Rozliczenia przychodów i kosztów podatkowych pod koniec roku podatkowego zależą od rodzaju wpływów i zakupów. Część z nich zostanie przyporządkowana do 2010 roku, a część powinna zostać rozliczona w 2009 roku.
Przychody
Wspólnoty i spółdzielnie mogą osiągać przychody z wielu źródeł, jednak większość z nich nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Ustalając zakres opodatkowania należy zawsze kierować się następującymi zasadami:
1) przychodem są wszystkie otrzymane przysporzenia, nie tylko w postaci pieniędzy, ale także świadczeń całkowicie lub częściowo nieodpłatnych, np. nieodpłatnego korzystania z gruntu należącego do gminy,
2) do przychodów w niektórych wypadkach należy zaliczyć także niezapłacone należności od kontrahenta (przychód należny wynikający np. z umowy najmu),
3) przychodem są umorzone lub przedawnione długi wspólnoty, np. umorzona pożyczka zaciągnięta przez wspólnotę.
Do przychodów nie zalicza się cudzych wpływów, które wspólnota jedynie zbiera dla kogoś, np. dla obsługi innej nieruchomości pobierane są od jej właścicieli środki wyłącznie dlatego, że są oni jednocześnie mieszkańcami wspólnoty. Jest to sytuacja bardzo często tam, gdzie powstaje stowarzyszenie obejmujące teren wspólny należący do kilku wspólnot.
W zasadzie do przychodów wspólnoty nie powinno zaliczać się także opłat zbieranych od właścicieli na zakup mediów dostarczanych do ich lokali, jednak organy podatkowe (w ślad za wykładnią ministra finansów) nakazują wykazywać je w deklaracji podatkowej.
Dla rozliczenia rocznego znaczenie ma przede wszystkim podział przychodów na dwie podatkowe kategorie: przychody należne i przychody otrzymane.
Przychody należne
Jeżeli przychód wspólnoty zostanie zaliczony do przychodu należnego, powinien zostać wykazany w deklaracji CIT-8 i opodatkowany nawet wtedy, gdy wspólnota nie otrzyma faktycznie pieniędzy. Przychód należny jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą (nastawioną na zysk). Datą jego powstania jest dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:
1) wystawienia faktury, albo
2) uregulowania należności.
Przychody z najmu i dzierżawy pomieszczeń lub części budynku także należy zaliczyć do przychodów należnych. Należy je opodatkować w ostatnim dniu okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku. Podobnie należy rozliczać przychody z odpłatnych służebności ustanowionych na rzecz innych podmiotów. Jeżeli wspólnota wystawia tzw. refakturę na odsprzedaż mediów najemcom - zasada jest ta sama. Przychody ze sprzedaży np. strychu lub suszarni albo sprzedaży energii, ciepła z własnej kotłowni - należą do kategorii przychodów należnych. Ten sposób rozliczenia nazywa się zasadą memoriałową lub rozliczeniem memo.
Przychody otrzymane
Przychody otrzymane są opodatkowane wyłącznie wtedy, gdy naprawdę wpłyną na rachunek albo do kasy wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego wykazuje się je w zeznaniu rocznym tylko wówczas, gdy wspólnota może nimi faktycznie dysponować. Ten sposób rozliczenia nazywa się zasadą kasową lub rozliczeniem kasowym.
Do przychodów otrzymanych zalicza się pozostałe wpływy, niezwiązane z działalnością gospodarczą. We wspólnotach są to przede wszystkim zaliczki na poczet zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali. Należą do nich wpłaty na:
a) remonty i bieżącą konserwację (tworzy się na ogół odrębny fundusz remontowy),
b) dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody - ale wyłącznie w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
c) opłaty za antenę zbiorczą i windę,
d) ubezpieczenia,
e) podatki i inne opłaty publicznoprawne - chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali (dotyczy to podatku od nieruchomości),
f) utrzymanie porządku i czystości,
g) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Kasowo rozlicza się także:
1) odsetki od środków na rachunkach bankowych,
2) odsetki z tytułu nieterminowego regulowania należności wspólnoty (spółdzielni) mieszkaniowej przez jej członków,
3) odszkodowania,
4) dotacje, subwencje, darowizny,
5) przedawnienia zobowiązania wspólnoty,
6) kary umowne zapłacone przez kontrahenta np. dzierżawcę dachu.
2
