CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Opłaty za adaptowaną powierzchnię

Paweł Puch  |  Administrator 1-2/2016  |  11.03.2016
arch. redakcji

Najemca jest zobowiązany do płatności czynszu zgodnie z postanowieniami umowy. Jeżeli właściciel źle oblicza czynsz i w porę nie odkryje swojego błędu, część roszczeń ulega przedawnieniu.

W 1998 roku przeprowadziłem remont strychu nad moim mieszkaniem. Miałem wszystkie zgody. W umowie z ZDK jest mowa o „nieodpłatnym przekazaniu pomieszczenia” (strychu). W zatwierdzającej projekt decyzji Prezydenta m.st. Warszawy napisano, że zgoda dotyczy powiększenia lokalu mieszkalnego. W zgodzie urzędu dzielnicy na użytkowanie mówi się o pomieszczeniach mieszkalnych. To lokal niesamodzielny, połączony z moim mieszkaniem. Cały remont odbył się na mój koszt.

Płaciłem czynsz zgodnie z umową z ZDK (umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego w części wspólnej budynku). Po zmianie administratora ciągle dostawałem informacje o nadpłatach. W końcu zacząłem płacić tyle, ile podawano w nadsyłanych mi przez zarządcę rachunkach. Po ośmiu latach zarządca stwierdził, że nie płacę za zaadaptowany strych i przysłał mi rachunek za trzy lata wstecz, na ponad 6000 zł (reszta się chyba przedawniła).

 Powstał spór o wielkość powierzchni strychu, gdyż są tam skosy poniżej 2,20 m. Zarządca twierdzi, że umowa najmu dotyczy całej powierzchni. Natomiast mnie się wydaje, że powinno dotyczyć części spełniającej wymogi Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r., czyli z uwzględnieniem skosów.

 Moje wątpliwości:

1. Kto ma rację w tym sporze?
2. Czy adaptowany strych jest powierzchnią mieszkalną?
3. Czy dotyczą mnie w tym zakresie opłaty remontowe i inne (wiem, że za ogrzewanie – tak)?
4. Jakie są w Warszawie typowe czynsze za zaadaptowane strychy połączone z mieszkaniem?
5. I co jest dla mnie bardziej opłacalne: płacenie czynszu za użytkowanie części wspólnej (wtedy liczona byłaby cała powierzchnia strychu) czy płacenie go tylko za powierzchnie użytkową strychu (ale pewnie jest on sporo wyższy)?
6. Czy mam szansę na anulowanie całości bądź części zaległości z uwagi na ewidentny błąd zarządcy?

Bardzo liczę na wyjaśnienie mi zawiłości tej sprawy.

Z poważaniem, mieszkaniec Warszawy

***

W  związku z dodatkową powierzchnią, która powstała po adaptacji strychu, należy przede wszystkim wziąć pod uwagę postanowienia umowy najmu. Jeżeli w umowie określono wysokość czynszu za adoptowaną powierzchnię, będzie to wiążące, niezależnie od tego, jaką ma on powierzchnię. Należy bowiem wówczas uznać, że strony umówiły się na określony czynsz i taki czynsz musi płacić najemca, niezależnie od tego, czy w umowie jest określona powierzchnia, czy też nie.

Jeżeli w umowie najmu nie ma czynszu, a jej postanowienia odsyłają tylko do zasad jej obliczania, np. każą ją obliczać od metra kwadratowego powierzchni, wówczas i tylko wówczas istnieje podstawa do ustalania tej powierzchni. Moim zdaniem, w związku z tym, że ta dodatkowa powierzchnia powstała w wyniku adaptacji strychu, należy sięgnąć do powierzchni wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej związanej z adaptacją strychu, w której powinno być ustalone, jaką powierzchnię użytkową ma wynajmowany strych po przebudowie.

Dopiero gdy brak w takiej dokumentacji „oficjalnej powierzchni użytkowej”, jest podstawa, aby ją obliczać. W związku z tym, że w grę wchodzi wyliczenie czynszu najmu lokalu mieszkalnego, należy stosować zasady wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów.

 Dla celów ustawy o ochronie praw lokatorów przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności: pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania.

Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%; o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, a niższe od 1,40 m pomija się całkowicie.

Najemca jest zobowiązany do płatności czynszu zgodnie z postanowieniami umowy. Jeżeli właściciel źle oblicza i pobiera czynsz, to dla najemcy rodzi to ten skutek, że jeżeli właściciel w porę nie odkryje swojego błędu (a tu minęły trzy lata), to dojdzie do przedawnienia tej jego części.

 Roszczenia z tytułu czynszu przedawniają się po upływie trzech lat od daty wymagalności. Najogólniej mówiąc, przedawnienie roszczeń polega na tym, że po upływie określonego w przepisach okresu (tzw. terminu przedawnienia) dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia na rzecz wierzyciela. Jeżeli w takiej sytuacji wierzyciel wniesie do sądu powództwo, w którym domagać się będzie spełnienia świadczenia, dłużnik może powołać się na zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenie powództwa. Istotą przedawnienia jest więc to, że aby ono nastąpiło, konieczne jest działanie ze strony dłużnika poprzez zgłoszenie w sądzie zarzutu przedawnienia. Bez tego sąd rozpatrzy powództwo, jakby przedawnienie nie nastąpiło. Przedawnienie nie powoduje więc wygaśnięcia roszczenia, a jedynie możliwość uchylenia się przez dłużnika od spełnienia należnego świadczenia.

Na przykład: właściciel za listopad 2011 roku powinien pobrać kwotę 500 zł, a naliczył i pobrał 300 zł. Jeżeli obecnie wystąpiłby o zapłatę tych brakujących 200 zł, najemca mógłby w sądzie podnieść zarzut przedawnienia i sąd odrzuciłby pozew.

PS. W kwestii pytania nr 4: nie ma czegoś takiego, jak „typowe czynsze”. Czynsz wolnorynkowy wynika z umowy najmu (tego, co strony w niej ustaliły). Czynsz komunalny wynika zaś z uchwał rady miasta, a dotyczy tylko i wyłącznie zasobów komunalnych.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16710|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10358|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl