CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Wolnoć, Tomku, w swoim ogródku?

Redakcja Administratora  |  04.04.2016
Przedmiotem sporu bywa dość często albo zajęcie ogródka przydomowego lub jego zagospodarowanie
Przedmiotem sporu bywa dość często albo zajęcie ogródka przydomowego lub jego zagospodarowanie
rex

Korzystanie ze współwłasności budzi wiele kontrowersji i często jest przedmiotem ciągnących się długo procesów sądowych. Dlatego warto przyjrzeć się niektórym casusom, by uniknąć nieporozumień i uregulować we wspólnocie mieszkaniowej zasady korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z obowiązującym prawem.

Prawo daje właścicielom lokali możliwość współkorzystania z nieruchomości wspólnej, ale… Każdy właściciel nie może korzystać ze współwłasności wyłącznie na swoje potrzeby, a jedynie może z niej współkorzystać i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem, niezależnie od tego czy będzie to piwnica, strych, garaż czy przydomowy ogródek. Świadczy o tym opasłe orzecznictwo.

Czytaj także: Właściciel garażu też ma głos >>

Przydomowe ogródki

Przedmiotem sporu bywa dość często albo zajęcie ogródka przydomowego, bez zgody innych współwłaścicieli albo sam sposób zagospodarowania tegoż ogródka. Okazuje się, że zgodnie z prawem nawet samowolne zagospodarowanie terenu przyległego nie daje prawa współwłaścicielom do naruszenia tego, co osoba - choć tylko uprawniona do współkorzystania - na tym terenie zrobiła, inwestując na przykład w ogrodzenie. Nawet, jeśli to ogrodzenie odcina dostęp do tegoż ogródka innym współwłaścicielom.

Ecol - usuń nieprzyjemy zapach z kanalizacji

Tak orzekł Sąd Okręgowy w Warszawie. W uzasadnieniu wyroku czytamy:   

Jeśli właściciel lokalu dokonał samowolnego zajęcia ogródka przyległego do lokalu to powinien być tego władztwa pozbawiony, ale w trybie przewidzianym przez ustawodawcę i nie przez uprawnionego do gruntu, lecz przez właściwe organy egzekucyjne. Wspólnota mieszkaniowa nawet jako właściciel gruntu nie może samowolnie naruszać posiadania, chociażby posiadacz działał w złej wierze.

Nie wolno bowiem samowolnie naruszać posiadania

Chodziło o to, że właściciel lokalu dokonał samowolnie zajęcia ogródka przyległego do lokalu, a wspólnota mieszkaniowa usunęła stałe, murowane ogrodzenie ogródka od strony patio między budynkami i wstawiła drewnianą furtkę umożliwiającą swobodne wejście na ten teren od strony podwórza pozostałym mieszkańcom.

Właściciel lokalu wniósł pozew przeciwko wspólnocie, w którym domagał się przywrócenia posiadania ogródka. Sąd Rejonowy Warszawa Wola oddalił powództwo, gdyż uznał, że nie doszło do utraty posiadania, bo jako członek wspólnoty ma on nadal prawo do korzystania z ogródka choć nie wyłącznie. Sąd Rejonowy powołał się też na art. 346 kodeksu cywilnego, z którego wynika,  że roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach pomiędzy współposiadaczami tej samej rzeczy, jeżeli nie da się ustalić zakresu posiadania.  

Właściciel wniósł apelację, a Sąd Okręgowy w Warszawie (sygn.akt V Ca 1883/11) uznał, że apelacja zasługuje na aprobatę. Żądanie przywrócenia posiadania było bowiem w pełni usprawiedliwione i powinno było być uwzględnione przez sąd pierwszej instancji już w oparciu o same twierdzenia stron. Celem roszczenia posesoryjnego nie jest wcale ochrona posiadania. Jest to jedynie refleks głównej funkcji regulacji zawartej w art. 344 kodeksu cywilnego, jaką jest ochrona porządku publicznego,  a ściślej walka z samowolą. Jeśli powód włada spornym gruntem nielegalnie, to powinien być tego władztwa pozbawiony, ale w trybie przewidzianym przez ustawodawcę; i nie przez uprawnionego do gruntu, lecz przez właściwe organy egzekucyjne. Nie wolno bowiem samowolnie naruszać posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.

Teza ta, wyeksponowana w art. 342 kodeksu cywilnego, rzuca światło na rzeczywistą funkcję omawianej instytucji. Wspólnota usunęła stałe, murowane ogrodzenie ogródka od strony patio między budynkami i wstawiła drewnianą furtkę umożliwiającą swobodne wejście na ten teren od strony podwórza. Działanie wspólnoty było samowolne, bo nie dysponowała żadnym tytułem egzekucyjnym pozwalającym na takie dyspozycje faktyczne. Skoro tak, powodowi służy roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego na podstawie art. 344 kodeksu cywilnego, co implikuje konieczność uwzględnienia żądania pozwu.

Czytaj także: skuteczne-rozwiazanie-umowy-o-zarzadzanie

wienie w ogródku rozkładanego basenu jest dopuszczalne

Przedmiotem sporu bywa również sam sposób zagospodarowania przydomowego ogródka, przynależnego do lokalu. Czy wspólnota ma prawo podjąć uchwałę, zakazującą właścicielowi np. rozkładania basenu?  

We wspólnotach mieszkaniowych lokal na parterze budynku może mieć ogródek, który do niego przylega. Ogródek taki to kilkadziesiąt metrów kwadratowych bezpośrednio przy balkonie lub tarasie, z którego wykonane jest zejście do niego. Rozwiązanie to daje mieszkańcom lokali na parterze namiastkę domu oraz możliwość posiadania kawałka własnego trawnika, małego warzywnika, kilku własnych drzew i krzewów.

Zagwarantowanie pod względem prawnym prawa do ogródka nie jest jednak łatwe. Oczywiście, najlepszą formę prawną dla takiego ogródka stanowi jego wyodrębnienie z nieruchomości wspólnej jako odrębnej działki geodezyjnej, a następnie przeniesienie własności tej działki na nabywcę lokalu na parterze. Wówczas jest on właścicielem nie tylko lokalu, lecz także działki geodezyjnej o określonym numerze i powierzchni. Działka taka nie jest wtedy częścią nieruchomości wspólnej, tylko działką odrębną (sąsiednią) w stosunku do tej, na której znajduje się budynek. Jeżeli ogródek stanowi odrębną działkę, z oczywistych względów wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa ingerować w tą nieruchomość. Takie wyodrębnienie działek dokonuje się w wyniku podziału geodezyjnego, który bardzo często nie jest możliwy, gdyż działka wspólnoty mieszkaniowej nie spełniałaby warunków działki budowlanej.

Jeżeli nie ma możliwości wydzielenia takich działek pod ogródki poprzez dokonanie podziału geodezyjnego, korzystanie z ogródków zapewnia się, dokonując ustanowienia służebności gruntowej lub dokonując określenia korzystania z nieruchomości przez zawarcie umowy quoad usum. Wówczas ogródek pozostaje częścią nieruchomości wspólnej. Umowa taka najczęściej polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli.

W tym wypadku podział polegać ma na określeniu prawa do korzystania przez właścicieli konkretnych lokali z określonych ogródków, najlepiej zgodnie z oznaczeniem naniesionym na mapę geodezyjną nieruchomości, znajdującą się w aktach księgi wieczystej i stanowiącą też załącznik do aktów notarialnych przenoszących własność lokali na parterze.

Podział korzystania, określony umową quoad usum, powinien być też ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Zatem w drodze quoad usum można dokonać określenia sposobu korzystania z ogródków. Umowa ta jest umową wiążąca nie tylko dla tych, którzy ją podpisali, lecz także dla ich następców prawnych. Nie ma więc potrzeby jej ponawiania po każdej zmianie wśród osób, które są właścicielami lokali. Istota i doniosłość umowy quoad usum wielokrotnie też podkreślana jest w orzecznictwie.

Czytaj także: korzystanie-z-tarasu-i-ogrodka-skutki-podatkowe

Zmiana takiego umownego sposobu korzystania określonego w umowie quoad usum może nastąpić bądź w wyniku zmiany umowy przy zgodzie wszystkich aktualnych współwłaścicieli, bądź w wyniku orzeczenia sądowego. Jednak, aby sąd zmienił ustalony poprzednio w umowie sposób korzystania, muszą istnieć ku temu uzasadnione powody.

Możliwość postawienia basenu w ogródku zależy więc od tego, w jaki sposób uregulowane zostało prawo do ogródka przyległego do lokalu. Jeżeli odbyło się to w formie umowy quoad usum lub służebności, to w pierwszej kolejności należy sprawdzić treść ustalonych warunków korzystania z tych ogródków. Warunki takie zawarte są w akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność lokalu. Mogą one ograniczać możliwość np. sadzenia drzew i krzewów w określonej odległości od budynku czy też w ogóle uniemożliwiać sadzenia roślinności. Mogą też wprowadzać różne inne ograniczenia.

Jeżeli w akcie tym nie ustalono żadnych warunków korzystania z ogródka (co spotyka się najczęściej), a jedynie ustanowiono prawo do niego oraz określono jego wielkość i usytuowanie, to należy uznać, że właściciel lokalu na parterze może korzystać z niego w sposób charakterystyczny dla tego typu nieruchomości. Ogródek taki ma służyć więc odpoczynkowi i rekreacji, a zatem właściciel lokalu ma prawo zagospodarować go pod tym kątem. Ma prawo dokonywać nasadzeń drzew i krzewów oraz umieszczać w nim meble ogrodowe czy urządzenia rekreacyjno-sportowe. Ma zatem prawo wykorzystywać ogródek tak, jak robią to właściciele domów, i nie musi w tym celu uzyskać zgody wspólnoty mieszkaniowej. Zatem postawienie w ogródku rozkładanego basenu nawet sporych rozmiarów jest jak najbardziej dopuszczalne w ramach normalnego korzystania z ogródka. Chyba że treść umowy quoad usum lub służebności takiego sposobu korzystania z ogródka zakazuje.

Balkony z pewnością zwiększają funkcjonalność i atrakcyjność mieszkań. Często na rozwiązanie, jakim są podwieszane balkony, decydują się mieszkańcy blokowisk z wielkiej płyty. Jednak do montażu... więcej »

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Są pieniądze na windy, podjazdy i likwidację barier architektonicznych »

niższa cena gazu fundusz dostepnosci
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Ponad 40 mln zł do wykorzystania na likwidację barier architektonicznych i poprawę dostępności budynków dla osób ze szczególnymi potrzebami – m.in. seniorów, rodziców z dziećmi i osób z niepełnosprawnościami. Trwa nabór ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Jak chronić budynek przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych? »

Dom bez rachunkówSkuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. Skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10983|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10555|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl