Sprzedaż gruntu przez wspólnotę nie podlega VAT

arch. redakcji

Zapadł kolejny wyrok w sprawie sprzedaży nieruchomości przez wspólnotę, w którym sędziowie studzą zapędy organów podatkowych do bezzasadnego opodatkowania podatkiem VAT każdej transakcji.

Omówione niżej orzeczenie zapadło przed WSA w Olsztynie. Co istotne – to wyrok prawomocny, co być może oznacza, że organ podatkowy sam nie był do końca przekonany o zasadności swojej argumentacji i z tej przyczyny nie składał skargi kasacyjnej. Głównym argumentem DIS w Bydgoszczy przemawiającym za opodatkowaniem podatkiem VAT sprzedaży gruntu było bowiem stwierdzenie, że taka transakcja nie mieści się w zakresie „zwykłego” działania wspólnoty.

Stan faktyczny przedstawiał się następująco:

  • wspólnota mieszkaniowa była współużytkownikiem wieczystym gruntu (sklasyfikowanego jako droga), na którym zostało wybudowane przejście podziemne;
  • przejście zostało wybudowane przez Dyrekcję Krajową Dróg Krajowych i Autostrad w ramach budowy urządzeń pasa drogowego drogi publicznej;
  • ponieważ drogę przejęło miasto, urząd miasta zwrócił się do wspólnoty z prośbą o odsprzedanie prawa użytkowania wieczystego tej zabudowanej działki; wspólnota ją sprzedała, a pieniądze przeznaczyła na fundusz remontowy.

Więcej nieruchomości (poza tą, na której stoi jej budynek) wspólnota nie posiadała. Jej obroty mieściły się w kwocie wolnej od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

W związku z tym wspólnota uznała, że sprzedaż gruntu nie podlega VAT, ponieważ takie działanie nie mieści się w definicji podatnika VAT w odniesieniu do tej jednorazowej sprzedaży. Do ceny nie doliczono podatku VAT.

Po namyśle jednak zarząd wspólnoty uznał, że warto uzyskać opinię organu i, kierując się zasadą „dmuchać na zimne”, wystąpił o interpretację podatkową w tej sprawie.

Dyrektor Izby Skarbowej miał jednak zupełnie inny pogląd w tej kwestii. Wskazał, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest łączne spełnienie dwóch przesłanek.

  • po pierwsze, czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT,
  • po drugie – musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.

Jednak koronnym argumentem za opodatkowaniem sprzedaży gruntów przez wspólnotę okazały się przepisy ustawy o własności lokali. DIS uznał bowiem, że w zakres zarządu nieruchomością wspólną wchodzą wyłącznie takie typowe dla wspólnoty czynności, jak dbanie o budynek i grunt, na którym on stoi. Te czynności nie podlegają w ogóle podatkowi VAT. Natomiast czynności wykonywane przez wspólnotę, które wykraczają poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w UWL, są dostawą towarów lub świadczeniem usług, w stosunku do których mają zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

Niestety, organ nie uzasadnił tego absurdalnego i całkowicie niezgodnego z prawem poglądu.

Przede wszystkim podkreślić trzeba, że sprzedaż nieruchomości przez wspólnotę mieści się w zakresie zarządu w rozumieniu ustawy o własności lokali, a fakt, że czynność ta wymaga podjęcia uchwały przez właścicieli lokali nie ma wpływu na kwalifikacje prawna tego działania.

Po drugie zaś – o opodatkowaniu VAT nie decyduje „wykroczenie poza zakres obowiązkowego zarządu” (jak stwierdził DIS), ale działanie w warunkach tożsamych z produkcją, handlem lub usługami, co wynika z definicji podatnika VAT.

Jednorazową, incydentalną sprzedaż z pewnością trudno zaliczyć do kategorii powtarzalnych działań charakterystycznych dla produkcji lub handlu. DIS uznał jednak, że właśnie owo przekroczenie przez wspólnotę „zwykłego zarządu” uczyniło z niej podatnika VAT. Co więcej, zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy o VAT, wspólnota straciłaby zwolnienie od podatku. Z przepisu tego wynika bowiem, że podatnicy dokonujący dostawy terenów budowlanych nie mogą korzystać ze zwolnienia związanego z niskimi obrotami.

W skardze do WSA w Olsztynie wspólnota zarzuciła naruszenie przez organ art. 15 ustawy o VAT poprzez błędną jego wykładnię, a w konsekwencji uznanie, że jest ona podatnikiem VAT w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Skoro sprzedając miastu działkę, całkowicie wyzbyła się nieruchomości, które w przyszłości mogłaby sprzedać, nie można uznać, że takie transakcje będą się w przyszłości powtarzać.

WSA w Olsztynie w wyroku z 11 marca 2015 r. (I SA/Ol 51/15) uznał, że poglądy DIS nie zasługują na akceptację, ponieważ naruszają art. 15 ustawy o VAT. Jednorazowego działania wspólnoty nie da się zaklasyfikować jako działalności gospodarczej w rozumieniu tego przepisu.

Warto jednak przytoczyć wywody WSA dotyczące samego działania wspólnoty w ramach prawnych wyznaczonych ustawą o własności lokali. Nie ze wszystkimi argumentami można się bowiem zgodzić. WSA skłania się do uznania, że wspólnota jest czymś w rodzaju „zarządcy cudzego majątku”, choć wspólnoty zarządzają majątkiem własnym, a nie majątkiem właścicieli. Jednak mimo błędnego (w mojej ocenie) wywodu należy zgodzić się z WSA w Olsztynie, że incydentalna sprzedaż nieruchomości nie podlega VAT.

WSA uznał m.in., że: „Na pewno wspólnota mieszkaniowa nie jest przedsiębiorcą. Przechodząc już do zagadnień szczegółowych wynikających z ustawy o własności lokali, trzeba zauważyć, że sama wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielką majątku, którym zarządza, a zatem działa w cudzej sferze prawnej. Jej kompetencje wyczerpują się więc w formule tzw. prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, którego celem jest utrzymanie nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym, jak też utrzymanie jej wartości. (...) Kwestie dotyczące zasad zbywania części nieruchomości wspólnej są zawarte w kilku przepisach prawnych. Należy do nich art. 22 ust. 3 pkt 5 UWL, art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL, oraz art. 5 ust. 1 UWL, w którym jest mowa o podziale gruntowej nieruchomości zabudowanej. Na podstawie powołanych przepisów można dokonać rozporządzenia częścią gruntu, który nie jest niezbędny do korzystania z nieruchomości wspólnej. Chodzi więc o taki podział nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL) lub nieruchomości gruntowej zabudowanej (art. 5 ust. 1 UWL), gdy następuje wydzielenie części gruntu niezabudowanego. Podział ten nie wpływa na wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z własnością lokali. (…) Podział nieruchomości wspólnej na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL wymaga pogłębionej analizy. Uchwałę w tym zakresie podejmuje zebranie właścicieli, co należy traktować jako wyraz woli wspólnoty mieszkaniowej co do zbycia części nieruchomości wspólnej stanowiącej przecież własność – w stosownych udziałach – właścicieli lokali. Z jednej strony zmiana własnościowa dotyka majątku każdego z właścicieli lokali, czyli innego niż wspólnota mieszkaniowa podmiotu. Z drugiej, wspólnota mieszkaniowa – dokonując tej czynności – podejmuje «własną», można powiedzieć «właścicielską», decyzję. Czynność, o której mowa w art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL, jest włączona do katalogu kompetencji organu wspólnoty mieszkaniowej, czyli zebrania właścicieli. Wspólnota dokonuje jej we własnym imieniu, ale ze skutkiem dla właścicieli lokali. Uchwała właścicieli lokali podjęta większością głosów liczonych według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej stanowi wolę wspólnoty mieszkaniowej. Inny zatem niż właściciel podmiot podejmuje decyzję rozumianą jako akt woli o rozporządzeniu (art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL). Natomiast organ reprezentujący wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz składa oświadczenie woli w trybie art. 21 ust. 3 UWL, w którym stwierdza się, że czynność prawna wymieniona w art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL jest dokonywana «ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali».

W mojej ocenie ta część poglądów wyrażonych przez WSA jest błędna, ponieważ wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym podmiotem (jednostką organizacyjną), z własnym majątkiem, w skład którego wchodzi m.in. ta część gruntu, którą można odłączyć i sprzedać. Tryb podejmowania uchwały w tej sprawie nie zmienia „właściciela” gruntu. Nie można stwierdzić, że WM działa ze skutkiem dla właścicieli. Jest odwrotnie.

Jak jednak zauważyłam, ten częściowo błędny pogląd nie przeszkodził WSA w podjęciu właściwego rozstrzygnięcia podatkowego. Przywołał wyrok TSUE z 15 września 2011 r. podjęty na wniosek polskiego sądu w sprawach C-180/10 i C-181/10. „TSUE stwierdził, że: «Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności» (Polska nie wdrożyła jednak art. 12 do systemu polskiego VAT – przyp. aut.). Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 dyrektywy, VAT podatnika definiuje się w związku z pojęciem działalności gospodarczej. Fakt prowadzenia takiej działalności uzasadnia bowiem uznanie podmiotu za podatnika (np. wyrok z 3 marca 2005 r., C-32/03). Art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT pojęciem działalności gospodarczej obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i usługodawców, w tym wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał podkreślił, iż – zgodnie z utrwalonym orzecznictwem – zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy. Rzeczpospolita Polska nie skorzystała z art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, który pozwala państwom członkowskim uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, w szczególności pojedynczej dostawy terenu budowlanego (…).

Odnosząc się do stanu faktycznego sprawy, należy stwierdzić, że dokonując jednorazowej, incydentalnej sprzedaży, wspólnota mieszkaniowa nie działała w charakterze podatnika. Działania takie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, w takiej sytuacji sprzedaż gruntu należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Organ błędnie uznał, że sprzedaż zabudowanej działki gruntu odbywa się w ramach działalności gospodarczej. Wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej. Sprzedaż zabudowanej działki gruntu dokonywana jest w ramach majątku prywatnego i jest dokonywana w ramach zwykłego wykonywania prawa własności.

Ciekawe w tym orzeczeniu jest to, że sąd „wykorzystał” wyrok Trybunału, który dotyczył osób fizycznych i wyprzedaży przez nich gruntów przed sprzedażą służących działalności rolniczej. Sąd uznał tym samym, że wspólnota mieszkaniowa działa w warunkach podobnych do działania osób fizycznych, tzn. ma majątek związany ze swoją działalnością (można ją nazwać statutową – zwykły zarząd nieruchomością wspólną) oraz majątek całkowicie prywatny, który nie służy jej w żadnym „gospodarczym” celu. Sprzedaż tego prywatnego majątku mieści się w kategorii „zwykłego wykonywania prawa własności”, które zawiera w sobie także prawo do rozporządzenia tą własnością. To zaś nie podlega VAT.

Na marginesie warto w tym miejscu zadać pytanie, jak sąd oceniłby sprzedaż takiej odłączonej części nieruchomości, gdyby przed sprzedażą była ona wydzierżawiana. Dzierżawa podlega VAT, ponieważ mieści się w pojęciu działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ustawy o VAT. Sprzedaż takiej działki może być sklasyfikowana jako sprzedaż „towaru wykorzystywanego w działalności gospodarczej”. A to podlega VAT.

Czytaj też: Limit zwolnienia od VAT we wspólnocie mieszkaniowej >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć zanieczyszczenia z instalacji wodociągowej »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejZanieczyszczenia występujące w wodzie instalacyjnej, często o charakterze ferromagnetycznym mogą powodować następujące problemy: nieprawidłowe działanie automatycznych odpowietrzników... Czytam więcej »



Urządzenia do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach - jak oszczędzić na cieple ?

W czym może pomóc izolacja stropów i sufitów piwnic oraz garaży
Dowiedz się, ile kosztuje izolacja stropów piwnic i garaży?

Ciepło i zawór ciepła Ocieplanie garażów i piwnic
Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną kwestią. Dlaczego? czytam dalej »

Odpowiednia izolacja stropów i sufitów piwnic oraz garaży pomoże zmniejszyć przede wszystkim zużycie ciepła. Jest również jedynym sposobem, by uporać się z zimną podłogą w pomieszczeniu nad piwnicą... Chcę wiedzieć, ile to kosztuje»



Układy dystrybucji wody użytkowej i grzewczej »

Dystrybucja wodyMają za zadanie dostarczyć wodę i energię do budynków w sposób bezpieczny i optymalny. Ich jakość decyduje w dużej mierze o jakości całej instalacji (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Co zrobić, by nie wymieniać rur ?

Wymiana rur w budynkuKażdego dnia w budynkach mieszkalnych wymieniane są rury, szczególnie piony wody ciepłej. Przyczyna jest zawsze ta sama: kamień ... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Jak powstają awarie pomp i instalacji wodociągowych»
czyszcenie i renowacja elewacji Monitoring pomp i instalacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Udowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym przeglądom. Usterki są rozpoznawane odpowiednio wcześnie, zanim jeszcze dojdzie do zakłócenia produkcji, dostaw ciepła lub wody i większych uszkodzeń... czytam dalej »

10 powodów, dlaczego warto ocieplić budynek stryopianem »

10powodów dla których warto ocieplić dom styropianemOcieplenie budynku to inwestycja, która dla wielu może okazać się nie lada wyzwaniem, szczególnie w kwestii doboru odpowiednich materiałów. Inwestycja z założenia ma przynosić korzyści... czytam więcej »


Jak bezinwazyjnie i skutecznie osuszyć mury budynku?
Jak zapewnić ogrzewanie mieszkańcom tam gdzie brak sieci ciepła systemowego i gazu ziemnego? »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Jest kilka sposobów zwalczania wilgoci. Metoda osuszania zawilgoconych murów musi m.in. uwzględniać ich grubość oraz rodzaj materiału, z którego powstały.... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Kiedy ogrzewanie pompą ciepła się opłaca?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Kotły do budynków mieszkalnych
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
1-2/2019

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Stawka na specjalizację? - debata
  • - Nie wystarczy prawo i technika... - wywiad
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 9780|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl