Zarządzanie zasobem komunalnym

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o samorządzie terytorialnym, gminy w ramach zadań własnych miały gospodarować komunalnym zasobem mieszkaniowym i zaspokajać zbiorowe potrzeby wspólnot samorządowych w tym zakresie.

Zasób komunalny przekazano w stanie takim, w jakim był. Tworzyły go stare, zniszczone budynki oraz tzw. nowe budownictwo z wielkiej płyty.

W połowie 1994 r. pojawiły się:

• ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• oraz ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

Pierwsza umożliwiła sprzedaż gminnych lokali mieszkalnych, zaś druga – ustalenie czynszu przez gminy. Gmina nadal była zobowiązana do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej.

Czytaj też: Miasto we wspólnocie mieszkaniowej >>>

Dnia 21 czerwca 2001 r. uchwalono ustawę o ochronie praw lokatorów. Najistotniejszy był art. 4.:

Art. 4.
1. Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy.
2. Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

Z tytułu najmu lokator jest zobowiązany płacić czynsz oraz za media. Zarządzanie zasobem komunalnym wymaga środków i brak wpłat od najemców uniemożliwia. Tymczasem zawsze najemcy mieli szczególną ochronę przed utratą prawa do lokalu. Teoretycznie byli zobowiązani do terminowego opłacania czynszu i świadczeń dotyczących lokalu pod rygorem utraty prawa do lokalu, ale praktycznie zabezpieczały ich przepisy:

Art. 14.
1. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie.
3. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz ich sytuację materialną i rodzinną.
4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej,
3) obłożnie chorych,
4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Pozbycie się nierzetelnego lokatora jest więc możliwe zupełnie wyjątkowo, a eksmisja „na bruk” –  niemożliwa.

Gminnym zasobem mieszkaniowym praktycznie gospodarują spółki gminne na mocy odpowiednich umów zawartych z gminą. Spółki są całkowicie zależne od przepisów, co nie sprzyja tworzeniu racjonalnych zasad gospodarowania zasobem mieszkaniowym przez gminę. Oczywiście, konsekwencje złych wyników spółki ponoszą jej władze, wymieniane po wyborach.

Jest oczywiste, że zasobem mieszkaniowym należy gospodarować racjonalnie. Czy to możliwe? Zaryzykuję stwierdzenie, że nie.