CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Kontrole okresowe instalacji elektrycznej w mieszkaniach a przepisy prawa

Krzysztof Cichowski  |  Administrator 4/2016  |  09.05.2016
Problem kontroli okresowych instalacji elektrycznych w lokalach dotyczy  milionów mieszkań stanowiących odrębną własność
Problem kontroli okresowych instalacji elektrycznych w lokalach dotyczy milionów mieszkań stanowiących odrębną własność
fot. archiwum własne

Znaczne zróżnicowanie stanowisk zarządców w sprawie kontroli instalacji pozwala uznać ten temat za interesujący dla tej grupy zawodowej. Warto zastanowić się, czy problem dotyczy ewentualnej odpowiedzialności zarządców budynków wielolokalowych za poczynania w tej materii, a ujmując dosadniej – ewentualnej odpowiedzialności za ich brak. Skala problemu nie jest mała.

Nie powinien budzić wątpliwości przypadek spółdzielni mieszkaniowej mającej w swoim zasobie wyłącznie lokale zajmowane na zasadach spółdzielczego prawa do lokalu. Wtedy cały zasób materialny spółdzielni jest jej własnością, a tym zatem i budynek z wszelkimi instalacjami stanowiącymi jego normatywne wyposażenie jest jej własnością.

Jednoznacznie można też określić adresata obowiązku określonego art. 62 ustawy – Prawo budowlane o dokonywaniu różnego rodzaju kontroli okresowych, a więc także instalacji elektrycznych wewnątrz lokali. Kontroli, czyli dokonania w każdym z lokali, co najmniej raz na pięć lat co najmniej kilku rodzajów badań tej instalacji, w celu sprawdzenia i oceny jakże istotnej dla mieszkańców (i ich mienia) ochrony przeciwporażeniowej, stanu izolacji przewodów oraz stanu uziemień tej instalacji i zastosowanych tam aparatów.

Granice współwłasności

Takich budynków w skali kraju jest już coraz mniej. Zdecydowana większość spółdzielni pozostaje już tylko współwłaścicielami zarządzanych przez siebie budynków, nawet jeśli prowadzi tam zarząd przymusowy na zasadach określonych art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jak poprawnie rozliczyć koszty zużycia wody i ciepła

b-meters

Precyzyjne rozliczenie podparte analizami rozkładu kosztów pomiędzy lokalami pozwala na zmniejszenie kosztów administracyjnych. Wynik uzyskuje się na podstawie...


Jeśli nadto uwzględnić wspólnoty mieszkaniowe, to okazuje się, że problem wykonywania kontroli okresowych instalacji elektrycznych w lokalach dotyczy zdecydowanej większości wielolokalowych budynków mieszkalnych, a więc milionów mieszkań stanowiących odrębną własność.

Czytaj też: Dlaczego przeglądów nie mogą wykonywać konserwatorzy >>>

Staje się to istotne dla ustalenia podmiotu zobowiązanego do określonych czynności, o których mowa w art. 62 Prawa budowlanego. Czy wtedy zarówno wspólnota, jak i spółdzielnia mieszkaniowa będąca przymusowym zarządcą, mają obowiązek wykonania kontroli okresowej wyposażenia wewnątrz tego lokalu, który stanowi odrębną własność?

Art. 62 mówi wprost i jednoznacznie o poddawaniu obiektu budowlanego (w tym przedmiotowych instalacji elektrycznych) kontroli okresowej przez jego właściciela lub zarządcę. Ale jednocześnie istnieje inna regulacja ustawowa, obejmująca przedmiotowe instalacje elektryczne i pozwalająca na głębsze spojrzenie na problem kontroli okresowych wewnątrz lokalu mieszkalnego, wyposażonego zgodnie z wymogami przepisów prawno-technicznych w różnego rodzaju instalacje i urządzenia.

Nie powinien budzić wątpliwości fakt, że niektóre urządzenia i fragmenty niektórych instalacji znajdują się na obszarze danego lokalu (i – niekiedy – poza nim), ale służą wyłącznie jego właścicielowi. Fakt ten jest całkowicie zbieżny z definicją nieruchomości wspólnej zawartą w art. 3 ustawy o własności lokali. Takie elementy normatywnego wyposażenia technicznego lokalu nie mogą więc wchodzić w skład nieruchomości wspólnej.

Pozostaje zatem rozstrzygnąć, czy właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma dokonać kontroli okresowej (czyli – w przypadku instalacji elektrycznych – także właściwych pomiarów) całej instalacji elektrycznej w poszczególnych lokalach budynku wielolokalowego?

Tym samym w przypadku instalacji elektrycznych trzeba ustalić, czy i w jakim zakresie zarządców takich nieruchomości dotyczą przepisy wykonawcze ustawy – Prawo budowlane, określające warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych, ustanowione rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 roku (DzU nr 74 poz. 836 z późn. zm.)? Tym bardziej, jeśli przepisy § 18 ust. 2 pkt 5 ww. Rozporządzenia MSWiA zobowiązują użytkownika lokalu do utrzymywania we właściwym stanie technicznym znajdujących się tam instalacji i urządzeń elektrycznych.

Na tych łamach chyba nie trzeba przypominać, że Rozporządzenie to dotyczy wszystkich budynków mieszkalnych, niezależnie od prawnej formy władania nimi, a więc obejmuje zarówno spółdzielnie mieszkaniowe, jak i wspólnoty mieszkaniowe oraz inne podmioty.

Za użytkownika lokalu przepisy jego § 3 pkt. 7 uznają wszystkie osoby fizyczne albo osoby prawne lub jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które faktycznie użytkują ten lokal.

Wobec tego kluczowe wydaje się ustalenie granic nieruchomości wspólnej dla przynajmniej niektórych elementów wyposażenia technicznego w mieszkaniach w budynkach wielolokalowych, skoro definicja nieruchomości, zawarta w ustawie o własności lokali (art. 3), jest bardzo, ale to bardzo, ogólnikowa.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Co zrobić gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Zobacz jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Jakie ogrzewanie wybrać do mieszkania »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
5/2019

Aktualny numer:

Administrator 5/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Kiedy nieważna bonifikata?
  • - Sprawozdanie finansowe wspólnoty
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16599|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10268|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl