CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy płyty styropianowe na elewację budynku to dobry pomysł? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10731,jak-nakladac-klej-do-styropianu-plyty-styropianowe-na-elewacje
Płyty styropianowe, aby spełniły swoje funkcje wymagają odpowiedniego montażu. Nie bez znaczenia jest...
Kategorie: jakość styropianu, styropian, klej do styropianu elewacyjnego,

Miejsca parkingowe dla lokali usługowych

Paweł Puch  |  Administrator 1-2/2016  |  11.03.2016
arch. redakcji

We wspólnocie mieszkaniowej doszło do konfliktu dotyczącego korzystania z miejsc parkingowych przed blokiem. Właściciele lokali usługowych mają w akcie notarialnym zapis o przysługującym prawie do korzystania z miejsc parkingowych, które, neistety, zajmują właściciele lokali mieszkalnych. Współwłaściciele mieszkań nie życzą sobie również, aby brama wjazdowa była cały dzień otwarta i na teren wjeżdżały obce (klientów lokali usługowych) samochody.

Fakt, że parking stanowi część nieruchomości wspólnej, nie oznacza, że nie można uregulować stosunków prawnych w ten sposób, aby właściciel lokalu mógł na zasadach wyłączności korzystać z części nieruchomości wspólnej z pominięciem innych właścicieli. Prawo do korzystania może być zagwarantowane już na etapie tworzenia wspólnoty mieszkaniowej w aktach notarialnych zawieranych przez dewelopera. Jest to tzw. umowa quoad usum (podział do korzystania).

Umowa taka najczęściej polegać będzie na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. W tym wypadku podział polega na określeniu prawa do korzystania przez określonych właścicieli lokali z wydzielonych miejsc parkingowych na parkingu przed budynkiem. W ten sam sposób deweloperzy, sprzedając lokale, zapewniają też prawo do korzystania z ogródków przyległych do lokali na parterze, tarasów na dachu czy miejsca na reklamę na elewacji dla właścicieli lokali użytkowych.

Na marginesie warto dodać, że ten rodzaj umowy ma zastosowanie również do masy spadkowej przed jej podziałem.

Aby dokonać podziału do korzystania, deweloper w pierwszym akcie notarialnym wyodrębnienia i zbycia lokalu umieszcza te zasady korzystania, a następnie powiela je w następnych aktach notarialnych nabycia kolejnych lokali w budynku. W ten sposób doprowadza do sytuacji, w której wszyscy właściciele w budynku wyrazili zgodę na taki sposób podziału nieruchomości wspólnej do korzystania.

Warto zwrócić uwagę, że podział do korzystania (quoad usum) jest wiążący nie tylko dla tych, którzy na taki podział wyrazili zgodę, lecz także dla ich następców prawnych. Istota i doniosłość umowy quoad usum wielokrotnie też podkreślana jest w orzecznictwie.

Zmiana takiego umownego sposobu korzystania określonego w umowie quoad usum może nastąpić:

  • w wyniku umowy przy zgodzie wszystkich aktualnych współwłaścicieli,
  • w wyniku orzeczenia sądowego.

Jednak, aby sąd zmienił sposób korzystania ustalony poprzednio w umowie między współwłaścicielami, muszą istnieć ku temu uzasadnione powody. Sama zmiana zdania to zbyt mało. Musiałyby zaistnieć jakieś szczególne okoliczności uzasadniające tę zmianę.

Właściciele lokali mieszkalnych muszą więc tolerować to, że te miejsca parkingowe są przydzielone do lokali użytkowych i nie mogą na nich parkować, nawet jeżeli są one wolne. Wspólnota mieszkaniowa może natomiast uregulować zasady parkowania na swoim terenie.

Wspólnota może np. podjąć uchwałę o przypisaniu reszty miejsc parkingowych do poszczególnych lokali i zamontować blokady parkingowe zamykane na klucz bez których zdjęcia nie jest możliwe zaparkowanie na danym miejscu parkingowym.

Ceny takich blokad zaczynają się już od 200–300 zł, więc taka inwestycja nie powinna stanowić problemu. Bez zastosowania blokad parkingowych sprawa nie zostanie rozwiązana, gdyż samochodu, który ktoś zaparkuje nie na swoim miejscu, nikt nie usunie, bo nie jest naruszeniem zasad ruchu drogowego zaparkowanie na czyimś miejscu.

Wspólnota mieszkaniowa może też, jeżeli ma to uzasadnienie, ustanowić strefę ruchu na swoich drogach wewnętrznych oraz drogi te oznakować. Wówczas kierowcy, którzy będą poruszali się po oznakowanych strefach ruchu, będą odpowiadali za łamanie zasad wynikających z ich oznakowania i za łamanie przepisów dotyczących zagrożenia bezpieczeństwa w ruchu drogowym.

Zatem, jeżeli wspólnota mieszkaniowa chce, aby każde parkowanie poza miejscem do tego przeznaczonym spotkało się z mandatem, wystarczy, że ustanowi na drogach wewnętrznych wspólnoty strefę ruchu i umieści odpowiednie znaki. Tak samo można ograniczyć wjazd na ten teren osób obcych – przez umieszczenie znaku zakazu wjazdu oraz oznaczenia, że nie dotyczy on mieszkańców i właścicieli lokali. Każdy przypadek parkowania i wjazdu przez ludzi objętych tym zakazem należy zgłaszać policji lub straży miejskiej, co skutkować będzie mandatem dla osób łamiących przepisy.

Parking przed budynkiem wspólnoty mieszkaniowej ma służyć przede wszystkim właścicielom lokali. Zatem wspólnota ma prawo ograniczyć dostęp do parkingu klientom i dostawcom lokali użytkowych w budynku.

Potwierdza to wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 22 lipca 2014 roku, sygn. akt I C 119/14. W sprawie, która trafiła na wokandę, właściciele lokali podjęli uchwałę, w której wyrazili zgodę na zakup i zamontowanie dwóch zapór drogowych na wjeździe na teren wspólnoty. Właściciel lokalu użytkowego zaskarżył tę uchwałę, gdyż – jego zdaniem – zamontowanie ich utrudni dostęp do lokali użytkowych klientom i dostawcom.

Sąd Okręgowy uznał jednak, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Stanął na stanowisku, że prymat należy przyznać interesom wspólnoty mieszkaniowej. Właściciel lokalu użytkowego winien liczyć się z tym, że nie zawsze interesy wszystkich będą do końca wspólne i zgodne z oczekiwaniami każdego z mieszkańców, aczkolwiek działanie wspólnoty nie powinno wkraczać w prawa właścicielskie członka wspólnoty.

Blokady – z jednej strony – mają zapewnić członkom wspólnoty możliwość bezproblemowego parkowania pojazdów na należącej do nich posesji, a z drugiej – zabezpieczyć ich mienie. Tymczasem właściciele lokali mają kłopot z zaparkowaniem pojazdów na należącym do nich terenie, szczególnie w godzinach popołudniowych lub wieczornych, pomimo że ilość dostępnych miejsc parkingowych przekracza liczbę członków wspólnoty. Wynika to z faktu nagminnego zajmowania miejsc postojowych przez osoby trzecie, głównie – przez klientów lokalu użytkowego.

Czytaj też: Odpowiedzialność za parkowanie >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami »

Kompleksowe usługi na zarządzanieAnaliza zasadności inwestycji, niebezpieczeństwa związane z zakupem i sposoby ich minimalizacji oraz pomoc w załatwieniu spraw urzędowych, takich jak rejestracja w urzędzie skarbowym czy statystycznym (...) czytam więcej »


Przepisy techniczno-budowlane odnoszące się do wyrobów do wentylacji i klimatyzacji objętych obowiązkiem znakowania znakiem budowlanym »

Przepisy techniczno budowlaneObowiązkowym oznakowaniem objęte zostaną wyroby do wentylacji i klimatyzacji – to zapowiedź zmian, które przyniesie 2019 rok. (...) czytam więcej »


Urządzenia, które mogą uratować życie i mienie mieszkańców!
Najniższe ceny w internecie dla Zarządców, Wspólnot mieszkaniowych i Spółdzielni »

Ile zapłacisz za ocieplenie stropodachu w budynku wielolokalowym?
Odpowiada ekspert.

Mimo że istnieje wiele różnych czujników, to kryteria ich rozróżnienia są dość ograniczone. Wybierz czujnik, który zapewni spokój i bezpieczeństwo lokatorów... czytaj dalej »

Jeśli ocieplimy stropodachy bloków mieszkalnych, straty możemy natychmiast przekuć na oszczędności. I to wcale niebagatelne – bo możemy zaoszczędzić od...czytam dalej »



Czy donice betonowe na placach i deptakach osiedlowych to dobry pomysł »

Donice betonoweAnaliza zasadności inwestycji, niebezpieczeństwa związane z zakupem i sposoby ich minimalizacji oraz pomoc w załatwieniu spraw urzędowych, takich jak rejestracja w urzędzie skarbowym czy statystycznym to tylko (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Pojemniki na śmiecie nie muszą być brzydkie i "cuchnące"»

Brzydkie śmietnikiNowe rozwiązanie na polskim rynku przypadło do gustu również deweloperom budującym nowe osiedla mieszkaniowe, którzy coraz chętniej decydują się na... zobacz więcej »


Szybki poradnik dla zarządów spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych ► WINDY»
Pompownie i agregaty pompowe w świetle przepisów obowiązujących od lipca 2018»
Winda bepieczeńśtwo Pompownie i agregaty pompowe w świetle przepisów
Czy można mieć dostęp do bieżących informacji na temat stanu windy ? Jak zwiększyć bezpieczeństwo mieszkańców i reagować z wyprzedzeniem na... czytam więcej» Szybko i dokładnie wykonana mapa rozkładu temperatury na elewacjach wysokich budynków mieszkalnych tak przed jak i po termomodernizacji to gwarancja szybkiej reakcji zgłoszenia... czytam dalej »

10 powodów, dlaczego warto ocieplić budynek stryopianem »

10powodów dla których warto ocieplić dom styropianemOcieplenie budynku to inwestycja, która dla wielu może okazać się nie lada wyzwaniem, szczególnie w kwestii doboru odpowiednich materiałów. Inwestycja z założenia ma przynosić korzyści... czytam więcej »


Hydroizolacje - jak zabezpieczyć budynek przed szkodliwym wpływem wilgoci?
Brak sieci gazowej – jak zapewnić ogrzewanie mieszkańcom? !
Ochrona budynku przed wilgocią Brak ogrzewania w budynku
Skuteczne zabezpieczenie fundamentów i ścian piwnic przed wilgocią może w przyszłości oszczędzić właścicielowi domu zarówno nerwów, jak i pieniędzy... czytam więcej» Podczas budowy nowego budynku wielolokalowego zarówno projektanci, jak zarządcy stają przed zadaniem, jakim jest zapewnienie ogrzewania mieszkańcom. Zadanie niby nie jest (...) czytam dalej »

Kiedy ogrzewanie pompą ciepła się opłaca? »

Ogrzewanie pompą

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak tani może być gaz w Twoich budynkach?
Ogrzewanie za niewielkie pieniądze »
Tańszy gaz w mieszkaniach Niższe koszty ciepła
Zarządzasz budynkami wielorodzinnymi? Szukasz właściwej oferty na media? Zastanawiasz się nad możliwością obniżenia kosztów gazu? czytam dalej» Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne? czytaj dalej »

Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »

Księgowość we wspólnocie mieszkaniowej

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) czytam dalej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Kotły do budynków mieszkalnych
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Kotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o ... czytam dalej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy uchwały w sprawie wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych oraz udzielenia zarządowi (zarządcy nieruchomości) pełnomocnictwa do wykonania czynności zmierzających do osiągnięcia tego celu, zapaść muszą:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

12/2018

Aktualny numer:

Administrator 12/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozstanie z wieczystym użytkowaniem
  • - Termomodernizacja a smog
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 15868|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 9520|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl