administrator24.info/wilo-pomoc-szpitalom▲
Na początku wybuchu epidemii pisaliśmy o akcji Wilo „#pomagamszpitalom”, dzisiaj chcemy pochwalić to przedsięwzięcie, bo niewątpliwie można mówić o...
Kategorie: pompy, hydrofory, koronawirus, epidemia, ogrzewanie, podwyższanie ciśnienia wody

Nowelizacja ustawy o własności lokali – zagadnienia praktyczne (windykacja)

arch. redakcji

Na mocy ustawy z dnia 12 czerwca 2015 roku o zmianie ustawy o własności lokali (DzU z 2015 roku, poz. 1168), która weszła w życie w dniu 29 sierpnia 2015 roku, ustawodawca wprowadził nowe rozwiązania w zakresie ustalania wysokości udziału każdego ze współwłaścicieli lokalu w nieruchomości wspólnej. Przyjęte w nowelizacji rozwiązania są przy tym zdecydowanie odmienne od dotychczasowej praktyki i ugruntowanej linii orzeczniczej. Tym samym stawiają wspólnoty mieszkaniowe w całkowicie nowych realiach w ich relacjach ze współwłaścicielami lokali.

W  uzasadnieniu projektu czytamy, że skutkiem projektowanej regulacji będzie usprawnienie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, w których znajdują się wielostanowiskowe garaże.

W mojej jednak ocenie przyjęte rozwiązania już niebawem spowodują szereg niekorzystnych dla wspólnot mieszkaniowych skutków, które odczuje w codziennym funkcjonowaniu każda wspólnota, w skład której wchodzi choćby jeden lokal będący przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych.

Uzasadnienie projektu ustawy z dnia 12 czerwca 2015 roku o zmianie ustawy o własności lokali jednoznacznie wskazuje, że zamiarem ustawodawcy było uregulowanie kwestii współwłasności hal garażowych, które charakteryzowały się wielością współwłaścicieli.

Zagadnienie związane z funkcjonowaniem tego typu lokali od lat jest szeroko dyskutowane w środowisku zarządców nieruchomości i bez wątpienia było przyczyną powstania wielu problemów, z którymi chyba każdy zarządca takiej nieruchomości musiał się zmierzyć. Warto jednak zastanowić się nad tym, czy tworzenie zapisów ustawy o własności lokali w zakresie tak newralgicznych i fundamentalnych kwestii, jak prawa i obowiązki współwłaścicieli lokalu, wyłącznie przez pryzmat tego właśnie typu współwłasności jest słuszne i czy regulując jedną kwestię, nie tworzy się pola do powstania szeregu nowych problemów.

Nowa treść art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali stanowi, że na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Czytaj też: Większa kontrola mieszkańców nad zarządzaniem nieruchomością? >>>

Już na pierwszy rzut oka widać więc, że regulacja ta nie czyni żadnego rozróżnienia pomiędzy właścicielem miejsca postojowego w hali garażowej, który jest jednocześnie współwłaścicielem takiego lokalu użytkowego, a współwłaścicielem lokalu mieszkalnego, który jest np. jednym z pięciu spadkobierców po jego zmarłym właścicielu.

Od 29 sierpnia 2015 roku więc zarówno współwłaściciel hali garażowej, jak i wspomniany współwłaściciel lokalu mieszkalnego, będzie identyfikowany w jego relacjach ze wspólnotą mieszkaniową poprzez wysokość udziału w nieruchomości wspólnej obliczonego jako iloczyn, o którym mowa w art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali. Ustawodawca wyraźnie zaś wskazał, że udział ten będzie obliczany jednakowo w związku z wszystkimi potrzebami stosowania ustawy. Z tego względu oczywistym jest, że zasady te znajdą zastosowanie nie tylko w określaniu siły głosu takiego współwłaściciela podczas decydowania o sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną, lecz także – a może przede wszystkim – w określaniu zakresu jego odpowiedzialności za zapłatę należnych wspólnocie mieszkaniowej zaliczek na rzeczone koszty zarządu.

Z treści art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali jednoznacznie bowiem wynika, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane w utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów w tej nieruchomości. Podstawą rozliczenia właściciela wyodrębnionego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej więc jest – a raczej była do 29 sierpnia 2015 roku – wielkość udziału jego lokalu w nieruchomości wspólnej. Od tego bowiem dnia każdy ze współwłaścicieli lokalu będzie ponosił indywidualną odpowiedzialność wobec wspólnoty mieszkaniowej na podstawie „swojego udziału” w nieruchomości wspólnej.

W praktyce oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa – a więc w rzeczywistości zarządca, który zarządza bądź administruje nieruchomością wspólną – już nie będzie mogła domagać się od wszystkich współwłaścicieli jednego lokalu zapłaty całej kwoty, jaka była jej należna z racji wielkości udziału tego lokalu w nieruchomości wspólnej. Na skutek wprowadzonej nowelizacji wspólnota będzie musiała teraz na potrzeby własnych rozliczeń ustalić wysokość udziału każdego ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej i dopiero w oparciu o ten ustalony ułamek dokonać indywidualnego rozliczenia osobno z każdym ze współwłaścicieli.

W odwołaniu do orzecznictwa

Odnosząc to do przytoczonego wyżej przykładu, w którym współwłaścicielami jednego lokalu jest pięciu spadkobierców – każdy z nich będzie odpowiadał wobec wspólnoty mieszkaniowej za zapłatę zaliczek na koszty zarządu tylko w zakresie swojego udziału, będącego iloczynem jego udziału w lokalu i wielkości udziału tego lokalu w nieruchomości wspólnej. Nie trzeba zbyt bujnej wyobraźni, aby już na tym etapie uświadomić sobie, jakie nowe i realne problemy powstaną na gruncie takiego rozwiązania.

Przypomnieć w tym miejscu należy, że w dotychczasowym orzecznictwie – zarówno sądów powszechnych, jak i Sądu Najwyższego – podkreślano niepodzielność udziału lokalu w nieruchomości wspólnej. Taka interpretacja, która była spójną i logiczną konsekwencją współwłasności lokalu, uwzględniała przy tym interesy wszystkich właścicieli tworzących – bardzo często zróżnicowaną wewnętrznie – wspólnotę lokalową.

Z faktu tego zdawał sobie również sprawę ustawodawca, który w uzasadnieniu projektu ustawy wprowadzającej opisywane wyżej zmiany przytoczył treść uchwały Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 roku, wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 65/03. Sformułowano w niej pogląd, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, że udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu oraz uchwały Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 roku, wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 43/05, że udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu. Wygląda jednak na to, że – chcąc nowelizować ustawę – nie doceniono praktycznego wymiaru tych orzeczeń, decydując się na wprowadzenie zgoła odmiennej zasady.

Realna moc głosu właściciela przed i po nowelizacji ustawy o własności lokali

Przed nowelizacją było więc jasne, że zarówno moc głosu właściciela na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, jak i zakres jego odpowiedzialności za ponoszenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, są prostą pochodną udziału, jaki jego lokal miał w nieruchomości wspólnej. Warto w tym miejscu podkreślić, że udział ten jest jednoznacznie określony w dziale I-SP księgi wieczystej każdego wyodrębnionego lokalu. Wobec zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych skutkowało to – w pełni uzasadnionym – przekonaniem, że ten właśnie ułamek określa zarówno zakres odpowiedzialności właściciela wobec wspólnoty, jak i siłę jego głosu podczas głosowania nad sprawami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną.

Po komentowanej nowelizacji każdy ze współwłaścicieli lokalu w relacjach ze wspólnotą będzie już występował odrębnie. Oznacza to nie tylko, że każdy z tych właścicieli będzie mógł samodzielnie korzystać z prawa głosu podczas podejmowania decyzji w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, lecz także – a może przede wszystkim – że każdy ze współwłaścicieli będzie ponosił samodzielną odpowiedzialność za zobowiązania wobec wspólnoty, określone w sposób opisany w art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jaki piec (kocioł) gazowy wybrać? »

kociol gazowy kondensacyjny w kuchniWłaśnie jesteś na etapie wyboru kotła do budynku lub domu i im więcej czytasz tym mniej wiesz? Poznaj kotły kondensacyjne. Oszczędność i... Czytam więcej »


Rozwiązania, które pomogą Ci utrzymać porządek wokół nieruchomości»

Porządek wokół nieruchomościSprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... Czytam więcej »


Jak bez kucia ścian naprawić i przeprowadzić renowację rur kanalizacyjnych? »

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnoszenia ciśnienia wody »

pęknięta rura w ścianie poradnik doboru pomp
Można się domyślać, że bezinwazyjna naprawa oznacza takie działanie, które nie narusza struktury i funkcjonowania badanego obiektu. To oznacza, że w przypadku... Chcę wiedzieć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy place zabaw wracają? Zobacz, jak rozbudować plac zabaw na osiedlu! »

Place zabaw na osiedluPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i... Czytam więcej »


Co postawić zamiast wiaty śmietnikowej?

Wiaty śmietnikoweBiorąc pod uwagę aspekty estetyczne – wiaty pozostawiają wiele do życzenia, widok przepełnionych i brudnych śmietników budzi odrazę... Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Dobudowa windy w bloku - ile to kosztuje?

pompy cieplne Brak windy w budynku
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Z powodzeniem sprawdzają się w budynkach mieszkalnych, hotelach, obiektach publicznych, budynkach przemysłowych i sportowych. Wszystkie "windy" od udźwigu... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Dezynfekcja termiczna instalacji - co zastosować i jak zabezpieczyć instalację wodną?

Czym wyczyścić części wspólne i elewację nieruchomości? »

dezynfekcja wody w instalacji Czyszczenie części wspólnych
Często mówimy „woda to życie”, ale woda w pewnych warunkach może również nieść ze sobą niebezpieczeństwo dla naszego zdrowia... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać  »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Ciepła woda użytkowa odczyt liczników wody

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Detektory gazów w garażach Program dla zarzadcy
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Oto sposób na monitoring budynku lub osiedla?
Gdzie ubiegać się o pożyczkę termomodernizacyjną? »
monitoring osiedla i budynku pożyczka termomodernizacyjna
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków... zobacz przewidywane koszty pożyczki»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19180|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12544|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11699|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl