CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Miejsca parkingowe dla lokali usługowych

Paweł Puch  |  Administrator 1-2/2016  |  11.03.2016
arch. redakcji

We wspólnocie mieszkaniowej doszło do konfliktu dotyczącego korzystania z miejsc parkingowych przed blokiem. Właściciele lokali usługowych mają w akcie notarialnym zapis o przysługującym prawie do korzystania z miejsc parkingowych, które, neistety, zajmują właściciele lokali mieszkalnych. Współwłaściciele mieszkań nie życzą sobie również, aby brama wjazdowa była cały dzień otwarta i na teren wjeżdżały obce (klientów lokali usługowych) samochody.

Fakt, że parking stanowi część nieruchomości wspólnej, nie oznacza, że nie można uregulować stosunków prawnych w ten sposób, aby właściciel lokalu mógł na zasadach wyłączności korzystać z części nieruchomości wspólnej z pominięciem innych właścicieli. Prawo do korzystania może być zagwarantowane już na etapie tworzenia wspólnoty mieszkaniowej w aktach notarialnych zawieranych przez dewelopera. Jest to tzw. umowa quoad usum (podział do korzystania).

Umowa taka najczęściej polegać będzie na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. W tym wypadku podział polega na określeniu prawa do korzystania przez określonych właścicieli lokali z wydzielonych miejsc parkingowych na parkingu przed budynkiem. W ten sam sposób deweloperzy, sprzedając lokale, zapewniają też prawo do korzystania z ogródków przyległych do lokali na parterze, tarasów na dachu czy miejsca na reklamę na elewacji dla właścicieli lokali użytkowych.

Na marginesie warto dodać, że ten rodzaj umowy ma zastosowanie również do masy spadkowej przed jej podziałem.

Aby dokonać podziału do korzystania, deweloper w pierwszym akcie notarialnym wyodrębnienia i zbycia lokalu umieszcza te zasady korzystania, a następnie powiela je w następnych aktach notarialnych nabycia kolejnych lokali w budynku. W ten sposób doprowadza do sytuacji, w której wszyscy właściciele w budynku wyrazili zgodę na taki sposób podziału nieruchomości wspólnej do korzystania.

Warto zwrócić uwagę, że podział do korzystania (quoad usum) jest wiążący nie tylko dla tych, którzy na taki podział wyrazili zgodę, lecz także dla ich następców prawnych. Istota i doniosłość umowy quoad usum wielokrotnie też podkreślana jest w orzecznictwie.

Zmiana takiego umownego sposobu korzystania określonego w umowie quoad usum może nastąpić:

  • w wyniku umowy przy zgodzie wszystkich aktualnych współwłaścicieli,
  • w wyniku orzeczenia sądowego.

Jednak, aby sąd zmienił sposób korzystania ustalony poprzednio w umowie między współwłaścicielami, muszą istnieć ku temu uzasadnione powody. Sama zmiana zdania to zbyt mało. Musiałyby zaistnieć jakieś szczególne okoliczności uzasadniające tę zmianę.

Właściciele lokali mieszkalnych muszą więc tolerować to, że te miejsca parkingowe są przydzielone do lokali użytkowych i nie mogą na nich parkować, nawet jeżeli są one wolne. Wspólnota mieszkaniowa może natomiast uregulować zasady parkowania na swoim terenie.

Wspólnota może np. podjąć uchwałę o przypisaniu reszty miejsc parkingowych do poszczególnych lokali i zamontować blokady parkingowe zamykane na klucz bez których zdjęcia nie jest możliwe zaparkowanie na danym miejscu parkingowym.

Ceny takich blokad zaczynają się już od 200–300 zł, więc taka inwestycja nie powinna stanowić problemu. Bez zastosowania blokad parkingowych sprawa nie zostanie rozwiązana, gdyż samochodu, który ktoś zaparkuje nie na swoim miejscu, nikt nie usunie, bo nie jest naruszeniem zasad ruchu drogowego zaparkowanie na czyimś miejscu.

Wspólnota mieszkaniowa może też, jeżeli ma to uzasadnienie, ustanowić strefę ruchu na swoich drogach wewnętrznych oraz drogi te oznakować. Wówczas kierowcy, którzy będą poruszali się po oznakowanych strefach ruchu, będą odpowiadali za łamanie zasad wynikających z ich oznakowania i za łamanie przepisów dotyczących zagrożenia bezpieczeństwa w ruchu drogowym.

Zatem, jeżeli wspólnota mieszkaniowa chce, aby każde parkowanie poza miejscem do tego przeznaczonym spotkało się z mandatem, wystarczy, że ustanowi na drogach wewnętrznych wspólnoty strefę ruchu i umieści odpowiednie znaki. Tak samo można ograniczyć wjazd na ten teren osób obcych – przez umieszczenie znaku zakazu wjazdu oraz oznaczenia, że nie dotyczy on mieszkańców i właścicieli lokali. Każdy przypadek parkowania i wjazdu przez ludzi objętych tym zakazem należy zgłaszać policji lub straży miejskiej, co skutkować będzie mandatem dla osób łamiących przepisy.

Parking przed budynkiem wspólnoty mieszkaniowej ma służyć przede wszystkim właścicielom lokali. Zatem wspólnota ma prawo ograniczyć dostęp do parkingu klientom i dostawcom lokali użytkowych w budynku.

Potwierdza to wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 22 lipca 2014 roku, sygn. akt I C 119/14. W sprawie, która trafiła na wokandę, właściciele lokali podjęli uchwałę, w której wyrazili zgodę na zakup i zamontowanie dwóch zapór drogowych na wjeździe na teren wspólnoty. Właściciel lokalu użytkowego zaskarżył tę uchwałę, gdyż – jego zdaniem – zamontowanie ich utrudni dostęp do lokali użytkowych klientom i dostawcom.

Sąd Okręgowy uznał jednak, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Stanął na stanowisku, że prymat należy przyznać interesom wspólnoty mieszkaniowej. Właściciel lokalu użytkowego winien liczyć się z tym, że nie zawsze interesy wszystkich będą do końca wspólne i zgodne z oczekiwaniami każdego z mieszkańców, aczkolwiek działanie wspólnoty nie powinno wkraczać w prawa właścicielskie członka wspólnoty.

Blokady – z jednej strony – mają zapewnić członkom wspólnoty możliwość bezproblemowego parkowania pojazdów na należącej do nich posesji, a z drugiej – zabezpieczyć ich mienie. Tymczasem właściciele lokali mają kłopot z zaparkowaniem pojazdów na należącym do nich terenie, szczególnie w godzinach popołudniowych lub wieczornych, pomimo że ilość dostępnych miejsc parkingowych przekracza liczbę członków wspólnoty. Wynika to z faktu nagminnego zajmowania miejsc postojowych przez osoby trzecie, głównie – przez klientów lokalu użytkowego.

Czytaj też: Odpowiedzialność za parkowanie >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16710|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10358|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl