CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2015

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Co nowego w Orzecznictwie? Cz. 243

Niechlujnie przygotowany remont | Konkubent wstępuje w prawa po najemcy
Paweł Puch  |  29.01.2016
Co nowego w orzecznictwie?
Co nowego w orzecznictwie?
arch.

Zapraszamy na cotygodniowy przegląd orzecznictwa, a w nim o tym, jak należy przygotować remont od strony prawnej, a także o tym, czy konkubent ma prawo wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu, w  którym wspólnie mieszkali.

Niechlujnie przygotowany remont

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej uprawniony jest tylko do podejmowania czynności zwykłego zarządu. Tymczasem upoważnienie go w uchwale do wyboru wykonawcy robót budowlanych oraz przygotowania i podpisania umowy na warunkach, które ustali, powoduje faktyczne przeniesienie na zarząd uprawnienia do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Powyższe okoliczności sprawiają, że podjęcie uchwały jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu.

Sprawdź też: Co nowego w Orzecznictwie? Cz. 242

Powódka wniosła pozew o uchylenie uchwały w sprawie prac remontowych na poddaszu użytkowym wspólnoty mieszkaniowej. Zarzuciła, że uchwała nie zawiera istotnych postanowień umowy o roboty budowlane, a opis wskazanych w uchwale prac remontowych jest zbyt ogólnikowy i nie zawiera dokumentów, z których wynikałyby koszty remontu. Sąd uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie.



Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 i 2 UWL, czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na jej dokonanie oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W przekonaniu sądu przede wszystkim podjęcie przedmiotowej uchwały nastąpiło w okolicznościach niedających możliwości zweryfikowania faktycznego zakresu prac, które mają być wykonane, oraz ceny, jaka faktycznie ma zostać uiszczona.

Przed przystąpieniem do zbierania ofert na wykonanie prac nie wykonano inwentaryzacji poddasza, a w szczególności – nie dokonano pomiaru poszczególnych powierzchni, które mają być przedmiotem prac. Nie ulega przecież wątpliwości, że od obmiaru robót budowlanych zależy wartość (cena) prac budowlanych. Członkowie wspólnoty, przystępując do głosowania nad uchwałą nie mieli zatem rzetelnej informacji o obmiarze niezbędnych prac, a co za tym idzie – nie mieli możliwości zweryfikowania, czy cena jest adekwatna do rzeczywistego ich zakresu. Współwłaściciele nie znali treści ofert przedłożonych przez wykonawców.

Dowiedz się również: Jak wspólnota zaciąga kredyt?

Nie mieli zatem realnej możliwości porównania treści ofert, odniesienia się do zakresu niezbędnych do wykonania prac, proponowanej ceny czy zweryfikowania, jaką opinię na rynku budowlanym mają wykonawcy. Co więcej, przed sporządzeniem treści uchwały i przed głosowaniem nad nią, zarząd wspólnoty nie analizował szczegółowo nadesłanych do zarządcy ofert. Oznacza to, że przed podjęciem uchwały nie wiedział, jakie są możliwości w zakresie wyboru wykonawcy i proponowanych cen.

Uchwała upoważnia zarząd do jej wykonania, tzn. do wyboru wykonawcy, przygotowania i podpisania umowy wykonawczej i zadecydowania o faktycznej cenie. Oznacza to, że de facto to zarząd miałby wpływ na wszystkie istotne kwestie związane z przeprowadzeniem prac: począwszy od wyboru wykonawcy, poprzez sformułowanie warunków umowy i wybór terminu przeprowadzenia prac po ostateczne ustalenie ceny. W okolicznościach sprawy upoważnienie wynikające z uchwały powoduje faktyczne przeniesienie na zarząd uprawnienia do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

W przekonaniu sądu powyższe okoliczności sprawiają, że podjęcie uchwały o spornej treści jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu i może narazić członków wspólnoty na poniesienie nieuzasadnionych wydatków. Wyrażona przez członków wspólnoty mieszkaniowej zgoda na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu – remontu poddasza – jest w zasadzie iluzoryczna, skoro nie poprzedziło jej ustalenie faktycznego obmiaru robót do wykonania ani analiza złożonych ofert i ich udostępnienie członkom wspólnoty. Ponadto zaskarżona uchwala nie zawiera określenia terminu rozpoczęcia i zakończenia prac. Niedopełnienie obowiązku doprecyzowania czynności powoduje, że sens i istota zgody stają się jedynie iluzoryczne.

Poznaj Przełomowe zmiany Prawa budowlanego

Zgoda winna dotyczyć ściśle określonej czynności. Wymogów tych sporna uchwała nie spełnia. Nie zawiera również jakichkolwiek kryteriów wyboru przez zarząd wspólnoty wykonawcy przedmiotowych robót.

wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 26 listopada 2015 roku, sygn. akt XVIII C 1293/15

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie

Wykonaj przegląd zestawów hydroforowych I zapewnij mieszkańcom ciągłość w dopływie wody  »

Robisz przeglądy swojego samochodu? Dlaczego nie zrobisz przeglądu

zestawów hydroforowych? Zapewnij mieszkańcom ciągłość w dostawie wody,

a sobie spokojny weekend bez telefonów o awarii »

 


Pobierz BEZPŁATNT PDF  i dowiedz się o procedurach kontroli placu budowy »

 

 


Jak ulepszyć zdalny odczyt wody w budownictwie wielorodzinnym » Jak dobrać wodomierz do rodzaju budynków »
Prawidłowe rozliczenie indywidualnego zużycia wody i ciepła w budynkach wielorodzinnych często stanowi (...) czytaj » Doboru wodomierza dokonuje się obecnie najczęściej na podstawie przepływu obliczeniowego (...) czytaj dalej »

 

Jedna porada, która zmieni Twoje podejście do zarządzania »

Początek roku to czas, w którym podejmujemy nowe wyzwania. To ważny moment (...) czytaj »


 

 

Jak bezpiecznie parkować jednośladem » Wyeliminuj błędy w działaniu zaworów i głowic »
W związku ze zwiększającą się ilością rowerów na terenie osiedli mieszkaniowych i (...) czytaj dalej » Głowice i zawory, niezbędne do regulowania ciepła w pomieszczeniach, będą pracowały zgodnie z naszymi oczekiwaniami tylko wtedy, gdy (...) czytaj dalej »

 


Osuszać czy nie »

 

Mieszkańcy kamienic najbardziej boją się zmarnować często z trudem zebrany majątek wspólnoty (....) czytaj dalej »

 


Poznaj prosty sposób na ulepszenie pomiarów  zużycia wody i ciepła » Pojemniki półpodziemne i podziemne - czy warto?
Prawidłowe rozliczenie indywidualnego zużycia wody (...) czytaj dalej » Od czasu wprowadzenia nowej ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach wielu z nas ciągle (...) czytaj dalej »

 


 



Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
KWATERA Zarządzanie Nieruchomościami KWATERA Zarządzanie Nieruchomościami KWATERA to ekspert i doradca w zarządzaniu nieruchomościami mieszkaniowymi obecnie obsługuje ponad 247 budynków mieszkalnych o...

Produkty i technologie

3/2017

Aktualny numer:

Administrator 3/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Usuwanie drzew w świetle prawa
  • - Atrakcyjne i bezpieczne place zabaw
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 12691|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl