CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Wynajmowanie lokalu objętego spółdzielczym prawem własnościowym

Agnieszka Żelazna  |  Administrator 12/2015  |  05.01.2016
arch. redakcji

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej jako USM) zawierają dość istotną regulację odnośnie do zasad wynajmowania lub oddawania w bezpłatne używanie całego takiego lokalu lub jego części. Jest ona ważna dla osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i zarazem są zainteresowane dysponowaniem nim na rynku nieruchomości. W niniejszym numerze „Administratora” omówię podstawowe zagadnienia związane z dopuszczalnością umownego rozporządzenia spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu na rzecz osób trzecich, skutkiem którego jest umożliwienie korzystania z niego osobom innym niż ta, której prawo to przysługuje.

Zakres ingerencji spółdzielni w wynajem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Przepisy USM zawierają regulację odnoszącą się wprost do zasad wynajmowania lub oddawania do bezpłatnego używania lokali, względem których uprawnionym do nich osobom przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sama dopuszczalność wynajęcia takiego lokalu nie budzi przy tym żadnych wątpliwości.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu[1] będące ograniczonym prawem rzeczowym, jest bowiem prawem zbywalnym. Skoro zatem dopuszczalne jest samo zbycie, a więc przeniesienie własności tego prawa na osobę trzecią, tym bardziej nie ulega wątpliwości, że prawem tym osoba, której ono przysługuje, może rozporządzić również i w inny sposób. Może np. upoważnić do używania lokalu osobę trzecią – na mocy zawartego stosunku obligacyjnego lub nawet w drodze czynności faktycznych, a więc w sposób tzw. bezumowny. Konstrukcja przepisu art. 1716 ust. 1 USM, który stanowi wprost o wynajmowaniu lub oddawaniu lokalu w bezpłatne jego używanie, sugeruje wprawdzie odesłanie do stosunków obligacyjnych regulowanych przepisami Kodeksu cywilnego[2], tzn. najmu (art. 659 i następne kc) oraz użyczenia (art. 710 i nast. kc). Nie powinno jednak budzić wątpliwości, iż dopuszczalne jest oddanie lokalu do jego używania na podstawie także innego stosunku – czy to prawnego, czy to nawet faktycznego.

Zgodnie z generalną zasadą, wyrażoną w art. 1716 ust. 1 USM, zarówno wynajmowanie, jak i oddawanie w bezpłatne używanie całego lokalu czy też jego części przez osobę, której przysługuje do niego spółdzielcze własnościowe prawo, nie wymaga zgody spółdzielni mieszkaniowej. Jednocześnie, z uwagi na to, że osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo, może być zarówno członek spółdzielni, jak i osoba, która nie jest tym członkiem, komentowany przepis nie zawiera żadnego zróżnicowania w zakresie prawa do rozporządzenia lokalem, uzależnionego od samego tylko posiadania (bądź też nie) statusu członkowskiego w spółdzielni.

Wyjątek od zasady braku ingerencji spółdzielni w sposób rozporządzenia lokalem zgodnie z omawianą regulacją ma zastosowanie dopiero wówczas, gdy wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie lokalu lub jego części wiąże się ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia zarówno lokalu, jak i jego części. Do tego rodzaju rozporządzania spółdzielczym prawem własnościowym do lokalu w drodze jego wynajęcia lub oddania do bezpłatnego używania, zgodnie z wolą ustawodawcy, konieczne jest uzyskanie zgody wyrażonej przez spółdzielnię.

Zmiana sposobu korzystania z lokalu lub jego przeznaczenia może zaś polegać w szczególności na tym, że lokal, który dotychczas – zgodnie ze swoim przeznaczeniem – był wykorzystywany na cele mieszkaniowe, po wynajęciu lub oddaniu w bezpłatne używanie miałby być wykorzystywany w całości (lub przynajmniej w znacznej części) do innych celów, zwłaszcza użytkowych. W ramach przykładu można tu wskazać choćby najem lokalu mieszkalnego na potrzeby prowadzonej przez najemcę działalności gospodarczej (jak zakład fryzjerski czy biuro).

Dodatkowo, jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie lokalu miałoby wpływ na wysokość opłat należnych spółdzielni, członek (F) lub osoba niebędąca członkiem (F), wraz z rozporządzeniem lokalem, zobowiązany jest do pisemnego powiadomienia spółdzielni o tym fakcie.

Przypomnieć w tym miejscu bowiem należy, że – zgodnie z art. 4 ust. 1 USM – członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu spółdzielni.

Natomiast w odniesieniu do osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, występuje obowiązek uczestniczenia w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jakie obowiązują członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5 USM[3].

Jak podkreśla się przy tym w literaturze prawniczej, obowiązek pisemnego powiadomienia spółdzielni o wynajęciu lub oddaniu w bezpłatne używanie lokalu lub jego części jest uzasadniony w tych wszystkich przypadkach, gdy sposób, w jaki będzie on używany przez najemcę lub biorącego w bezpłatne używanie, wpłynie na podniesienie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości w części przypadającej na ten lokal[4]. Jako przykład można tu wskazać choćby sytuację, kiedy będzie w nim mieszkać więcej albo mniej osób niż dotychczas.

Zdaniem niektórych przedstawicieli doktryny, przyznanie spółdzielni mieszkaniowej kompetencji kontrolnych w odniesieniu do dysponowania przez członków całymi lokalami w ramach stosunku najmu lub użyczenia ma przede wszystkim pozytywny wpływ na ochronę interesów ogółu członków.

Czytaj też: Czy umowę najmu można dziedziczyć? >>>


[1] Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. (t.j. DzU z 2013 r., poz. 1222).
[2]
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (DzU z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.) – dalej: kc.
[3]
Zgodnie z art. 5 USM:

„1. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
2. Pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.”

[4]
A. Doliwa, Komentarz do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych fragment pozycji: Prawo mieszkaniowe, Komentarz 2015.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne?

niższa cena gazu urządzenia grzewcze
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Chcesz aby koszty eksploatacyjne ogrzewania były niższe o ok. 50% niż w przypadku ogrzewania gazem ziemnym i aż 70% niż w przypadku ... czytam więcej»


Jakie pompy ciepła i kotły wybrać do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Jak chronić budynek przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych? »

Dom bez rachunkówSkuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. Skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
11/2019

Aktualny numer:

Administrator 11/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Odpowiedzialność za szkody "chodnikowe"
  • - Split payment – co nowego?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17698|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11046|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10625|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl