CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Nowelizacja ustawy o własności lokali – zagadnienia praktyczne (wykonywania prawa głosu)

J. Sawicki

Nowelizacja ustawy o własności lokali, wprowadzona ustawą z dnia 12 czerwca 2015 roku, obowiązującą od 29 sierpnia 2015 roku, przyniosła nowe regulacje w zakresie ustalania wielkości udziału współwłaściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Zmiany te są o tyle doniosłe, że będą wywierały wpływ na codzienne funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych nie tylko w zakresie windykacji należności (o czym była mowa w pierwszej części rozważań nad skutkami wspomnianej nowelizacji), lecz także w zakresie podejmowania przez współwłaścicieli lokali czynności zarządu nieruchomością wspólną, a konkretnie – w akcie głosowania nad uchwałami.

Treść art. 1a ustawy o własności lokali, który został wprowadzony do porządku prawnego na mocy wspomnianej na wstępie ustawy nowelizującej, stanowi, iż ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych z wyjątkiem art. 16.

Z kolei nowa treść art. 3 ust. 3a ustawy głosi, że na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

 W uzasadnieniu projektu nowelizacji ustawy wskazano zaś, że skutkiem projektowanej regulacji będzie usprawnienie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, w których znajdują się wielostanowiskowe garaże. O ile z takim założeniem wypada się co do zasady zgodzić, o tyle rozciągnięcie wprowadzonych zmian na funkcjonowanie wszystkich wspólnot mieszkaniowych – a nie tylko obejmujących wspomniane hale garażowe – może budzić uzasadnione zastrzeżenia.

Dotychczas wystarczyło bowiem, że jeden ze współwłaścicieli lokalu wyraził swoje zdanie pod głosowaną uchwałą, co było równoznaczne z oddaniem głosu określonej treści o sile równej udziałowi, jaki lokal tego właściciela ma w nieruchomości wspólnej.

Bez znaczenia dla pozostałych członków wspólnoty pozostawało przy tym, czy głos taki został uprzednio uzgodniony przez wspomnianego właściciela z pozostałymi współwłaścicielami tego lokalu, czy też był wynikiem jego samodzielnego działania. Taki stan rzeczy powodował, że uzgodnienie wspólnego stanowiska współwłaścicieli lokalu w kwestiach związanych z zarządem nieruchomością wspólną było ich wewnętrzną sprawą i pozostawało na gruncie zarządzania tymże lokalem – a nie całą nieruchomością wspólną.

Zmieniając zasady głosowania, ustawodawca przeniósł zaś wszelkie konflikty pomiędzy współwłaścicielami lokalu na grunt całej wspólnoty. W tym zakresie obciążył wspólnotę mieszkaniową konsekwencjami ewentualnego braku możliwości skontaktowania się ze współwłaścicielami lokalu, którzy nie korzystają faktycznie z przedmiotu swojej współwłasności.

O ile więc dotychczas współwłaściciel, który rzeczywiście zajmuje lokal będący przedmiotem współwłasności, mógł wykonywać prawo głosu określone wielkością udziału, o tyle teraz moc jego głosu ograniczona będzie do ułamku opisanego w treści art. 3 ust. 3a znowelizowanej ustawy o własności lokali.

W skrajnych przypadkach opisana wyżej sytuacja może – w mojej ocenie – doprowadzić nawet do paraliżu funkcjonowania wspólnot, jeżeli to właśnie od wartości wspomnianego ułamka będzie zależało uzyskanie większości za głosowaną uchwałą. Stanie się tak niezależnie od intencji współwłaścicieli, którzy nie uczestniczą aktywnie w zarządzie nieruchomością wspólną. Bowiem nawet w sytuacji, w której decyzja w sprawach wspólnoty będzie im obojętna, bez wyrażenia przez nich określonej woli w akcie głosowania nie będzie możliwe poparcie przez nich danej uchwały przysługującymi im ułamkami udziału w nieruchomości wspólnej.

Powyższe rozważania mogą na pierwszy rzut jawić się jako wyłącznie teoretyczne. Jednakże chyba żadnemu z zarządców nieruchomości nie zabraknie wyobraźni – popartej życiowym doświadczeniem – by przywołać problemy, jakie rodzi konieczność ustalenia miejsca pobytu właściciela, który nie zamieszkuje w swoim lokalu i nie wyraża chęci aktywnego uczestniczenia w zarządzaniu nieruchomością wspólną, lub wręcz ustalenia wszystkich spadkobierców po zmarłym właścicielu lokalu bez najmniejszej znajomości sytuacji rodzinnej takiej osoby.

O ile więc dotychczas dla sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną – i pozyskania akceptacji dla uchwały o określonej treści – wystarczyło wyrażenie w tej kwestii  woli przez jednego ze współwłaścicieli lokali, o tyle w aktualnym stanie prawnym konieczne stanie się wyrażenie takiej woli przez wszystkich współwłaścicieli lokalu, których udział w lokalu określony jest stosownym ułamkiem.

Warto również skonfrontować treść nowelizacji z brzmieniem art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali. Stanowi on, że jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Celem wprowadzenia tej regulacji była niewątpliwie chęć ochrony właścicieli lokali reprezentujących mniejszość udziałów w nieruchomości wspólnej przed arbitralnym narzucaniem im zdania jednego właściciela, który skupia większość udziałów w nieruchomości wspólnej.

Podkreślić należy, że w dotychczasowym orzecznictwie wyrażano zgodny pogląd, iż współwłaściciele wyodrębnionego lokalu – niezależnie od wielkości udziałów w samym lokalu – byli łącznie współwłaścicielami określonej ułamkiem części budynku. O ile więc współwłaściciele lokalu pozostawali współwłaścicielami wyodrębnionego lokalu w stosunku określonym w dziale drugim lokalowej księgi wieczystej, o tyle ich udział w nieruchomości wspólnej był niepodzielny. Wynikał natomiast z treści działu I-Sp tejże księgi wieczystej, w którym wskazany jest spis praw związanych z własnością. Wielkość udziału współwłaściciela we własności wyodrębnionego lokalu pozostawała więc bez wpływu na wielkość udziału związanego z tym lokalem w nieruchomości wspólnej.

Opisany powyżej pogląd wyraził m.in. Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 11 września 2013 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I ACa 312/13. Wprost wskazano w nim, że prawo głosu, wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanej z odrębną własnością lokalu, przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Warto podkreślić, że pogląd ten stanowił potwierdzenie poglądu wyrażanego w tej mierze również w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który opowiedział się za taką wykładnią m.in. w uchwale z 3 października 2003 roku, wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 65/03 oraz w uchwale z 14 lipca 2005 roku, wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 43/05.

W praktyce oznaczało to, że – niezależnie od tego, ilu współwłaścicieli ma jeden lokal, do którego przypisana jest większość udziałów w nieruchomości wspólnej – pozostali właściciele lokali w tej wspólnocie mogli zawsze skutecznie żądanie głosowania w trybie „jeden właściciel – jeden głos”, o ile wniosek taki złożyli właściciele, którzy mają przynajmniej 20% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Taka sytuacja mniejszościowych właścicieli diametralnie zmieniła się od dnia wejścia w życie komentowanej nowelizacji, która jednocześnie uczyniła nieaktualnym dotychczasową linie orzeczniczą sądów w tej kwestii. Aktualnie bowiem, jeżeli własność wyodrębnionego lokalu, z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej nawet na poziomie 80%, przypada dwóm współwłaścicielom w częściach ułamkowych, to w rozumieniu regulacji ustawy o własności lokali nie występuje w takiej wspólnocie właściciel większościowy.

Według wprowadzonych na mocy rzeczonej nowelizacji zasad, udział każdego ze współwłaścicieli wspomnianego lokalu w nieruchomości wspólnej wynosi bowiem tylko 40%. Tym samym, wszyscy pozostali właściciele lokali – chociaż dysponują łącznie 20% udziałów w nieruchomości wspólnej – nie będą już mogli skutecznie zgłosić żądania, o jakim mowa w treści art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali.

Czytaj też: Zasady ponoszenia opłat przez współwłaścicieli lokalu >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Szkolenie: Rozliczanie ciepła i ciepłej wody w budynkach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych »

Szkolenie dla wspólnot i spółdzielniPrzekazanie wiedzy i praktycznych wskazówek, jak przygotować budynek i lokale do indywidualnych rozliczeń: podstawowe wymagania zawarte w przepisach prawa, kontrole zużycia w budynku...
Chcę zobaczyć program szkolenia »


Dbałość o warunki mieszkaniowe w zasobach zarządzanych przez spółdzielnię»

Jaki grill ogrodowy wybrać? Na co zwrócić uwagę? »

mieszkańcy spółdzielni Jaki grill ogrodowy
Okres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i ... czytam więcej »

Wspólne spotkania z rodziną i znajomymi przy grillu są bardzo popularnym sposobem na spędzanie czasu ... czytam więcej»


Głowice i zawory termostatyczne - jak to działa? »

Zimne kaloryferyTermostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu... Czytam więcej »


Dlaczego woda może się wlewać do piwnicy?

Jak otworzyć bramę pilotem i to bezpłatnie?

zalane piwnice Otwieranie bramy telefonem
Zaleganie wody w piwnicach jest utrapieniem. Właściciele domków jednorodzinnych z takim problemem muszą sobie radzić sami. Lokatorzy budynków (...) czytam dalej »

Bezpłatne, zdalne sterowanie bramą lub dowolnym urządzeniem elektrycznym za pomocą uprawnionego telefonu komórkowego lub stacjonarnego, z dowolnego miejsca na Ziemi, poprzez wysłanie... chcę wiedzieć więcej»


W jaki sposób pozbyć się osadów oraz rdzy z wody i rur?

Jak dbać o ruryWoda pochodząca z natury niesie w sobie ładunek rozpuszczonych w niej soli wapnia i magnezu. To dobrze , bo wapń i magnez to pierwiastki życia , najlepiej przyswajalne z surowej ... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak»


Powiedz „nie” umowom »

Orange flexŻegnajcie długoterminowe umowy! Pobierz aplikację Orange Flex, zainstaluj eSIM-a (lub zamów tradycyjną kartę SIM) i poczuj smak wolności. Wybierz swój Plan i zmieniaj go, kiedy chcesz. Bez okresu wypowiedzenia. Bez zobowiązań. Bez problemu.... Czytam więcej »


Pompa wodna - proste i wydajne rozwiązanie dla budownictwa »
System do tymczasowego przechowywania odpadów - jaki wybrać? »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym System segregacji odpadów
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów, ... czytam więcej » Dyskusje dotyczące nowych zasad segregacji śmieci nie cichną. Od 1 stycznia mieszkańców wielu polskich miejscowości powitały nie tylko podwyżki, lecz także obowiązek dzielenia... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak zwiększyć efektywność energetyczną w budynku mieszkalnym»
Seminaria dla zarządców, wspólnot i spółdzielni - dowiedz się więcej »
efektywność energetyczna Szkolenia i seminaria
Odnowa budynków mieszkalnych to wyzwanie zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i lokatorów. Stare, nieestetyczne budynki i kamienice często potrzebują kosztownychj (...) czytaj dalej »

Odbiory lokali mieszkalnych oraz usługowych według warunków technicznych wykonania i odbioru robót (...) czytam dalej »


Chcesz usunąć szkodę po pożarze lub zalaniu? Zamów bezpłatne oględziny »

Usuwanie szkód po pożarze i zalaniu

W przypadku zalania domów w technologii szkieletowej występuje bezwzględna konieczność przeprowadzenia specjalistycznych prac osuszających. Osuszane budynki przy użyciu technologi osuszania kondensacyjnego (...) Czytam więcej »



Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
1-2/2020

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości 2019 – analiza
  • - Grunt na własność – postulaty zmian
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18226|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11448|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11018|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl