CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Sprzedaż gruntu przez wspólnotę nie podlega VAT

arch. redakcji

Zapadł kolejny wyrok w sprawie sprzedaży nieruchomości przez wspólnotę, w którym sędziowie studzą zapędy organów podatkowych do bezzasadnego opodatkowania podatkiem VAT każdej transakcji.

Omówione niżej orzeczenie zapadło przed WSA w Olsztynie. Co istotne – to wyrok prawomocny, co być może oznacza, że organ podatkowy sam nie był do końca przekonany o zasadności swojej argumentacji i z tej przyczyny nie składał skargi kasacyjnej. Głównym argumentem DIS w Bydgoszczy przemawiającym za opodatkowaniem podatkiem VAT sprzedaży gruntu było bowiem stwierdzenie, że taka transakcja nie mieści się w zakresie „zwykłego” działania wspólnoty.

Stan faktyczny przedstawiał się następująco:

  • wspólnota mieszkaniowa była współużytkownikiem wieczystym gruntu (sklasyfikowanego jako droga), na którym zostało wybudowane przejście podziemne;
  • przejście zostało wybudowane przez Dyrekcję Krajową Dróg Krajowych i Autostrad w ramach budowy urządzeń pasa drogowego drogi publicznej;
  • ponieważ drogę przejęło miasto, urząd miasta zwrócił się do wspólnoty z prośbą o odsprzedanie prawa użytkowania wieczystego tej zabudowanej działki; wspólnota ją sprzedała, a pieniądze przeznaczyła na fundusz remontowy.

Więcej nieruchomości (poza tą, na której stoi jej budynek) wspólnota nie posiadała. Jej obroty mieściły się w kwocie wolnej od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

W związku z tym wspólnota uznała, że sprzedaż gruntu nie podlega VAT, ponieważ takie działanie nie mieści się w definicji podatnika VAT w odniesieniu do tej jednorazowej sprzedaży. Do ceny nie doliczono podatku VAT.

Po namyśle jednak zarząd wspólnoty uznał, że warto uzyskać opinię organu i, kierując się zasadą „dmuchać na zimne”, wystąpił o interpretację podatkową w tej sprawie.

Dyrektor Izby Skarbowej miał jednak zupełnie inny pogląd w tej kwestii. Wskazał, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest łączne spełnienie dwóch przesłanek.

  • po pierwsze, czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT,
  • po drugie – musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.

Jednak koronnym argumentem za opodatkowaniem sprzedaży gruntów przez wspólnotę okazały się przepisy ustawy o własności lokali. DIS uznał bowiem, że w zakres zarządu nieruchomością wspólną wchodzą wyłącznie takie typowe dla wspólnoty czynności, jak dbanie o budynek i grunt, na którym on stoi. Te czynności nie podlegają w ogóle podatkowi VAT. Natomiast czynności wykonywane przez wspólnotę, które wykraczają poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w UWL, są dostawą towarów lub świadczeniem usług, w stosunku do których mają zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

Niestety, organ nie uzasadnił tego absurdalnego i całkowicie niezgodnego z prawem poglądu.

Przede wszystkim podkreślić trzeba, że sprzedaż nieruchomości przez wspólnotę mieści się w zakresie zarządu w rozumieniu ustawy o własności lokali, a fakt, że czynność ta wymaga podjęcia uchwały przez właścicieli lokali nie ma wpływu na kwalifikacje prawna tego działania.

Po drugie zaś – o opodatkowaniu VAT nie decyduje „wykroczenie poza zakres obowiązkowego zarządu” (jak stwierdził DIS), ale działanie w warunkach tożsamych z produkcją, handlem lub usługami, co wynika z definicji podatnika VAT.

Jednorazową, incydentalną sprzedaż z pewnością trudno zaliczyć do kategorii powtarzalnych działań charakterystycznych dla produkcji lub handlu. DIS uznał jednak, że właśnie owo przekroczenie przez wspólnotę „zwykłego zarządu” uczyniło z niej podatnika VAT. Co więcej, zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy o VAT, wspólnota straciłaby zwolnienie od podatku. Z przepisu tego wynika bowiem, że podatnicy dokonujący dostawy terenów budowlanych nie mogą korzystać ze zwolnienia związanego z niskimi obrotami.

W skardze do WSA w Olsztynie wspólnota zarzuciła naruszenie przez organ art. 15 ustawy o VAT poprzez błędną jego wykładnię, a w konsekwencji uznanie, że jest ona podatnikiem VAT w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Skoro sprzedając miastu działkę, całkowicie wyzbyła się nieruchomości, które w przyszłości mogłaby sprzedać, nie można uznać, że takie transakcje będą się w przyszłości powtarzać.

WSA w Olsztynie w wyroku z 11 marca 2015 r. (I SA/Ol 51/15) uznał, że poglądy DIS nie zasługują na akceptację, ponieważ naruszają art. 15 ustawy o VAT. Jednorazowego działania wspólnoty nie da się zaklasyfikować jako działalności gospodarczej w rozumieniu tego przepisu.

Warto jednak przytoczyć wywody WSA dotyczące samego działania wspólnoty w ramach prawnych wyznaczonych ustawą o własności lokali. Nie ze wszystkimi argumentami można się bowiem zgodzić. WSA skłania się do uznania, że wspólnota jest czymś w rodzaju „zarządcy cudzego majątku”, choć wspólnoty zarządzają majątkiem własnym, a nie majątkiem właścicieli. Jednak mimo błędnego (w mojej ocenie) wywodu należy zgodzić się z WSA w Olsztynie, że incydentalna sprzedaż nieruchomości nie podlega VAT.

WSA uznał m.in., że: „Na pewno wspólnota mieszkaniowa nie jest przedsiębiorcą. Przechodząc już do zagadnień szczegółowych wynikających z ustawy o własności lokali, trzeba zauważyć, że sama wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielką majątku, którym zarządza, a zatem działa w cudzej sferze prawnej. Jej kompetencje wyczerpują się więc w formule tzw. prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, którego celem jest utrzymanie nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym, jak też utrzymanie jej wartości. (...) Kwestie dotyczące zasad zbywania części nieruchomości wspólnej są zawarte w kilku przepisach prawnych. Należy do nich art. 22 ust. 3 pkt 5 UWL, art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL, oraz art. 5 ust. 1 UWL, w którym jest mowa o podziale gruntowej nieruchomości zabudowanej. Na podstawie powołanych przepisów można dokonać rozporządzenia częścią gruntu, który nie jest niezbędny do korzystania z nieruchomości wspólnej. Chodzi więc o taki podział nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL) lub nieruchomości gruntowej zabudowanej (art. 5 ust. 1 UWL), gdy następuje wydzielenie części gruntu niezabudowanego. Podział ten nie wpływa na wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z własnością lokali. (…) Podział nieruchomości wspólnej na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL wymaga pogłębionej analizy. Uchwałę w tym zakresie podejmuje zebranie właścicieli, co należy traktować jako wyraz woli wspólnoty mieszkaniowej co do zbycia części nieruchomości wspólnej stanowiącej przecież własność – w stosownych udziałach – właścicieli lokali. Z jednej strony zmiana własnościowa dotyka majątku każdego z właścicieli lokali, czyli innego niż wspólnota mieszkaniowa podmiotu. Z drugiej, wspólnota mieszkaniowa – dokonując tej czynności – podejmuje «własną», można powiedzieć «właścicielską», decyzję. Czynność, o której mowa w art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL, jest włączona do katalogu kompetencji organu wspólnoty mieszkaniowej, czyli zebrania właścicieli. Wspólnota dokonuje jej we własnym imieniu, ale ze skutkiem dla właścicieli lokali. Uchwała właścicieli lokali podjęta większością głosów liczonych według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej stanowi wolę wspólnoty mieszkaniowej. Inny zatem niż właściciel podmiot podejmuje decyzję rozumianą jako akt woli o rozporządzeniu (art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL). Natomiast organ reprezentujący wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz składa oświadczenie woli w trybie art. 21 ust. 3 UWL, w którym stwierdza się, że czynność prawna wymieniona w art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL jest dokonywana «ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali».

W mojej ocenie ta część poglądów wyrażonych przez WSA jest błędna, ponieważ wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym podmiotem (jednostką organizacyjną), z własnym majątkiem, w skład którego wchodzi m.in. ta część gruntu, którą można odłączyć i sprzedać. Tryb podejmowania uchwały w tej sprawie nie zmienia „właściciela” gruntu. Nie można stwierdzić, że WM działa ze skutkiem dla właścicieli. Jest odwrotnie.

Jak jednak zauważyłam, ten częściowo błędny pogląd nie przeszkodził WSA w podjęciu właściwego rozstrzygnięcia podatkowego. Przywołał wyrok TSUE z 15 września 2011 r. podjęty na wniosek polskiego sądu w sprawach C-180/10 i C-181/10. „TSUE stwierdził, że: «Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności» (Polska nie wdrożyła jednak art. 12 do systemu polskiego VAT – przyp. aut.). Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 dyrektywy, VAT podatnika definiuje się w związku z pojęciem działalności gospodarczej. Fakt prowadzenia takiej działalności uzasadnia bowiem uznanie podmiotu za podatnika (np. wyrok z 3 marca 2005 r., C-32/03). Art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT pojęciem działalności gospodarczej obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i usługodawców, w tym wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał podkreślił, iż – zgodnie z utrwalonym orzecznictwem – zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy. Rzeczpospolita Polska nie skorzystała z art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, który pozwala państwom członkowskim uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, w szczególności pojedynczej dostawy terenu budowlanego (…).

Odnosząc się do stanu faktycznego sprawy, należy stwierdzić, że dokonując jednorazowej, incydentalnej sprzedaży, wspólnota mieszkaniowa nie działała w charakterze podatnika. Działania takie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, w takiej sytuacji sprzedaż gruntu należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Organ błędnie uznał, że sprzedaż zabudowanej działki gruntu odbywa się w ramach działalności gospodarczej. Wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej. Sprzedaż zabudowanej działki gruntu dokonywana jest w ramach majątku prywatnego i jest dokonywana w ramach zwykłego wykonywania prawa własności.

Ciekawe w tym orzeczeniu jest to, że sąd „wykorzystał” wyrok Trybunału, który dotyczył osób fizycznych i wyprzedaży przez nich gruntów przed sprzedażą służących działalności rolniczej. Sąd uznał tym samym, że wspólnota mieszkaniowa działa w warunkach podobnych do działania osób fizycznych, tzn. ma majątek związany ze swoją działalnością (można ją nazwać statutową – zwykły zarząd nieruchomością wspólną) oraz majątek całkowicie prywatny, który nie służy jej w żadnym „gospodarczym” celu. Sprzedaż tego prywatnego majątku mieści się w kategorii „zwykłego wykonywania prawa własności”, które zawiera w sobie także prawo do rozporządzenia tą własnością. To zaś nie podlega VAT.

Na marginesie warto w tym miejscu zadać pytanie, jak sąd oceniłby sprzedaż takiej odłączonej części nieruchomości, gdyby przed sprzedażą była ona wydzierżawiana. Dzierżawa podlega VAT, ponieważ mieści się w pojęciu działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ustawy o VAT. Sprzedaż takiej działki może być sklasyfikowana jako sprzedaż „towaru wykorzystywanego w działalności gospodarczej”. A to podlega VAT.

Czytaj też: Limit zwolnienia od VAT we wspólnocie mieszkaniowej >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Są pieniądze na windy, podjazdy i likwidację barier architektonicznych »

niższa cena gazu fundusz dostepnosci
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Ponad 40 mln zł do wykorzystania na likwidację barier architektonicznych i poprawę dostępności budynków dla osób ze szczególnymi potrzebami – m.in. seniorów, rodziców z dziećmi i osób z niepełnosprawnościami. Trwa nabór ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Jak chronić budynek przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych? »

Dom bez rachunkówSkuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. Skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10983|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10555|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl