CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Przypominamy: Wilo wyszło z inicjatywą nieodpłatnego usuwania awarii w zakresie urządzeń Wilo w szpitalach? ‎
http://a001.administrator24.info/wilo-pomoc-szpitalom▲
Na początku wybuchu epidemii pisaliśmy o akcji Wilo „#pomagamszpitalom”, dzisiaj chcemy pochwalić to przedsięwzięcie, bo niewątpliwie można mówić o...
Kategorie: pompy, hydrofory, koronawirus, epidemia, ogrzewanie, podwyższanie ciśnienia wody

Wolnoć, Tomku, w swoim ogródku?

Redakcja Administratora  |  04.04.2016
Przedmiotem sporu bywa dość często albo zajęcie ogródka przydomowego lub jego zagospodarowanie
Przedmiotem sporu bywa dość często albo zajęcie ogródka przydomowego lub jego zagospodarowanie
rex

Korzystanie ze współwłasności budzi wiele kontrowersji i często jest przedmiotem ciągnących się długo procesów sądowych. Dlatego warto przyjrzeć się niektórym casusom, by uniknąć nieporozumień i uregulować we wspólnocie mieszkaniowej zasady korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z obowiązującym prawem.

Prawo daje właścicielom lokali możliwość współkorzystania z nieruchomości wspólnej, ale… Każdy właściciel nie może korzystać ze współwłasności wyłącznie na swoje potrzeby, a jedynie może z niej współkorzystać i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem, niezależnie od tego czy będzie to piwnica, strych, garaż czy przydomowy ogródek. Świadczy o tym opasłe orzecznictwo.

Czytaj także: Właściciel garażu też ma głos >>

Przydomowe ogródki

Przedmiotem sporu bywa dość często albo zajęcie ogródka przydomowego, bez zgody innych współwłaścicieli albo sam sposób zagospodarowania tegoż ogródka. Okazuje się, że zgodnie z prawem nawet samowolne zagospodarowanie terenu przyległego nie daje prawa współwłaścicielom do naruszenia tego, co osoba - choć tylko uprawniona do współkorzystania - na tym terenie zrobiła, inwestując na przykład w ogrodzenie. Nawet, jeśli to ogrodzenie odcina dostęp do tegoż ogródka innym współwłaścicielom.

Tak orzekł Sąd Okręgowy w Warszawie. W uzasadnieniu wyroku czytamy:   

Jeśli właściciel lokalu dokonał samowolnego zajęcia ogródka przyległego do lokalu to powinien być tego władztwa pozbawiony, ale w trybie przewidzianym przez ustawodawcę i nie przez uprawnionego do gruntu, lecz przez właściwe organy egzekucyjne. Wspólnota mieszkaniowa nawet jako właściciel gruntu nie może samowolnie naruszać posiadania, chociażby posiadacz działał w złej wierze.

Nie wolno bowiem samowolnie naruszać posiadania

Chodziło o to, że właściciel lokalu dokonał samowolnie zajęcia ogródka przyległego do lokalu, a wspólnota mieszkaniowa usunęła stałe, murowane ogrodzenie ogródka od strony patio między budynkami i wstawiła drewnianą furtkę umożliwiającą swobodne wejście na ten teren od strony podwórza pozostałym mieszkańcom.

Właściciel lokalu wniósł pozew przeciwko wspólnocie, w którym domagał się przywrócenia posiadania ogródka. Sąd Rejonowy Warszawa Wola oddalił powództwo, gdyż uznał, że nie doszło do utraty posiadania, bo jako członek wspólnoty ma on nadal prawo do korzystania z ogródka choć nie wyłącznie. Sąd Rejonowy powołał się też na art. 346 kodeksu cywilnego, z którego wynika,  że roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach pomiędzy współposiadaczami tej samej rzeczy, jeżeli nie da się ustalić zakresu posiadania.  

Właściciel wniósł apelację, a Sąd Okręgowy w Warszawie (sygn.akt V Ca 1883/11) uznał, że apelacja zasługuje na aprobatę. Żądanie przywrócenia posiadania było bowiem w pełni usprawiedliwione i powinno było być uwzględnione przez sąd pierwszej instancji już w oparciu o same twierdzenia stron. Celem roszczenia posesoryjnego nie jest wcale ochrona posiadania. Jest to jedynie refleks głównej funkcji regulacji zawartej w art. 344 kodeksu cywilnego, jaką jest ochrona porządku publicznego,  a ściślej walka z samowolą. Jeśli powód włada spornym gruntem nielegalnie, to powinien być tego władztwa pozbawiony, ale w trybie przewidzianym przez ustawodawcę; i nie przez uprawnionego do gruntu, lecz przez właściwe organy egzekucyjne. Nie wolno bowiem samowolnie naruszać posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.

Teza ta, wyeksponowana w art. 342 kodeksu cywilnego, rzuca światło na rzeczywistą funkcję omawianej instytucji. Wspólnota usunęła stałe, murowane ogrodzenie ogródka od strony patio między budynkami i wstawiła drewnianą furtkę umożliwiającą swobodne wejście na ten teren od strony podwórza. Działanie wspólnoty było samowolne, bo nie dysponowała żadnym tytułem egzekucyjnym pozwalającym na takie dyspozycje faktyczne. Skoro tak, powodowi służy roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego na podstawie art. 344 kodeksu cywilnego, co implikuje konieczność uwzględnienia żądania pozwu.

Czytaj także: skuteczne-rozwiazanie-umowy-o-zarzadzanie

wienie w ogródku rozkładanego basenu jest dopuszczalne

Przedmiotem sporu bywa również sam sposób zagospodarowania przydomowego ogródka, przynależnego do lokalu. Czy wspólnota ma prawo podjąć uchwałę, zakazującą właścicielowi np. rozkładania basenu?  

We wspólnotach mieszkaniowych lokal na parterze budynku może mieć ogródek, który do niego przylega. Ogródek taki to kilkadziesiąt metrów kwadratowych bezpośrednio przy balkonie lub tarasie, z którego wykonane jest zejście do niego. Rozwiązanie to daje mieszkańcom lokali na parterze namiastkę domu oraz możliwość posiadania kawałka własnego trawnika, małego warzywnika, kilku własnych drzew i krzewów.

Zagwarantowanie pod względem prawnym prawa do ogródka nie jest jednak łatwe. Oczywiście, najlepszą formę prawną dla takiego ogródka stanowi jego wyodrębnienie z nieruchomości wspólnej jako odrębnej działki geodezyjnej, a następnie przeniesienie własności tej działki na nabywcę lokalu na parterze. Wówczas jest on właścicielem nie tylko lokalu, lecz także działki geodezyjnej o określonym numerze i powierzchni. Działka taka nie jest wtedy częścią nieruchomości wspólnej, tylko działką odrębną (sąsiednią) w stosunku do tej, na której znajduje się budynek. Jeżeli ogródek stanowi odrębną działkę, z oczywistych względów wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa ingerować w tą nieruchomość. Takie wyodrębnienie działek dokonuje się w wyniku podziału geodezyjnego, który bardzo często nie jest możliwy, gdyż działka wspólnoty mieszkaniowej nie spełniałaby warunków działki budowlanej.

Jeżeli nie ma możliwości wydzielenia takich działek pod ogródki poprzez dokonanie podziału geodezyjnego, korzystanie z ogródków zapewnia się, dokonując ustanowienia służebności gruntowej lub dokonując określenia korzystania z nieruchomości przez zawarcie umowy quoad usum. Wówczas ogródek pozostaje częścią nieruchomości wspólnej. Umowa taka najczęściej polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli.

W tym wypadku podział polegać ma na określeniu prawa do korzystania przez właścicieli konkretnych lokali z określonych ogródków, najlepiej zgodnie z oznaczeniem naniesionym na mapę geodezyjną nieruchomości, znajdującą się w aktach księgi wieczystej i stanowiącą też załącznik do aktów notarialnych przenoszących własność lokali na parterze.

Podział korzystania, określony umową quoad usum, powinien być też ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Zatem w drodze quoad usum można dokonać określenia sposobu korzystania z ogródków. Umowa ta jest umową wiążąca nie tylko dla tych, którzy ją podpisali, lecz także dla ich następców prawnych. Nie ma więc potrzeby jej ponawiania po każdej zmianie wśród osób, które są właścicielami lokali. Istota i doniosłość umowy quoad usum wielokrotnie też podkreślana jest w orzecznictwie.

Czytaj także: korzystanie-z-tarasu-i-ogrodka-skutki-podatkowe

Zmiana takiego umownego sposobu korzystania określonego w umowie quoad usum może nastąpić bądź w wyniku zmiany umowy przy zgodzie wszystkich aktualnych współwłaścicieli, bądź w wyniku orzeczenia sądowego. Jednak, aby sąd zmienił ustalony poprzednio w umowie sposób korzystania, muszą istnieć ku temu uzasadnione powody.

Możliwość postawienia basenu w ogródku zależy więc od tego, w jaki sposób uregulowane zostało prawo do ogródka przyległego do lokalu. Jeżeli odbyło się to w formie umowy quoad usum lub służebności, to w pierwszej kolejności należy sprawdzić treść ustalonych warunków korzystania z tych ogródków. Warunki takie zawarte są w akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność lokalu. Mogą one ograniczać możliwość np. sadzenia drzew i krzewów w określonej odległości od budynku czy też w ogóle uniemożliwiać sadzenia roślinności. Mogą też wprowadzać różne inne ograniczenia.

Jeżeli w akcie tym nie ustalono żadnych warunków korzystania z ogródka (co spotyka się najczęściej), a jedynie ustanowiono prawo do niego oraz określono jego wielkość i usytuowanie, to należy uznać, że właściciel lokalu na parterze może korzystać z niego w sposób charakterystyczny dla tego typu nieruchomości. Ogródek taki ma służyć więc odpoczynkowi i rekreacji, a zatem właściciel lokalu ma prawo zagospodarować go pod tym kątem. Ma prawo dokonywać nasadzeń drzew i krzewów oraz umieszczać w nim meble ogrodowe czy urządzenia rekreacyjno-sportowe. Ma zatem prawo wykorzystywać ogródek tak, jak robią to właściciele domów, i nie musi w tym celu uzyskać zgody wspólnoty mieszkaniowej. Zatem postawienie w ogródku rozkładanego basenu nawet sporych rozmiarów jest jak najbardziej dopuszczalne w ramach normalnego korzystania z ogródka. Chyba że treść umowy quoad usum lub służebności takiego sposobu korzystania z ogródka zakazuje.

Balkony z pewnością zwiększają funkcjonalność i atrakcyjność mieszkań. Często na rozwiązanie, jakim są podwieszane balkony, decydują się mieszkańcy blokowisk z wielkiej płyty. Jednak do montażu... więcej »
Jak

Jak "pozbyć się" byłego właściciela z mieszkania?

Jeśli mowa o eksmisji, zwykle na myśl nasuwa się sytuacja związana z zadłużonym najemcą. To uzasadnione, gdyż bywają one najczęstsze. Warto jednak pamiętać, że...

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Jaki piec (kocioł) gazowy wybrać? »

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnoszenia ciśnienia wody »

kociol gazowy kondensacyjny w kuchni poradnik doboru pomp
Właśnie jesteś na etapie wyboru kotła do budynku lub domu i im więcej czytasz tym mniej wiesz? Poznaj kotły kondensacyjne. Oszczędność i... Chcę wiedzieć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy place zabaw wracają? Zobacz, jak rozbudować plac zabaw na osiedlu! »

Place zabaw na osiedluPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i... Czytam więcej »


Co postawić zamiast wiaty śmietnikowej?

Wiaty śmietnikoweBiorąc pod uwagę aspekty estetyczne – wiaty pozostawiają wiele do życzenia, widok przepełnionych i brudnych śmietników budzi odrazę... Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Dobudowa windy w bloku - ile to kosztuje?

pompy cieplne Brak windy w budynku
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Z powodzeniem sprawdzają się w budynkach mieszkalnych, hotelach, obiektach publicznych, budynkach przemysłowych i sportowych. Wszystkie "windy" od udźwigu... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Dezynfekcja termiczna instalacji - co zastosować i jak zabezpieczyć instalację wodną?

Czym wyczyścić części wspólne i elewację nieruchomości? »

dezynfekcja wody w instalacji Czyszczenie części wspólnych
Często mówimy „woda to życie”, ale woda w pewnych warunkach może również nieść ze sobą niebezpieczeństwo dla naszego zdrowia... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać  »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Ciepła woda użytkowa odczyt liczników wody

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Detektory gazów w garażach Program dla zarzadcy
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Oto sposób na monitoring budynku lub osiedla?
Gdzie ubiegać się o pożyczkę termomodernizacyjną? »
monitoring osiedla i budynku pożyczka termomodernizacyjna
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków... zobacz przewidywane koszty pożyczki»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Wyświetleń: 12624|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11749|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl