Procedura zaskarżenia uchwały określona w ustawie o własności lokali (art. 25) nie dotyczy „małej" wspólnoty mieszkaniowej, chyba że w akcie notarialnym tak określono sposób zarządu nieruchomością wspólną - wynika z uchwały Sądu Najwyższego.
Artykuł 25 ustawy o własności lokali stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
W przedmiotowej sprawie na skutek wyodrębnienia i sprzedaży przez gminę jednego mieszkania w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem powstała, tzw. mała wspólnota mieszkaniowa. Ani w umowie sprzedaży tego pierwszego lokalu mieszkalnego ani później w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, nie określono sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
Tymczasem właściciel tego jednego wyodrębnionego lokalu powołując się na art. 25 ustawy o własności lokali wystąpił do sądu domagając się uchylenia „uchwały" podjętej przez większościowego właściciela jakim w nieruchomości jest gmina.
Sąd I instancji nie miał okazji rozpatrzyć sprawy merytorycznie, gdyż wezwał właściciela do usunięcia braku formalnego pozwu, a gdy on tego nie zrobił w wyznaczonym terminie, zwrócił pozew. Właściciel lokalu wniósł jednak zażalenie na to postanowienie.
Sprawa trafiła więc do sądu II instancji, który jednak powziął wątpliwości i zadał pytanie prawne Sądowi Najwyższemu, czy w przypadku gdy właściciele lokali, tworzący tak zwaną małą wspólnotę mieszkaniową, nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę podjętą przez innego właściciela, dysponującego większością udziałów w nieruchomości wspólnej, na podstawie normy art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) do sądu okręgowego, czy też w takim przypadku art. 25 ust. 1 ustawy nie znajduje zastosowania.
Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Zatem jeżeli właściciele lokali w trybie art. 18 ustawy o własności lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Zgodnie z art. 201 kc do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Natomiast zgodnie z art. 199 kc do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Zgodnie z art. 202 kc, jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
W związku z tymi zasadami Sąd Najwyższy uznał, że w małej wspólnocie mieszkaniowej obowiązuje inny tryb zaskarżania uchwał, odmienny od przyjętego w art. 25 ustawy o własności lokali. Przepis ten nie ma zastosowania w małej wspólnocie mieszkaniowej, a właściwy jest tryb przyjęty w art. 202 kodeksu cywilnego. Należy zwrócić uwagę, że współwłaściciel w małej wspólnocie nie jest ograniczony terminem 6 tygodni do zaskarżenia uchwały jak w dużej wspólnocie.
Z drugiej zaś strony, podstawa do zaskarżenia jest nieco węższa, ponieważ decyzja większości musi być „rażąco sprzeczna" z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną i nie można powołać się na to, że decyzja większości „narusza interesy" skarżącego.
2
