CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Sprzedaż gruntu przez wspólnotę nie podlega VAT

arch. redakcji

Zapadł kolejny wyrok w sprawie sprzedaży nieruchomości przez wspólnotę, w którym sędziowie studzą zapędy organów podatkowych do bezzasadnego opodatkowania podatkiem VAT każdej transakcji.

Omówione niżej orzeczenie zapadło przed WSA w Olsztynie. Co istotne – to wyrok prawomocny, co być może oznacza, że organ podatkowy sam nie był do końca przekonany o zasadności swojej argumentacji i z tej przyczyny nie składał skargi kasacyjnej. Głównym argumentem DIS w Bydgoszczy przemawiającym za opodatkowaniem podatkiem VAT sprzedaży gruntu było bowiem stwierdzenie, że taka transakcja nie mieści się w zakresie „zwykłego” działania wspólnoty.

Stan faktyczny przedstawiał się następująco:

  • wspólnota mieszkaniowa była współużytkownikiem wieczystym gruntu (sklasyfikowanego jako droga), na którym zostało wybudowane przejście podziemne;
  • przejście zostało wybudowane przez Dyrekcję Krajową Dróg Krajowych i Autostrad w ramach budowy urządzeń pasa drogowego drogi publicznej;
  • ponieważ drogę przejęło miasto, urząd miasta zwrócił się do wspólnoty z prośbą o odsprzedanie prawa użytkowania wieczystego tej zabudowanej działki; wspólnota ją sprzedała, a pieniądze przeznaczyła na fundusz remontowy.

Więcej nieruchomości (poza tą, na której stoi jej budynek) wspólnota nie posiadała. Jej obroty mieściły się w kwocie wolnej od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

W związku z tym wspólnota uznała, że sprzedaż gruntu nie podlega VAT, ponieważ takie działanie nie mieści się w definicji podatnika VAT w odniesieniu do tej jednorazowej sprzedaży. Do ceny nie doliczono podatku VAT.

Po namyśle jednak zarząd wspólnoty uznał, że warto uzyskać opinię organu i, kierując się zasadą „dmuchać na zimne”, wystąpił o interpretację podatkową w tej sprawie.

Dyrektor Izby Skarbowej miał jednak zupełnie inny pogląd w tej kwestii. Wskazał, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest łączne spełnienie dwóch przesłanek.

  • po pierwsze, czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT,
  • po drugie – musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.

Jednak koronnym argumentem za opodatkowaniem sprzedaży gruntów przez wspólnotę okazały się przepisy ustawy o własności lokali. DIS uznał bowiem, że w zakres zarządu nieruchomością wspólną wchodzą wyłącznie takie typowe dla wspólnoty czynności, jak dbanie o budynek i grunt, na którym on stoi. Te czynności nie podlegają w ogóle podatkowi VAT. Natomiast czynności wykonywane przez wspólnotę, które wykraczają poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w UWL, są dostawą towarów lub świadczeniem usług, w stosunku do których mają zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

Niestety, organ nie uzasadnił tego absurdalnego i całkowicie niezgodnego z prawem poglądu.

Przede wszystkim podkreślić trzeba, że sprzedaż nieruchomości przez wspólnotę mieści się w zakresie zarządu w rozumieniu ustawy o własności lokali, a fakt, że czynność ta wymaga podjęcia uchwały przez właścicieli lokali nie ma wpływu na kwalifikacje prawna tego działania.

Po drugie zaś – o opodatkowaniu VAT nie decyduje „wykroczenie poza zakres obowiązkowego zarządu” (jak stwierdził DIS), ale działanie w warunkach tożsamych z produkcją, handlem lub usługami, co wynika z definicji podatnika VAT.

Jednorazową, incydentalną sprzedaż z pewnością trudno zaliczyć do kategorii powtarzalnych działań charakterystycznych dla produkcji lub handlu. DIS uznał jednak, że właśnie owo przekroczenie przez wspólnotę „zwykłego zarządu” uczyniło z niej podatnika VAT. Co więcej, zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy o VAT, wspólnota straciłaby zwolnienie od podatku. Z przepisu tego wynika bowiem, że podatnicy dokonujący dostawy terenów budowlanych nie mogą korzystać ze zwolnienia związanego z niskimi obrotami.

W skardze do WSA w Olsztynie wspólnota zarzuciła naruszenie przez organ art. 15 ustawy o VAT poprzez błędną jego wykładnię, a w konsekwencji uznanie, że jest ona podatnikiem VAT w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Skoro sprzedając miastu działkę, całkowicie wyzbyła się nieruchomości, które w przyszłości mogłaby sprzedać, nie można uznać, że takie transakcje będą się w przyszłości powtarzać.

WSA w Olsztynie w wyroku z 11 marca 2015 r. (I SA/Ol 51/15) uznał, że poglądy DIS nie zasługują na akceptację, ponieważ naruszają art. 15 ustawy o VAT. Jednorazowego działania wspólnoty nie da się zaklasyfikować jako działalności gospodarczej w rozumieniu tego przepisu.

Warto jednak przytoczyć wywody WSA dotyczące samego działania wspólnoty w ramach prawnych wyznaczonych ustawą o własności lokali. Nie ze wszystkimi argumentami można się bowiem zgodzić. WSA skłania się do uznania, że wspólnota jest czymś w rodzaju „zarządcy cudzego majątku”, choć wspólnoty zarządzają majątkiem własnym, a nie majątkiem właścicieli. Jednak mimo błędnego (w mojej ocenie) wywodu należy zgodzić się z WSA w Olsztynie, że incydentalna sprzedaż nieruchomości nie podlega VAT.

WSA uznał m.in., że: „Na pewno wspólnota mieszkaniowa nie jest przedsiębiorcą. Przechodząc już do zagadnień szczegółowych wynikających z ustawy o własności lokali, trzeba zauważyć, że sama wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielką majątku, którym zarządza, a zatem działa w cudzej sferze prawnej. Jej kompetencje wyczerpują się więc w formule tzw. prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, którego celem jest utrzymanie nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym, jak też utrzymanie jej wartości. (...) Kwestie dotyczące zasad zbywania części nieruchomości wspólnej są zawarte w kilku przepisach prawnych. Należy do nich art. 22 ust. 3 pkt 5 UWL, art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL, oraz art. 5 ust. 1 UWL, w którym jest mowa o podziale gruntowej nieruchomości zabudowanej. Na podstawie powołanych przepisów można dokonać rozporządzenia częścią gruntu, który nie jest niezbędny do korzystania z nieruchomości wspólnej. Chodzi więc o taki podział nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL) lub nieruchomości gruntowej zabudowanej (art. 5 ust. 1 UWL), gdy następuje wydzielenie części gruntu niezabudowanego. Podział ten nie wpływa na wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z własnością lokali. (…) Podział nieruchomości wspólnej na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL wymaga pogłębionej analizy. Uchwałę w tym zakresie podejmuje zebranie właścicieli, co należy traktować jako wyraz woli wspólnoty mieszkaniowej co do zbycia części nieruchomości wspólnej stanowiącej przecież własność – w stosownych udziałach – właścicieli lokali. Z jednej strony zmiana własnościowa dotyka majątku każdego z właścicieli lokali, czyli innego niż wspólnota mieszkaniowa podmiotu. Z drugiej, wspólnota mieszkaniowa – dokonując tej czynności – podejmuje «własną», można powiedzieć «właścicielską», decyzję. Czynność, o której mowa w art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL, jest włączona do katalogu kompetencji organu wspólnoty mieszkaniowej, czyli zebrania właścicieli. Wspólnota dokonuje jej we własnym imieniu, ale ze skutkiem dla właścicieli lokali. Uchwała właścicieli lokali podjęta większością głosów liczonych według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej stanowi wolę wspólnoty mieszkaniowej. Inny zatem niż właściciel podmiot podejmuje decyzję rozumianą jako akt woli o rozporządzeniu (art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL). Natomiast organ reprezentujący wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz składa oświadczenie woli w trybie art. 21 ust. 3 UWL, w którym stwierdza się, że czynność prawna wymieniona w art. 22 ust. 3 pkt 6 UWL jest dokonywana «ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali».

W mojej ocenie ta część poglądów wyrażonych przez WSA jest błędna, ponieważ wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym podmiotem (jednostką organizacyjną), z własnym majątkiem, w skład którego wchodzi m.in. ta część gruntu, którą można odłączyć i sprzedać. Tryb podejmowania uchwały w tej sprawie nie zmienia „właściciela” gruntu. Nie można stwierdzić, że WM działa ze skutkiem dla właścicieli. Jest odwrotnie.

Jak jednak zauważyłam, ten częściowo błędny pogląd nie przeszkodził WSA w podjęciu właściwego rozstrzygnięcia podatkowego. Przywołał wyrok TSUE z 15 września 2011 r. podjęty na wniosek polskiego sądu w sprawach C-180/10 i C-181/10. „TSUE stwierdził, że: «Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności» (Polska nie wdrożyła jednak art. 12 do systemu polskiego VAT – przyp. aut.). Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 dyrektywy, VAT podatnika definiuje się w związku z pojęciem działalności gospodarczej. Fakt prowadzenia takiej działalności uzasadnia bowiem uznanie podmiotu za podatnika (np. wyrok z 3 marca 2005 r., C-32/03). Art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT pojęciem działalności gospodarczej obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i usługodawców, w tym wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał podkreślił, iż – zgodnie z utrwalonym orzecznictwem – zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy. Rzeczpospolita Polska nie skorzystała z art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, który pozwala państwom członkowskim uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, w szczególności pojedynczej dostawy terenu budowlanego (…).

Odnosząc się do stanu faktycznego sprawy, należy stwierdzić, że dokonując jednorazowej, incydentalnej sprzedaży, wspólnota mieszkaniowa nie działała w charakterze podatnika. Działania takie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, w takiej sytuacji sprzedaż gruntu należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Organ błędnie uznał, że sprzedaż zabudowanej działki gruntu odbywa się w ramach działalności gospodarczej. Wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej. Sprzedaż zabudowanej działki gruntu dokonywana jest w ramach majątku prywatnego i jest dokonywana w ramach zwykłego wykonywania prawa własności.

Ciekawe w tym orzeczeniu jest to, że sąd „wykorzystał” wyrok Trybunału, który dotyczył osób fizycznych i wyprzedaży przez nich gruntów przed sprzedażą służących działalności rolniczej. Sąd uznał tym samym, że wspólnota mieszkaniowa działa w warunkach podobnych do działania osób fizycznych, tzn. ma majątek związany ze swoją działalnością (można ją nazwać statutową – zwykły zarząd nieruchomością wspólną) oraz majątek całkowicie prywatny, który nie służy jej w żadnym „gospodarczym” celu. Sprzedaż tego prywatnego majątku mieści się w kategorii „zwykłego wykonywania prawa własności”, które zawiera w sobie także prawo do rozporządzenia tą własnością. To zaś nie podlega VAT.

Na marginesie warto w tym miejscu zadać pytanie, jak sąd oceniłby sprzedaż takiej odłączonej części nieruchomości, gdyby przed sprzedażą była ona wydzierżawiana. Dzierżawa podlega VAT, ponieważ mieści się w pojęciu działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ustawy o VAT. Sprzedaż takiej działki może być sklasyfikowana jako sprzedaż „towaru wykorzystywanego w działalności gospodarczej”. A to podlega VAT.

Czytaj też: Limit zwolnienia od VAT we wspólnocie mieszkaniowej >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Studia dla zarządców Nieprzyjemny zapach z kanalizacji
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Neprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... czytam więcej»


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić (...) ... Czytam więcej »

Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10653|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10225|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl