CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Opłaty za adaptowaną powierzchnię

Paweł Puch  |  Administrator 1-2/2016  |  11.03.2016
arch. redakcji

Najemca jest zobowiązany do płatności czynszu zgodnie z postanowieniami umowy. Jeżeli właściciel źle oblicza czynsz i w porę nie odkryje swojego błędu, część roszczeń ulega przedawnieniu.

W 1998 roku przeprowadziłem remont strychu nad moim mieszkaniem. Miałem wszystkie zgody. W umowie z ZDK jest mowa o „nieodpłatnym przekazaniu pomieszczenia” (strychu). W zatwierdzającej projekt decyzji Prezydenta m.st. Warszawy napisano, że zgoda dotyczy powiększenia lokalu mieszkalnego. W zgodzie urzędu dzielnicy na użytkowanie mówi się o pomieszczeniach mieszkalnych. To lokal niesamodzielny, połączony z moim mieszkaniem. Cały remont odbył się na mój koszt.

Płaciłem czynsz zgodnie z umową z ZDK (umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego w części wspólnej budynku). Po zmianie administratora ciągle dostawałem informacje o nadpłatach. W końcu zacząłem płacić tyle, ile podawano w nadsyłanych mi przez zarządcę rachunkach. Po ośmiu latach zarządca stwierdził, że nie płacę za zaadaptowany strych i przysłał mi rachunek za trzy lata wstecz, na ponad 6000 zł (reszta się chyba przedawniła).

 Powstał spór o wielkość powierzchni strychu, gdyż są tam skosy poniżej 2,20 m. Zarządca twierdzi, że umowa najmu dotyczy całej powierzchni. Natomiast mnie się wydaje, że powinno dotyczyć części spełniającej wymogi Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r., czyli z uwzględnieniem skosów.

 Moje wątpliwości:

1. Kto ma rację w tym sporze?
2. Czy adaptowany strych jest powierzchnią mieszkalną?
3. Czy dotyczą mnie w tym zakresie opłaty remontowe i inne (wiem, że za ogrzewanie – tak)?
4. Jakie są w Warszawie typowe czynsze za zaadaptowane strychy połączone z mieszkaniem?
5. I co jest dla mnie bardziej opłacalne: płacenie czynszu za użytkowanie części wspólnej (wtedy liczona byłaby cała powierzchnia strychu) czy płacenie go tylko za powierzchnie użytkową strychu (ale pewnie jest on sporo wyższy)?
6. Czy mam szansę na anulowanie całości bądź części zaległości z uwagi na ewidentny błąd zarządcy?

Bardzo liczę na wyjaśnienie mi zawiłości tej sprawy.

Z poważaniem, mieszkaniec Warszawy

***

W  związku z dodatkową powierzchnią, która powstała po adaptacji strychu, należy przede wszystkim wziąć pod uwagę postanowienia umowy najmu. Jeżeli w umowie określono wysokość czynszu za adoptowaną powierzchnię, będzie to wiążące, niezależnie od tego, jaką ma on powierzchnię. Należy bowiem wówczas uznać, że strony umówiły się na określony czynsz i taki czynsz musi płacić najemca, niezależnie od tego, czy w umowie jest określona powierzchnia, czy też nie.

Jeżeli w umowie najmu nie ma czynszu, a jej postanowienia odsyłają tylko do zasad jej obliczania, np. każą ją obliczać od metra kwadratowego powierzchni, wówczas i tylko wówczas istnieje podstawa do ustalania tej powierzchni. Moim zdaniem, w związku z tym, że ta dodatkowa powierzchnia powstała w wyniku adaptacji strychu, należy sięgnąć do powierzchni wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej związanej z adaptacją strychu, w której powinno być ustalone, jaką powierzchnię użytkową ma wynajmowany strych po przebudowie.

Dopiero gdy brak w takiej dokumentacji „oficjalnej powierzchni użytkowej”, jest podstawa, aby ją obliczać. W związku z tym, że w grę wchodzi wyliczenie czynszu najmu lokalu mieszkalnego, należy stosować zasady wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów.

 Dla celów ustawy o ochronie praw lokatorów przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności: pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania.

Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%; o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, a niższe od 1,40 m pomija się całkowicie.

Najemca jest zobowiązany do płatności czynszu zgodnie z postanowieniami umowy. Jeżeli właściciel źle oblicza i pobiera czynsz, to dla najemcy rodzi to ten skutek, że jeżeli właściciel w porę nie odkryje swojego błędu (a tu minęły trzy lata), to dojdzie do przedawnienia tej jego części.

 Roszczenia z tytułu czynszu przedawniają się po upływie trzech lat od daty wymagalności. Najogólniej mówiąc, przedawnienie roszczeń polega na tym, że po upływie określonego w przepisach okresu (tzw. terminu przedawnienia) dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia na rzecz wierzyciela. Jeżeli w takiej sytuacji wierzyciel wniesie do sądu powództwo, w którym domagać się będzie spełnienia świadczenia, dłużnik może powołać się na zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenie powództwa. Istotą przedawnienia jest więc to, że aby ono nastąpiło, konieczne jest działanie ze strony dłużnika poprzez zgłoszenie w sądzie zarzutu przedawnienia. Bez tego sąd rozpatrzy powództwo, jakby przedawnienie nie nastąpiło. Przedawnienie nie powoduje więc wygaśnięcia roszczenia, a jedynie możliwość uchylenia się przez dłużnika od spełnienia należnego świadczenia.

Na przykład: właściciel za listopad 2011 roku powinien pobrać kwotę 500 zł, a naliczył i pobrał 300 zł. Jeżeli obecnie wystąpiłby o zapłatę tych brakujących 200 zł, najemca mógłby w sądzie podnieść zarzut przedawnienia i sąd odrzuciłby pozew.

PS. W kwestii pytania nr 4: nie ma czegoś takiego, jak „typowe czynsze”. Czynsz wolnorynkowy wynika z umowy najmu (tego, co strony w niej ustaliły). Czynsz komunalny wynika zaś z uchwał rady miasta, a dotyczy tylko i wyłącznie zasobów komunalnych.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Są pieniądze na windy, podjazdy i likwidację barier architektonicznych »

niższa cena gazu fundusz dostepnosci
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Ponad 40 mln zł do wykorzystania na likwidację barier architektonicznych i poprawę dostępności budynków dla osób ze szczególnymi potrzebami – m.in. seniorów, rodziców z dziećmi i osób z niepełnosprawnościami. Trwa nabór ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Jak chronić budynek przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych? »

Dom bez rachunkówSkuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. Skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17610|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10983|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10555|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl