CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak dbać o posadzkę i schody w budynku? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10413,wlasciwa-pielegnacja-posadzki-i-schodow-z-lastryko
Każdy rodzaj posadzki wymaga odpowiedniej konserwacji, nie inaczej jest z posadzkami z lastryko. Utarło się, że najlepszym sposobem na okresową pielęgnację jest...
Kategorie: lastryko, posadzki, schody, czyszczenie lastryko, czyszczenie posadzek, pielęgnacja posadzek

Nowelizacja ustawy o własności lokali – zagadnienia praktyczne (wykonywania prawa głosu)

J. Sawicki

Nowelizacja ustawy o własności lokali, wprowadzona ustawą z dnia 12 czerwca 2015 roku, obowiązującą od 29 sierpnia 2015 roku, przyniosła nowe regulacje w zakresie ustalania wielkości udziału współwłaściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Zmiany te są o tyle doniosłe, że będą wywierały wpływ na codzienne funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych nie tylko w zakresie windykacji należności (o czym była mowa w pierwszej części rozważań nad skutkami wspomnianej nowelizacji), lecz także w zakresie podejmowania przez współwłaścicieli lokali czynności zarządu nieruchomością wspólną, a konkretnie – w akcie głosowania nad uchwałami.

Treść art. 1a ustawy o własności lokali, który został wprowadzony do porządku prawnego na mocy wspomnianej na wstępie ustawy nowelizującej, stanowi, iż ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych z wyjątkiem art. 16.

Z kolei nowa treść art. 3 ust. 3a ustawy głosi, że na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

 W uzasadnieniu projektu nowelizacji ustawy wskazano zaś, że skutkiem projektowanej regulacji będzie usprawnienie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, w których znajdują się wielostanowiskowe garaże. O ile z takim założeniem wypada się co do zasady zgodzić, o tyle rozciągnięcie wprowadzonych zmian na funkcjonowanie wszystkich wspólnot mieszkaniowych – a nie tylko obejmujących wspomniane hale garażowe – może budzić uzasadnione zastrzeżenia.

Dotychczas wystarczyło bowiem, że jeden ze współwłaścicieli lokalu wyraził swoje zdanie pod głosowaną uchwałą, co było równoznaczne z oddaniem głosu określonej treści o sile równej udziałowi, jaki lokal tego właściciela ma w nieruchomości wspólnej.

Bez znaczenia dla pozostałych członków wspólnoty pozostawało przy tym, czy głos taki został uprzednio uzgodniony przez wspomnianego właściciela z pozostałymi współwłaścicielami tego lokalu, czy też był wynikiem jego samodzielnego działania. Taki stan rzeczy powodował, że uzgodnienie wspólnego stanowiska współwłaścicieli lokalu w kwestiach związanych z zarządem nieruchomością wspólną było ich wewnętrzną sprawą i pozostawało na gruncie zarządzania tymże lokalem – a nie całą nieruchomością wspólną.

Zmieniając zasady głosowania, ustawodawca przeniósł zaś wszelkie konflikty pomiędzy współwłaścicielami lokalu na grunt całej wspólnoty. W tym zakresie obciążył wspólnotę mieszkaniową konsekwencjami ewentualnego braku możliwości skontaktowania się ze współwłaścicielami lokalu, którzy nie korzystają faktycznie z przedmiotu swojej współwłasności.

O ile więc dotychczas współwłaściciel, który rzeczywiście zajmuje lokal będący przedmiotem współwłasności, mógł wykonywać prawo głosu określone wielkością udziału, o tyle teraz moc jego głosu ograniczona będzie do ułamku opisanego w treści art. 3 ust. 3a znowelizowanej ustawy o własności lokali.

W skrajnych przypadkach opisana wyżej sytuacja może – w mojej ocenie – doprowadzić nawet do paraliżu funkcjonowania wspólnot, jeżeli to właśnie od wartości wspomnianego ułamka będzie zależało uzyskanie większości za głosowaną uchwałą. Stanie się tak niezależnie od intencji współwłaścicieli, którzy nie uczestniczą aktywnie w zarządzie nieruchomością wspólną. Bowiem nawet w sytuacji, w której decyzja w sprawach wspólnoty będzie im obojętna, bez wyrażenia przez nich określonej woli w akcie głosowania nie będzie możliwe poparcie przez nich danej uchwały przysługującymi im ułamkami udziału w nieruchomości wspólnej.

Powyższe rozważania mogą na pierwszy rzut jawić się jako wyłącznie teoretyczne. Jednakże chyba żadnemu z zarządców nieruchomości nie zabraknie wyobraźni – popartej życiowym doświadczeniem – by przywołać problemy, jakie rodzi konieczność ustalenia miejsca pobytu właściciela, który nie zamieszkuje w swoim lokalu i nie wyraża chęci aktywnego uczestniczenia w zarządzaniu nieruchomością wspólną, lub wręcz ustalenia wszystkich spadkobierców po zmarłym właścicielu lokalu bez najmniejszej znajomości sytuacji rodzinnej takiej osoby.

O ile więc dotychczas dla sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną – i pozyskania akceptacji dla uchwały o określonej treści – wystarczyło wyrażenie w tej kwestii  woli przez jednego ze współwłaścicieli lokali, o tyle w aktualnym stanie prawnym konieczne stanie się wyrażenie takiej woli przez wszystkich współwłaścicieli lokalu, których udział w lokalu określony jest stosownym ułamkiem.

Warto również skonfrontować treść nowelizacji z brzmieniem art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali. Stanowi on, że jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Celem wprowadzenia tej regulacji była niewątpliwie chęć ochrony właścicieli lokali reprezentujących mniejszość udziałów w nieruchomości wspólnej przed arbitralnym narzucaniem im zdania jednego właściciela, który skupia większość udziałów w nieruchomości wspólnej.

Podkreślić należy, że w dotychczasowym orzecznictwie wyrażano zgodny pogląd, iż współwłaściciele wyodrębnionego lokalu – niezależnie od wielkości udziałów w samym lokalu – byli łącznie współwłaścicielami określonej ułamkiem części budynku. O ile więc współwłaściciele lokalu pozostawali współwłaścicielami wyodrębnionego lokalu w stosunku określonym w dziale drugim lokalowej księgi wieczystej, o tyle ich udział w nieruchomości wspólnej był niepodzielny. Wynikał natomiast z treści działu I-Sp tejże księgi wieczystej, w którym wskazany jest spis praw związanych z własnością. Wielkość udziału współwłaściciela we własności wyodrębnionego lokalu pozostawała więc bez wpływu na wielkość udziału związanego z tym lokalem w nieruchomości wspólnej.

Opisany powyżej pogląd wyraził m.in. Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 11 września 2013 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I ACa 312/13. Wprost wskazano w nim, że prawo głosu, wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanej z odrębną własnością lokalu, przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Warto podkreślić, że pogląd ten stanowił potwierdzenie poglądu wyrażanego w tej mierze również w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który opowiedział się za taką wykładnią m.in. w uchwale z 3 października 2003 roku, wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 65/03 oraz w uchwale z 14 lipca 2005 roku, wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 43/05.

W praktyce oznaczało to, że – niezależnie od tego, ilu współwłaścicieli ma jeden lokal, do którego przypisana jest większość udziałów w nieruchomości wspólnej – pozostali właściciele lokali w tej wspólnocie mogli zawsze skutecznie żądanie głosowania w trybie „jeden właściciel – jeden głos”, o ile wniosek taki złożyli właściciele, którzy mają przynajmniej 20% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Taka sytuacja mniejszościowych właścicieli diametralnie zmieniła się od dnia wejścia w życie komentowanej nowelizacji, która jednocześnie uczyniła nieaktualnym dotychczasową linie orzeczniczą sądów w tej kwestii. Aktualnie bowiem, jeżeli własność wyodrębnionego lokalu, z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej nawet na poziomie 80%, przypada dwóm współwłaścicielom w częściach ułamkowych, to w rozumieniu regulacji ustawy o własności lokali nie występuje w takiej wspólnocie właściciel większościowy.

Według wprowadzonych na mocy rzeczonej nowelizacji zasad, udział każdego ze współwłaścicieli wspomnianego lokalu w nieruchomości wspólnej wynosi bowiem tylko 40%. Tym samym, wszyscy pozostali właściciele lokali – chociaż dysponują łącznie 20% udziałów w nieruchomości wspólnej – nie będą już mogli skutecznie zgłosić żądania, o jakim mowa w treści art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali.

Czytaj też: Zasady ponoszenia opłat przez współwłaścicieli lokalu >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Spółdzielnia, która powstała w odpowiedzi na zmiany w ramach transformacji ustrojowej »

Powołana została do życia w porozumieniu ze Związkami Zawodowymi restrukturyzowanych kopalń jako organizacja mająca na celu zabezpieczenie właściwego zarządzania nieruchomościami... czytam dalej »


Ocieplanie starszych bloków czeka każdą spółdzielnię i wspólnotę. Jak dobrze ocieplić dachy osiedli?

ocieplanie dachu w budynku na osiedlu

Decyzja o wyborze metody i materiału do ocieplenia stropodachu jest niełatwa – trzeba wziąć pod uwagę efektywność rozwiązania... czytam dalej »


Jak niskim kosztem wyremontować posadzki w budynku?
Zaparowane okna w domu - jak temu zapobiec?
Remont posadzki w budynku Niższe koszty ciepła
Przedstawiamy 4 powody, dla których warto docenić walory posadzki lastrykowej oraz wykonać jej renowację... czytam dalej» Długotrwale zaparowane okna są sygnałem alarmującym – zdrowie mieszkańców może być zagrożone (...) czytaj dalej »

Zgłoś Przegląd Zestawów Hydroforowych  i Skorzystaj z Promocji do 16.7.2018 »

Przegląd zestawów hydroforowych

Wilo serwisuje zestawy hydroforowe wszystkich producentów, nie tylko firmy Wilo.  Zgłaszając serwis swoich urządzeń do 16.7.2018 zyskujesz 6 miesięcy opieki serwisowej GRATIS. Aby skorzystać z promocji, wypełnij formularz lub zadzwoń 22 702 61 61 (...) wykonaj przegląd promocyjny »


Jak łatwo odświeżyć wygląd klatki schodowej? Zamów wykonawce lastryko »
Jak łatwo naprawić dach pokryty papą »
Wykonawca lastryko renowacja i naprawa Naprawa dachu pokrytego papą
Dzięki swojej budowie posadzka klatki schodowej wykonana z lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, co uważa się za jej wielki atut (...) czytaj dalej » Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania..… czytam dalej »

Spółdzielnia, która dba o komfort mieszkańców » Zarządzanie nieruchomościami - zobacz jak to robią inni
SM Metalowiec Spółdzielnia dba o komfort mieszkańców Zarządzanie nieruchomościami
Ważna jest nie tylko wygoda zamieszkiwania w budynkach, ale też zaplecze kulturalne, sportowe i oświatowe (...) Czytam dalej » Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard.… czytam dalej »

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

5/2018

Aktualny numer:

Administrator 5/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Ochrona danych po nowemu
  • - Udziały a wysokość zaliczki na koszty zarządu
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 15119|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl