Wbrew tytułowi, nie chodzi o problem społeczny, ale o wydanie zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu znajdującym się w nieruchomości, w której jest wspólnota mieszkaniowa.
A było tak. Właściciel lokalu (sklep spożywczy) w mieście O. (tym samym, w którym gmina żądała zwrotu niewykorzystanych części zaliczki wpłacanej przez nią na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej po zbyciu lokalu) zwrócił się do zarządu wspólnoty z żądaniem, by ten zwołał zebranie wspólnoty celem uzyskania zgody na sprzedaż alkoholu w swoim sklepie.
Zarząd odmówił i jednocześnie na sprzedaż alkoholu zgody nie wyraził. Właściciel sklepu skierował sprawę do Sądu Rejonowego, który wszczął sprawę w trybie nieprocesowym, ale później dokonał zmiany trybu i przekazał sprawę do prowadzenia Sądowi Okręgowemu.
Sąd Okręgowy nakazał wspólnocie zwołanie zebrania w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w ciągu 14 dni od uprawomocnienia się orzeczenia i obciążył ją kosztami w kwocie 285 zł.
W uzasadnieniu sąd podkreślił, że właściciel sklepu, który posiada w nieruchomości wspólnej udział znacznie przekraczający 1/10, ma obowiązek zwołać zebranie, gdyż jest do tego zobligowany przez art. 31 punkt b.
Wspólnota mieszkaniowa wniosła apelację. Twierdziła, że zwoływanie zebrania było niecelowe, ponieważ wspólnota nie ma prawa zajmować stanowiska w sprawie zgody na sprzedaż lokalu - leży to w gestii zarządu wspólnoty.
Takie stanowisko uzasadnia art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, w którym wskazany jest podmiot uprawniony do wydania zezwolenia w przypadku, gdy punkt sprzedaży alkoholu miałby być zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Może nim być jedynie właściciel, użytkownik, zarządca lub administrator budynku, a więc w żadnym wypadku wspólnota.
Wspólnota zarzuciła Sądowi Okręgowemu naruszenie art. 21 ust. 1 w związku z art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali w wyniku przyjęcia, że członek wspólnoty może skutecznie żądać zwołania zebrania właścicieli lokali celem podjęcia uchwały w sprawie zwykłego zarządu.
Sąd Apelacyjny stwierdził, że apelacja jest uzasadniona. Wynikający z przepisów ustawy o własności lokali podział kompetencji pomiędzy wspólnotą a zarządem, podobnie jak w ustawach: prawo spółdzielcze czy kodeks spółek handlowych, wyklucza możliwość traktowania poszczególnych organów wspólnoty jako lepsze czy gorsze, mając na uwadze przedmiot ich działania.
Wspólnota nie może wchodzić w kompetencje zarządu, do których należy prawo podejmowania wszelkich decyzji dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali).
Sąd Okręgowy nakazując wspólnocie zwołanie zebrania, oparł się jedynie na treści art. 31 ustawy o własności lokali. Artykuł ten określa wyłącznie formalne przesłanki zwoływania dodatkowych zebrań, ale nie likwiduje zasad przedmiotowego działania poszczególnych organów wspólnoty.
Mając na uwadze powyższe rozważania, konieczne, zdaniem sądu, jest stwierdzenie, czy wyrażenie zgody na handel alkoholem przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Sąd uznał, że decyzja w tym zakresie mieści się w ramach zwykłego zarządu, dotyczy bowiem sytuacji związanej z typowym administrowaniem nieruchomością. I to przesądziło o uznaniu apelacji za uzasadnioną.
Przy okazji warto jeszcze zwrócić uwagę na wnioski wynikające z art. 32 ust. 2 ustawy o własności lokali w związku z art. 31. Jeśli - na podstawie art. 31 punkt b członek lub członkowie wspólnoty dysponujący łącznie nie mniej niż 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej wnioskują o zwołanie zebrania, to wniosek ten powinien precyzyjnie określać przedmiot zebrania.
Jeśli wnioskodawca lub wnioskodawcy wnoszą o podjęcie uchwał zmieniających wzajemne prawa i obowiązki członków wspólnoty, to w świetle art. 32 ust. 2, muszą przedstawić konkretne propozycje zmian. Jest oczywiste, że gdy tego nie zrobią, to zarząd nie tylko nie ma obowiązku, ale nawet prawa zwołania zebrania, gdyż nie będzie mógł spełnić warunku nałożonego treścią tego artykułu.
|
» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce. |
|---|
Intencje ustawodawcy wydają się oczywiste - jest przeciwny zwoływaniu zebrań, które miałyby być jedynie okazją do „pyskówek".
Szkoda, że nie wszyscy intencje te właściwie odczytują - znam przypadek, kiedy na wniosek Komisji Odpowiedzialności Zawodowej karą dyscyplinarną - upomnieniem został ukarany zarządca, który odmówił zwołania zebrania na nieumotywowany wniosek właściciela lokalu, którego dobrze znał jako pieniacza. Pikanterii sprawie dodaje fakt, że pomimo, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił karę i zarządcę z wszelkich zarzutów prawomocnym wyrokiem oczyścił, to sprawa ponownie ma być badana przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Dodatkowo informuję, że od dnia złożenia skargi minęło ponad 4 lata! Zainteresowanym chętnie prześlę opis całej historii - proszę mi uwierzyć, że jest to bardzo interesująca lektura.
Czytaj też:
Zgoda na sprzedaż alkoholu w budynku wielorodzinnym
Perypetie wspólnot mieszkaniowych w sądach - Sprzeczne orzecznictwo dotyczące funduszu remontowego
2
