CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Po zebraniach wspólnot

Agnieszka Zygmunt  |  22.04.2016  |  1
Zebrania wspólnot to trudny czas.
Zebrania wspólnot to trudny czas.
arch.

W tym roku wspólnoty mieszkaniowe po raz pierwszy w historii nie musiały się obawiać, że ich coroczne uchwały zostaną sparaliżowane przez właścicieli garaży. Test wypadł pomyślnie, ale wiele ważnych decyzji na osiedlach nie zapada, bo na zebraniach nie ma wystarczającej frekwencji. Czasem sięga ona skandalicznie niskich kilku procent!

Przeczytaj koniecznie! Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach. Poradnik dla zarządów i zarządców

Zebrania wspólnot odbywają się zawsze w pierwszym kwartale roku, a w ich trakcie zapadają wszystkie kluczowe decyzje, np. w kwestii przyjęcia planu gospodarczego, wysokości funduszu remontowego czy wysokości comiesięcznych zaliczek z tytułu utrzymania nieruchomości.

Największą bolączką w całej 20-letniej historii wspólnot mieszkaniowych w Polsce, aż do teraz, był sposób liczenia głosów. Aby uchwała była ważna, muszą na nią zagłosować właściciele dysponujący 50% udziałów w nieruchomości.

Ale - zgodnie z przepisami obowiązującymi do ubiegłorocznej nowelizacji ustawy - głos przynależny do lokalu był niepodzielny. I właśnie tu zaczynał się dramat... Wielostanowiskowy garaż to przecież kilkunastu albo nawet kilkudziesięciu różnych współwłaścicieli. Aby ich głos się liczył, musieli być jednomyślni.

W małych wspólnotach, składających się z kilkunastu mieszkań, najczęściej udawało się doprowadzić do porozumienia, ale osiągnięcie jednomyślności 150 osób, do których przynależą miejsca w garażu podziemnym, graniczyło z cudem. Paraliż się nasilał, szczególnie tam, gdzie powierzchnia garażu zapewniała wysoki (np. 25-30% lub wyższy) udział w całej nieruchomości, a tym samym - taki samy odsetek głosów na zebraniu.

Sprawdź to: Rozwijanie umiejętności społecznych w praktyce zarządzania nieruchomościami

"W efekcie takich, a nie innych, unormowań prawnych, w jednej z zarządzanych przez nas wspólnot przez kilka lat uchwała o remoncie placu zabaw była skutecznie blokowana przez współwłaścicieli garażu, którzy mieli wykupione miejsce parkingowe na osiedlu, ale mieszkali poza nim. Po prostu nie chcieli finansować inwestycji, z której i tak nie korzystają. Im większy był udział garażu, tym o decyzje było trudniej" – podaje Michał Wilczyński, kierownik administracji i zarządzania w dziale administracji wspólnotami mieszkaniowymi w Budotex z Wrocławia.

Dzięki temu niektórzy członkowie wspólnoty mogli też skutecznie blokować niewygodne dla nich decyzje, jak chociażby podniesienie zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości. Problem rozwiązała dopiero ubiegłoroczna nowelizacja ustawy, zgodnie z którą każdy współwłaściciel garażu dysponuje własnym głosem i nie ma już wcześniejszego wymogu jednomyślności. Tegoroczne zebrania były pierwszymi, na których podejmowano decyzje zgodnie z nowymi zasadami. Tam gdzie kiedyś musiało zagłosować np. 8 na 10 właścicieli mieszkań, teraz wystarczyła zwykła większość.

Aby uchwała była ważna, muszą ją przegłosować mieszkańcy, którzy dysponują ponad połową udziałów w nieruchomości. Mniejszość nie może sama podjąć decyzji, nawet jeśli większość nie interesuje się życiem wspólnoty.

Michał Wilczyński podkresla, że taka frekwencja jest możliwa tylko i wyłącznie na nowych osiedlach mieszkaniowych, gdzie świeżo upieczeni właściciele starają się trzymać rękę na pulsie. W już ukształtowanych wspólnotach odsetek ten sięga na ogół kilkunastu, czasem nawet raptem kilku procent. W efekcie potem trzeba zbierać głosy w trybie indywidualnym (głosowanie elektroniczne, pocztą lub poprzez pracownika oddelegowanego do pracy na osiedlu). To z jednej strony opóźnia proces decyzyjny, a z drugiej - powoduje dodatkowe i niepotrzebne koszty.

Nieobecność na zebraniu prowadzi też często do nieporozumień i konfliktów we wspólnotach. Wynikają one po prostu z niewiedzy na temat tego, co dzieje się i nieznajomości przyczyn oraz powodów takich, a nie innych decyzji. Z tego wynikają np. protesty i skargi na podwyżki zaliczek na poczet zużycia energii czy wody, choć jest to efekt podwyżek wprowadzonych przez dostawców, na które wspólnota nie ma wpływu.

Wiele nieporozumień dotyczy też zaplanowanych i realizowanych remontów. Zdenerwowani mieszkańcy upominają się np. o wymianę okien czy pomalowanie klatki schodowej, ponieważ zauważyli, że w klatce obok taki remont właśnie się rozpoczął. Nie wiedzą jednak, że - zgodnie z przyjętym na zebraniu harmonogramem - prace remontowe w ich części budynku zaczną się za tydzień czy za miesiąc. To samo dotyczy nasadzeń zieleni czy prac porządkowych.

"W ubiegłych latach w jednej z zarządzanych przez nas wspólnot właściciele złożyli wniosek w sprawie obciążania dłużników dodatkowymi kosztami za nieterminowe płacenie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu. Uchwała została podjęta, ale jeden z właścicieli skutecznie ją zaskarżył do sądu i została ona uchylona" – opowiada Wilczyński.

Przeczytaj też: Gorący czas dla wspólnot mieszkaniowych

Na innym osiedlu nie udało się z kolei doprowadzić do likwidacji boiska do koszykówki, które znajdowało się tuż pod oknami i było uciążliwe dla znacznej części mieszkańców.

"Aby uniknąć podobnych problemów na własnym osiedlu, warto więc raz w roku poświęcić dwie, trzy godziny prywatnego czasu i przyjść na spotkanie. Niestety, także i w tym roku frekwencja była bardzo niska, a niechlubny rekord w jednej ze wspólnot to 5%" – zauważa Michał Wilczyński.

źródło: housemarket.pl

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16732|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10373|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl