CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Awaria kanalizacji w bloku mieszkalnym – co robić?‎
www.administrator24.info/artykul/id10228,‎
Awarie kanalizacji dzielimy na dwie podstawowe grupy: zapchanie kanalizacji i nieszczelność kanalizacji.
Obie są równie nieprzyjemne w skutkach i mogą prowadzić do zalania mieszkań.

Kategorie: Woda i ścieki, Kanalizacja, Uszczelnianie rur, Awaria kanalizacji

Co nowego w Orzecznictwie? Cz. 243

Niechlujnie przygotowany remont | Konkubent wstępuje w prawa po najemcy
Paweł Puch  |  29.01.2016
Co nowego w orzecznictwie?
Co nowego w orzecznictwie?
arch.

Zapraszamy na cotygodniowy przegląd orzecznictwa, a w nim o tym, jak należy przygotować remont od strony prawnej, a także o tym, czy konkubent ma prawo wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu, w  którym wspólnie mieszkali.

Niechlujnie przygotowany remont

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej uprawniony jest tylko do podejmowania czynności zwykłego zarządu. Tymczasem upoważnienie go w uchwale do wyboru wykonawcy robót budowlanych oraz przygotowania i podpisania umowy na warunkach, które ustali, powoduje faktyczne przeniesienie na zarząd uprawnienia do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Powyższe okoliczności sprawiają, że podjęcie uchwały jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu.

Sprawdź też: Co nowego w Orzecznictwie? Cz. 242

Powódka wniosła pozew o uchylenie uchwały w sprawie prac remontowych na poddaszu użytkowym wspólnoty mieszkaniowej. Zarzuciła, że uchwała nie zawiera istotnych postanowień umowy o roboty budowlane, a opis wskazanych w uchwale prac remontowych jest zbyt ogólnikowy i nie zawiera dokumentów, z których wynikałyby koszty remontu. Sąd uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie.



Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 i 2 UWL, czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na jej dokonanie oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W przekonaniu sądu przede wszystkim podjęcie przedmiotowej uchwały nastąpiło w okolicznościach niedających możliwości zweryfikowania faktycznego zakresu prac, które mają być wykonane, oraz ceny, jaka faktycznie ma zostać uiszczona.

Przed przystąpieniem do zbierania ofert na wykonanie prac nie wykonano inwentaryzacji poddasza, a w szczególności – nie dokonano pomiaru poszczególnych powierzchni, które mają być przedmiotem prac. Nie ulega przecież wątpliwości, że od obmiaru robót budowlanych zależy wartość (cena) prac budowlanych. Członkowie wspólnoty, przystępując do głosowania nad uchwałą nie mieli zatem rzetelnej informacji o obmiarze niezbędnych prac, a co za tym idzie – nie mieli możliwości zweryfikowania, czy cena jest adekwatna do rzeczywistego ich zakresu. Współwłaściciele nie znali treści ofert przedłożonych przez wykonawców.

Dowiedz się również: Jak wspólnota zaciąga kredyt?

Nie mieli zatem realnej możliwości porównania treści ofert, odniesienia się do zakresu niezbędnych do wykonania prac, proponowanej ceny czy zweryfikowania, jaką opinię na rynku budowlanym mają wykonawcy. Co więcej, przed sporządzeniem treści uchwały i przed głosowaniem nad nią, zarząd wspólnoty nie analizował szczegółowo nadesłanych do zarządcy ofert. Oznacza to, że przed podjęciem uchwały nie wiedział, jakie są możliwości w zakresie wyboru wykonawcy i proponowanych cen.

Uchwała upoważnia zarząd do jej wykonania, tzn. do wyboru wykonawcy, przygotowania i podpisania umowy wykonawczej i zadecydowania o faktycznej cenie. Oznacza to, że de facto to zarząd miałby wpływ na wszystkie istotne kwestie związane z przeprowadzeniem prac: począwszy od wyboru wykonawcy, poprzez sformułowanie warunków umowy i wybór terminu przeprowadzenia prac po ostateczne ustalenie ceny. W okolicznościach sprawy upoważnienie wynikające z uchwały powoduje faktyczne przeniesienie na zarząd uprawnienia do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

W przekonaniu sądu powyższe okoliczności sprawiają, że podjęcie uchwały o spornej treści jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu i może narazić członków wspólnoty na poniesienie nieuzasadnionych wydatków. Wyrażona przez członków wspólnoty mieszkaniowej zgoda na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu – remontu poddasza – jest w zasadzie iluzoryczna, skoro nie poprzedziło jej ustalenie faktycznego obmiaru robót do wykonania ani analiza złożonych ofert i ich udostępnienie członkom wspólnoty. Ponadto zaskarżona uchwala nie zawiera określenia terminu rozpoczęcia i zakończenia prac. Niedopełnienie obowiązku doprecyzowania czynności powoduje, że sens i istota zgody stają się jedynie iluzoryczne.

Poznaj Przełomowe zmiany Prawa budowlanego

Zgoda winna dotyczyć ściśle określonej czynności. Wymogów tych sporna uchwała nie spełnia. Nie zawiera również jakichkolwiek kryteriów wyboru przez zarząd wspólnoty wykonawcy przedmiotowych robót.

wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 26 listopada 2015 roku, sygn. akt XVIII C 1293/15

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Rozwiązanie dla osiedli bez gazu ziemnego »

Osiedle bez gazu ziemnego

W ubiegłym roku sejmiki wojewódzkie przyjęły tzw. uchwały antysmogowe,
które obligują do wymiany nieekologicznych źródeł ciepła oraz wprowadzają zakaz spalania najgorszych jakościowo...
czytam dalej »


Co może Ci dać posiadanie kwalifikacji rolniczych ?

Kwalifikacje rolnicze

Pozwala przejąć gospodarstwo po rodzicach, ale przede wszystkim umożliwia zakup gruntu, gospodarstwa rolnego, na którym, można rozpocząć własną działalność rolniczą lub pozarolniczą ... czytam dalej »


Jak zostać rzeczoznawcą majątkowym »
Budynek z barierami dla niepełnosprawnych i osób starszych - zobacz rozwiązanie »
rzeczoznawca maątkowy Jak pozbyć się barier architektonicznych
Praca rzeczoznawcy majątkowego polega na określaniu wartości nieruchomości wraz ze wszystkimi elementami, które są z nią... czytam dalej» Niestety często okazuje się, że fantazyjnie zaprojektowane schody stanowią dla mieszkających z nami osób starszych przeszkodę (...) czytaj dalej »

Szybki poradnik dla Zarządów Spółdzielni i Wspólnot Mieszkaniowych »

Ocieplanie dachów - 6 kroków do ciepła

6 kroków do ciepłego stropodachu w bloku. Jak wykonać ocieplenie stropodachu w blokach osiedlowych, by mieszkańcom żyło się tam cieplej i taniej? (...) czytam dalej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
Jak naprawić rury kanalizacyjne bez ingerencji w budynek »
Problem psich odchodów na osiedlu Jak udrożnić rury kanalizacyjne
Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) czytaj dalej » Renowacja systemów kanalizacji nową technologią bez konieczności wymiany rur tradycyjną metodą. Technologia ta może być stosowana do wszystkich rodzajów rur, jest przyjazna dla środowiska, a co najważniejsze nieuciążliwa… czytam dalej »

Jaki powinien być zarządca? »

Zarządca nieruchomości

Wciąż podnoszone kwalifikacje i zdobyte przez lata doświadczenia, są w stanie wypracować rozwiązania (...) czytam dalej »


Blog okiem brokera - zapraszamy
Darmowe szkolenie: "Gospodarowanie wodą w budynku wielorodzinnym"
Blog okiem brokera szkolenie dla zarządców
Dla wspólnoty mieszkaniowej głównym ryzykiem jest ubezpieczenie budynku, a dokładnie części wspólnej. Zgodnie z Ustawą (...) Czytam dalej » Kolejny temat poruszany w ramach bezpłatnych szkoleń i warsztatów projektu Eko-lokator, dla osób zajmujących się zarządzaniem budynkami wielorodzinnymi. Gospodarka wodna jest jednym z najważniejszych aspektów w przypadku budownictwa wielorodzinnego.… czytam dalej »

środki na termomodernizację z projektu JESSICA 2środki na termomodernizację z projektu JESSICA 2

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

4/2018

Aktualny numer:

Administrator 4/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - O zawodzie zarządcy nieruchomości refleksji kilka
  • - Dojazd pożarowy do budynku zabytkowego
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 14992|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl