• Szkolenie: Pełnomocnik gminy a nadzór właścicielski gminy we wspólnocie mieszkaniowej
  • Czy nieruchomość bez księgi wieczystej jest problemem?
  • Budynek dostępny dla wszystkich – możliwości modernizacyjne wind
  • Dotacje na fotowoltaikę pomagają obniżyć rachunki wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych
  • Struktura własności mieszkań w Polsce

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Szkolenie: Pełnomocnik gminy a nadzór właścicielski gminy we wspólnocie...

02.01.2020
Specyfika działania i zarządu nieruchomością wspólną przez wspólnotę mieszkaniową, jako osobę ustawową, w świetle najnowszego prawa i orzecznictwa, metodyka kontroli właścicielskiej ex ante i ex post w warunkach wspólnoty mieszkaniowej, jak oceniać i kontrolować...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Czy nieruchomość bez księgi wieczystej jest problemem?

06.02.2020
Liczba nieruchomości bez księgi wieczystej, które znajdują się w obrocie rynkowym, systematycznie spada. Jednak wciąż można spotkać się z takimi gruntami lub lokalami. Niemal każda nieruchomość bez księgi wieczystej jest traktowana przez kupujących ze sporą nieufnością. Nie...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Budynek dostępny dla wszystkich – możliwości modernizacyjne wind

Niezależnie od wieku budynku istnieje wiele powodów, aby poprawić dostępność nieruchomości. Jednym z nich jest zapewnienie sprawnej komunikacji w budynku oraz dostępności do każdego piętra dla osób starszych czy niepełnosprawnych, których udział w społeczeństwie cały czas...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Dotacje na fotowoltaikę pomagają obniżyć rachunki wspólnot i...

06.02.2020
Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe nieustannie szukają możliwości obniżenia rachunków za energię i ogrzewanie. Jednym ze sposobów na obniżenie kosztów jest fotowoltaika. Inwestycje finansowane są dzięki dotacjom. Czy korzystanie z energii słonecznej rzeczywiście jest dla...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Struktura własności mieszkań w Polsce

20.11.2019
1
Z najnowszego raportu GUS wynika, że prawie 14 proc. zasobu mieszkaniowego w Polsce stanowią mieszkania komunalne. Zasób ten sukcesywnie się kurczy. Lokale, którymi zarządza gmina, są rzadko remontowane i charakteryzują się najwyższymi kosztami eksploatacji w porównaniu z lokalami...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Zakończenie umowy o zarządzanie przez wspólnotę mieszkaniową

Paweł Puch  |  Administrator 4/2016  |  09.05.2016
Jeżeli umowa zawarta jest na czas określony, to może wygasnąć ze względu na upływ terminu, na który ją podpisano
Jeżeli umowa zawarta jest na czas określony, to może wygasnąć ze względu na upływ terminu, na który ją podpisano
arch. redakcji

Zakończenie umowy o zarządzanie nieruchomością następuje na zasadach ogólnych kodeksu cywilnego.

Jeżeli zatem umowa zawarta jest na czas określony, to może wygasnąć ze względu na upływ terminu, na który ją podpisano.

Umowa może również zostać rozwiązana z mocy prawa w razie śmierci lub utraty zdolności prawnych przez zarządcę.

Ponadto strony mogą rozwiązać ją w każdym momencie, za porozumieniem, a w razie braku porozumienia – za wypowiedzeniem.

Okres wypowiedzenia to czas, jaki musi upłynąć od złożenia oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy do jej rozwiązania (jako następstwa tego oświadczenia).

Okres wypowiedzenia strony powinny określić w umowie. Jeżeli terminu wypowiedzenia w niej nie określono, to należy stosować przepisy kodeksu cywilnego regulujące stosunek zlecenia.

Decyzja o wypowiedzeniu umowy

Tryb powierzenia zarządu w dużej wspólnocie mieszkaniowej nie budzi wątpliwości interpretacyjnych. Natomiast tryb zlecenia zarządzania lub administrowania w praktyce bardzo często rodzi spory. Sprowadzają się one często do odmiennych stanowisk co do tego, czy zarząd może bez wyrażonej w uchwale zgody wspólnoty mieszkaniowej zawrzeć i rozwiązać umowę o zarządzanie bądź administrowanie.

Ustawa o własności lokali jest w tej materii zbyt ogólna, doktryna prezentuje rozbieżne stanowiska, a dodatkowo orzecznictwo w tej materii nie jest jednolite.

Decydujące znaczenie ma zaliczenie zawarcia i rozwiązania umowy o zarządzanie do czynności zwykłego zarządu lub do czynności ten zarząd przekraczających. Jeżeli zawarcie i rozwiązanie umowy o zarządzanie mieści się w zakresie zwykłego zarządu, to zarząd może sam zawrzeć i rozwiązać taką umowę. Jeżeli natomiast to czynność, która przekracza zakres zwykłego zarządu, to zarząd potrzebuje uchwały właścicieli.

Moim zdaniem na obecnym etapie tego sporu zawarcie, a w konsekwencji – i rozwiązanie umowy o zarządzanie – jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga ze strony wspólnoty mieszkaniowej podjęcia uchwały.

Czytaj też: Co powinna zawierać umowa o zarządzanie nieruchomością? >>>

Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza tylko podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, trudno więc ulokować tutaj umowy o zarzadzanie.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 10 września 2002 roku, sygn. akt I ACa 384/2002, uznał, że w kwestii zlecenia zarządu nieruchomością zarządcy musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością.

Jak stwierdził sąd, ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu traktowany jest jako organ nadrzędny. Organ ten ma prawo więc wypowiedzieć się w kwestii wyboru osoby zarządcy. W związku z tym, że w doktrynie i orzecznictwie nie ma jasności, czy czynność ta należy do czynności zwykłego zarządu, czy też do czynności ten zwykły zarząd przekraczających, nie ma pewności co do rozstrzygnięcia, gdy sprawa trafi do sądu. Zatem, aby nie dawać poprzedniemu zarządcy argumentów do wniesienia sprawy do sądu, wspólnota mieszkaniowa powinna wyrazić swoją wolę w uchwale.

Doręczenie wypowiedzenia

Na składającego oświadczenie woli przepisy nakładają obowiązek doręczenia oświadczenia. Przepis art. 61 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy trafiło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Najwygodniej w tym celu skorzystać z usług poczty, bowiem taki sposób doręczenia będzie możliwie najprostszy do udowodnienia za pomocą pokwitowania odbioru.

Pismo zawierające oświadczenie woli powinno być skierowane na adres zamieszkania osoby fizycznej lub adres siedziby osoby prawnej.

Zwróćmy uwagę, że ustawodawca nie nakłada na nadawcę obowiązku dopilnowania, czy adresat odebrał przesyłkę i zapoznał się z jej treścią. Wystarczy tylko, że miał możliwość poznania oświadczenia. Oznacza to, że niepodjęcie przesyłki w terminie (dwukrotnie awizowanej) nie wpływa na skuteczność zawartego w przesyłce wypowiedzenia. W takim przypadku przesyłkę uważa się za doręczoną (a zatem wypowiedzenie będzie skuteczne).

Pamiętajmy, że – zgodnie z art. 6 kodeksu cywilnego – na składającym oświadczenie woli spoczywa obowiązek wykazania, że oświadczenie zostało jego adresatowi dostarczone.

Liczenie terminu wypowiedzenia

Ponadto należy właściwie liczyć terminy wypowiedzenia umowy. Zgodnie z art. 112 kodeksu cywilnego, termin oznaczony w miesiącach kończy się z upływem dnia, który datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było, to w ostatnim dniu tego miesiąca. Natomiast z art. 113 kodeksu cywilnego wynika, że jeżeli termin jest oznaczony na koniec miesiąca, rozumie się przez to ostatni dzień tegoż miesiąca.

Sposób wypowiedzenia umowy

Sposób wypowiedzenia tej umowy zależeć będzie od treści uchwały. Można mieć do czynienia z dwoma sytuacjami prawnymi, tzn. albo umowę wypowiedzieli właściciele lokali w podjętej uchwale, albo w uchwale tylko upoważniono zarząd do wypowiedzenia umowy.

Jeżeli właściciele lokali w uchwale upoważnili tylko zarząd do wypowiedzenia umowy, to wówczas na podstawie upoważnienia w uchwale umowę wypowiada zarząd (on składa oświadczenie o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie) i doręcza wypowiedzenie zarządcy.

Na takim oświadczeniu o wypowiedzeniu od zarządu dokonanym z upoważnienia w uchwale podpisy złożone muszą być przez co najmniej dwóch członków zarządu wieloosobowego. Jeżeli wypowiedzenie podpisze tylko jeden z członków zarządu, nie będzie to skutecznie złożone w imieniu wspólnoty mieszkaniowej oświadczenie o wypowiedzeniu. Jego doręczenie nie spowoduje więc skutecznego wypowiedzenia umowy o zarządzanie.

Jednak właściciele nie muszą w uchwale tylko upoważniać zarządu do wypowiedzenia umowy, lecz także mogą sami tę umowę w uchwale wypowiedzieć. Wówczas zarząd nie składa oświadczenia o wypowiedzenia w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, a tylko ma obowiązek doręczenia zarządcy wypowiedzenia umowy, czyli podjętej uchwały właścicieli lokali.

Bezzasadne byłoby wówczas składanie przez zarząd oświadczenia o wypowiedzeniu umowy o zarzadzanie, skoro wspólnota mieszkaniowa oświadczenie woli o wypowiedzeniu już złożyła w uchwale. Wówczas ewentualne pismo od zarządu, towarzyszące uchwale doręczanej przez zarząd, jest tylko zwykłym pismem przewodnim o znaczeniu tylko informacyjnym (zwykłą korespondencją).

Korespondencję prowadzić może samodzielnie każdy z członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej i nie potrzebuje na zwykłym liście podpisu drugiego członka zarządu. W takiej sytuacji znaczenie będzie miało to, że zarządca otrzymał uchwałę właścicieli wypowiadającą mu umowę o zarządzanie, a to, czy załączono do niego pismo informacyjne, czy nie, i czy podpisało je dwóch członków zarządu, czy tylko jeden z nich, będzie bez znaczenia prawnego.

Ponadto w przypadku takiej uchwały, którą od razu wypowiedziano umowę o zarzadzanie, jeżeli zarządca był obecny przy jej podejmowaniu (uchwała w całości podjęta na zebraniu na którym zarządca był obecny), to uchwała nie wymagała w ogóle odrębnego doręczenia, a termin wypowiedzenia zaczyna biec w chwili jej podjęcia w obecności zarządcy. Jak stanowi bowiem art. 61 § 1 kodeksu cywilnego, oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.

W takiej sytuacji bowiem należy bezspornie uznać, że zarządca powziął wiadomość o wypowiedzeniu i jego treści z chwilą podjęcia uchwały, ponieważ był obecny na zebraniu.        

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Szkolenie: Rozliczanie ciepła i ciepłej wody w budynkach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych »

Szkolenie dla wspólnot i spółdzielniPrzekazanie wiedzy i praktycznych wskazówek, jak przygotować budynek i lokale do indywidualnych rozliczeń: podstawowe wymagania zawarte w przepisach prawa, kontrole zużycia w budynku...
Chcę zobaczyć program szkolenia »


Dbałość o warunki mieszkaniowe w zasobach zarządzanych przez spółdzielnię»

Jaki grill ogrodowy wybrać? Na co zwrócić uwagę? »

mieszkańcy spółdzielni Jaki grill ogrodowy
Okres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i ... czytam więcej »

Wspólne spotkania z rodziną i znajomymi przy grillu są bardzo popularnym sposobem na spędzanie czasu ... czytam więcej»


Głowice i zawory termostatyczne - jak to działa? »

Zimne kaloryferyTermostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu... Czytam więcej »


Dlaczego woda może się wlewać do piwnicy?

Jak otworzyć bramę pilotem i to bezpłatnie?

zalane piwnice Otwieranie bramy telefonem
Zaleganie wody w piwnicach jest utrapieniem. Właściciele domków jednorodzinnych z takim problemem muszą sobie radzić sami. Lokatorzy budynków (...) czytam dalej »

Bezpłatne, zdalne sterowanie bramą lub dowolnym urządzeniem elektrycznym za pomocą uprawnionego telefonu komórkowego lub stacjonarnego, z dowolnego miejsca na Ziemi, poprzez wysłanie... chcę wiedzieć więcej»


W jaki sposób pozbyć się osadów oraz rdzy z wody i rur?

Jak dbać o ruryWoda pochodząca z natury niesie w sobie ładunek rozpuszczonych w niej soli wapnia i magnezu. To dobrze , bo wapń i magnez to pierwiastki życia , najlepiej przyswajalne z surowej ... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak»


Powiedz „nie” umowom »

Orange flexŻegnajcie długoterminowe umowy! Pobierz aplikację Orange Flex, zainstaluj eSIM-a (lub zamów tradycyjną kartę SIM) i poczuj smak wolności. Wybierz swój Plan i zmieniaj go, kiedy chcesz. Bez okresu wypowiedzenia. Bez zobowiązań. Bez problemu.... Czytam więcej »


Pompa wodna - proste i wydajne rozwiązanie dla budownictwa »
System do tymczasowego przechowywania odpadów - jaki wybrać? »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym System segregacji odpadów
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów, ... czytam więcej » Dyskusje dotyczące nowych zasad segregacji śmieci nie cichną. Od 1 stycznia mieszkańców wielu polskich miejscowości powitały nie tylko podwyżki, lecz także obowiązek dzielenia... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak zwiększyć efektywność energetyczną w budynku mieszkalnym»
Seminaria dla zarządców, wspólnot i spółdzielni - dowiedz się więcej »
efektywność energetyczna Szkolenia i seminaria
Odnowa budynków mieszkalnych to wyzwanie zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i lokatorów. Stare, nieestetyczne budynki i kamienice często potrzebują kosztownychj (...) czytaj dalej »

Odbiory lokali mieszkalnych oraz usługowych według warunków technicznych wykonania i odbioru robót (...) czytam dalej »


Chcesz usunąć szkodę po pożarze lub zalaniu? Zamów bezpłatne oględziny »

Usuwanie szkód po pożarze i zalaniu

W przypadku zalania domów w technologii szkieletowej występuje bezwzględna konieczność przeprowadzenia specjalistycznych prac osuszających. Osuszane budynki przy użyciu technologi osuszania kondensacyjnego (...) Czytam więcej »



Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
1-2/2020

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości 2019 – analiza
  • - Grunt na własność – postulaty zmian
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18207|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11433|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11005|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl