CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Awaria kanalizacji w bloku mieszkalnym – co robić?‎
www.administrator24.info/artykul/id10228,‎
Awarie kanalizacji dzielimy na dwie podstawowe grupy: zapchanie kanalizacji i nieszczelność kanalizacji.
Obie są równie nieprzyjemne w skutkach i mogą prowadzić do zalania mieszkań.

Kategorie: Woda i ścieki, Kanalizacja, Uszczelnianie rur, Awaria kanalizacji

Reprezentacja procesowa wspólnot mieszkaniowych w postępowaniu cywilnym

Gdy powodem lub pozwanym w sprawie sądowej jest jedyny członek zarządu (lub jeden z kilku), pojawia się problem reprezentacji przed sądem wspólnoty mieszkaniowej
Gdy powodem lub pozwanym w sprawie sądowej jest jedyny członek zarządu (lub jeden z kilku), pojawia się problem reprezentacji przed sądem wspólnoty mieszkaniowej
arch. redakcji

Jak wskazuje praktyka sądowa, nierzadko pojawia się problem, kto ma reprezentować wspólnotę mieszkaniową, gdy stroną przeciwną (powodem lub pozwanym) jest członek zarządu. Może to też doprowadzić do paraliżu procesów inwestycyjnych, gdy zaskarży on np. uchwałę o wyrażeniu zgody na zaciągniecie kredytu.

Gdy członek zarządu sądzi się ze wspólnotą

Warunkiem prawidłowego działania wspólnoty mieszkaniowej jest m.in. dokonywanie czynności z zakresu zarządu przez podmioty do tego umocowane. W przypadku wspólnot, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

W tej sytuacji, gdy właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego nie określili innego sposób zarządu nieruchomością wspólną, będzie on wykonywany bezpośrednio przez właścicieli lokali. Natomiast jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, ich właściciele są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali).

Ze względu na konflikt interesów

Zgodnie z art. 21 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Uprawnieniem tego organu jest zatem także reprezentowanie wspólnoty w sprawach sądowych, gdy występuje ona po stronie pozwanej lub powodowej.

Czytaj też: Wniosek o zabezpieczenie powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty >>>

Posiadanie przez wspólnotę takiego organu co do zasady ułatwia zarządzanie nieruchomością wspólną, gdyż decyzje w sprawach z zakresu zwykłego zarządu podejmuje jedna, a najwyżej kilka osób, a nie – jak w tzw. małych wspólnotach – właściciele posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 201 kc).

Jednakże w pewnych sytuacjach, jak niejednokrotnie wskazuje praktyka sądowa, pojawia się problem, kto ma reprezentować wspólnotę mieszkaniową, gdy stroną przeciwną (powodem lub pozwanym) jest właśnie jedyny członek zarządu (lub jeden z kilku). Problematyka ta ma istotne znaczenie, ponieważ niejednokrotnie może doprowadzić do paraliżu procesów inwestycyjnych, gdy przez jedynego członka zarządu zaskarżona zostanie np. uchwała o wyrażeniu zgody na zaciągniecie kredytu.     

W sytuacji, gdy w procesie z udziałem wspólnoty mieszkaniowej stroną przeciwną jest członek zarządu (jedyny lub jeden z kilku) nie zostaje ona pozbawiona piastuna organu uprawnionego do jej reprezentowania, gdyż ten nadal pełni tę funkcję. Jednak z oczywistych względów nie może reprezentować strony przeciwnej. Dochodzi bowiem wtedy do kolizji pomiędzy interesem indywidualnym członka zarządu a interesem wspólnoty, gdyż powód jest jednocześnie uprawniony do reprezentowania strony przeciwnej.

W przypadku dopuszczenia powoda do reprezentowania strony przeciwnej może on bowiem uznać powództwo, co będzie leżało w jego interesie (np. uznanie powództwa o uchylenia uchwały poszerzającej składu zarządu wspólnoty o osobę wybraną przez właścicieli lokali, z którą powód pozostaje w konflikcie). W ustawie o własności lokali ani w kodeksie postępowania cywilnego nie uregulowano sposobu zapewnienia wspólnocie należytej reprezentacji.

Propozycje rozwiązań

Pojawiły się zatem propozycje rozwiązania tego problemu. Proponuje się[1], aby w takiej sytuacji wspólnotę reprezentowali:

  • pozostali właściciele lokali (z wyjątkiem tego będącego przeciwnikiem procesowym wspólnoty) – przy odpowiednim stosowaniu art. 27;
  • zarządca powołany przez sąd – przy odpowiednim stosowaniu art. 26;
  • kurator ustanowiony przez sąd na podstawie art. 42 kc w związku z art. 331 § 1 kc.

W zakresie ostatniej z propozycji Sąd Rejonowy dla Wrocławia–Fabrycznej w postanowieniu z dnia 7 października 2013 roku, sygn. akt WR IX Ns Rej. KRS 7621/13/156, orzekając na wniosek jednego z sądów okręgowych, stwierdził brak podstaw do ustanowienia kuratora na podstawie tego przepisu.

W uzasadnieniu wskazano, że ustanowiony w ten sposób reprezentant wspólnoty nie byłby uprawniony do jej reprezentowania w postępowaniu sądowym w pełnym zakresie, gdyż kompetencje takiego kuratora są wyraźnie określone w art. 42 § 1 i 2 kc.

Przepis ten stanowi, że jeżeli osoba prawna nie może prowadzić swoich spraw z braku powołanych do tego organów, sąd ustanawia dla niej kuratora. Kurator powinien niezwłocznie postarać się o powołanie organów osoby prawnej, a w razie potrzeby – o jej likwidację. Do wspólnot mieszkaniowych ma on zastosowanie poprzez odesłanie z art. 331 § 1 kc.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.


[1] R. Dziczek, Własność lokali,. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2008, s. 186–187.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Rozwiązanie dla osiedli bez gazu ziemnego »

Osiedle bez gazu ziemnego

W ubiegłym roku sejmiki wojewódzkie przyjęły tzw. uchwały antysmogowe,
które obligują do wymiany nieekologicznych źródeł ciepła oraz wprowadzają zakaz spalania najgorszych jakościowo...
czytam dalej »


Co może Ci dać posiadanie kwalifikacji rolniczych ?

Kwalifikacje rolnicze

Pozwala przejąć gospodarstwo po rodzicach, ale przede wszystkim umożliwia zakup gruntu, gospodarstwa rolnego, na którym, można rozpocząć własną działalność rolniczą lub pozarolniczą ... czytam dalej »


Jak zostać rzeczoznawcą majątkowym »
Budynek z barierami dla niepełnosprawnych i osób starszych - zobacz rozwiązanie »
rzeczoznawca maątkowy Jak pozbyć się barier architektonicznych
Praca rzeczoznawcy majątkowego polega na określaniu wartości nieruchomości wraz ze wszystkimi elementami, które są z nią... czytam dalej» Niestety często okazuje się, że fantazyjnie zaprojektowane schody stanowią dla mieszkających z nami osób starszych przeszkodę (...) czytaj dalej »

Szybki poradnik dla Zarządów Spółdzielni i Wspólnot Mieszkaniowych »

Ocieplanie dachów - 6 kroków do ciepła

6 kroków do ciepłego stropodachu w bloku. Jak wykonać ocieplenie stropodachu w blokach osiedlowych, by mieszkańcom żyło się tam cieplej i taniej? (...) czytam dalej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
Jak naprawić rury kanalizacyjne bez ingerencji w budynek »
Problem psich odchodów na osiedlu Jak udrożnić rury kanalizacyjne
Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) czytaj dalej » Renowacja systemów kanalizacji nową technologią bez konieczności wymiany rur tradycyjną metodą. Technologia ta może być stosowana do wszystkich rodzajów rur, jest przyjazna dla środowiska, a co najważniejsze nieuciążliwa… czytam dalej »

Jaki powinien być zarządca? »

Zarządca nieruchomości

Wciąż podnoszone kwalifikacje i zdobyte przez lata doświadczenia, są w stanie wypracować rozwiązania (...) czytam dalej »


Blog okiem brokera - zapraszamy
Darmowe szkolenie: "Gospodarowanie wodą w budynku wielorodzinnym"
Blog okiem brokera szkolenie dla zarządców
Dla wspólnoty mieszkaniowej głównym ryzykiem jest ubezpieczenie budynku, a dokładnie części wspólnej. Zgodnie z Ustawą (...) Czytam dalej » Kolejny temat poruszany w ramach bezpłatnych szkoleń i warsztatów projektu Eko-lokator, dla osób zajmujących się zarządzaniem budynkami wielorodzinnymi. Gospodarka wodna jest jednym z najważniejszych aspektów w przypadku budownictwa wielorodzinnego.… czytam dalej »

środki na termomodernizację z projektu JESSICA 2środki na termomodernizację z projektu JESSICA 2

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

3/2018

Aktualny numer:

Administrator 3/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Książka obiektu budowlanego narzędziem pomocnym w zarządzaniu budynkiem
  • - PIT-8C we wspólnocie
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 14972|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl