CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Status prawny kotłowni

Status prawny kotłowni
Krzysztof  Paczoska  |  Administrator 12/2015  |  11.01.2016
arch. redakcji

Przedmiotem rozważań w niniejszym artykule jest status prawny pomieszczenia kotłowni, a konkretnie odpowiedź na pytanie, czy może ona stanowić odrębny lokal, czy też jest nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Zagadnienie to jest aktualne, stanowi przedmiot wypowiedzi orzecznictwa sądowego, a jednocześnie – co podnoszono już na łamach naszego czasopisma – praktyka bywa różna i zdarza się, że pomieszczenia kotłowni pozostają własnością dewelopera.

Postawić zatem należy tezę, iż pomieszczenie kotłowni, w której znajdują się urządzenia grzewcze, powinno być uznane za nieruchomość wspólną – służącą właścicielom wszystkich lokali, a nie za samodzielny lokal. Na poparcie tej tezy przywołać można szereg argumentów.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tak zatem, te części budynku, które nie służą do wyłącznego użytku przez poszczególnych właścicieli lokali, stanowią część wspólną. Kotłownie nie służą zaś do wyłącznego użytku jednej osoby czy chociażby posiadacza kotłowni, lecz są przeznaczone do ogrzewania wszystkich lokali oraz części wspólnych. Kotłowania spełnia więc wymogi definicji części wspólnej.

Nie spełnia natomiast definicji lokalu użytkowego, o której mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[1].

Zgodnie z § 3 pkt 12 tego rozporządzenia, pomieszczeniem technicznym jest pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku. Kotłownia to pomieszczenie techniczne – albowiem przeznaczone jest dla urządzeń służących do funkcjonowania całego budynku (kotłów grzewczych, instalacji grzewczej).

Skoro zaś kotłowania powinna być uznana za pomieszczenie techniczne, to nie może być uznana za samodzielny lokal. Z pewnością nie jest również lokalem mieszkalnym (nie służy wszak do pobytu ludzi). Nie może być również lokalem użytkowym. Przywołane rozporządzenie w § 3 pkt 14 stanowi bowiem, że lokalem użytkowym jest pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

W konsekwencji, skoro kotłownia jest pomieszczeniem technicznym, to nie może być samodzielnym lokalem. Tym samym nie może być przedmiotem odrębnej własności, skoro nim może być tylko lokal. W konsekwencji kotłownia stanowi część wspólną.

Na takim też stanowisku stanął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 listopada 2010 r., w którym stwierdził, że do nieruchomości wspólnej zaliczyć należy te części budynku i urządzenia, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu, a także te, które są przeznaczone do użytku wszystkich właścicieli.

Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że w skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. Do nieruchomości wspólnej mogą należeć pomieszczenie gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu (pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych), a więc pomieszczenie związane funkcjonalnie z lokalami mieszkalnymi, które ułatwiają korzystanie z nich, choć nie mają charakteru urządzeń koniecznych do takiego korzystania.

Konstatując, Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli w pomieszczeniach technicznych znajdują się przeznaczone do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku urządzenia (w postaci instalacji wodociągowych zimnej i ciepłej wody, kanalizacyjnej czy grzewczej), to funkcja ochronna tych pomieszczeń – ochronna w odniesieniu do znajdujących się w nich tych urządzeń – nie pozostawia wątpliwości, że zakwalifikowanie ich jako części wspólnej pozostaje w interesie wszystkich właścicieli lokali[2].

Podobne stanowisko wyraził Sąd Okręgowy w Gdańsku, który w wyroku z dnia 3 października 2012 r. wprost wskazał, że pomieszczenie kotłowni – jako służące wszystkim właścicielom – nie mogło stanowić pomieszczenia przynależnego lokalu użytkowego stanowiącego odrębną własność.

Jeżeli zatem w kotłowni zainstalowane są urządzenia służące do użytku wszystkich lokali w budynku, to zarówno to pomieszczenie, jak i zamontowane w nich urządzenia stanowią nieruchomość wspólną, i to bez względu na wolę właścicieli w tym zakresie[3]. Warto zastrzec, że zarówno wyrok SN, jak i wyrok SO wydane zostały w sytuacji, w której do budynku nie były doprowadzone alternatywne źródła ciepła niezbędnego dla prawidłowego funkcjonowania wszystkich lokali.

Zwrócić jednakże należy uwagę na ciekawy pogląd Sądu Okręgowego we Wrocławiu, wyrażony w wyroku z dnia 21 października 2014 roku[4]. W sprawie tej również istota sporu sprowadzała się do odpowiedzi na pytanie, czy kotłowania mogła zostać wyodrębniona jako samodzielny lokal, czy też winna stanowić część składową nieruchomości wspólnej.

Sąd Okręgowy uznał, że art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nie ma charakteru normy ius cogens (bezwzględnie wiążącej) i o tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, a co nie, decyduje sposób, w jaki określono udział w nieruchomości wspólnej związany z pierwszym lokalem, którego własność odrębna zostaje ustanowiona i zbyta innej osobie przez dotychczasowego właściciela.

To, co wówczas zaliczono do sumy powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, nie wejdzie w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanie się indywidualną własnością właścicieli lokali. Natomiast wszelkie pomieszczenia, których powierzchni nie ujęto w tej sumie, wejdą w skład nieruchomości wspólnej i staną się współwłasnością właścicieli lokali. Innymi słowy – zdaniem Sądu Okręgowego we Wrocławiu – o tym, czy kotłownia stanie się odrębną nieruchomością lokalową, czy też nie, decyduje wola stron umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali[5].

Czytaj też: Status prawny kotłowni i biura wspólnoty mieszkaniowej >>>


[1] DzU z 2015 r., poz. 1422.
[2]
Por. wyrok SN z dnia 3 listopada 2010 r., V CSK 139/10, LEX nr 738135. Zob. również znaczenie wcześniejszą uchwałę SN z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97, OSNC 1998/1/4, w której to SN stwierdził, że urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, jeżeli wyposażony jest on w jednolity system ogrzewania, stanowią nieruchomość wspólną, jeżeli z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku.
[3]
Por. wyrok SO w Gdańsku z dnia 3 października 2012 r. XVI Ca 790/12, POSAG 2013/2/86-111.
[4]
Wyrok SO we Wrocławiu z dnia 21 października 2014 r., I C 1229/13, Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych, http://orzeczenia.ms.gov.pl.
[5]
Podobny pogląd pośrednio wyraził Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 2 marca 2015 r., I ACa 1216/14, Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych, http://orzeczenia.ms.gov.pl

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Gdzie można kupić niedrogie detektory gazu »

Uwaga na gaz w garażachGaraże i parkingi są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... Czytam więcej »


Pojemniki na śmieci – jak je zasłonić? »

Jak pozbyć się wilgoci, pleśni i grzybów z mieszkania?

pojemniki na odpady mieszkania wentylacja budynku
Zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciel nieruchomości wyposaża nieruchomość w pojemniki, służące do zbierania odpadów, ulegających biodegradacji, ze szczególnym uwzględnieniem... Chcę wiedzieć »

Mikroklimat w budynkach wywiera duży wpływ na zdrowie i samopoczucie ludzi, zwierząt, roślin, a także na efektywność przebiegu procesów produkcyjnych i przemysłowych. Zapewnienie optymalnych warunków w pomieszczeniach jest głównym zadaniem wentylacji... czytam więcej »


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

Kocio jaki wybraćW blisko połowie gospodarstw domowych w Polsce do ogrzewania wykorzystuje się kotły na paliwa stałe. Wynika to ze względów ekonomicznych i technicznych, dostępności paliw... Czytam więcej »


Pobierz darmowy poradnik "Uzdatnianie wody w instalacjach HVAC"»

Jak wyeliminować błędy w działaniu zaworów i głowic?

Pobierz poradnik uzdatnianie wody w instalacjach HVAC zawory i głowice
Wymagania odnośnie wody w instalacjach grzewczych reguluje Polska Norma PN-EN 12952-12. Jak podnieść jakość wody? Jak obniżyć koszty instalacji grzewczej i chłodniczej? Jak zadbać o bezpieczeńśtwo i komfort mieszkańców... Czytam więcej »

instalacja grzewcza również „przeżywa” stany chorobowe, które bez właściwego diagnozowania nie będą możliwe do usunięcia. W konsekwencji praca systemu jest... czytam więcej»


Dlaczego warto dobrze wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Nie uwierzysz! Zapewnij sobie ciepłą wodę do woli»

Czy to możliwe? Nowa bezobsługowa i ekologiczna kotłownia, bez obciążeń finansowych! »

Kompleksowa energia kotłownia bez nakładów finansowych
Ciepła woda użytkowa, czysta i w dużej ilości, o stałej temperaturze, kiedy tylko zapragniecie... czytam dalej »

Brak obciążeń finansowych związanych z budową/modernizacją kotłowni gazowej. EWE bierze na siebie ciężar finansowania i budowy kotłowni... chcę wiedzieć więcej»


Masz problem z wentylacją pomieszczeń? Zobacz to rozwiązanie?

Wentylacja pomieszczeńKuchnia to miejsce szczególne -  to serce każdego domu. Wracając zmęczony zgiełkiem dnia codziennego pragniesz spokoju. Teraz już możesz przygotować posiłki lub... Chcę zobaczyć »


Rozwiązania polecane dla administratorów i zarządców budynków »

Usuniemy zanieczyszczenia z Twojej instalacji!

wiata rowerowa odpowietrzenie kaloryferów

Coraz ciekawsze rozwiązania spotykam na polskich osiedlach. Dbałość o zadowolenie mieszkańca staje się priorytetem, dzięki czemu... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
9/2020

Aktualny numer:

Administrator 9/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Sąsiedzkie spory
  • - Jaki domofon wybrać?
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19717|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 17010|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12058|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl