CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej

Sabina Augustynowicz  |  16.03.2016
Niektórzy twierdzą, że korekta udziałów - to prosta sprawa i wymaga jedynie dobrej miarki oraz notariusza
Niektórzy twierdzą, że korekta udziałów - to prosta sprawa i wymaga jedynie dobrej miarki oraz notariusza
sxc.hu

Do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej dochodzi rzadko, bo jest to proces żmudny, którym notariusze zajmują się niechętnie i powołując się na orzecznictwo najczęściej domagają się jednomyślnie w podejmowaniu przez wspólnotę uchwał. Nie oznacza to jednak, że nie ma wspólnot, które nie muszą przez taki proces przebrnąć.

Przy wyodrębnianiu lokali w zasobach komunalnych a także deweloperskich popełniane są błędy, które wymagają sprostowania, bo przekładają się bezpośrednio na udział w nieruchomości wspólnej, który wyznacza zakres wielu uprawnień i obowiązków właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, w tym udział w kosztach zarządu, przypadające pożytki, a ponadto wyznacza siłę głosu w głosowaniu nad uchwałami.

Prawidłowo wyliczony udział w nieruchomości wspólnej ma więc niebagatelne znaczenie, warto więc przypomnieć zapisy art. 3. ust. 3 ustawy o własności lokali (UWL), definiujące nieruchomość wspólną. W myśl tych zapisów nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz część budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego z nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Ecol - usuń nieprzyjemy zapach z kanalizacji

Dlaczego wspólnoty nie lubią korekt?

Na pierwszy rzut oka sprawa korekty udziałów wydaje się prosta. Wystarczy przeprowadzić inwentaryzację, zwołać zebranie z udziałem notariusza i podjąć stosowną uchwałę.  Jednak - choć skala pomyłek jest spora - to wspólnoty mieszkaniowe ustalaniem na nowo udziałów we współwłasności zajmują się rzadko, najczęściej wtedy, gdy życie je zmusza do działania, bo podejmują decyzję w sprawie np. nadbudowy piętra, adaptacji strychu czy budowy parkingu dla części mieszkańców albo, gdy część budynku - w wyniku zakończonego postępowania administracyjnego - zostaje przekazana w ramach zaspokojenia roszczeń dawnych właścicieli. 

Dlaczego? Bo – jak twierdzą niektórzy – chociaż sprawa jest prosta i wymaga jedynie dobrej miarki oraz notariusza - to przysparza wielu problemów. Jako że dotyczy współwłasności, większość notariuszy domaga się jednomyślności przy podejmowaniu uchwał w sprawie zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.  O tę jednomyślność niezmiernie trudno, ponieważ jeśli nawet właściciele lokali na stale mieszkający w danym budynku są „za”, to zawsze znajdą się współwłaściciele nieruchomości wspólnej, którzy np. wyemigrowali za granicę i kontakt jest z nimi utrudniony.

Ponadto, niewielu notariuszy chce bawić się w przeliczanie udziałów. Można domniemywać, że uznaje to zajęcie za mało intratne.

Procedury, procedury…

Korekta udziałów bywa koniecznością. Jak już wspomniano, bez zwołania zebrania właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową nie da się jednak rozpocząć procedur. Na takim zebraniu, stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali, podejmuje – w obecności notariusza - uchwałę o wyrażeniu zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej poszczególnych lokali poprzez dostosowanie ich do prawidłowej wysokości obliczonej stosownie do art. 3 ustawy o własności lokali.

 

Ponadto, stosownie do art. 21 ust. 3 ustawy o własności lokali, współwłaściciele udzielają zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do podjęcia działań, ponieważ są to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Projekt  uchwały powinien zawierać uzasadnienie, przedstawiające okoliczności tej zmiany.  Przed zwołaniem zebrania właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową zarząd jest zobowiązany do przygotowania dokumentacji niezbędnej do prawidłowego określenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Natomiast podstawą dokonania wyliczenia jest dokumentacja techniczna budynku zwana "Inwentaryzacją architektoniczno- budowlaną" , która na rzutach poszczególnych  kondygnacji budynku przedstawia położenie lokalu wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi , ich opis i powierzchnię. Niezbędny jest też arkusz danych ewidencyjnych lokali sporządzony przez administrację nieruchomości.

Po czym, uprawniony przez wspólnotę członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej składa w formie aktu notarialnego jednostronne oświadczenie o zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej w oparciu o uchwały podjęte przez właścicieli lokali na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i udzielone pełnomocnictwo.  W takim akcie notarialnym zawarte są wnioski do wydziału ksiąg wieczystych o dokonanie zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej ze wskazaniem udziałów prawidłowo wyliczonych.

Kontrowersyjna jednomyślność

Drogą przez mękę może okazać się jednak głosowanie nad uchwałą w sprawie zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Budzi ono bowiem liczne kontrowersje. Jedni, powołując się na art. 22 ust. 3 pkt 5a twierdzą, że uchwała w tej sprawie może być przyjęta większością udziałów, inni zaś , w tym sądy a za nimi notariusze, powołujący się na orzecznictwo, że uchwała taka wymaga jednomyślności.

 

Przeczytaj także: http://www.administrator24.info/artykul/id6964,jednomyslnosc-wlascicieli

Sąd Najwyższy stwierdził, że ,,właściciele lokali nie mogą w trybie przepisów ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali(por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. II CSK 600/08 Lex nr 500188). Dopuszczalność decydowania w drodze uchwały podjętej większością głosów o wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, gdy oznaczałoby to jednocześnie ingerencję w prawo główne, należy wykluczyć. ( … )  Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5a, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli.  ( … )  Na gruncie art. 6 ustawy o własności lokali przyjmuje się, że wspólnota mieszkaniowa ma podmiotowość [nie mylić z osobowością prawną – przyp. aut.] prawną. Zakres przyznanej tym przepisem zdolności prawnej, a zatem i zdolności do czynności prawnych jest jednak ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07, OSNC z. 7-8/2008 r., poz. 69). Czynności dokonane ponad zakres przyznanej podmiotowości czyli bez kompetencji do tego, uznać należy za nieważne.

Jeżeli więc zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej była następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów winno było nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, zmiany zaś dokonano na podstawie uchwały wspólnoty i oświadczenia zarządu wspólnoty, czynności te, jako dokonane przez wspólnotę bez kompetencji do tego, są nieważne. Czynności nieważne nie mają skutków sprawnych.” (uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 r. II CSK 267/10 Lex nr 738095).

Niemożność zaś uzyskania wymaganej przepisem art. 3 ust. 7 ustawy jednomyślności właścicieli lokali (współwłaścicieli nieruchomości wspólnej) wymagać będzie w myśl art. 1 ust. 2 ustawy, poszukiwania rozwiązań na gruncie kodeksu cywilnego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2004 r. I CK 357/04 Lex nr 166834).

Prawo właściciela

W sytuacji braku porozumienia, właściciel lokalu, którego udział w nieruchomości wspólnej obarczony jest błędem, może samodzielnie wystąpić z powództwem  o usunięcie niezgodności w trybie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego ob­ciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Rozpoznający sprawę sąd, powinien zawiadomić pozostałych współwłaścicieli o toczącym się procesie.

Reasumując: jeśli określenie udziału w nieruchomości wspólnej nastąpiło wbrew przepisom ustawy i gdy pozostali właściciele lokali odmówią notarialnego sprostowania wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, to właścicielowi lokalu przysługuje powództwo o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Balkony z pewnością zwiększają funkcjonalność i atrakcyjność mieszkań. Często na rozwiązanie, jakim są podwieszane balkony, decydują się mieszkańcy blokowisk z wielkiej płyty. Jednak do montażu... więcej »

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Studia dla zarządców Nieprzyjemny zapach z kanalizacji
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Neprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... czytam więcej»


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić (...) ... Czytam więcej »

Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10653|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10225|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl