CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Po zebraniach wspólnot

Agnieszka Zygmunt  |  22.04.2016  |  1
Zebrania wspólnot to trudny czas.
Zebrania wspólnot to trudny czas.
arch.

W tym roku wspólnoty mieszkaniowe po raz pierwszy w historii nie musiały się obawiać, że ich coroczne uchwały zostaną sparaliżowane przez właścicieli garaży. Test wypadł pomyślnie, ale wiele ważnych decyzji na osiedlach nie zapada, bo na zebraniach nie ma wystarczającej frekwencji. Czasem sięga ona skandalicznie niskich kilku procent!

Przeczytaj koniecznie! Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach. Poradnik dla zarządów i zarządców

Zebrania wspólnot odbywają się zawsze w pierwszym kwartale roku, a w ich trakcie zapadają wszystkie kluczowe decyzje, np. w kwestii przyjęcia planu gospodarczego, wysokości funduszu remontowego czy wysokości comiesięcznych zaliczek z tytułu utrzymania nieruchomości.

Największą bolączką w całej 20-letniej historii wspólnot mieszkaniowych w Polsce, aż do teraz, był sposób liczenia głosów. Aby uchwała była ważna, muszą na nią zagłosować właściciele dysponujący 50% udziałów w nieruchomości.

Ale - zgodnie z przepisami obowiązującymi do ubiegłorocznej nowelizacji ustawy - głos przynależny do lokalu był niepodzielny. I właśnie tu zaczynał się dramat... Wielostanowiskowy garaż to przecież kilkunastu albo nawet kilkudziesięciu różnych współwłaścicieli. Aby ich głos się liczył, musieli być jednomyślni.

W małych wspólnotach, składających się z kilkunastu mieszkań, najczęściej udawało się doprowadzić do porozumienia, ale osiągnięcie jednomyślności 150 osób, do których przynależą miejsca w garażu podziemnym, graniczyło z cudem. Paraliż się nasilał, szczególnie tam, gdzie powierzchnia garażu zapewniała wysoki (np. 25-30% lub wyższy) udział w całej nieruchomości, a tym samym - taki samy odsetek głosów na zebraniu.

Sprawdź to: Rozwijanie umiejętności społecznych w praktyce zarządzania nieruchomościami

"W efekcie takich, a nie innych, unormowań prawnych, w jednej z zarządzanych przez nas wspólnot przez kilka lat uchwała o remoncie placu zabaw była skutecznie blokowana przez współwłaścicieli garażu, którzy mieli wykupione miejsce parkingowe na osiedlu, ale mieszkali poza nim. Po prostu nie chcieli finansować inwestycji, z której i tak nie korzystają. Im większy był udział garażu, tym o decyzje było trudniej" – podaje Michał Wilczyński, kierownik administracji i zarządzania w dziale administracji wspólnotami mieszkaniowymi w Budotex z Wrocławia.

Dzięki temu niektórzy członkowie wspólnoty mogli też skutecznie blokować niewygodne dla nich decyzje, jak chociażby podniesienie zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości. Problem rozwiązała dopiero ubiegłoroczna nowelizacja ustawy, zgodnie z którą każdy współwłaściciel garażu dysponuje własnym głosem i nie ma już wcześniejszego wymogu jednomyślności. Tegoroczne zebrania były pierwszymi, na których podejmowano decyzje zgodnie z nowymi zasadami. Tam gdzie kiedyś musiało zagłosować np. 8 na 10 właścicieli mieszkań, teraz wystarczyła zwykła większość.

Aby uchwała była ważna, muszą ją przegłosować mieszkańcy, którzy dysponują ponad połową udziałów w nieruchomości. Mniejszość nie może sama podjąć decyzji, nawet jeśli większość nie interesuje się życiem wspólnoty.

Michał Wilczyński podkresla, że taka frekwencja jest możliwa tylko i wyłącznie na nowych osiedlach mieszkaniowych, gdzie świeżo upieczeni właściciele starają się trzymać rękę na pulsie. W już ukształtowanych wspólnotach odsetek ten sięga na ogół kilkunastu, czasem nawet raptem kilku procent. W efekcie potem trzeba zbierać głosy w trybie indywidualnym (głosowanie elektroniczne, pocztą lub poprzez pracownika oddelegowanego do pracy na osiedlu). To z jednej strony opóźnia proces decyzyjny, a z drugiej - powoduje dodatkowe i niepotrzebne koszty.

Nieobecność na zebraniu prowadzi też często do nieporozumień i konfliktów we wspólnotach. Wynikają one po prostu z niewiedzy na temat tego, co dzieje się i nieznajomości przyczyn oraz powodów takich, a nie innych decyzji. Z tego wynikają np. protesty i skargi na podwyżki zaliczek na poczet zużycia energii czy wody, choć jest to efekt podwyżek wprowadzonych przez dostawców, na które wspólnota nie ma wpływu.

Wiele nieporozumień dotyczy też zaplanowanych i realizowanych remontów. Zdenerwowani mieszkańcy upominają się np. o wymianę okien czy pomalowanie klatki schodowej, ponieważ zauważyli, że w klatce obok taki remont właśnie się rozpoczął. Nie wiedzą jednak, że - zgodnie z przyjętym na zebraniu harmonogramem - prace remontowe w ich części budynku zaczną się za tydzień czy za miesiąc. To samo dotyczy nasadzeń zieleni czy prac porządkowych.

"W ubiegłych latach w jednej z zarządzanych przez nas wspólnot właściciele złożyli wniosek w sprawie obciążania dłużników dodatkowymi kosztami za nieterminowe płacenie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu. Uchwała została podjęta, ale jeden z właścicieli skutecznie ją zaskarżył do sądu i została ona uchylona" – opowiada Wilczyński.

Przeczytaj też: Gorący czas dla wspólnot mieszkaniowych

Na innym osiedlu nie udało się z kolei doprowadzić do likwidacji boiska do koszykówki, które znajdowało się tuż pod oknami i było uciążliwe dla znacznej części mieszkańców.

"Aby uniknąć podobnych problemów na własnym osiedlu, warto więc raz w roku poświęcić dwie, trzy godziny prywatnego czasu i przyjść na spotkanie. Niestety, także i w tym roku frekwencja była bardzo niska, a niechlubny rekord w jednej ze wspólnot to 5%" – zauważa Michał Wilczyński.

źródło: housemarket.pl

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17562|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10945|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10524|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl