CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Status prawny kotłowni

Status prawny kotłowni
Krzysztof  Paczoska  |  Administrator 12/2015  |  11.01.2016
arch. redakcji

Przedmiotem rozważań w niniejszym artykule jest status prawny pomieszczenia kotłowni, a konkretnie odpowiedź na pytanie, czy może ona stanowić odrębny lokal, czy też jest nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Zagadnienie to jest aktualne, stanowi przedmiot wypowiedzi orzecznictwa sądowego, a jednocześnie – co podnoszono już na łamach naszego czasopisma – praktyka bywa różna i zdarza się, że pomieszczenia kotłowni pozostają własnością dewelopera.

Postawić zatem należy tezę, iż pomieszczenie kotłowni, w której znajdują się urządzenia grzewcze, powinno być uznane za nieruchomość wspólną – służącą właścicielom wszystkich lokali, a nie za samodzielny lokal. Na poparcie tej tezy przywołać można szereg argumentów.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tak zatem, te części budynku, które nie służą do wyłącznego użytku przez poszczególnych właścicieli lokali, stanowią część wspólną. Kotłownie nie służą zaś do wyłącznego użytku jednej osoby czy chociażby posiadacza kotłowni, lecz są przeznaczone do ogrzewania wszystkich lokali oraz części wspólnych. Kotłowania spełnia więc wymogi definicji części wspólnej.

Nie spełnia natomiast definicji lokalu użytkowego, o której mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[1].

Zgodnie z § 3 pkt 12 tego rozporządzenia, pomieszczeniem technicznym jest pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku. Kotłownia to pomieszczenie techniczne – albowiem przeznaczone jest dla urządzeń służących do funkcjonowania całego budynku (kotłów grzewczych, instalacji grzewczej).

Skoro zaś kotłowania powinna być uznana za pomieszczenie techniczne, to nie może być uznana za samodzielny lokal. Z pewnością nie jest również lokalem mieszkalnym (nie służy wszak do pobytu ludzi). Nie może być również lokalem użytkowym. Przywołane rozporządzenie w § 3 pkt 14 stanowi bowiem, że lokalem użytkowym jest pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

W konsekwencji, skoro kotłownia jest pomieszczeniem technicznym, to nie może być samodzielnym lokalem. Tym samym nie może być przedmiotem odrębnej własności, skoro nim może być tylko lokal. W konsekwencji kotłownia stanowi część wspólną.

Na takim też stanowisku stanął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 listopada 2010 r., w którym stwierdził, że do nieruchomości wspólnej zaliczyć należy te części budynku i urządzenia, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu, a także te, które są przeznaczone do użytku wszystkich właścicieli.

Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że w skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. Do nieruchomości wspólnej mogą należeć pomieszczenie gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu (pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych), a więc pomieszczenie związane funkcjonalnie z lokalami mieszkalnymi, które ułatwiają korzystanie z nich, choć nie mają charakteru urządzeń koniecznych do takiego korzystania.

Konstatując, Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli w pomieszczeniach technicznych znajdują się przeznaczone do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku urządzenia (w postaci instalacji wodociągowych zimnej i ciepłej wody, kanalizacyjnej czy grzewczej), to funkcja ochronna tych pomieszczeń – ochronna w odniesieniu do znajdujących się w nich tych urządzeń – nie pozostawia wątpliwości, że zakwalifikowanie ich jako części wspólnej pozostaje w interesie wszystkich właścicieli lokali[2].

Podobne stanowisko wyraził Sąd Okręgowy w Gdańsku, który w wyroku z dnia 3 października 2012 r. wprost wskazał, że pomieszczenie kotłowni – jako służące wszystkim właścicielom – nie mogło stanowić pomieszczenia przynależnego lokalu użytkowego stanowiącego odrębną własność.

Jeżeli zatem w kotłowni zainstalowane są urządzenia służące do użytku wszystkich lokali w budynku, to zarówno to pomieszczenie, jak i zamontowane w nich urządzenia stanowią nieruchomość wspólną, i to bez względu na wolę właścicieli w tym zakresie[3]. Warto zastrzec, że zarówno wyrok SN, jak i wyrok SO wydane zostały w sytuacji, w której do budynku nie były doprowadzone alternatywne źródła ciepła niezbędnego dla prawidłowego funkcjonowania wszystkich lokali.

Zwrócić jednakże należy uwagę na ciekawy pogląd Sądu Okręgowego we Wrocławiu, wyrażony w wyroku z dnia 21 października 2014 roku[4]. W sprawie tej również istota sporu sprowadzała się do odpowiedzi na pytanie, czy kotłowania mogła zostać wyodrębniona jako samodzielny lokal, czy też winna stanowić część składową nieruchomości wspólnej.

Sąd Okręgowy uznał, że art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nie ma charakteru normy ius cogens (bezwzględnie wiążącej) i o tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, a co nie, decyduje sposób, w jaki określono udział w nieruchomości wspólnej związany z pierwszym lokalem, którego własność odrębna zostaje ustanowiona i zbyta innej osobie przez dotychczasowego właściciela.

To, co wówczas zaliczono do sumy powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, nie wejdzie w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanie się indywidualną własnością właścicieli lokali. Natomiast wszelkie pomieszczenia, których powierzchni nie ujęto w tej sumie, wejdą w skład nieruchomości wspólnej i staną się współwłasnością właścicieli lokali. Innymi słowy – zdaniem Sądu Okręgowego we Wrocławiu – o tym, czy kotłownia stanie się odrębną nieruchomością lokalową, czy też nie, decyduje wola stron umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali[5].

Czytaj też: Status prawny kotłowni i biura wspólnoty mieszkaniowej >>>


[1] DzU z 2015 r., poz. 1422.
[2]
Por. wyrok SN z dnia 3 listopada 2010 r., V CSK 139/10, LEX nr 738135. Zob. również znaczenie wcześniejszą uchwałę SN z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97, OSNC 1998/1/4, w której to SN stwierdził, że urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, jeżeli wyposażony jest on w jednolity system ogrzewania, stanowią nieruchomość wspólną, jeżeli z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku.
[3]
Por. wyrok SO w Gdańsku z dnia 3 października 2012 r. XVI Ca 790/12, POSAG 2013/2/86-111.
[4]
Wyrok SO we Wrocławiu z dnia 21 października 2014 r., I C 1229/13, Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych, http://orzeczenia.ms.gov.pl.
[5]
Podobny pogląd pośrednio wyraził Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 2 marca 2015 r., I ACa 1216/14, Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych, http://orzeczenia.ms.gov.pl

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne?

ogrzewanie podłogowe urządzenia grzewcze
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Chcesz aby koszty eksploatacyjne ogrzewania były niższe o ok. 50% niż w przypadku ogrzewania gazem ziemnym i aż 70% niż w przypadku ... czytam więcej»


Jakie pompy ciepła i kotły wybrać do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
11/2019

Aktualny numer:

Administrator 11/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Odpowiedzialność za szkody "chodnikowe"
  • - Split payment – co nowego?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17710|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11056|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10635|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl