CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2016

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Co nowego w Orzecznictwie? Cz. 243

Niechlujnie przygotowany remont | Konkubent wstępuje w prawa po najemcy
Paweł Puch  |  29.01.2016
Co nowego w orzecznictwie?
Co nowego w orzecznictwie?
arch.

Zapraszamy na cotygodniowy przegląd orzecznictwa, a w nim o tym, jak należy przygotować remont od strony prawnej, a także o tym, czy konkubent ma prawo wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu, w  którym wspólnie mieszkali.

Niechlujnie przygotowany remont

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej uprawniony jest tylko do podejmowania czynności zwykłego zarządu. Tymczasem upoważnienie go w uchwale do wyboru wykonawcy robót budowlanych oraz przygotowania i podpisania umowy na warunkach, które ustali, powoduje faktyczne przeniesienie na zarząd uprawnienia do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Powyższe okoliczności sprawiają, że podjęcie uchwały jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu.

Sprawdź też: Co nowego w Orzecznictwie? Cz. 242

Powódka wniosła pozew o uchylenie uchwały w sprawie prac remontowych na poddaszu użytkowym wspólnoty mieszkaniowej. Zarzuciła, że uchwała nie zawiera istotnych postanowień umowy o roboty budowlane, a opis wskazanych w uchwale prac remontowych jest zbyt ogólnikowy i nie zawiera dokumentów, z których wynikałyby koszty remontu. Sąd uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie.



Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 i 2 UWL, czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na jej dokonanie oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W przekonaniu sądu przede wszystkim podjęcie przedmiotowej uchwały nastąpiło w okolicznościach niedających możliwości zweryfikowania faktycznego zakresu prac, które mają być wykonane, oraz ceny, jaka faktycznie ma zostać uiszczona.

Przed przystąpieniem do zbierania ofert na wykonanie prac nie wykonano inwentaryzacji poddasza, a w szczególności – nie dokonano pomiaru poszczególnych powierzchni, które mają być przedmiotem prac. Nie ulega przecież wątpliwości, że od obmiaru robót budowlanych zależy wartość (cena) prac budowlanych. Członkowie wspólnoty, przystępując do głosowania nad uchwałą nie mieli zatem rzetelnej informacji o obmiarze niezbędnych prac, a co za tym idzie – nie mieli możliwości zweryfikowania, czy cena jest adekwatna do rzeczywistego ich zakresu. Współwłaściciele nie znali treści ofert przedłożonych przez wykonawców.

Dowiedz się również: Jak wspólnota zaciąga kredyt?

Nie mieli zatem realnej możliwości porównania treści ofert, odniesienia się do zakresu niezbędnych do wykonania prac, proponowanej ceny czy zweryfikowania, jaką opinię na rynku budowlanym mają wykonawcy. Co więcej, przed sporządzeniem treści uchwały i przed głosowaniem nad nią, zarząd wspólnoty nie analizował szczegółowo nadesłanych do zarządcy ofert. Oznacza to, że przed podjęciem uchwały nie wiedział, jakie są możliwości w zakresie wyboru wykonawcy i proponowanych cen.

Uchwała upoważnia zarząd do jej wykonania, tzn. do wyboru wykonawcy, przygotowania i podpisania umowy wykonawczej i zadecydowania o faktycznej cenie. Oznacza to, że de facto to zarząd miałby wpływ na wszystkie istotne kwestie związane z przeprowadzeniem prac: począwszy od wyboru wykonawcy, poprzez sformułowanie warunków umowy i wybór terminu przeprowadzenia prac po ostateczne ustalenie ceny. W okolicznościach sprawy upoważnienie wynikające z uchwały powoduje faktyczne przeniesienie na zarząd uprawnienia do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

W przekonaniu sądu powyższe okoliczności sprawiają, że podjęcie uchwały o spornej treści jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu i może narazić członków wspólnoty na poniesienie nieuzasadnionych wydatków. Wyrażona przez członków wspólnoty mieszkaniowej zgoda na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu – remontu poddasza – jest w zasadzie iluzoryczna, skoro nie poprzedziło jej ustalenie faktycznego obmiaru robót do wykonania ani analiza złożonych ofert i ich udostępnienie członkom wspólnoty. Ponadto zaskarżona uchwala nie zawiera określenia terminu rozpoczęcia i zakończenia prac. Niedopełnienie obowiązku doprecyzowania czynności powoduje, że sens i istota zgody stają się jedynie iluzoryczne.

Poznaj Przełomowe zmiany Prawa budowlanego

Zgoda winna dotyczyć ściśle określonej czynności. Wymogów tych sporna uchwała nie spełnia. Nie zawiera również jakichkolwiek kryteriów wyboru przez zarząd wspólnoty wykonawcy przedmiotowych robót.

wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 26 listopada 2015 roku, sygn. akt XVIII C 1293/15

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Dowiedz się, co należy zrobić aby nie dopuścić do strat ciepła w budynkach »

Jak wykorzystać wodę deszczową.

Nowa generacja kamer termowizyjnych to wyższa czułość termiczna (...) czytaj dalej »



Jak wykorzystać wodę deszczową »

Jak wykorzystać wodę deszczową.

Podlewanie ogrodu lub mycie miejsc takich jak taras czy ścieżki ogrodowe z użyciem wody deszczowej jest niedrogie i przyjazne (...) czytaj dalej »


Pobierz program, który wystawi charakterystykę świadectwa energetycznego » Jaki sterownik umożliwi bezpłatne otwieranie bram dla ponad 2000 użytkowników »
Wady i błędy budowlane w nieruchomościach? Jak otworzyć bramę telefonem »
Wystawi świadectwo charakterystyki energetycznej także dla lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej(...) czytaj dalej » Wszechobecny telefon komórkowy realizuje wiele funkcjonalności w naszym życiu. Teraz możesz go użyć jako bezpłatnego pilota do (...) czytaj »

Dlaczego powinieneś wykonać przegląd zestawów hydroforowych?

Zapewnij mieszkańcom ciągłość w dostawie wody, a sobie spokojny weekend bez telefonów o awarii od rozżalonych mieszkańców (...) czytaj dalej»


Jak i czym osuszać mury » Jak obniżyć koszty odczytu wody »
Uważaj na zakup mieszkania z rynku wtórnego nawiewniki okienne - skuteczna wentylacja w domu

Jest kilka sposobów zwalczania wilgoci. Metoda osuszania zawilgoconych murów musi uwzględniać ich grubość rodzaj materiału, z którego powstały (...) czytaj dalej »

Jak wiele może się jeszcze zmienić w zakresie monitorowania i zarządzania pracą instalacji oraz obróbki danych, tak na poziomie administratora budynków, jak dostawcy mediów (...) czytaj dalej »

Jakie warunki musisz spełnić, by zamontować platformę schodową u siebie w bloku?

Dobierz odpowiedni rodzaj platformy schodowej

  Jakie czynności wiążą się z zakupem, montażem i eksploatacją takiego urządzenia? Wszystkie te informacje szczegółowo opisujemy w artykule (...) czytaj dalej»


 

Ranking najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami » Zadbaj o bezpieczeństwo techniczne nieruchomości »
Jaka izolacja przeciwwodna budynku? Zadbaj o bezpieczeństwo techniczne nieruchomości
Sprawdź ranking najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami. czytaj dalej » Obsługa i regularna kontrola, przeglądy i próby technicznych urządzeń i budynków to tylko niektóre rzeczy, o których trzeba (...) czytaj dalej »

Jak dobrać oprawy oświetleniowe LED?
Dodatkowe korzyści dla prenumeratorów Administratora »
Prenumerata promocja administrator
O tym, że energooszczędne oświetlenie LED-owe w budynkach i na ulicach pozwala na duże oszczędności finansowe (...) czytaj dalej » Prenumerata to także dostęp do treści portalu oraz atrakcyjne zniżki na szkolenia organizowane przez redakcję Administratora czytaj dalej »

 


 



Pokonujemy bariery architektoniczne zarówno w budynkach użyteczności publicznej jak i w budynkach prywatnych (...)

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

5/2017

Aktualny numer:

Administrator 5/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Zarządcą lub pośrednikiem wyłącznie przedsiębiorca
  • - Echa wspólnotowych zebrań
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 13270|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl