CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Reprezentacja procesowa wspólnot mieszkaniowych w postępowaniu cywilnym

Gdy powodem lub pozwanym w sprawie sądowej jest jedyny członek zarządu (lub jeden z kilku), pojawia się problem reprezentacji przed sądem wspólnoty mieszkaniowej
Gdy powodem lub pozwanym w sprawie sądowej jest jedyny członek zarządu (lub jeden z kilku), pojawia się problem reprezentacji przed sądem wspólnoty mieszkaniowej
arch. redakcji

Jak wskazuje praktyka sądowa, nierzadko pojawia się problem, kto ma reprezentować wspólnotę mieszkaniową, gdy stroną przeciwną (powodem lub pozwanym) jest członek zarządu. Może to też doprowadzić do paraliżu procesów inwestycyjnych, gdy zaskarży on np. uchwałę o wyrażeniu zgody na zaciągniecie kredytu.

Gdy członek zarządu sądzi się ze wspólnotą

Warunkiem prawidłowego działania wspólnoty mieszkaniowej jest m.in. dokonywanie czynności z zakresu zarządu przez podmioty do tego umocowane. W przypadku wspólnot, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

W tej sytuacji, gdy właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego nie określili innego sposób zarządu nieruchomością wspólną, będzie on wykonywany bezpośrednio przez właścicieli lokali. Natomiast jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, ich właściciele są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali).

Ze względu na konflikt interesów

Zgodnie z art. 21 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Uprawnieniem tego organu jest zatem także reprezentowanie wspólnoty w sprawach sądowych, gdy występuje ona po stronie pozwanej lub powodowej.

Czytaj też: Wniosek o zabezpieczenie powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty >>>

Posiadanie przez wspólnotę takiego organu co do zasady ułatwia zarządzanie nieruchomością wspólną, gdyż decyzje w sprawach z zakresu zwykłego zarządu podejmuje jedna, a najwyżej kilka osób, a nie – jak w tzw. małych wspólnotach – właściciele posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 201 kc).

Jednakże w pewnych sytuacjach, jak niejednokrotnie wskazuje praktyka sądowa, pojawia się problem, kto ma reprezentować wspólnotę mieszkaniową, gdy stroną przeciwną (powodem lub pozwanym) jest właśnie jedyny członek zarządu (lub jeden z kilku). Problematyka ta ma istotne znaczenie, ponieważ niejednokrotnie może doprowadzić do paraliżu procesów inwestycyjnych, gdy przez jedynego członka zarządu zaskarżona zostanie np. uchwała o wyrażeniu zgody na zaciągniecie kredytu.     

W sytuacji, gdy w procesie z udziałem wspólnoty mieszkaniowej stroną przeciwną jest członek zarządu (jedyny lub jeden z kilku) nie zostaje ona pozbawiona piastuna organu uprawnionego do jej reprezentowania, gdyż ten nadal pełni tę funkcję. Jednak z oczywistych względów nie może reprezentować strony przeciwnej. Dochodzi bowiem wtedy do kolizji pomiędzy interesem indywidualnym członka zarządu a interesem wspólnoty, gdyż powód jest jednocześnie uprawniony do reprezentowania strony przeciwnej.

W przypadku dopuszczenia powoda do reprezentowania strony przeciwnej może on bowiem uznać powództwo, co będzie leżało w jego interesie (np. uznanie powództwa o uchylenia uchwały poszerzającej składu zarządu wspólnoty o osobę wybraną przez właścicieli lokali, z którą powód pozostaje w konflikcie). W ustawie o własności lokali ani w kodeksie postępowania cywilnego nie uregulowano sposobu zapewnienia wspólnocie należytej reprezentacji.

Propozycje rozwiązań

Pojawiły się zatem propozycje rozwiązania tego problemu. Proponuje się[1], aby w takiej sytuacji wspólnotę reprezentowali:

  • pozostali właściciele lokali (z wyjątkiem tego będącego przeciwnikiem procesowym wspólnoty) – przy odpowiednim stosowaniu art. 27;
  • zarządca powołany przez sąd – przy odpowiednim stosowaniu art. 26;
  • kurator ustanowiony przez sąd na podstawie art. 42 kc w związku z art. 331 § 1 kc.

W zakresie ostatniej z propozycji Sąd Rejonowy dla Wrocławia–Fabrycznej w postanowieniu z dnia 7 października 2013 roku, sygn. akt WR IX Ns Rej. KRS 7621/13/156, orzekając na wniosek jednego z sądów okręgowych, stwierdził brak podstaw do ustanowienia kuratora na podstawie tego przepisu.

W uzasadnieniu wskazano, że ustanowiony w ten sposób reprezentant wspólnoty nie byłby uprawniony do jej reprezentowania w postępowaniu sądowym w pełnym zakresie, gdyż kompetencje takiego kuratora są wyraźnie określone w art. 42 § 1 i 2 kc.

Przepis ten stanowi, że jeżeli osoba prawna nie może prowadzić swoich spraw z braku powołanych do tego organów, sąd ustanawia dla niej kuratora. Kurator powinien niezwłocznie postarać się o powołanie organów osoby prawnej, a w razie potrzeby – o jej likwidację. Do wspólnot mieszkaniowych ma on zastosowanie poprzez odesłanie z art. 331 § 1 kc.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.


[1] R. Dziczek, Własność lokali,. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2008, s. 186–187.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy wiesz, jak naprawić lub odnowić posadzki z lastryko w budynku? »

uszkodzona posadzka z lastrykoRemont posadzek może obejmować różne czynności – od renowacji, przez szlifowanie, czyszczenie i impregnację, aż po krystalizację. Wybór konkretnej operacji... Czytam więcej »


Co zrobić gdy Twój budynek nie ma dostępu do gazu? To nie problem »

Gaz ziemny dla osiedli i budynkówSieć gazowa LPG  to wygodny i tańszy sposób korzystania z instalacji gazu płynnego. Z jednego zbiornika lub parku zbiornikowego korzysta jednocześnie wielu odbiorców. To rozwiązanie może być zastosowane na osiedlu domów jednorodzinnych jak i w budynkach wielorodzinnych. W zależności od możliwości technicznych ... Zobacz ile to kosztuje »


Dbałość o warunki mieszkaniowe w zasobach zarządzanych przez spółdzielnię»

Odpady - czy są korzyści ze stosowania pojemników półpodziemnych? »

mieszkańcy spółdzielni pojemniki podziemne
Okres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i ... czytam więcej »

Rzadko się zdarza, aby miejsce, w którym znajdują się śmietniki, nie budziły odrazy – przykry widok i zapach. Ponadto powierzchnia, na której znajdują się wiaty śmietnikowe, zwykle... czytam więcej»


Głowice i zawory termostatyczne - jak to działa? »

Zimne kaloryferyTermostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu... Czytam więcej »


Dlaczego woda może się wlewać do piwnicy?

Jak otworzyć bramę telefonem i to bezpłatnie?

zalane piwnice Otwieranie bramy telefonem
Zaleganie wody w piwnicach jest utrapieniem. Właściciele domków jednorodzinnych z takim problemem muszą sobie radzić sami. Lokatorzy budynków (...) czytam dalej »

Bezpłatne, zdalne sterowanie bramą lub dowolnym urządzeniem elektrycznym za pomocą uprawnionego telefonu komórkowego lub stacjonarnego, z dowolnego miejsca na Ziemi? Możesz... chcę wiedzieć więcej»


W jaki sposób pozbyć się osadów oraz rdzy z wody i rur?

Jak dbać o ruryWoda pochodząca z natury niesie w sobie ładunek rozpuszczonych w niej soli wapnia i magnezu. To dobrze , bo wapń i magnez to pierwiastki życia , najlepiej przyswajalne z surowej ... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak»


Powiedz „nie” umowom »

Orange flexŻegnajcie długoterminowe umowy! Pobierz aplikację Orange Flex, zainstaluj eSIM-a (lub zamów tradycyjną kartę SIM) i poczuj smak wolności. Wybierz swój Plan i zmieniaj go, kiedy chcesz. Bez okresu wypowiedzenia. Bez zobowiązań. Bez problemu.... Czytam więcej »


Pompa wodna - proste i wydajne rozwiązanie dla budownictwa »
System do tymczasowego przechowywania odpadów - jaki wybrać? »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym System segregacji odpadów
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów, ... czytam więcej » Dyskusje dotyczące nowych zasad segregacji śmieci nie cichną. Od 1 stycznia mieszkańców wielu polskich miejscowości powitały nie tylko podwyżki, lecz także obowiązek dzielenia... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak zwiększyć efektywność energetyczną w budynku mieszkalnym»
Seminaria dla zarządców, wspólnot i spółdzielni - dowiedz się więcej »
efektywność energetyczna Szkolenia i seminaria
Odnowa budynków mieszkalnych to wyzwanie zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i lokatorów. Stare, nieestetyczne budynki i kamienice często potrzebują kosztownychj (...) czytaj dalej »

Odbiory lokali mieszkalnych oraz usługowych według warunków technicznych wykonania i odbioru robót (...) czytam dalej »


Chcesz usunąć szkodę po pożarze lub zalaniu? Zamów bezpłatne oględziny »

Usuwanie szkód po pożarze i zalaniu

W przypadku zalania domów w technologii szkieletowej występuje bezwzględna konieczność przeprowadzenia specjalistycznych prac osuszających. Osuszane budynki przy użyciu technologi osuszania kondensacyjnego (...) Czytam więcej »



Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
1-2/2020

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości 2019 – analiza
  • - Grunt na własność – postulaty zmian
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18247|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11464|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11033|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl