Przejmowanie nieruchomości w zarząd

Zarząd nieruchomością

Przejęcie nieruchomości w zarząd można określić jako jeden z kluczowych momentów dla nieruchomości, a także dla osoby, której przysługuje do niej prawo. Poczynienie odpowiednich ustaleń na tym etapie ma ogromne znaczenie co do dalszego, prawidłowego sposobu postępowania z nieruchomością, a tym samym – dla należytego zabezpieczenia interesu osób posiadających do niej prawo, przede wszystkim interesu właściciela nieruchomości.

Jednak, aby w ogóle mówić o przejmowaniu nieruchomości w zarząd, za zasadne uznać należy wyjaśnienie, czym jest samo pojęcie „zarządu”. Pojęcie „zarządu” nie jest pojęciem legalnym, choć w samym tylko kodeksie cywilnym jest używane wiele razy.

Nie wchodząc w złożone rozważania na temat doktryny i judykatury, można przyjąć, że przez to pojęcie rozumie się najczęściej podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkich czynności faktycznych, prawnych i procesowych (urzędowych) dotyczących rzeczy ^[1]. Pojęcie to jest często używane także w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Przejęcie nieruchomości w zarząd następuje w wyniku bardzo różnych zdarzeń – tych faktycznych i prawnych. Częstokroć wymaga także podjęcia bardzo różnych czynności faktycznych i prawnych. W przypadku osób fizycznych przejęcie nieruchomości w zarząd odbywa się zazwyczaj poprzez nabycie nieruchomości i objęcie jej w posiadanie.

Stosunkowo najczęściej przejęcie nieruchomości w zarząd kojarzone jest z przejęciem zarządzania nieruchomościami, o którym mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm.), zwanej dalej w treści niniejszego tekstu UGN.

Ustawa ta nie określa, jakie czynności powinna podjąć osoba przejmująca nieruchomość w zarząd. Stanowi tylko, iż zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności [art. 185 ust. 2 UGN].

Czytaj też: Przejęcie nieruchomości stosownie do treści przepisu art. 29 ustawy o własności lokali >>>

W przypadku nieruchomości, do których prawo przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, zwanych dalej na użytek niniejszego tekstu „nieruchomościami publicznymi”, przejęcie nieruchomości w zarząd wiąże się przykładowo z następującymi zdarzeniami:

• nabyciem nieruchomości (np. w drodze umowy kupna–sprzedaży, spadkobrania, zasiedzenia, realizacji roszczeń);
• wygaśnięciem praw do nieruchomości przysługujących innym osobom (np. użytkownikom wieczystym, dzierżawcom);
• zmianami wynikającymi ze zamian jednostki organizacyjnej korzystającej z nieruchomości.

Przejmowanie nieruchomości publicznych w zarząd wymaga częstokroć, oprócz dokonania licznych czynności faktycznych, także wielu czynności prawnych związanych ze specyfiką organizacyjno-prawną Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, a także za specyfiką gospodarowania mieniem publicznym.

Niezależnie od tego, jaki podmiot przejmuje nieruchomość w zarząd, musi w pierwszym rzędzie ustalić, jakie czynności mogą być w stosunku do niej podejmowane. Warunkuje je, oprócz stanu faktycznego nieruchomości, przede wszystkim szeroko rozumiany stan prawny nieruchomości, na który składają się następujące czynniki:

• obciążenia nieruchomości,
• ograniczenia w zarządzeniu i rozporządzaniu wynikające z praw obligacyjnych,
• toczące się wobec niej postępowania (np. o zasiedzenie czy o przedłużenie użytkowania wieczystego),
• zgłoszone roszczenia,
• objęcie nieruchomości ochroną wynikającą z przepisów prawa, np. ochroną konserwatorską,
• uwarunkowania wynikające z planu miejscowego;
• wydane w stosunku do nieruchomości decyzje organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz organów nadzoru budowlanego.

Mając na uwadze różne przypadki, z którymi spotkałem się w swojej pracy zawodowej, za uprawnione uznałbym twierdzenie, że profesjonalista – przejmując nieruchomość w zarząd – powinien samodzielnie ustalić jej szeroko rozumiany stan prawny, niezależnie od informacji otrzymanych od strony przekazującej. W każdym razie na pewno powinna nastąpić ich samodzielna weryfikacja.

Badanie stanu prawnego nie powinno zaś ograniczać się do tak podstawowych źródeł, jak księga wieczysta nieruchomości czy też plan miejscowy, szczególnie w przypadku nieruchomości innych niż lokalowe. W praktyce zdarzają się bowiem sytuacje, że właściciel nieruchomości, przekazując ją w zarząd, ma bardzo ograniczoną wiedzę o jej stanie prawnym lub też wiedza ta nie pokrywa się z rzeczywistym stanem prawym.

Odnoszę wrażenie, że częstokroć nie wynika to z czyjeś złej woli, a po prostu z braku odpowiedniej wiedzy i doświadczenia w tym zakresie. Takie przypadki dotyczą zarówno nieruchomości publicznych, jak i innych nieruchomości. Co więcej, mogą one dotyczyć nawet osób fizycznych, które są właścicielami lokali mieszkalnych.

^[1] Por.: E. Gniewek (red.), System prawa prywatnego. Prawo rzeczowe, t. III, C.H. Beck, Warszawa 2013, s. 843.