CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Opłaty za adaptowaną powierzchnię

Paweł Puch  |  Administrator 1-2/2016  |  11.03.2016
arch. redakcji

Najemca jest zobowiązany do płatności czynszu zgodnie z postanowieniami umowy. Jeżeli właściciel źle oblicza czynsz i w porę nie odkryje swojego błędu, część roszczeń ulega przedawnieniu.

W 1998 roku przeprowadziłem remont strychu nad moim mieszkaniem. Miałem wszystkie zgody. W umowie z ZDK jest mowa o „nieodpłatnym przekazaniu pomieszczenia” (strychu). W zatwierdzającej projekt decyzji Prezydenta m.st. Warszawy napisano, że zgoda dotyczy powiększenia lokalu mieszkalnego. W zgodzie urzędu dzielnicy na użytkowanie mówi się o pomieszczeniach mieszkalnych. To lokal niesamodzielny, połączony z moim mieszkaniem. Cały remont odbył się na mój koszt.

Płaciłem czynsz zgodnie z umową z ZDK (umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego w części wspólnej budynku). Po zmianie administratora ciągle dostawałem informacje o nadpłatach. W końcu zacząłem płacić tyle, ile podawano w nadsyłanych mi przez zarządcę rachunkach. Po ośmiu latach zarządca stwierdził, że nie płacę za zaadaptowany strych i przysłał mi rachunek za trzy lata wstecz, na ponad 6000 zł (reszta się chyba przedawniła).

 Powstał spór o wielkość powierzchni strychu, gdyż są tam skosy poniżej 2,20 m. Zarządca twierdzi, że umowa najmu dotyczy całej powierzchni. Natomiast mnie się wydaje, że powinno dotyczyć części spełniającej wymogi Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r., czyli z uwzględnieniem skosów.

 Moje wątpliwości:

1. Kto ma rację w tym sporze?
2. Czy adaptowany strych jest powierzchnią mieszkalną?
3. Czy dotyczą mnie w tym zakresie opłaty remontowe i inne (wiem, że za ogrzewanie – tak)?
4. Jakie są w Warszawie typowe czynsze za zaadaptowane strychy połączone z mieszkaniem?
5. I co jest dla mnie bardziej opłacalne: płacenie czynszu za użytkowanie części wspólnej (wtedy liczona byłaby cała powierzchnia strychu) czy płacenie go tylko za powierzchnie użytkową strychu (ale pewnie jest on sporo wyższy)?
6. Czy mam szansę na anulowanie całości bądź części zaległości z uwagi na ewidentny błąd zarządcy?

Bardzo liczę na wyjaśnienie mi zawiłości tej sprawy.

Z poważaniem, mieszkaniec Warszawy

***

W  związku z dodatkową powierzchnią, która powstała po adaptacji strychu, należy przede wszystkim wziąć pod uwagę postanowienia umowy najmu. Jeżeli w umowie określono wysokość czynszu za adoptowaną powierzchnię, będzie to wiążące, niezależnie od tego, jaką ma on powierzchnię. Należy bowiem wówczas uznać, że strony umówiły się na określony czynsz i taki czynsz musi płacić najemca, niezależnie od tego, czy w umowie jest określona powierzchnia, czy też nie.

Jeżeli w umowie najmu nie ma czynszu, a jej postanowienia odsyłają tylko do zasad jej obliczania, np. każą ją obliczać od metra kwadratowego powierzchni, wówczas i tylko wówczas istnieje podstawa do ustalania tej powierzchni. Moim zdaniem, w związku z tym, że ta dodatkowa powierzchnia powstała w wyniku adaptacji strychu, należy sięgnąć do powierzchni wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej związanej z adaptacją strychu, w której powinno być ustalone, jaką powierzchnię użytkową ma wynajmowany strych po przebudowie.

Dopiero gdy brak w takiej dokumentacji „oficjalnej powierzchni użytkowej”, jest podstawa, aby ją obliczać. W związku z tym, że w grę wchodzi wyliczenie czynszu najmu lokalu mieszkalnego, należy stosować zasady wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów.

 Dla celów ustawy o ochronie praw lokatorów przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności: pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania.

Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%; o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, a niższe od 1,40 m pomija się całkowicie.

Najemca jest zobowiązany do płatności czynszu zgodnie z postanowieniami umowy. Jeżeli właściciel źle oblicza i pobiera czynsz, to dla najemcy rodzi to ten skutek, że jeżeli właściciel w porę nie odkryje swojego błędu (a tu minęły trzy lata), to dojdzie do przedawnienia tej jego części.

 Roszczenia z tytułu czynszu przedawniają się po upływie trzech lat od daty wymagalności. Najogólniej mówiąc, przedawnienie roszczeń polega na tym, że po upływie określonego w przepisach okresu (tzw. terminu przedawnienia) dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia na rzecz wierzyciela. Jeżeli w takiej sytuacji wierzyciel wniesie do sądu powództwo, w którym domagać się będzie spełnienia świadczenia, dłużnik może powołać się na zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenie powództwa. Istotą przedawnienia jest więc to, że aby ono nastąpiło, konieczne jest działanie ze strony dłużnika poprzez zgłoszenie w sądzie zarzutu przedawnienia. Bez tego sąd rozpatrzy powództwo, jakby przedawnienie nie nastąpiło. Przedawnienie nie powoduje więc wygaśnięcia roszczenia, a jedynie możliwość uchylenia się przez dłużnika od spełnienia należnego świadczenia.

Na przykład: właściciel za listopad 2011 roku powinien pobrać kwotę 500 zł, a naliczył i pobrał 300 zł. Jeżeli obecnie wystąpiłby o zapłatę tych brakujących 200 zł, najemca mógłby w sądzie podnieść zarzut przedawnienia i sąd odrzuciłby pozew.

PS. W kwestii pytania nr 4: nie ma czegoś takiego, jak „typowe czynsze”. Czynsz wolnorynkowy wynika z umowy najmu (tego, co strony w niej ustaliły). Czynsz komunalny wynika zaś z uchwał rady miasta, a dotyczy tylko i wyłącznie zasobów komunalnych.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16496|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10169|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl