• Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Prawo, orzecznictwo, praktyka
  • Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?
  • Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca
  • Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni mieszkaniowych
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Polecane Artykuły (prawo)

Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej....

26.06.2020
Rodzaje opłat w warunkach działania wspólnoty mieszkaniowej oraz ich podstawa prawna; rozliczenie wyniku finansowego za rok 2019; regulamin rozliczeń mediów a rozrachunki z tytułu odsprzedaży mediów do lokali właścicieli; rozrachunki finansowe wspólnoty z właścicielami lokali z...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?

10.06.2020
Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z dnia 18.02.2020 r., rozstrzygnął, iż organem właściwym do wydania zezwolenia na usunięcie drzew z terenu nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe i objętej użytkowaniem wieczystym, które to użytkowanie wieczyste z dniem 1...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca

25.05.2020
Wspólnoty czy administracje, wobec rosnących kosztów stacjonarnej ochrony fizycznej, decydują się na przejście osiedla na całkowity bądź częściowy zdalny monitoring wizyjny. Często są zaskakiwane dużym rozstrzałem cenowym ofert składanych przez firmy ochroniarskie. Różnice...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni...

Konieczność przetwarzania danych osobowych w sposób zapewniający odpowiednie ich bezpieczeństwo, w tym ochronę przed niedozwolonym lub niezgodnym z prawem przetwarzaniem oraz przypadkową utratą, zniszczeniem lub uszkodzeniem, za pomocą odpowiednich środków technicznych lub...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Przypominamy: Wilo wyszło z inicjatywą nieodpłatnego usuwania awarii w zakresie urządzeń Wilo w szpitalach? ‎
http://a001.administrator24.info/wilo-pomoc-szpitalom▲
Na początku wybuchu epidemii pisaliśmy o akcji Wilo „#pomagamszpitalom”, dzisiaj chcemy pochwalić to przedsięwzięcie, bo niewątpliwie można mówić o...
Kategorie: pompy, hydrofory, koronawirus, epidemia, ogrzewanie, podwyższanie ciśnienia wody

Wynajmowanie lokalu objętego spółdzielczym prawem własnościowym

Agnieszka Żelazna  |  Administrator 12/2015  |  05.01.2016
arch. redakcji

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej jako USM) zawierają dość istotną regulację odnośnie do zasad wynajmowania lub oddawania w bezpłatne używanie całego takiego lokalu lub jego części. Jest ona ważna dla osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i zarazem są zainteresowane dysponowaniem nim na rynku nieruchomości. W niniejszym numerze „Administratora” omówię podstawowe zagadnienia związane z dopuszczalnością umownego rozporządzenia spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu na rzecz osób trzecich, skutkiem którego jest umożliwienie korzystania z niego osobom innym niż ta, której prawo to przysługuje.

Zakres ingerencji spółdzielni w wynajem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Przepisy USM zawierają regulację odnoszącą się wprost do zasad wynajmowania lub oddawania do bezpłatnego używania lokali, względem których uprawnionym do nich osobom przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sama dopuszczalność wynajęcia takiego lokalu nie budzi przy tym żadnych wątpliwości.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu[1] będące ograniczonym prawem rzeczowym, jest bowiem prawem zbywalnym. Skoro zatem dopuszczalne jest samo zbycie, a więc przeniesienie własności tego prawa na osobę trzecią, tym bardziej nie ulega wątpliwości, że prawem tym osoba, której ono przysługuje, może rozporządzić również i w inny sposób. Może np. upoważnić do używania lokalu osobę trzecią – na mocy zawartego stosunku obligacyjnego lub nawet w drodze czynności faktycznych, a więc w sposób tzw. bezumowny. Konstrukcja przepisu art. 1716 ust. 1 USM, który stanowi wprost o wynajmowaniu lub oddawaniu lokalu w bezpłatne jego używanie, sugeruje wprawdzie odesłanie do stosunków obligacyjnych regulowanych przepisami Kodeksu cywilnego[2], tzn. najmu (art. 659 i następne kc) oraz użyczenia (art. 710 i nast. kc). Nie powinno jednak budzić wątpliwości, iż dopuszczalne jest oddanie lokalu do jego używania na podstawie także innego stosunku – czy to prawnego, czy to nawet faktycznego.

Zgodnie z generalną zasadą, wyrażoną w art. 1716 ust. 1 USM, zarówno wynajmowanie, jak i oddawanie w bezpłatne używanie całego lokalu czy też jego części przez osobę, której przysługuje do niego spółdzielcze własnościowe prawo, nie wymaga zgody spółdzielni mieszkaniowej. Jednocześnie, z uwagi na to, że osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo, może być zarówno członek spółdzielni, jak i osoba, która nie jest tym członkiem, komentowany przepis nie zawiera żadnego zróżnicowania w zakresie prawa do rozporządzenia lokalem, uzależnionego od samego tylko posiadania (bądź też nie) statusu członkowskiego w spółdzielni.

Wyjątek od zasady braku ingerencji spółdzielni w sposób rozporządzenia lokalem zgodnie z omawianą regulacją ma zastosowanie dopiero wówczas, gdy wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie lokalu lub jego części wiąże się ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia zarówno lokalu, jak i jego części. Do tego rodzaju rozporządzania spółdzielczym prawem własnościowym do lokalu w drodze jego wynajęcia lub oddania do bezpłatnego używania, zgodnie z wolą ustawodawcy, konieczne jest uzyskanie zgody wyrażonej przez spółdzielnię.

Zmiana sposobu korzystania z lokalu lub jego przeznaczenia może zaś polegać w szczególności na tym, że lokal, który dotychczas – zgodnie ze swoim przeznaczeniem – był wykorzystywany na cele mieszkaniowe, po wynajęciu lub oddaniu w bezpłatne używanie miałby być wykorzystywany w całości (lub przynajmniej w znacznej części) do innych celów, zwłaszcza użytkowych. W ramach przykładu można tu wskazać choćby najem lokalu mieszkalnego na potrzeby prowadzonej przez najemcę działalności gospodarczej (jak zakład fryzjerski czy biuro).

Dodatkowo, jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie lokalu miałoby wpływ na wysokość opłat należnych spółdzielni, członek (F) lub osoba niebędąca członkiem (F), wraz z rozporządzeniem lokalem, zobowiązany jest do pisemnego powiadomienia spółdzielni o tym fakcie.

Przypomnieć w tym miejscu bowiem należy, że – zgodnie z art. 4 ust. 1 USM – członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu spółdzielni.

Natomiast w odniesieniu do osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, występuje obowiązek uczestniczenia w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jakie obowiązują członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5 USM[3].

Jak podkreśla się przy tym w literaturze prawniczej, obowiązek pisemnego powiadomienia spółdzielni o wynajęciu lub oddaniu w bezpłatne używanie lokalu lub jego części jest uzasadniony w tych wszystkich przypadkach, gdy sposób, w jaki będzie on używany przez najemcę lub biorącego w bezpłatne używanie, wpłynie na podniesienie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości w części przypadającej na ten lokal[4]. Jako przykład można tu wskazać choćby sytuację, kiedy będzie w nim mieszkać więcej albo mniej osób niż dotychczas.

Zdaniem niektórych przedstawicieli doktryny, przyznanie spółdzielni mieszkaniowej kompetencji kontrolnych w odniesieniu do dysponowania przez członków całymi lokalami w ramach stosunku najmu lub użyczenia ma przede wszystkim pozytywny wpływ na ochronę interesów ogółu członków.

Czytaj też: Czy umowę najmu można dziedziczyć? >>>


[1] Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. (t.j. DzU z 2013 r., poz. 1222).
[2]
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (DzU z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.) – dalej: kc.
[3]
Zgodnie z art. 5 USM:

„1. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
2. Pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.”

[4]
A. Doliwa, Komentarz do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych fragment pozycji: Prawo mieszkaniowe, Komentarz 2015.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jaki piec (kocioł) gazowy wybrać? »

kociol gazowy kondensacyjny w kuchniWłaśnie jesteś na etapie wyboru kotła do budynku lub domu i im więcej czytasz tym mniej wiesz? Poznaj kotły kondensacyjne. Oszczędność i... Czytam więcej »


Rozwiązania, które pomogą Ci utrzymać porządek wokół nieruchomości»

Porządek wokół nieruchomościSprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... Czytam więcej »


Jak bez kucia ścian naprawić i przeprowadzić renowację rur kanalizacyjnych? »

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnoszenia ciśnienia wody »

pęknięta rura w ścianie poradnik doboru pomp
Można się domyślać, że bezinwazyjna naprawa oznacza takie działanie, które nie narusza struktury i funkcjonowania badanego obiektu. To oznacza, że w przypadku... Chcę wiedzieć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy place zabaw wracają? Zobacz, jak rozbudować plac zabaw na osiedlu! »

Place zabaw na osiedluPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i... Czytam więcej »


Co postawić zamiast wiaty śmietnikowej?

Wiaty śmietnikoweBiorąc pod uwagę aspekty estetyczne – wiaty pozostawiają wiele do życzenia, widok przepełnionych i brudnych śmietników budzi odrazę... Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Dobudowa windy w bloku - ile to kosztuje?

pompy cieplne Brak windy w budynku
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Z powodzeniem sprawdzają się w budynkach mieszkalnych, hotelach, obiektach publicznych, budynkach przemysłowych i sportowych. Wszystkie "windy" od udźwigu... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Dezynfekcja termiczna instalacji - co zastosować i jak zabezpieczyć instalację wodną?

Czym wyczyścić części wspólne i elewację nieruchomości? »

dezynfekcja wody w instalacji Czyszczenie części wspólnych
Często mówimy „woda to życie”, ale woda w pewnych warunkach może również nieść ze sobą niebezpieczeństwo dla naszego zdrowia... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać  »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Ciepła woda użytkowa odczyt liczników wody

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Detektory gazów w garażach Program dla zarzadcy
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Oto sposób na monitoring budynku lub osiedla?
Gdzie ubiegać się o pożyczkę termomodernizacyjną? »
monitoring osiedla i budynku pożyczka termomodernizacyjna
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków... zobacz przewidywane koszty pożyczki»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19184|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12551|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11707|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl