CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Wolnoć, Tomku, w swoim ogródku?

Redakcja Administratora  |  04.04.2016
Przedmiotem sporu bywa dość często albo zajęcie ogródka przydomowego lub jego zagospodarowanie
Przedmiotem sporu bywa dość często albo zajęcie ogródka przydomowego lub jego zagospodarowanie
rex

Korzystanie ze współwłasności budzi wiele kontrowersji i często jest przedmiotem ciągnących się długo procesów sądowych. Dlatego warto przyjrzeć się niektórym casusom, by uniknąć nieporozumień i uregulować we wspólnocie mieszkaniowej zasady korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z obowiązującym prawem.

Prawo daje właścicielom lokali możliwość współkorzystania z nieruchomości wspólnej, ale… Każdy właściciel nie może korzystać ze współwłasności wyłącznie na swoje potrzeby, a jedynie może z niej współkorzystać i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem, niezależnie od tego czy będzie to piwnica, strych, garaż czy przydomowy ogródek. Świadczy o tym opasłe orzecznictwo.

Czytaj także: Właściciel garażu też ma głos >>

Przydomowe ogródki

Przedmiotem sporu bywa dość często albo zajęcie ogródka przydomowego, bez zgody innych współwłaścicieli albo sam sposób zagospodarowania tegoż ogródka. Okazuje się, że zgodnie z prawem nawet samowolne zagospodarowanie terenu przyległego nie daje prawa współwłaścicielom do naruszenia tego, co osoba - choć tylko uprawniona do współkorzystania - na tym terenie zrobiła, inwestując na przykład w ogrodzenie. Nawet, jeśli to ogrodzenie odcina dostęp do tegoż ogródka innym współwłaścicielom.

Ecol - usuń nieprzyjemy zapach z kanalizacji

Tak orzekł Sąd Okręgowy w Warszawie. W uzasadnieniu wyroku czytamy:   

Jeśli właściciel lokalu dokonał samowolnego zajęcia ogródka przyległego do lokalu to powinien być tego władztwa pozbawiony, ale w trybie przewidzianym przez ustawodawcę i nie przez uprawnionego do gruntu, lecz przez właściwe organy egzekucyjne. Wspólnota mieszkaniowa nawet jako właściciel gruntu nie może samowolnie naruszać posiadania, chociażby posiadacz działał w złej wierze.

Nie wolno bowiem samowolnie naruszać posiadania

Chodziło o to, że właściciel lokalu dokonał samowolnie zajęcia ogródka przyległego do lokalu, a wspólnota mieszkaniowa usunęła stałe, murowane ogrodzenie ogródka od strony patio między budynkami i wstawiła drewnianą furtkę umożliwiającą swobodne wejście na ten teren od strony podwórza pozostałym mieszkańcom.

Właściciel lokalu wniósł pozew przeciwko wspólnocie, w którym domagał się przywrócenia posiadania ogródka. Sąd Rejonowy Warszawa Wola oddalił powództwo, gdyż uznał, że nie doszło do utraty posiadania, bo jako członek wspólnoty ma on nadal prawo do korzystania z ogródka choć nie wyłącznie. Sąd Rejonowy powołał się też na art. 346 kodeksu cywilnego, z którego wynika,  że roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach pomiędzy współposiadaczami tej samej rzeczy, jeżeli nie da się ustalić zakresu posiadania.  

Właściciel wniósł apelację, a Sąd Okręgowy w Warszawie (sygn.akt V Ca 1883/11) uznał, że apelacja zasługuje na aprobatę. Żądanie przywrócenia posiadania było bowiem w pełni usprawiedliwione i powinno było być uwzględnione przez sąd pierwszej instancji już w oparciu o same twierdzenia stron. Celem roszczenia posesoryjnego nie jest wcale ochrona posiadania. Jest to jedynie refleks głównej funkcji regulacji zawartej w art. 344 kodeksu cywilnego, jaką jest ochrona porządku publicznego,  a ściślej walka z samowolą. Jeśli powód włada spornym gruntem nielegalnie, to powinien być tego władztwa pozbawiony, ale w trybie przewidzianym przez ustawodawcę; i nie przez uprawnionego do gruntu, lecz przez właściwe organy egzekucyjne. Nie wolno bowiem samowolnie naruszać posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.

Teza ta, wyeksponowana w art. 342 kodeksu cywilnego, rzuca światło na rzeczywistą funkcję omawianej instytucji. Wspólnota usunęła stałe, murowane ogrodzenie ogródka od strony patio między budynkami i wstawiła drewnianą furtkę umożliwiającą swobodne wejście na ten teren od strony podwórza. Działanie wspólnoty było samowolne, bo nie dysponowała żadnym tytułem egzekucyjnym pozwalającym na takie dyspozycje faktyczne. Skoro tak, powodowi służy roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego na podstawie art. 344 kodeksu cywilnego, co implikuje konieczność uwzględnienia żądania pozwu.

Czytaj także: skuteczne-rozwiazanie-umowy-o-zarzadzanie

wienie w ogródku rozkładanego basenu jest dopuszczalne

Przedmiotem sporu bywa również sam sposób zagospodarowania przydomowego ogródka, przynależnego do lokalu. Czy wspólnota ma prawo podjąć uchwałę, zakazującą właścicielowi np. rozkładania basenu?  

We wspólnotach mieszkaniowych lokal na parterze budynku może mieć ogródek, który do niego przylega. Ogródek taki to kilkadziesiąt metrów kwadratowych bezpośrednio przy balkonie lub tarasie, z którego wykonane jest zejście do niego. Rozwiązanie to daje mieszkańcom lokali na parterze namiastkę domu oraz możliwość posiadania kawałka własnego trawnika, małego warzywnika, kilku własnych drzew i krzewów.

Zagwarantowanie pod względem prawnym prawa do ogródka nie jest jednak łatwe. Oczywiście, najlepszą formę prawną dla takiego ogródka stanowi jego wyodrębnienie z nieruchomości wspólnej jako odrębnej działki geodezyjnej, a następnie przeniesienie własności tej działki na nabywcę lokalu na parterze. Wówczas jest on właścicielem nie tylko lokalu, lecz także działki geodezyjnej o określonym numerze i powierzchni. Działka taka nie jest wtedy częścią nieruchomości wspólnej, tylko działką odrębną (sąsiednią) w stosunku do tej, na której znajduje się budynek. Jeżeli ogródek stanowi odrębną działkę, z oczywistych względów wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa ingerować w tą nieruchomość. Takie wyodrębnienie działek dokonuje się w wyniku podziału geodezyjnego, który bardzo często nie jest możliwy, gdyż działka wspólnoty mieszkaniowej nie spełniałaby warunków działki budowlanej.

Jeżeli nie ma możliwości wydzielenia takich działek pod ogródki poprzez dokonanie podziału geodezyjnego, korzystanie z ogródków zapewnia się, dokonując ustanowienia służebności gruntowej lub dokonując określenia korzystania z nieruchomości przez zawarcie umowy quoad usum. Wówczas ogródek pozostaje częścią nieruchomości wspólnej. Umowa taka najczęściej polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli.

W tym wypadku podział polegać ma na określeniu prawa do korzystania przez właścicieli konkretnych lokali z określonych ogródków, najlepiej zgodnie z oznaczeniem naniesionym na mapę geodezyjną nieruchomości, znajdującą się w aktach księgi wieczystej i stanowiącą też załącznik do aktów notarialnych przenoszących własność lokali na parterze.

Podział korzystania, określony umową quoad usum, powinien być też ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Zatem w drodze quoad usum można dokonać określenia sposobu korzystania z ogródków. Umowa ta jest umową wiążąca nie tylko dla tych, którzy ją podpisali, lecz także dla ich następców prawnych. Nie ma więc potrzeby jej ponawiania po każdej zmianie wśród osób, które są właścicielami lokali. Istota i doniosłość umowy quoad usum wielokrotnie też podkreślana jest w orzecznictwie.

Czytaj także: korzystanie-z-tarasu-i-ogrodka-skutki-podatkowe

Zmiana takiego umownego sposobu korzystania określonego w umowie quoad usum może nastąpić bądź w wyniku zmiany umowy przy zgodzie wszystkich aktualnych współwłaścicieli, bądź w wyniku orzeczenia sądowego. Jednak, aby sąd zmienił ustalony poprzednio w umowie sposób korzystania, muszą istnieć ku temu uzasadnione powody.

Możliwość postawienia basenu w ogródku zależy więc od tego, w jaki sposób uregulowane zostało prawo do ogródka przyległego do lokalu. Jeżeli odbyło się to w formie umowy quoad usum lub służebności, to w pierwszej kolejności należy sprawdzić treść ustalonych warunków korzystania z tych ogródków. Warunki takie zawarte są w akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność lokalu. Mogą one ograniczać możliwość np. sadzenia drzew i krzewów w określonej odległości od budynku czy też w ogóle uniemożliwiać sadzenia roślinności. Mogą też wprowadzać różne inne ograniczenia.

Jeżeli w akcie tym nie ustalono żadnych warunków korzystania z ogródka (co spotyka się najczęściej), a jedynie ustanowiono prawo do niego oraz określono jego wielkość i usytuowanie, to należy uznać, że właściciel lokalu na parterze może korzystać z niego w sposób charakterystyczny dla tego typu nieruchomości. Ogródek taki ma służyć więc odpoczynkowi i rekreacji, a zatem właściciel lokalu ma prawo zagospodarować go pod tym kątem. Ma prawo dokonywać nasadzeń drzew i krzewów oraz umieszczać w nim meble ogrodowe czy urządzenia rekreacyjno-sportowe. Ma zatem prawo wykorzystywać ogródek tak, jak robią to właściciele domów, i nie musi w tym celu uzyskać zgody wspólnoty mieszkaniowej. Zatem postawienie w ogródku rozkładanego basenu nawet sporych rozmiarów jest jak najbardziej dopuszczalne w ramach normalnego korzystania z ogródka. Chyba że treść umowy quoad usum lub służebności takiego sposobu korzystania z ogródka zakazuje.

Balkony z pewnością zwiększają funkcjonalność i atrakcyjność mieszkań. Często na rozwiązanie, jakim są podwieszane balkony, decydują się mieszkańcy blokowisk z wielkiej płyty. Jednak do montażu... więcej »

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Studia dla zarządców Nieprzyjemny zapach z kanalizacji
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Neprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... czytam więcej»


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić (...) ... Czytam więcej »

Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10653|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10225|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl