• Komunikacja w pracy zarządcy
  • Profesjonalny zarządca w okresie deweloperskim szczególnie pożądany
  • Jak usunąć mostki termiczne na ścianach budynku?
  • Szkolenie: Sytuacje konfliktowe w zarządzaniu nieruchomościami i ich rozwiązywanie
  • Dylematy decyzyjne wspólnoty mieszkaniowej w ustalaniu poprawnej sumy ubezpieczenia nieruchomości

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Komunikacja w pracy zarządcy

Gwarancją sukcesu w zarządzaniu nieruchomościami są nie tylko – choć najważniejsze – wysokie kwalifikacje i doświadczenie. Niezbędnym uzupełnieniem jest umiejętność komunikacji, argumentacji i prowadzenia dialogu przydatna w codziennej pracy zarządcy.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Profesjonalny zarządca w okresie deweloperskim szczególnie pożądany

10.09.2019
Nowy budynek jest gotowy do zamieszkania, deweloper oddaje lokale przyszłym właścicielom. Do czasu podpisania aktów notarialnych ktoś musi naliczać koszty, rozliczać media, zorganizować całą pozostałą obsługę – sprzątanie, przeglądy, konserwator. To tzw. okres deweloperski,...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Jak usunąć mostki termiczne na ścianach budynku?

27.09.2018
2
Mostek termiczny określany jest jako miejsce newralgiczne. Nie bez przyczyny właśnie tak, ponieważ to on naraża budynek na spore straty ciepła. A to oznacza nie tylko szkody finansowe w postaci wyższych rachunków za ogrzewanie, lecz także negatywne oddziaływanie na konstrukcję...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Szkolenie: Sytuacje konfliktowe w zarządzaniu nieruchomościami i ich...

09.09.2019
Czym jest konflikt i jakie są jego rodzaje, konflikt w pracy zarządcy nieruchomości, sposoby radzenia sobie z trudnym rozmówcą, sprawna komunikacja jako metoda radzenia sobie w sytuacji konfliktowej, wygaszanie konfliktów, współpraca z mieszkańcami i podmiotami – to tylko wybrane...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Dylematy decyzyjne wspólnoty mieszkaniowej w ustalaniu poprawnej sumy...

08.07.2019
Mając za sobą wieloletnią współpracę ze wspólnotami mieszkaniowymi i powtarzające się pytania dotyczące sposobu ustalania sum ubezpieczenia dla budynków wielomieszkaniowych, zamierzamy w telegraficznym skrócie przekazać niezbędną wiedzę związaną z tym zagadnieniem.
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zakończenie umowy o zarządzanie przez wspólnotę mieszkaniową

Paweł Puch  |  Administrator 4/2016  |  09.05.2016
Jeżeli umowa zawarta jest na czas określony, to może wygasnąć ze względu na upływ terminu, na który ją podpisano
Jeżeli umowa zawarta jest na czas określony, to może wygasnąć ze względu na upływ terminu, na który ją podpisano
arch. redakcji

Zakończenie umowy o zarządzanie nieruchomością następuje na zasadach ogólnych kodeksu cywilnego.

Jeżeli zatem umowa zawarta jest na czas określony, to może wygasnąć ze względu na upływ terminu, na który ją podpisano.

Umowa może również zostać rozwiązana z mocy prawa w razie śmierci lub utraty zdolności prawnych przez zarządcę.

Ponadto strony mogą rozwiązać ją w każdym momencie, za porozumieniem, a w razie braku porozumienia – za wypowiedzeniem.

Okres wypowiedzenia to czas, jaki musi upłynąć od złożenia oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy do jej rozwiązania (jako następstwa tego oświadczenia).

Okres wypowiedzenia strony powinny określić w umowie. Jeżeli terminu wypowiedzenia w niej nie określono, to należy stosować przepisy kodeksu cywilnego regulujące stosunek zlecenia.

Decyzja o wypowiedzeniu umowy

Tryb powierzenia zarządu w dużej wspólnocie mieszkaniowej nie budzi wątpliwości interpretacyjnych. Natomiast tryb zlecenia zarządzania lub administrowania w praktyce bardzo często rodzi spory. Sprowadzają się one często do odmiennych stanowisk co do tego, czy zarząd może bez wyrażonej w uchwale zgody wspólnoty mieszkaniowej zawrzeć i rozwiązać umowę o zarządzanie bądź administrowanie.

Ustawa o własności lokali jest w tej materii zbyt ogólna, doktryna prezentuje rozbieżne stanowiska, a dodatkowo orzecznictwo w tej materii nie jest jednolite.

Decydujące znaczenie ma zaliczenie zawarcia i rozwiązania umowy o zarządzanie do czynności zwykłego zarządu lub do czynności ten zarząd przekraczających. Jeżeli zawarcie i rozwiązanie umowy o zarządzanie mieści się w zakresie zwykłego zarządu, to zarząd może sam zawrzeć i rozwiązać taką umowę. Jeżeli natomiast to czynność, która przekracza zakres zwykłego zarządu, to zarząd potrzebuje uchwały właścicieli.

Moim zdaniem na obecnym etapie tego sporu zawarcie, a w konsekwencji – i rozwiązanie umowy o zarządzanie – jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga ze strony wspólnoty mieszkaniowej podjęcia uchwały.

Czytaj też: Co powinna zawierać umowa o zarządzanie nieruchomością? >>>

Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza tylko podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, trudno więc ulokować tutaj umowy o zarzadzanie.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 10 września 2002 roku, sygn. akt I ACa 384/2002, uznał, że w kwestii zlecenia zarządu nieruchomością zarządcy musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością.

Jak stwierdził sąd, ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu traktowany jest jako organ nadrzędny. Organ ten ma prawo więc wypowiedzieć się w kwestii wyboru osoby zarządcy. W związku z tym, że w doktrynie i orzecznictwie nie ma jasności, czy czynność ta należy do czynności zwykłego zarządu, czy też do czynności ten zwykły zarząd przekraczających, nie ma pewności co do rozstrzygnięcia, gdy sprawa trafi do sądu. Zatem, aby nie dawać poprzedniemu zarządcy argumentów do wniesienia sprawy do sądu, wspólnota mieszkaniowa powinna wyrazić swoją wolę w uchwale.

Doręczenie wypowiedzenia

Na składającego oświadczenie woli przepisy nakładają obowiązek doręczenia oświadczenia. Przepis art. 61 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy trafiło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Najwygodniej w tym celu skorzystać z usług poczty, bowiem taki sposób doręczenia będzie możliwie najprostszy do udowodnienia za pomocą pokwitowania odbioru.

Pismo zawierające oświadczenie woli powinno być skierowane na adres zamieszkania osoby fizycznej lub adres siedziby osoby prawnej.

Zwróćmy uwagę, że ustawodawca nie nakłada na nadawcę obowiązku dopilnowania, czy adresat odebrał przesyłkę i zapoznał się z jej treścią. Wystarczy tylko, że miał możliwość poznania oświadczenia. Oznacza to, że niepodjęcie przesyłki w terminie (dwukrotnie awizowanej) nie wpływa na skuteczność zawartego w przesyłce wypowiedzenia. W takim przypadku przesyłkę uważa się za doręczoną (a zatem wypowiedzenie będzie skuteczne).

Pamiętajmy, że – zgodnie z art. 6 kodeksu cywilnego – na składającym oświadczenie woli spoczywa obowiązek wykazania, że oświadczenie zostało jego adresatowi dostarczone.

Liczenie terminu wypowiedzenia

Ponadto należy właściwie liczyć terminy wypowiedzenia umowy. Zgodnie z art. 112 kodeksu cywilnego, termin oznaczony w miesiącach kończy się z upływem dnia, który datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było, to w ostatnim dniu tego miesiąca. Natomiast z art. 113 kodeksu cywilnego wynika, że jeżeli termin jest oznaczony na koniec miesiąca, rozumie się przez to ostatni dzień tegoż miesiąca.

Sposób wypowiedzenia umowy

Sposób wypowiedzenia tej umowy zależeć będzie od treści uchwały. Można mieć do czynienia z dwoma sytuacjami prawnymi, tzn. albo umowę wypowiedzieli właściciele lokali w podjętej uchwale, albo w uchwale tylko upoważniono zarząd do wypowiedzenia umowy.

Jeżeli właściciele lokali w uchwale upoważnili tylko zarząd do wypowiedzenia umowy, to wówczas na podstawie upoważnienia w uchwale umowę wypowiada zarząd (on składa oświadczenie o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie) i doręcza wypowiedzenie zarządcy.

Na takim oświadczeniu o wypowiedzeniu od zarządu dokonanym z upoważnienia w uchwale podpisy złożone muszą być przez co najmniej dwóch członków zarządu wieloosobowego. Jeżeli wypowiedzenie podpisze tylko jeden z członków zarządu, nie będzie to skutecznie złożone w imieniu wspólnoty mieszkaniowej oświadczenie o wypowiedzeniu. Jego doręczenie nie spowoduje więc skutecznego wypowiedzenia umowy o zarządzanie.

Jednak właściciele nie muszą w uchwale tylko upoważniać zarządu do wypowiedzenia umowy, lecz także mogą sami tę umowę w uchwale wypowiedzieć. Wówczas zarząd nie składa oświadczenia o wypowiedzenia w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, a tylko ma obowiązek doręczenia zarządcy wypowiedzenia umowy, czyli podjętej uchwały właścicieli lokali.

Bezzasadne byłoby wówczas składanie przez zarząd oświadczenia o wypowiedzeniu umowy o zarzadzanie, skoro wspólnota mieszkaniowa oświadczenie woli o wypowiedzeniu już złożyła w uchwale. Wówczas ewentualne pismo od zarządu, towarzyszące uchwale doręczanej przez zarząd, jest tylko zwykłym pismem przewodnim o znaczeniu tylko informacyjnym (zwykłą korespondencją).

Korespondencję prowadzić może samodzielnie każdy z członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej i nie potrzebuje na zwykłym liście podpisu drugiego członka zarządu. W takiej sytuacji znaczenie będzie miało to, że zarządca otrzymał uchwałę właścicieli wypowiadającą mu umowę o zarządzanie, a to, czy załączono do niego pismo informacyjne, czy nie, i czy podpisało je dwóch członków zarządu, czy tylko jeden z nich, będzie bez znaczenia prawnego.

Ponadto w przypadku takiej uchwały, którą od razu wypowiedziano umowę o zarzadzanie, jeżeli zarządca był obecny przy jej podejmowaniu (uchwała w całości podjęta na zebraniu na którym zarządca był obecny), to uchwała nie wymagała w ogóle odrębnego doręczenia, a termin wypowiedzenia zaczyna biec w chwili jej podjęcia w obecności zarządcy. Jak stanowi bowiem art. 61 § 1 kodeksu cywilnego, oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.

W takiej sytuacji bowiem należy bezspornie uznać, że zarządca powziął wiadomość o wypowiedzeniu i jego treści z chwilą podjęcia uchwały, ponieważ był obecny na zebraniu.        

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17124|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10682|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10254|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl