CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy płyty styropianowe na elewację budynku to dobry pomysł? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10731,jak-nakladac-klej-do-styropianu-plyty-styropianowe-na-elewacje
Płyty styropianowe, aby spełniły swoje funkcje wymagają odpowiedniego montażu. Nie bez znaczenia jest...
Kategorie: jakość styropianu, styropian, klej do styropianu elewacyjnego,

Sprzedaż gruntu przez wspólnotę nie podlega VAT

arch. redakcji

Zapadł kolejny wyrok w sprawie sprzedaży nieruchomości przez wspólnotę, w którym sędziowie studzą zapędy organów podatkowych do bezzasadnego opodatkowania podatkiem VAT każdej transakcji.

Omówione niżej orzeczenie zapadło przed WSA w Olsztynie. Co istotne – to wyrok prawomocny, co być może oznacza, że organ podatkowy sam nie był do końca przekonany o zasadności swojej argumentacji i z tej przyczyny nie składał skargi kasacyjnej. Głównym argumentem DIS w Bydgoszczy przemawiającym za opodatkowaniem podatkiem VAT sprzedaży gruntu było bowiem stwierdzenie, że taka transakcja nie mieści się w zakresie „zwykłego” działania wspólnoty.

Stan faktyczny przedstawiał się następująco:

  • wspólnota mieszkaniowa była współużytkownikiem wieczystym gruntu (sklasyfikowanego jako droga), na którym zostało wybudowane przejście podziemne;
  • przejście zostało wybudowane przez Dyrekcję Krajową Dróg Krajowych i Autostrad w ramach budowy urządzeń pasa drogowego drogi publicznej;
  • ponieważ drogę przejęło miasto, urząd miasta zwrócił się do wspólnoty z prośbą o odsprzedanie prawa użytkowania wieczystego tej zabudowanej działki; wspólnota ją sprzedała, a pieniądze przeznaczyła na fundusz remontowy.

Więcej nieruchomości (poza tą, na której stoi jej budynek) wspólnota nie posiadała. Jej obroty mieściły się w kwocie wolnej od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

W związku z tym wspólnota uznała, że sprzedaż gruntu nie podlega VAT, ponieważ takie działanie nie mieści się w definicji podatnika VAT w odniesieniu do tej jednorazowej sprzedaży. Do ceny nie doliczono podatku VAT.

Po namyśle jednak zarząd wspólnoty uznał, że warto uzyskać opinię organu i, kierując się zasadą „dmuchać na zimne”, wystąpił o interpretację podatkową w tej sprawie.

Dyrektor Izby Skarbowej miał jednak zupełnie inny pogląd w tej kwestii. Wskazał, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest łączne spełnienie dwóch przesłanek.

  • po pierwsze, czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT,
  • po drugie – musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.

Jednak koronnym argumentem za opodatkowaniem sprzedaży gruntów przez wspólnotę okazały się przepisy ustawy o własności lokali. DIS uznał bowiem, że w zakres zarządu nieruchomością wspólną wchodzą wyłącznie takie typowe dla wspólnoty czynności, jak dbanie o budynek i grunt, na którym on stoi. Te czynności nie podlegają w ogóle podatkowi VAT. Natomiast czynności wykonywane przez wspólnotę, które wykraczają poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w UWL, są dostawą towarów lub świadczeniem usług, w stosunku do których mają zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

Niestety, organ nie uzasadnił tego absurdalnego i całkowicie niezgodnego z prawem poglądu.

Przede wszystkim podkreślić trzeba, że sprzedaż nieruchomości przez wspólnotę mieści się w zakresie zarządu w rozumieniu ustawy o własności lokali, a fakt, że czynność ta wymaga podjęcia uchwały przez właścicieli lokali nie ma wpływu na kwalifikacje prawna tego działania.

Po drugie zaś – o opodatkowaniu VAT nie decyduje „wykroczenie poza zakres obowiązkowego zarządu” (jak stwierdził DIS), ale działanie w warunkach tożsamych z produkcją, handlem lub usługami, co wynika z definicji podatnika VAT.

Jednorazową, incydentalną sprzedaż z pewnością trudno zaliczyć do kategorii powtarzalnych działań charakterystycznych dla produkcji lub handlu. DIS uznał jednak, że właśnie owo przekroczenie przez wspólnotę „zwykłego zarządu” uczyniło z niej podatnika VAT. Co więcej, zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy o VAT, wspólnota straciłaby zwolnienie od podatku. Z przepisu tego wynika bowiem, że podatnicy dokonujący dostawy terenów budowlanych nie mogą korzystać ze zwolnienia związanego z niskimi obrotami.

W skardze do WSA w Olsztynie wspólnota zarzuciła naruszenie przez organ art. 15 ustawy o VAT poprzez błędną jego wykładnię, a w konsekwencji uznanie, że jest ona podatnikiem VAT w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Skoro sprzedając miastu działkę, całkowicie wyzbyła się nieruchomości, które w przyszłości mogłaby sprzedać, nie można uznać, że takie transakcje będą się w przyszłości powtarzać.

WSA w Olsztynie w wyroku z 11 marca 2015 r. (I SA/Ol 51/15) uznał, że poglądy DIS nie zasługują na akceptację, ponieważ naruszają art. 15 ustawy o VAT. Jednorazowego działania wspólnoty nie da się zaklasyfikować jako działalności gospodarczej w rozumieniu tego przepisu.

Warto jednak przytoczyć wywody WSA dotyczące samego działania wspólnoty w ramach prawnych wyznaczonych ustawą o własności lokali. Nie ze wszystkimi argumentami można się bowiem zgodzić. WSA skłania się do uznania, że wspólnota jest czymś w rodzaju „zarządcy cudzego majątku”, choć wspólnoty zarządzają majątkiem własnym, a nie majątkiem właścicieli. Jednak mimo błędnego (w mojej ocenie) wywodu należy zgodzić się z WSA w Olsztynie, że incydentalna sprzedaż nieruchomości nie podlega VAT.

WSA uznał m.in., że: „Na pewno wspólnota mieszkaniowa nie jest przedsiębiorcą. Przechodząc już do zagadnień szczegółowych wynikających z ustawy o własności lokali, trzeba zauważyć, że sama wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielką majątku, którym zarządza, a zatem działa w cudzej sferze prawnej. Jej kompetencje wyczerpują się więc w formule tzw. prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, którego celem jest utrzymanie nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym, jak też utrzymanie jej wartości. (...) Kwestie dotyczące zasad zbywania części nieruchomości wspólnej są zawarte w kilku przepisach prawnych. Należy do nich art. 22 ust. 3 pkt 5 UWL, art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL, oraz art. 5 ust. 1 UWL, w którym jest mowa o podziale gruntowej nieruchomości zabudowanej. Na podstawie powołanych przepisów można dokonać rozporządzenia częścią gruntu, który nie jest niezbędny do korzystania z nieruchomości wspólnej. Chodzi więc o taki podział nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL) lub nieruchomości gruntowej zabudowanej (art. 5 ust. 1 UWL), gdy następuje wydzielenie części gruntu niezabudowanego. Podział ten nie wpływa na wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z własnością lokali. (…) Podział nieruchomości wspólnej na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL wymaga pogłębionej analizy. Uchwałę w tym zakresie podejmuje zebranie właścicieli, co należy traktować jako wyraz woli wspólnoty mieszkaniowej co do zbycia części nieruchomości wspólnej stanowiącej przecież własność – w stosownych udziałach – właścicieli lokali. Z jednej strony zmiana własnościowa dotyka majątku każdego z właścicieli lokali, czyli innego niż wspólnota mieszkaniowa podmiotu. Z drugiej, wspólnota mieszkaniowa – dokonując tej czynności – podejmuje «własną», można powiedzieć «właścicielską», decyzję. Czynność, o której mowa w art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL, jest włączona do katalogu kompetencji organu wspólnoty mieszkaniowej, czyli zebrania właścicieli. Wspólnota dokonuje jej we własnym imieniu, ale ze skutkiem dla właścicieli lokali. Uchwała właścicieli lokali podjęta większością głosów liczonych według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej stanowi wolę wspólnoty mieszkaniowej. Inny zatem niż właściciel podmiot podejmuje decyzję rozumianą jako akt woli o rozporządzeniu (art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL). Natomiast organ reprezentujący wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz składa oświadczenie woli w trybie art. 21 ust. 3 UWL, w którym stwierdza się, że czynność prawna wymieniona w art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL jest dokonywana «ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali».

W mojej ocenie ta część poglądów wyrażonych przez WSA jest błędna, ponieważ wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym podmiotem (jednostką organizacyjną), z własnym majątkiem, w skład którego wchodzi m.in. ta część gruntu, którą można odłączyć i sprzedać. Tryb podejmowania uchwały w tej sprawie nie zmienia „właściciela” gruntu. Nie można stwierdzić, że WM działa ze skutkiem dla właścicieli. Jest odwrotnie.

Jak jednak zauważyłam, ten częściowo błędny pogląd nie przeszkodził WSA w podjęciu właściwego rozstrzygnięcia podatkowego. Przywołał wyrok TSUE z 15 września 2011 r. podjęty na wniosek polskiego sądu w sprawach C-180/10 i C-181/10. „TSUE stwierdził, że: «Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności» (Polska nie wdrożyła jednak art. 12 do systemu polskiego VAT – przyp. aut.). Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 dyrektywy, VAT podatnika definiuje się w związku z pojęciem działalności gospodarczej. Fakt prowadzenia takiej działalności uzasadnia bowiem uznanie podmiotu za podatnika (np. wyrok z 3 marca 2005 r., C-32/03). Art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT pojęciem działalności gospodarczej obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i usługodawców, w tym wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał podkreślił, iż – zgodnie z utrwalonym orzecznictwem – zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy. Rzeczpospolita Polska nie skorzystała z art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, który pozwala państwom członkowskim uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, w szczególności pojedynczej dostawy terenu budowlanego (…).

Odnosząc się do stanu faktycznego sprawy, należy stwierdzić, że dokonując jednorazowej, incydentalnej sprzedaży, wspólnota mieszkaniowa nie działała w charakterze podatnika. Działania takie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, w takiej sytuacji sprzedaż gruntu należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Organ błędnie uznał, że sprzedaż zabudowanej działki gruntu odbywa się w ramach działalności gospodarczej. Wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej. Sprzedaż zabudowanej działki gruntu dokonywana jest w ramach majątku prywatnego i jest dokonywana w ramach zwykłego wykonywania prawa własności.

Ciekawe w tym orzeczeniu jest to, że sąd „wykorzystał” wyrok Trybunału, który dotyczył osób fizycznych i wyprzedaży przez nich gruntów przed sprzedażą służących działalności rolniczej. Sąd uznał tym samym, że wspólnota mieszkaniowa działa w warunkach podobnych do działania osób fizycznych, tzn. ma majątek związany ze swoją działalnością (można ją nazwać statutową – zwykły zarząd nieruchomością wspólną) oraz majątek całkowicie prywatny, który nie służy jej w żadnym „gospodarczym” celu. Sprzedaż tego prywatnego majątku mieści się w kategorii „zwykłego wykonywania prawa własności”, które zawiera w sobie także prawo do rozporządzenia tą własnością. To zaś nie podlega VAT.

Na marginesie warto w tym miejscu zadać pytanie, jak sąd oceniłby sprzedaż takiej odłączonej części nieruchomości, gdyby przed sprzedażą była ona wydzierżawiana. Dzierżawa podlega VAT, ponieważ mieści się w pojęciu działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ustawy o VAT. Sprzedaż takiej działki może być sklasyfikowana jako sprzedaż „towaru wykorzystywanego w działalności gospodarczej”. A to podlega VAT.

Czytaj też: Limit zwolnienia od VAT we wspólnocie mieszkaniowej >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami »

Kompleksowe usługi na zarządzanieAnaliza zasadności inwestycji, niebezpieczeństwa związane z zakupem i sposoby ich minimalizacji oraz pomoc w załatwieniu spraw urzędowych, takich jak rejestracja w urzędzie skarbowym czy statystycznym (...) czytam więcej »


Przepisy techniczno-budowlane odnoszące się do wyrobów do wentylacji i klimatyzacji objętych obowiązkiem znakowania znakiem budowlanym »

Przepisy techniczno budowlaneObowiązkowym oznakowaniem objęte zostaną wyroby do wentylacji i klimatyzacji – to zapowiedź zmian, które przyniesie 2019 rok. (...) czytam więcej »


Urządzenia, które mogą uratować życie i mienie mieszkańców!
Najniższe ceny w internecie dla Zarządców, Wspólnot mieszkaniowych i Spółdzielni »

Ile zapłacisz za ocieplenie stropodachu w budynku wielolokalowym?
Odpowiada ekspert.

Mimo że istnieje wiele różnych czujników, to kryteria ich rozróżnienia są dość ograniczone. Wybierz czujnik, który zapewni spokój i bezpieczeństwo lokatorów... czytaj dalej »

Jeśli ocieplimy stropodachy bloków mieszkalnych, straty możemy natychmiast przekuć na oszczędności. I to wcale niebagatelne – bo możemy zaoszczędzić od...czytam dalej »



Czy donice betonowe na placach i deptakach osiedlowych to dobry pomysł »

Donice betonoweAnaliza zasadności inwestycji, niebezpieczeństwa związane z zakupem i sposoby ich minimalizacji oraz pomoc w załatwieniu spraw urzędowych, takich jak rejestracja w urzędzie skarbowym czy statystycznym to tylko (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Pojemniki na śmiecie nie muszą być brzydkie i "cuchnące"»

Brzydkie śmietnikiNowe rozwiązanie na polskim rynku przypadło do gustu również deweloperom budującym nowe osiedla mieszkaniowe, którzy coraz chętniej decydują się na... zobacz więcej »


Szybki poradnik dla zarządów spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych ► WINDY»
Pompownie i agregaty pompowe w świetle przepisów obowiązujących od lipca 2018»
Winda bepieczeńśtwo Pompownie i agregaty pompowe w świetle przepisów
Czy można mieć dostęp do bieżących informacji na temat stanu windy ? Jak zwiększyć bezpieczeństwo mieszkańców i reagować z wyprzedzeniem na... czytam więcej» Szybko i dokładnie wykonana mapa rozkładu temperatury na elewacjach wysokich budynków mieszkalnych tak przed jak i po termomodernizacji to gwarancja szybkiej reakcji zgłoszenia... czytam dalej »

10 powodów, dlaczego warto ocieplić budynek stryopianem »

10powodów dla których warto ocieplić dom styropianemOcieplenie budynku to inwestycja, która dla wielu może okazać się nie lada wyzwaniem, szczególnie w kwestii doboru odpowiednich materiałów. Inwestycja z założenia ma przynosić korzyści... czytam więcej »


Hydroizolacje - jak zabezpieczyć budynek przed szkodliwym wpływem wilgoci?
Brak sieci gazowej – jak zapewnić ogrzewanie mieszkańcom? !
Ochrona budynku przed wilgocią Brak ogrzewania w budynku
Skuteczne zabezpieczenie fundamentów i ścian piwnic przed wilgocią może w przyszłości oszczędzić właścicielowi domu zarówno nerwów, jak i pieniędzy... czytam więcej» Podczas budowy nowego budynku wielolokalowego zarówno projektanci, jak zarządcy stają przed zadaniem, jakim jest zapewnienie ogrzewania mieszkańcom. Zadanie niby nie jest (...) czytam dalej »

Kiedy ogrzewanie pompą ciepła się opłaca? »

Ogrzewanie pompą

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak tani może być gaz w Twoich budynkach?
Ogrzewanie za niewielkie pieniądze »
Tańszy gaz w mieszkaniach Niższe koszty ciepła
Zarządzasz budynkami wielorodzinnymi? Szukasz właściwej oferty na media? Zastanawiasz się nad możliwością obniżenia kosztów gazu? czytam dalej» Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne? czytaj dalej »

Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »

Księgowość we wspólnocie mieszkaniowej

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) czytam dalej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Kotły do budynków mieszkalnych
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Kotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o ... czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy uchwały w sprawie wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych oraz udzielenia zarządowi (zarządcy nieruchomości) pełnomocnictwa do wykonania czynności zmierzających do osiągnięcia tego celu, zapaść muszą:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

12/2018

Aktualny numer:

Administrator 12/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozstanie z wieczystym użytkowaniem
  • - Termomodernizacja a smog
Zobacz szczegóły
Wyświetleń: 9520|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl